万科运河东1号团队目标及关键行动
万科运河东1号车位销售分享
总
结
车位销售关键是要改变态度（以往重视不够）； 适度进行推广，象卖房子一样卖车位； 适当改善车库品质，营造车库温馨、回家的感觉（车库往往容易给人冰 冷、黑暗的感觉）； 加强物业对车位的管理必不可少，重点营造车位紧张的感觉； 千方百计说服银行，引入车位按揭服务，对销售有莫大支持； 现场销售营造紧张、热烈气氛，促进成交。
谢谢！
经验分享之推广
借鉴广州万科的经验，针对业主对车辆的爱护，推出“给爱车一个VIP席位” 概念； 通过漫画阐述室外停车的弊、室内停车的利；
经验分享之推广
以单张、海报、漫画等形式，集中在售前一周在出入口、电梯间进行高密 度宣传； 临近交楼时间，给客户寄《交楼预知书》，引起紧张感觉； 安排销售人员逐个CALL客，向客户介绍车位情况，客户意愿不强烈的，按 照统一说服口径进行沟通；
经验分享之现场销售
采取先到先得的销售方式，部分客户提前1天就开始排队，营造紧张、热烈 的气氛。
准确的预销控。车位销售比较特殊，客户都想选择离自己家近的车位，所 以在开展示区的时候要开始做预销控。避免出现争执的情况。
经验分享之注意事项
要给业主去车位试车； 一定要弄清楚可以销售的车位，就要求到现场看清楚， 可能出现有些车位不能销售的 车位销售过程的秩序，要把握好，大家都想买自己的车位，要公平起见；
经验分享之车位按揭
针对当前经济低迷、客户可能存在资金困难，与银行合作，争取到车位按 揭服务； 中行：首付3成，第二个车位最低3.3成，第一个第二个车位 最长都可以贷款15年，第一个车位利率下调15%，第二套正常 利率。 中信银行第一个首付3成，第二个首付4成，第一个第二个最 长贷款10年，第一个车位利率下调15%，第二个上调10% 因为有了按揭渠道，多卖了40％的车位（约40％的客户选择了按揭）； 车位月租金350元、按揭月供仅480元起，还是能够吸引客户；
徐州万科营销策划方案
徐州万科营销策划方案一、市场概况和目标分析徐州是中国江苏省的一个重要城市，拥有广阔的市场潜力和丰富的人力资源。
随着城市化进程的加快，徐州的房地产市场也在不断发展，竞争激烈。
作为一家知名的房地产开发商，徐州万科需要制定一套切实可行的营销策划方案，以提高品牌知名度和市场占有率。
根据市场调查和分析，我们确定了以下目标：1. 提高品牌知名度：通过全面的宣传和市场推广，增强徐州万科在消费者中的知名度和美誉度。
2. 增加销售额：通过合理的产品定位和精准的目标市场推广，提高销售额，并争取在竞争激烈的市场中取得领先地位。
3. 加强客户关系：通过建立良好的客户关系，提供优质的售后服务和增值服务，增加用户的忠诚度，促进用户口碑传播。
二、市场营销策略1. 定位策略根据徐州市场特点和竞争情况，徐州万科将定位为高品质、高端的房地产开发商。
我们将注重提供舒适、便捷的居住环境，以满足中高收入人群的需求。
2. 市场推广策略(1) 媒体广告：通过电视、广播、报纸等传统媒体进行品牌宣传、培养认知度和购买欲望。
同时，增加手机、平板、电脑等终端的广告投放，以满足消费者多元化的媒体接触需求。
(2) 线上推广：通过搜索引擎优化(SEO)、搜索引擎营销(SEM)、社交媒体推广等手段，将品牌信息传播到更广泛的受众群体中，并提供在线咨询和购房服务。
(3) 亲身体验：组织楼盘开放活动、购房咨询会和样板房参观等，让潜在客户亲身感受产品品质和服务水平，以增加他们的购买决策可能性。
(4) 口碑营销：通过培养用户满意度、引导用户进行线上评论和口碑传播等方式，提高品牌的社交影响力和美誉度。
三、销售渠道和策略1. 销售渠道：除了建立自己的销售中心和展示中心外，徐州万科将通过与地方优质经纪商合作，建立覆盖全市的销售和服务网络。
2. 销售策略：(1) 价格策略：根据市场需求和竞争情况，科学定价，优化产品性价比，适当给予销售折扣和优惠活动，以吸引客户购买。
(2) 增值服务：提供全方位的增值服务，如贷款咨询、后期装修、物业管理等，以增强产品的附加值，吸引更多客户购买和续购。
万科东莞运河东1号商业部分招商手册11P
万科·运河东1号商业部分招商手册基本素材前言万科·运河东1号是由中国房地产开发公司第一品牌——万科地产东莞万科房地产有限公司精心打造的全新商住型项目。
项目位于东莞市南城区运河经济带区域，分别与南城区政府、东莞海关等行政机关相邻，同时项目周边聚集了如家乐福、吉之岛、百佳、中华美味食街等大型零售商家及特色街区。
项目地理位置优越。
项目地理位置图项目住宅及公寓户数约2000户，是未来运河经济带现有最大的住宅项目。
另外项目还拥有17,000平方米的商业特色街区，该特色街区将与住宅项目相分离，形成独立形式。
该项目的商业部分，采用保留原由项目位置建筑及文脉特征，同时结合现代商业的建筑特点进行设置，使消费者在消费的同时又享受了项目带给人们与众不同的文化品位特色。
