商业地产奥特莱斯模式分析
Outlets模式奥特莱斯商业市场模式研究之二
Outlets模式奥特莱斯商业市场模式研究（编辑）之二张家港香港城奥特莱斯是中国第一个三级市场奥特莱斯，位于张家港东二环路香港城内，有杰尼亚、hogo boss等国际顶级品牌入驻。
中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。
北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有1~6折。
3、停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。
要做好奥特莱斯商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的经营实力，以保证项目的持续发展。
对于奥特莱斯这样的业态，国内经营管理基本上是以收取租金为主要经营方式的，但是，对于奥特莱斯自身经营体系的研究，本人认为对于奥特莱斯在国内的可持续发展有一定的必要。
因此，本人以国外成熟的奥特莱斯经营管理为依据，结合自己的实际体会，对奥特莱斯的经营管理提出几点思考性的问题，希望与零售管理方面的专家共同探讨：奥特莱斯经营管理的内容同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。
但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。
前一方面涉及：采购组织、商品计划、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处置商品等等。
其重点应是采购环节。
后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等等。
全国奥特莱斯考察报告(二)2024
全国奥特莱斯考察报告（二）引言概述：本文旨在对全国各地的奥特莱斯进行考察，并总结分析其经营情况和市场竞争力。
通过对多个奥特莱斯进行实地访察和调查研究，我们对这一特殊形式的商业模式有了更深入的认识。
本报告将从以下五个大点展开对奥特莱斯的考察。
一、奥特莱斯的发展和趋势1. 奥特莱斯的起源和演变2. 当前全国奥特莱斯的发展现状3. 奥特莱斯的发展趋势分析4. 奥特莱斯的成功案例分析5. 奥特莱斯行业的挑战和机遇二、奥特莱斯的经营模式1. 奥特莱斯的商业模式概述2. 奥特莱斯的商品采购和供应链管理3. 奥特莱斯的销售策略和促销手段4. 奥特莱斯的顾客服务和体验管理5. 奥特莱斯的品牌建设和市场推广三、奥特莱斯的商品特点和竞争力1. 奥特莱斯的商品种类和品牌特点2. 奥特莱斯的商品质量和价格优势3. 奥特莱斯的库存管理和货源保障4. 奥特莱斯的独特产品和个性化定制5. 奥特莱斯的竞争优势和市场地位四、奥特莱斯的消费者群体和消费偏好1. 奥特莱斯的目标消费者群体分析2. 奥特莱斯的消费者购买动机和行为特点3. 奥特莱斯的消费者满意度和忠诚度研究4. 奥特莱斯的消费者数据分析和挖掘5. 奥特莱斯的消费者反馈和改善建议五、奥特莱斯的未来发展策略1. 奥特莱斯的品牌战略和品牌扩张2. 奥特莱斯的线上线下融合发展3. 奥特莱斯的国际化和全球市场布局4. 奥特莱斯的社会责任和可持续发展5. 奥特莱斯的创新和技术应用展望总结：通过对全国各地奥特莱斯的考察，我们可以看到奥特莱斯作为一种新型形式的商业模式，在市场竞争中具备着显著的优势。
在发展的过程中，奥特莱斯需要不断创新和改进，提升消费者的体验和满意度。
同时，奥特莱斯也需要关注社会责任和可持续发展，积极适应市场变化和顾客需求，确保未来的发展策略能够实现长期稳定增长。
【VIP专享】商业地产奥特莱斯模式分析
房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析导读:奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。
自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。
奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。
国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。
奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。
今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。
在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。
