上海金豫商厦市场分析及项目定位报告

目录

第一篇：市场分析

一、豫园商城的现状分析

二、豫园商圈特征

三、项目周边代表商业：

四、消费构成及观念

五、客户市场反馈及商业经营状况

六、市场前景分析

第二篇：项目定位

一、市场定位

二、定位思路

三、目标消费群体

四、定位依据

五、项目总体定位

六、业态及功能定位

七、租金拟定

八、目标客群

前言：

豫园“金豫商厦”项目的良好区域优势与发展前景说明了贵公司高瞻远瞩的发展策略，体现了投资决策的英明。同策房产对此非常重视，希望通过我们不懈的努力和专业的工作精神能赢得贵司的信任，凭借我们的品牌、专业的工作团队为打造豫园“旅游购物休闲中心”贡献微薄之力。

对于“金豫商厦”，我司前期进行了严密的市场调查和研究，从豫园整体商业到核心区域商业发展等方面予以了深入的分析。我们认为建成后的“金豫商厦”将是豫园核心商圈一个崭新的“旅游购物休闲中心”，也是整个豫园商圈发展规划过程中的不可或缺的重要组成部分。

从产品形态上说它是一个集零售、餐饮、休闲为一体的综合项目。从区域发展角度看，豫园商圈未来几年的统一规划将逐步实施，因此，结合商圈特性以及市场需求为出发点，融入整个商圈的规划变革，最终完成定位概念的全部塑造，实现经济价值和社会效益的统一。

衷心预祝豫园“金豫商厦“的完美现世并盼望贵我合作成功！

上海同策房产咨询有限公司

商业事业部

第一篇：市场部分

一、豫园商城的现状分析

本案所处的豫园商圈位于上海老城

厢的东北部，北靠福佑路，东临安仁街，

西南与上海老城隍庙毗邻，是集人文景

观、明清建筑和特色商品于一体的商业

中心和旅游胜地。凭借超越四千万人次

的年客流量，豫园形成了一个炽热的商

圈，聚集着上海滩最为古老繁华的商贸

形态，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。

作为上海传统商业重地“三街四

城”中一城的豫圆商城，发展到目前其

自身商业形态已十分成熟，核心商业区

内几乎一铺难求，该区域的商业大多以

小零售为主，大面积的则多为一些传统

中式餐饮，不过近些年随着上海整体商

业市场的大幅发展，不少国际国内的优秀连锁休闲餐饮品牌（如星巴克、满记甜品、等）纷纷入驻，使得豫园商城内的业态布局更为丰富，也使得豫园商业的价值有了更新的体现同时带给了铺主们新的机会。

目前豫园商圈内的小商铺需求依然十分紧俏，沿街商业的租赁情况也十分良好，商圈内的产权商铺也是比较热门的焦点，经调查显示大部分客户比较看好平米内的小面积商铺，而且楼层希望在以下。按照目前的发展趋势，商圈内的产权商铺依然会有比较好的市场，影响其招商的因素将主要是面积、价格、定位。

二、豫园商圈特征

旅游胜地，人气充足

豫园旅游商城，位于老城厢东北隅，

与老城隍庙、豫园毗邻，是上海唯一融“园

林、寺庙、商市”为一体的旅游胜地。海

派文化的发源，七百余年的沧桑，包藏了

丰富的文化内涵。因此，豫园地区在中外

旅客中都享有较高的知名度，是旅游者来

上海的必到之处。平均每天十余万的人流

量为豫园带来了充足的人气。

特色商业，传统悠久

老城隍庙市场的形成，与老城隍

庙、豫园的发展变化，密切相关。从明

末清初开始，节会性的庙市逐步向固定

市场演变，开店设铺，形成商街余条，

成为商人买卖交易聚会的场所。民国时

期，老城隍庙市场小商品的经营特色更为显著，基本上形成了“文化商品、小商品、珠宝玉器、点心、菜肴、食品、茶馆”等特色商业格局。改革开放以后，城隍庙市场引进了许多现代化的业态形式，但与其他商圈相比缺乏强有力的竞争优势，在本地人的心目中留下深刻印象的仍然是传统的特色商业。

冲动消费，不成气候

由于长期以来形成的传统模式，豫

园旅游商城总体上消费层次不高。游客

来去匆匆，逗留时间短，平均消费水平

低。本地人大多为陪同来沪的亲朋好友

而来，缺乏主动参与性。而作为社会消

费主力军的年轻一代，则对豫园感情淡

漠，几乎不来豫园。无论是旅游客还是

本地客，在豫园的消费都属于冲动型的消费行为，不具有经常性和反复性，难以形成活跃的商业氛围，有消费层面的老龄化和低档化的趋势。

夜市冷清，资源浪费

夜市冷清也是豫园地区面临的巨大困难。下午四、五点钟光景，随着游客的匆匆离去，人流量骤减，商家纷纷打烊，夜市一片冷清，造成了晚间资源的浪费。

三、项目周边代表商业：

上海老街

业态主要以丝绸、布艺、茶叶、工艺品，

古玩等构成，经营的项目利润较高，是豫园商

城内较为有名的旅游品一条街，特色商品琳琅

满目。作为豫园内较为知名的一条商业街，其

租金价格在元平方米天，商铺面积在平方，其

主要的消费群体是国外散客，上海老街紧邻我们的项目对于商业氛围的连动将是十分有利的。

天裕百货

天裕百货是上海市内最高、最大的明清风

格仿古商业建筑，商场总面积平方米，分

为地上四层，地下一层。天裕百货以“休闲、

自然、时尚”为经营主题。地下室主营男装和

运动服饰；一楼主营运动休闲服饰；二楼以少

女装、淑女装为主；三楼主营职业女装。目前已更名为豫园百货。

华宝楼

以工艺品，古玩，旅游纪念品，艺术

品为主，尤其地下一层的古玩市场在上海

有较高的知名度。其面积在平方，租金在

元平方米天，一层经营旅游纪念品和铂金