使项目成为目前东莞市最具特色的商业街区。
（配项目设置效果图）一、东莞市商业发展概况东莞市商业发展进程纵观东莞的商业发展，可以说经历了三个阶段，三种商业层次的变革。
第一个阶段：是改革开放后的上个世纪，东莞凭借毗邻香港的地缘优势，充分利用“三来一补”的机遇承接前者的产业转移，连续20多年GDP年均增长20％多，直到综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，从一个农业县一跃成为有着强大竞争实力的地级市。
第二个阶段：是自2001年以来，为了解决城市发展中的深层次矛盾，东莞开始了新一轮的城市化进程。
其中，政府斥资500亿提前两年着手打造东莞未来的新城市中心区，2001年9月贯穿东莞东部的城市大道，更标志着一场浩大的新造城运动拉开帷幕。
在此背景下，东莞的商业得到了迅速发展。
第三个阶段：随着珠三角城市格局的变化，今天的东莞在第二个阶段方兴未艾的同时，又迎来了商业地产发展的第三个阶段，即所谓打“区域牌”的城市运营时期。
这时东莞的历史使命和城市地位都发生了根本的变化——东莞不仅是作为世界加工业基地，更是珠三角的东莞，是粤港一体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞。
模板1万科服务从我做起提升客户满意度行动方案
北京万科物业服务有限公司东部片区“优质服务从我做起, 提升客户满意度”行动方案1．目的：1.1提升现场基础业务品质。
1.2提升全员（包括分包方员工）主动服务意识，完善行为规范，改善客户感受。
1.3了解客户需求、提供精心服务、感动客户。
1.4通过展现物业基础服务品质及员工优秀形象，提升万科品牌影响力，促进销售。
2．活动范围：东部片区3．行动口号：2.1服务品质我践行2.2行为规范我树立2.3客户感动我创造2.4万科形象我代言4．活动开展时间：2008年9月1日----2008年12月31日5．行动主要内容：5.1“基础业务品质是万科物业生存与发展的生命线”——全面提升现场基础业务品质。
5.2“微笑是万科物业最好的名片”——提升全员主动服务意识、行为规范。
5.3“感动客户从我做起”——了解客户需求、提供精心服务。
5.4“孔雀开屏配合工作”——提升销售展示区物业服务品质。
6．片区职责：6.1负责组织在片区内贯宣行动方案，包括行动口号、目的及行动标准；6.2负责组织开展公司基础业务标准、员工行为规范等再培训；6.3负责开展片区内自查、互查，迅速提高现场基础业务品质；6.4负责落实“百日练兵”、“孔雀开屏配合”等专项工作；6.5负责鼓励一线员工根据客户需求，提供精心服务。
6.6负责根据公司行动方案制定片区行动计划，并在每周工作计划中汇报计划开展情况。
6.7跟踪各服务中心将活动开展情况及时上传公司内网专栏。
城市花园服务中心方案一、各项具体工作安排⏹提升基础业务品质：1、客服组➢组织客服务人员进行岗位职责的培训，深化对于工作标准的理解➢结合案例分析组织进行对客沟通技巧的培训完成时间：2008年9月6日前2、安全组➢组织安全员开展岗位职责的培训，明确工作标准完成时间：2008年9月6日前➢安全主管每日对现场工作岗位进行工作巡查，要求覆盖各个岗位时间节点：2008年9月1日-2008年12月31日3、环境组：➢环境组主管每周对保洁、绿化现场进行一次全面质量巡查，发现问题及时纠正。
万科的企业文化精髓
万科的企业文化精髓作为中国房地产行业的领军企业之一，万科集团以其独特的企业文化精髓赢得了广泛的赞誉和认可。
万科自成立以来，一直将企业文化视为公司发展和成功的关键因素之一，致力于塑造一种积极向上、创新进取的企业文化。
在经过多年的发展壮大，万科的企业文化已经成为其核心竞争力之一，构建了一个有活力、有凝聚力的团队。
万科的企业文化精髓主要有以下几个方面：1. 持续创新：万科一直秉持着创新的精神，始终保持着对新鲜事物的好奇心和追求极致的态度。
万科注重科技与房地产的结合，推动着行业的变革和发展。
企业内部鼓励员工提出新的创意和想法，激发员工的创造力和创新能力。
这种持续创新的精神在万科的产品开发、工艺技术、管理模式等方面都得到了体现。
2. 人才培养：万科重视员工的培养和发展，注重人力资源的管理和运用。
公司为员工提供广阔的发展空间和机会，鼓励员工不断学习和进步。
万科通过内部培训、外部合作、员工交流等方式，不断提升员工的专业能力和全局意识，培养出一支专业高效、团结协作的团队。
3. 共创共享：万科秉承“以人为本”的理念，倡导着共创共享的企业文化。
万科鼓励员工之间的合作和共享，通过团队合作的方式实现协同创新。
公司内部设立了多个创新平台和项目，鼓励员工积极参与，实现个人的价值和企业的共同发展。
4. 客户至上：万科一直将客户的需求和满意度放在首位，倡导着以客户为中心的企业文化。