一、奥特莱斯发展历程:诞生奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
阶段一1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
阶段二1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
奥特莱斯可行性报告
奥特莱斯可行性报告一、项目背景奥特莱斯是一种以集中销售品牌折扣商品为主的商业模式，通过聚集多个品牌的折扣店，提供高品质、低价位的商品给消费者。
随着消费者对于品质和价格的要求不断提高，奥特莱斯作为一种新型零售模式，在全球范围内得到了广泛的发展。
二、市场分析1. 奥特莱斯市场规模根据市场研究数据显示，奥特莱斯市场在过去几年里呈现出稳步增长的趋势。
根据预测，未来几年内，奥特莱斯市场的规模将会继续扩大。
2. 消费者需求消费者对于品质和价格的要求不断提高，他们希望能够以更低的价格购买到高品质的商品。
奥特莱斯作为一种集中销售品牌折扣商品的商业模式，能够满足消费者的需求。
3. 市场竞争奥特莱斯市场存在着一定的竞争，主要来自其他零售商和电商平台。
然而，奥特莱斯通过提供独特的购物体验和高品质的商品，能够在市场竞争中占据一定的优势。
三、项目可行性分析1. 市场潜力根据市场调研数据显示，奥特莱斯市场的潜力巨大。
消费者对于品质和价格的要求不断提高，他们希望能够以更低的价格购买到高品质的商品。
奥特莱斯作为一种集中销售品牌折扣商品的商业模式，能够满足消费者的需求，因此具备较大的市场潜力。
2. 商业模式可行性奥特莱斯商业模式的可行性主要体现在以下几个方面：(1) 供应链优势：奥特莱斯可以通过与品牌商建立合作关系，直接从品牌商处采购商品，降低采购成本，提高利润空间。
(2) 购物体验：奥特莱斯提供独特的购物体验，消费者可以在奥特莱斯店铺中找到多个品牌的折扣商品，享受到更多选择和更高性价比的购物体验。
(3) 品牌影响力：奥特莱斯集聚了多个知名品牌，这些品牌的影响力能够吸引更多消费者前来购物，增加销售额。
3. 经济效益分析奥特莱斯商业模式的实施能够带来显著的经济效益。
首先，通过与品牌商直接合作，降低采购成本，提高利润空间。
其次，通过提供高品质、低价位的商品，吸引更多消费者前来购物，增加销售额。
最后，通过提供独特的购物体验，增加消费者对奥特莱斯的忠诚度，促进复购率的提升。
威海奥特莱斯商业中心是一处大型综合商业地产项目
威海奥特莱斯商业中心是一处大型综合商业地产项目，规划总建筑面积约10万平方米，停车位1000多个。
项目位于威海世昌大道与古寨东路的交汇处。
项目集超市（20000m2）、名士奥莱(20000 m2)、餐饮(10000 m2)、休闲娱乐(10000 m2，主要项目为KTV、健身房、电玩城、3D影院等)、淘宝电子商务(15000 m2)等多功能于一体，投资、经营两相宜，建成后将成为威海地区具有影响力的综合型商业标杆项目之一！项目近120个外铺打造威海独一无二的商业步行街。
步行街长约170米，宽16-30米。
步行街中间囊括约400 m2的下沉广场。
儿童体验馆概述：儿童职业体验馆就是在一个封闭的大环境里，设立消防站、警察局、医院、银行、飞行训练中心、电影院、电视演播室、电台、蛋糕房、电力局、考古山洞、太空总署等等机构。
让孩子扮演社会上大人的职业角色。
比如当飞机驾驶员、空姐、蛋糕师、警察、医生、播音员、银行职员、消防队员、宇航员、售货员、老师、邮递员、工程师等等，一般都70个左右的体验项目。
在这封闭的环境里，孩子们有自己的银行、护照、卡。
更好的培养自己的兴趣爱好及选择自己今后的发展方向。
3D影院概述：即播放3D电影。
D是英文Dimension(线度、维)的字头，3D是指三维空间。
国际上是以3D电影来表示立体电影。
当观众戴上特制的偏光眼镜时，由于左、右两片偏光镜的偏振轴互相垂直，并与放映镜头前的偏振轴相一致；致使观众的左眼只能看到左像、右眼只能看到右像，通过双眼汇聚功能将左、右像叠和在视网膜上，由大脑神经产生三维立体的视觉效果。
展现出一幅幅连贯的立体画面，使观众感到景物扑面而来、或进入银幕深凹处，能产生强烈的"身临其境"感。
餐饮：休闲式餐饮、西式餐饮、韩餐及日式料理、中式快餐、中式特色餐饮对威海一商业综合体一点看法默认分类2010-11-10 08:47:38 阅读97 评论1 字号：大中小订阅作为一个威海全新的商业地产项目，从项目本身来说，该项目的地段优势较为明显；项目立项为城市商业综合体，顺应城市发展的需求，具有较强的综合竞争力。
奥特莱斯商业模式简析
专题研究: 奥特莱斯商业模式简析【内容摘要】：奥特莱斯是目前欧美主流零售业态之一，早期主要销售下架品牌、过季、断码、工厂尾货等商品。
经过100多年的发展，这种商业模式逐渐形成，成为聚集国际一、二线知名品牌打折换季商品的新型休闲购物方式。