万科的成功离不开公司对客户的关注和认真的服务态度。
无论是产品设计还是售后服务，万科始终坚持以客户的满意度为标准，不断提高产品质量和服务品质。
5. 公益贡献：万科积极履行社会责任，倡导着公益慈善的企业文化。
万科不仅在房地产行业有出色的表现，在社会公益事业中也屡获殊荣。
公司不断投入资源支持社会发展和公益事业，关爱弱势群体，推动社会的和谐和进步。
万科的企业文化精髓凝聚着万科全体员工的智慧和力量，推动着公司的持续发展和创新。
万科不仅在房地产行业拥有强大的实力和竞争力，更是在企业文化建设方面具备了独特的优势。
万科工程策划书
万科工程策划书篇一：万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录1. 项目概况 ............................................................................................................................ 3 位置及环境 ............................... (3)建设用地规划求 ...............................3 建筑概况2. 项 目 部架构 ............................... (7)理人员构 ........................................................ 7主要人员管理职责 ............................... (3)建筑分期况 ...............................4项目管理目标 ............................... (6)措施 ...............................项目特点及对应项目管架程7 项目管理流................................. 8项目岗位职责 ...............................总平面管理策1717 4.项目计划保障措质量管15 3.1818质量管19程理 体 系及 职 能 分工 ...............................占丿\\、 ...19工 程质量控制要节 ........ (20)工程质量重点控制环想 ........22质量 管理指导思施 ........ (24)工程质量管理措理 ..........… 25 6.工程成本管目标 ........ (29)项目成本控制理施 ..............................29 7. 安全文明管 理 (30)组织构 ............................................ 30安全文明及成品保护合同清单 .................................. 30 安 全 文 明施 .............................. (35)临时电施工方案 ..............................35 8. 风险管29项目成本控制措安全文明管理架风险1. 项目概况位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
万科企业文化和价值观
万科企业文化和价值观
万科企业文化： 1、以客户为导向，持续创新：万科始终坚持以客户为中心，不断创新，在竞争中取胜，不断开拓市场，为客户提供更优质的服务。
2、以诚信为本：万科坚持以诚信经营，用实际行动来树立公司的良好声誉，并承诺为客户提供最佳服务，满足客户的需求，保障客户的合法权益。
3、团队精神：万科坚持团队合作，以全体员工共同努力实现公司的目标，彼此分享知识、技能和经验，以及协助彼此，共同完成工作。
万科价值观： 1、客户至上：万科始终将客户放在首位，考虑客户的需求，为客户提供更优质的产品和服务，以满足客户的需求。
2、追求卓越：万科追求卓越，不断改进，不断创新，以更高的标准和更大的动力，持续提高客户的满意度。
3、开拓创新：万科不断开拓创新，坚持诚信经营，不断探索新的市场机遇，并通过变革来改善组织运营效率。
万科工程管理策划方案
一、项目特点概述1.1 工程项目特点1。
1。
1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注.1。
1。
2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工,施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。
1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多,工期紧,对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。
1.1.4 产品定位高,对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高.1。
1。
5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。
1。
1。
6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。
1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高.1.1。
8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面,如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标,质量目标和成本目标.1。
1。
9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。
1.2 项目管理目标1。
2.1 质量目标:达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。
1。
2。
2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。
运河东号三期上门客户问卷调查方案
万科·运河东1号三期意向客户问卷调查方案一、客户问卷调查目的1、摸查客户的基本情况：通过问卷调查了解客户的年龄、所在区域、身份职务等基本信息，修正之前的客户定位。
2、了解意向客户的购房意向：意向客户的置业次数和目的、户型需求、承受价格等方面的信息。
3、明确项目的竞争对手，了解客户认知项目的有效途径。
4、价值点及抗性排序：梳理客户对项目的价值点及抗性，为推广方向提供依据。
二、客户问卷调查工作安排三、相关配合工作1、调查执行人员：问卷调查由现场销售人员负责完成，世联策划辅助。
2、相关物料：问卷200份；小礼品：准备万科书刊150本、小礼品150个，赠送给对三期非常有诚意的客户（需要将某些客户再次约上门，问卷调查的同时维系了客户感情）。
四、礼品费用万科·运河东1号三期意向客户调查问卷筛选要求：本问卷针对需求80-170㎡的洋房客户，并且客户在2007年3月1日之后曾上门过。
请详细填写。
客户基本信息：先生/小姐：**小姐，您好！我是万科运河东1号的销售代表xx先生/小姐，您现在接听电话方便吗？我可能要占用您3分钟的时间，想和您沟通关于运河东1号的项目信息：1、工作/职务（单选）2、这是您家第几次购买商品房？（单选）（不包括房改后购买国家/单位的房）3、您购房的用途是：（单选）4、您需求的户型是多大的？5、您可以接受的总价范围是：6、客户可以接受的单价范围是：7、客户参观过的其他楼盘：（可多选）8、您是从哪些渠道知道万科·运河东1号的？（复选）9、客户抗性排序（向客户做稍微提示，按照客户提及的严重程度编排①②③④⑤）10、客户认可的项目价值点（向客户做详细提示，按照客户提及的严重程度编排①②③④⑤⑥⑦）11、与您沟通非常愉快，方便留下您的通讯地址吗？我们将会把项目最新的销售资料邮寄给您。
地址：12、请问您对我们做的不好的地方，有什么建议吗？结束语：再次谢谢您的支持,祝您工作顺利、生活愉快！问卷调查参考口径1. 三期价格●我们二期均价是5400元/m2，现在项目还有少量靓楼层，朝向佳的单位，所以价格在5500-6200元/m2左右；●三期的价格会比二期的整体均价要略高，但肯定也会遵循市场的价格走势，而且万科开发运河东三期产品已经是成熟社区，现楼园林均可展示出来，一定是物有所值。
万科东莞运河东1号商业项目营销策划方案152页-5.3M-世联
40-45套
约60套 6套 13套
约2700M2
约3000M2 约7800M2 2000M2
仅为示意图，部分二层街铺的位臵略有误差
6
1
Mission?
工程时间已尽量前提
原计划11月开始销售，现提前至10月，且可能继续前提；
项目概况 目标梳理
为加快工期，现已基本确定1期不建地下室；
2005年5月
15
常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的 是为了生财或升财，即追求财富利益
商铺功能
业主只需收取租金
客户利益 租金收益
客户需求 长期收益
出租
因“道路刚性”而稀缺， 从而产生增值
转售 经营 融资
销售收益 经营收益 融资收益
风险保障 资产沉淀 融资工具
16
降低房租成本，并获 得营业收入 可作为不动产进行抵押或 臵信凭证，从而获得贷款
2
1
Mission?