在欧美国家的大型零售商中，奥特莱斯已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。
在经济不景气，失业率增高的宏观环境中，奥特莱斯更显出其低成本运营，运转高速的优势，深受消费者追捧。
在美国的商业企业排行榜中，奥特莱斯占前五席中的三席，总量超过300个。
奥特莱斯是目前欧美主流零售业态之一，早期主要销售下架品牌、过季、断码、工厂尾货等商品。
经过100多年的发展，这种商业模式逐渐形成，成为聚集国际一、二线知名品牌打折换季商品的新型休闲购物方式。
在欧美国家的大型零售商中，奥特莱斯已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。
在经济不景气，失业率增高的宏观环境中，奥特莱斯更显出其低成本运营，运转高速的优势，深受消费者追捧。
在美国的商业企业排行榜中，奥特莱斯占前五席中的三席，总量超过300个。
奥特莱斯名字音译于英语OUTLETS。
OUTLET的意思是销路，引申为销售终端，即处理店，折扣店。
台湾的说法称为“畅货”，形象地表达了生产厂家对于处理积压库存、过季商品、残次品的渴望，希望它们能被市场“畅快”地消化干净，从而迅速回笼资金，投入生产。
后来这种由生产厂家开设的处理店、折扣店有了统一的名字，FACTORYSTORE（工厂店）。
OUTLETS是OUTLET的复数形式，字面上准确地揭示出了奥特莱斯的本质——工厂店的集合。
一、奥特莱斯的起源与发展奥特莱斯的发展历程，正是由OUTLET到OUTLETS的转变过程，总共经历了近40年，而真正奥特莱斯的出现，只有十几年时间。
1. 工厂店的出现（上世纪七十年代至八十年代）。
对于追求资金周转率和成本控制的制造业企业来说，大量的积压库存是运营大忌，既难以回笼资金，又增大仓储成本。
商业地产奥特莱斯模式分析
房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析导读:奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。
自2023年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。
奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。
国内已开业奥特莱斯200余家为什么经营陷入困境？近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。
奥特莱斯如何应对消费淡季: 提高、谋变、整合商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。
今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。
在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。
一、奥特莱斯发展历程:诞生奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”专门解决工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有12023的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
阶段一1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工公司运用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
阶段二1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
国内外奥特莱斯业态专题研究
2.2、国外奥特莱斯的特点和经验 ◆超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。 ◆颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。 ◆选址更为重要 奥特莱斯的选址基本遵循着比较统一的规律，以欧洲为例，它的选址有以下一些条件：选在郊外的省际交通交会点处，一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。 ◆良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 ◆管理分工明确 管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。物业管理实行统一管理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。
欧洲
德国的SNB是一家特价俱乐部，在德国有两家店，一家在市中心，另一家分店在距市区100公里的小城镇。该俱乐部经营多年，非常火爆。要得到该俱乐部一张卡，需要等四年。
欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式，一种是在城市中的会员制品牌俱乐部，另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村。这两种形式都以环境优美、购物舒适为特色。如：
奥特莱斯业态专题研究
通过前期的分析探讨，西部新城项目是发展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。 因此，特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。 1、奥特莱斯概念： ◆奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。 根据美国奥特莱斯的发展状况，大致可将其分为三个阶段： 1970年—1987年：一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店（Factory Outlet Store）销售自己的尾货，此时基本上是前店后厂形式，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，吸引了大批顾客。 1988年—1996年：在商业地产开发商的推动下，工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并渐渐发展成为一种独立的零售业态，很多工厂把直销店集中在一起开设，在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 1997年后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”(Factory Outlet Industry) 总体规模在萎缩。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
奥特莱斯运营模式分析
4）.低成本的运营管理
奥特莱斯的商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低 奥特莱斯的销售方式简单，相关经营费用变得很低
低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣！
4.奥特莱斯经典案例——上海青浦奥特莱斯
由百联集团和香港九龙仓合 作投资建设，总投资4.7亿元 人民币，于2006年5月建成并 投入运营 位于青浦赵巷，周边多条高 速公路，交通发达，距离朱家 角、淀山湖、佘山、周庄等知 名景点均不远 用地240亩16万㎡ ，建面11 万㎡，商铺面积从100到500 ㎡不等，停车场拥有车位1200 个 以国际、国内时尚品牌折扣 服饰购物为主，以餐饮为辅的 大型综合性购物中心。国内首 家花园式Outlets
2）.专款商品——只为降低成本
很多知名品牌会为奥特 莱斯设计、生产专门的 低成本商品，在保证质 量、不影响品牌形象的 情况下，降低了产品的 研发、渠道、推广费用， 最终降低了产品的销售 价格
3）.独特的选址理念
奥特莱斯通常会选择开在远离市区的地方，最大的好处便是租 金成本低，确保了售出商品的价格低。 低租金只是奥特莱斯选址的其中一个基本原则，为保证足够的 客流量，奥特莱斯通常会将地址选择在多条高速公路的交叉口处， 以便城市居民能在1小时内到达；周边最好还要有知名的旅游目 的地，吸引“顺便”前去购物的游客 奥特莱斯的主力顾客为有车一族，奥特莱斯通常会建设很大的 停车场，为前来购物的顾客提供免费停车服务。如上海青浦奥特 莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500个 免费停车位
奥特莱斯运营模式分析
2012.6.30
1.奥特莱斯的概念 2.奥特莱斯的特点 3.奥特莱斯经营管理模式 4.奥特莱斯经典案例-上海青浦奥特莱斯广场
1.奥特莱斯的概念
2023年奥特莱斯行业市场环境分析
2023年奥特莱斯行业市场环境分析奥特莱斯被定义为一种大型的商业形式，它专门出售品牌商品，其商品价格通常低于正常的零售价格。
奥特莱斯通常位于城市周围或城市之外，或者在旅游景点或购物中心附近。
随着消费者越来越注重品牌和价格，奥特莱斯市场的竞争也越来越激烈。
下面将对奥特莱斯行业市场环境进行分析。
一、政策环境奥特莱斯在政策方面面临的挑战包括土地使用、建设规范、环保要求等。
政府可能会限制奥特莱斯的地理位置和规模。
此外，奥特莱斯需要遵守进口和出口规定，以确保其商品合法贸易。
二、经济环境随着全球化的不断发展，奥特莱斯的竞争对手变得更加强大，周围的市场也变得更加饱和。