本项目位于两大最高提及率片区 的边缘
万江区
项目概况 目标梳理
起步最晚；活力渐显 住宅/商业的后起之秀
城市化程度最高 商业高度集中
莞城区
新兴城市中心 写字楼集中地/商业典范
新城区
政府重点发展新型区域； 大型住宅区林立
南城区
3 项目不属于任何一个热点区域。 他的竞争力又在哪里？他的魅力又在哪里？
1
Mission?
1期商业规划为开放式步行街形式
项目概况 目标梳理
图例
一层街铺（外街）
一层街铺（内街） 二层街铺（内街） 一层街铺+二至四层集中商业 停车场 单元面积 套数 总面积
一层外街
街 一层内街 铺 二层 停车场
万科运营岗位主要工作
万科运营岗位主要工作万科是中国领先的房地产开发商和运营商，拥有丰富的项目经验和专业的团队。
作为万科的运营岗位，主要负责项目的日常运营管理和市场推广工作。
本文将从以下几个方面介绍万科运营岗位的主要工作内容。
一、项目日常运营管理万科的运营岗位需要负责项目的日常运营管理工作，包括但不限于以下几个方面：1.与项目相关部门协调合作，确保项目的正常运营和高效运作；2.负责项目的租赁管理，包括商铺租赁、办公楼租赁等，确保租客的满意度和租金收益；3.负责项目的设施设备管理，包括维修保养、设备更新等，确保设施设备的正常运行；4.负责项目的安全管理，包括消防安全、人员安全等，确保项目的安全运营；5.负责项目的客户服务，包括投诉处理、客户满意度调查等，确保客户的满意度和口碑。
二、市场推广工作万科的运营岗位还需要负责项目的市场推广工作，包括但不限于以下几个方面：1.制定项目的市场推广策略，包括定位、目标客户、市场定位等，确保项目的市场竞争力；2.负责项目的品牌推广，包括广告宣传、媒体合作等，提升项目的知名度和美誉度；3.负责项目的销售工作，包括销售目标制定、销售计划执行等，实现项目销售业绩的提升；4.负责项目的客户关系管理，包括客户拜访、客户活动等，维护和拓展客户资源；5.负责市场竞争情报的收集和分析，为项目的决策提供市场数据支持。
三、团队管理与协调万科的运营岗位需要负责团队的管理与协调工作，包括但不限于以下几个方面：1.组建和管理运营团队，包括人员招聘、培训、绩效考核等，确保团队的凝聚力和执行力；2.协调和沟通项目相关部门，包括设计、施工、销售等，确保各部门之间的协同工作；3.与合作伙伴进行沟通和协调，包括物业管理公司、广告公司等，建立良好的合作关系；4.解决项目运营过程中的问题和困难，确保项目的顺利进行；5.定期组织团队会议和培训，提升团队成员的专业素质和工作能力。
四、数据分析与决策支持万科的运营岗位需要负责数据分析与决策支持工作，包括但不限于以下几个方面：1.收集和整理项目运营数据，包括租金收入、客户满意度等，为决策提供数据支持；2.分析和评估项目的运营状况，包括收入情况、成本控制等，为决策提供参考意见；3.参与项目运营策略的制定和调整，包括租金调整、设施设备更新等；4.参与项目的投资决策，包括项目收购、项目合作等，为决策提供数据分析和评估报告。
万科运河东1号新人上岗考核内容
具体内容 重点 时间 考核方式 负责人
师傅提供资料， 讲解重点 项目经理试卷考 核 1天 1天 1天 1天 口试 师傅、项目经理 共同考核
结果
1、项目基本资料
2、接待流程说辞
3、现场事务
4、跑盘
销售手册 最新沟通口径 模型介绍口径 － 抗性沟通口径 万科品牌、物管介绍 模型讲解流程 项目总体情况，一、二期产品介绍 项目地块位置优势，周边配套情况，未来规划发 区域讲解流程 展 抗性沟通说辞 项目劣势如何技巧性回答 总体接待流程 结合现场展示通道整合接待流线 客户接待流程及录入 接待登记、录入电子版、个人客户管理、问卷 程序 电脑系统操作 项目各类电脑文档 公共事务、团队公约 － 项目物料查询、使用 项目各类文档、现场物料 项目周边环境 圳头、豪岗新村、坝头、学校、工厂、运河两岸 莞城区域环境 文化广场、可园、花园新村、人民公园等片区 江南雅筑、景湖湾畔、东骏豪苑、景湖春晓、凯 重点竞争楼盘 旋城、国际公馆、理想0769等
2－3天
笔试（2小时）
上岗前
－
师傅讲解
1天 2天 2天
口试 画地图 楼盘调查表
师傅安排工作、 讲解重点，项目 经理检查
备注： 1）以上为项目基本要求，每位新上岗员工必须掌握并考核通过； 2）上岗前总计所需时间约为1周，跑盘时间安排根据项目现场需要而定； 3）过程中，除参与直接负责人的培训考核外，新人必须主动与所有项目组成员沟通，取长补短； 4）新到员工如为新进世联，则需项目经理培训有关世联整体介绍、销售代表手册，跑盘还需详细了解东城、南城、万江等区域情况。
万科项目资源计划编制方案
万科项目资源计划编制方案一、项目背景作为全球知名的地产开发商和投资公司，万科集团致力于为客户提供高品质的生活和工作空间。
在市场竞争激烈的情况下，万科一直保持着领先地位，并不断引领行业发展的潮流。
为了进一步提升公司的竞争力和市场占有率，万科集团计划在未来五年内开展一系列新项目，并制定资源计划编制方案，有序推进项目的实施。
二、项目目标1. 搭建高效的资源管理体系，确保项目的顺利进行。
2. 最大化资源利用，提高项目的效率和质量。
3. 保证项目按时完成，达到预期效果。
4. 提升团队的凝聚力和合作精神，为项目成功奠定基础。
三、资源计划编制方法1. 项目范围和要求的明确确定项目的目标、范围和时间要求，明确每个阶段的任务和目标，为资源计划的编制提供具体的指导。
2. 资源分析和评估对项目所需的人力、物力、财力等资源进行详细分析和评估，确定资源的需求量和质量标准，为后续的资源调配和管理提供基础。
3. 资源调配和优化根据项目的需求和资源的供应情况，合理调配资源，优化资源的使用效率，确保项目的顺利实施。
4. 资源监控和跟踪对资源的使用情况进行监控和跟踪，及时发现和解决问题，确保项目的进展和质量。
5. 资源总结和经验反馈在项目结束后对资源的使用情况进行总结和评估，归纳经验和教训，为项目资源计划的改进提供依据。
四、资源计划编制方案1. 人力资源计划1）确定项目所需人员的岗位和数量。
2）招聘和培训符合项目要求的人员。
3）建立有效的团队合作机制，提升团队的凝聚力和效率。
2. 物质资源计划1）评估项目所需的物质资源，包括土地、建筑材料和设备等。
2）与供应商建立合作关系，确保资源供应的及时和质量。
3）对资源的使用情况进行监控和跟踪，保证项目的顺利实施。
3. 财务资源计划1）制定项目的预算和资金计划。
2）合理分配和使用项目的财务资源。
3）对项目的经济效益进行评估和跟踪，确保项目的盈利和可持续发展。
五、资源计划的实施和监控1. 制定详细的资源计划表，明确每个资源的使用情况和进度要求。
月某地产东莞运河东号商业项目营销策划方案
月某地产东莞运河东号商业项目营销策划方案1. 背景介绍月某地产是一家知名的房地产开发商，最近正在筹备在东莞市运河东地区推出一项商业项目。
该商业项目的规划面积约为5000平方米，拥有多个商铺和餐饮店铺，旨在为周边居民提供便捷的购物和餐饮体验，并成为运河东地区商业发展的新亮点。
为了成功推广和销售这一商业项目，我们需要制定一个全面的营销策划方案。
本文档将详细介绍我们的营销策划方案，包括目标市场分析、竞争分析、推广渠道选择、品牌宣传等内容。
2. 目标市场分析在制定营销策划方案之前，我们需要对目标市场进行详细的分析。
经过市场调研，我们确定了以下目标市场和用户特征：2.1 目标市场•东莞市运河东及周边地区居民。
•周边写字楼和商务人士。
2.2 用户特征•年龄段主要在25-45岁之间。
•有一定的购买力和消费能力。
•注重生活品质，追求时尚和个性化。
3. 竞争分析在运河东地区，已经存在一些商业项目和购物中心。
为了更好地竞争，我们进行了竞争分析，以了解竞争对手的优势和不足。
3.1 竞争对手•A商业项目：位于运河东地区的一个大型购物中心，拥有多个国际知名品牌商铺。
•B商业项目：位于运河东地区的一个主题商业街，以时尚青年消费群体为主打。
3.2 竞争优势•月某地产东莞运河东号商业项目与A商业项目相比，更注重个性化和小众品牌的引入，能够满足追求时尚和个性化的用户需求。
•月某地产东莞运河东号商业项目与B商业项目相比，规模更大，拥有更多的商铺和餐饮店铺，能够提供更丰富的购物和餐饮选择。
4. 推广渠道选择为了将月某地产东莞运河东号商业项目推广给潜在用户，我们计划采用多种推广渠道，以提高知名度和吸引用户的兴趣。
4.1 线下推广•建立项目的展示中心，在当地主要商圈或购物中心进行展示和宣传。
•与周边商业项目合作，举办开业促销活动和特惠日，吸引人流和用户。
4.2 线上推广•建立官方网站和社交媒体账号，发布项目的最新动态和优惠信息。
•使用搜索引擎优化（SEO）技术，提高网站在搜索引擎中的排名，增加曝光率。
万科房地产客户抗性说辞
东莞万科运河东 1 号精彩的销售说辞统一说辞的注意事项：关于客户的抗性不可极力回避或否认；沟通方式以平和接受，婉转表达，清晰引导出项目价值点；使客户增强对项目价值点的认同感，而忽略对项目抗性的关注度；说辞主要为了统一思路，可以进行适当个性发挥；贡献人客户抗性1、位置较偏，靠近万江和老厂房，片区档次不高。
地段位置2、周边环境配套不理想。
3、运河好臭，治理没有效果。
我们的沟通说辞带客户到地图位置，向客户讲解；片区位置：位于三区的交界，综合距离最近，出入繁华；地理位置属于真正的老城区中央地段，这样的中心位置，是不可替代的，莞城区也将延续东莞城区的政治、文化、经济中心地位。
片区改造情况：东莞市政府未来定位2轴、2带的发展结构，运河沿线将打造成为生活方便新型居住区的典范；另，将运河两岸建设成为极具特色的休闲商业街、营造现代整洁的街道景观。
周边配套规划：运河东 1 号地块是经过万科深入的调查和研究才取得的，未来片区周边独享城区配套资源，应有尽有，举步皆繁华；举例：根据市政府的规划及现有配套显示，周边建设小学、莞城三中、超市食街、莞城人民医院、东莞电影院、书店、市级绿地等都将会在项目附近；运河治理工程：政府于 2002 年开始对运河进行治理，清河床、疏淤泥、修河堤、建水质净化厂及相关清淤工作也在开展过程中；而运河东 1 号， 24 万平米城中大院，将会成为一幅诗意的生活画卷；现在的效果：随着政府加强对运河进行治理，运河的情况已经逐渐改善，市环保局今年继续加大力度加强治理，预计在2007 年将运河五项水质指标整治达标。
未来发展：之前的东莞向东发展，充分利用了山景资源，现在将向西发展，展现水景资源的时候即将到来；交通4、单行线对出入会有影响。
5、周边未形成大型居住组团，环境还需改造，现在较杂乱社区周边环境6、农民房带来安全的隐患。
7、加油站的影响！8、万科产品价格都较高，担价格心超出客户对产品和地段的心理预期9、一期商业对后期住宅造成项目配套噪音、油烟、环境、人流的影响。
【万科企业管理】万科河运校项目一期基础施工方案
重庆万泰建筑工程有限公司万科河运校项目一期基础施工方案目录一、编制依据··2二、工程概况··2三、工程重点及难点分析··3四、施工部署··3五、施工工艺流程··5六、施工准备··6七、施工方案的选择··7八、主要施工方法··10九、质量保证措施··24十、安全保证措施··26十一、进度保证措施··28十二、工程质量检验与验收··28十三、基础工程检验批划分及试验检验··29十四、成品保护措施··30一、编制依据（一）、万科河运校项目一期基础施工图。
（二）、勘察院提供的《万科河运校项目一期地质详勘报告》为依据。
（三）、万科河运校项目一期规划局提供的测量放线成果图。
（四）、国家现行工程质量验收标准及施工验收规范。
二、工程概况（一）地质概况拟建场地平面上呈近似正方形，属剥蚀残丘斜坡地貌，原属重庆交通大学（大坪校区），场地现状东北部及中部水塘处地势低，标高约为305.5～309.0m；场地西南部及东南部地势较低，标高约为311.0m；场地北部及西部地势高，标高约为315.0～320.0m；整体地势高差约14.5m。
（二）场地概况场地平基完成后形成两个台阶：北侧为-1层，平基标高313.7m，平基完成后大部分基岩裸露。
南侧为-2层，平基标高310.4m，平基完成后大部分仍为土层覆盖，最大土层深度约8m。
北、西、南三边形成4-6m边坡，且绝大部分为土质边坡。
场地北侧为规划生活区、办公区用地，西侧为二期土石方平基施工场地。
交通组织：南侧大石路有一入口。
北侧及东北角新开两个入口。
基本满足交通需求。
（三）基础形式根据万科河运校项目一期总平面布置图及地质详勘报告，本项目分为三种基础形式：1、人工挖孔桩基础，一柱一桩，设地基梁。
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关怀、爱护售楼处，主动爱护售楼处的专业；
良好的售后服务；
正确处理客户不满或投诉等突发事件。
4）亚北别墅市场阻碍力
良好的市场形象和口碑
树立“泛客户”观念，将同行、业内专业人士做为促进我们销售、传播我们的阻碍力的资源。
同行市调接待标准：
加强销售人员岗前及在岗培训与考核；
强化对销售代表业务过程的跟进和督导（客户登记本使用/客户资源治理/成交难点分析与解决）；
与策划人员形成良好互动与配合（树立合作意识/积极反馈/制造沟通机会）。
2）人均单产指标
3）客户中意度
开发商
工作状态积极、主动；
对产品充满热爱和信心，明白得到位；
销售能力强，业绩杰出；
建立联系，以便日后咨询、请教
对区域内其他销售队伍形成实力威逼
2、成为公司最可信任的人才培养基地之一
1）价值观传播
按照基层销售团队价值观实践路径，带领团队在工作中领会和贯彻世联价值观。
2）形成人员梯队
培养项目经理后备
依照职员的优势特点和进展愿望，给予更多责任和空间，锤炼团队阻碍力和工作能力；
培养职员写工作日志的良好适应，记录工作历程，积存销售心得和案例素材；
态度友好
接待专业
把握项目信息披露分寸，注意关键信息保密
做好对方项目的反市调
宣传世联公司的理念及所代理的典型项目
建立联系，为日后做市调回访制造条件
业内专业人士接待标准：
态度友好
接待专业
对其他项目和同行评判得体
虚心好学，猎取更多市场信息和指教
宣传世联公司的理念及所代理的典型项目
请对方为本项目举荐客户
请对方为本项目提供建议
2）亚北别墅市场客户总结
做好来访客户描述/成交客户描述/失败案例总结/时期性客户访谈/典型客户访谈等基础资料积存。
3）高端别墅项目销售方法总结
及时沉淀典型销售案例，总结别墅项目客户群的沟通关键点及促进决策的方法与技巧。
4）高端别墅项目团队治理模式总结
做好团队治理工作日志，重点记录团队在不同进展时期的目标、关键问题、解决方法及成效评估。
鼓舞职员与团队分享业务体会，积极沉淀与总结，向公司刊物投稿，开发培训课程；
为职员提供职业进展咨询和建议，关心其在公司获得更好的进展。
培养业务骨干
3、成为对公司销售治理平台提供最有价值奉献的团队之一
1）明源系统及公司各类销售信息提供
引导销售人员明白得公司平台建设的意义及要求，确保信息录入的及时、规范和准确。
万科运河东1号团队目标及关键行动
核心目标
目标细分
关键行动
1、成为公司最具斗争力的销售团队之一
1）项目创收目标
团队及个人目标治理（目标、愿景沟通/打算制定与执行/结果评估与反馈）；
营造团队合作氛围（发挥团队成员优势/倡导学习与分享/团队销售配合）；
完善客户接待与销售流程，整合专业、一致的沟通说辞，珍爱客户资源；