在经济不景气的情况下，人们问道会更关注价格和折扣，这将对奥特莱斯市场产生一定影响。
此外，汇率波动也会影响奥特莱斯的进口成本。
三、社会环境随着生活质量的提高，人们对品牌和购物环境的要求越来越高。
购物不仅仅是购买商品，更是一种文化和消费方式。
奥特莱斯会面临来自消费者和媒体的质疑，消费者会比较奥特莱斯和正常零售商的商品质量和购物环境。
四、技术环境技术在奥特莱斯行业中的使用越来越普及，这包括在线销售和移动支付等。
奥特莱斯需要不断更新和改进其技术和系统，以保持与竞争对手的竞争力。
五、竞争环境奥特莱斯行业存在激烈的竞争。
大多数跨国零售商，尤其是欧洲零售商，都看到了奥特莱斯市场的商机，并进入了市场。
此外还包括复合型商场和购物中心。
鉴于这个多样化的竞争，奥特莱斯应该不断改进其营销策略，以确保其在市场中占据一席之地。
六、环保环境环境保护在奥特莱斯市场中变得越来越重要。
消费者更加关注可持续发展和环保，因此奥特莱斯应该采取措施，例如节能减排、减少包装、采用环保材料等来减少对环境的影响。
总之，奥特莱斯行业面临着许多不同的市场环境挑战。
与竞争对手的差异化将是成为其保持竞争力的关键。
而他们应该不断地创新和改进，以满足消费者的需求，以及保护环境。
奥特莱斯商业模式
奥特莱斯商业模式奥特莱斯的商业模式奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
这种商业模式，在海外已盛行几十年。
我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。
从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。
因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。
这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。
（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。
这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。
两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。
这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。
2、城堡式奥特莱斯商场城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。
国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。
自营奥莱方案
自营奥莱方案自营奥特莱斯方案（此方案中涉及数据均以15000㎡营业场地预估）一、自营奥特莱斯的SWOT分析：一）、优势：1.拥有良好的商业地产资源，能够有较多的地产项目选择；2.商业地产经营公司的背景，能够最大化的降低商铺租金；3.在自有项目上的运作，将获取排他性的优势；二）、劣势：1.未从事过品牌代理销售，缺少的经营管理人员和运营体系；2.与上游渠道目前无合作关系，缺乏议价能力；3.自营奥莱项目，缺少大型百货背景，缺乏品牌可信度；三）、机会：1.随着国际一、二线品牌引进国内，消费者对名品认知度的提升，折扣名品存在较大的消费潜力；2.目前湖北、湖南尚无成熟的奥特莱斯项目，有良好的发展空间；3.名品折扣缺少统一标准，定价上存在一定灵活性，有利润；四）、威胁：武汉已建或在建的奥莱项目有七个，潜在市场竞争较激烈二、项目定位：一）、经营理念：名品+折扣二）、品牌定位：差异化经营模式，满足不同消费者及厂商的需求。
将奥特莱斯的名牌范围扩大，为国内大量名牌产品的滞销品提供销售平台，同时也可以丰富店内的商品，为消费者提供更多的商品选择，从而增加人气和提高销售力。
国际一、二线品牌及国内的一、二线品牌都将是项目的预选目标，具体组合视项目的具体位置及周边消费特征而定；三）、品类定位：涉及品类不仅仅局限于各种品牌折扣服装，配饰、家居用品、儿童用品甚至于家电产品、图书、电子产品都可以涉及，通过多品类的良好组合，满足白领消费群的多种需求，形成自己的核心竞争力；四）、客群定位：20-35岁、对品牌有较强的认可度、消费能力较强的消费群；五）、规模定位：整体营业面积大于15000㎡，其中国际名品面积不低于40%；共15页第1页三、营运计划：一）、目标品牌：共15页第2页2.说明：1）、国际品牌的选择上结合国际排名及当地市场认知度；2）、标有下划线的品牌在国内均已找到折扣货品供应商；二）、合作方式：面积划分上：自营区域4,000㎡（占比26.6%），联营区域3，800㎡（占比25.3%），租赁区域2，700㎡（占比18.0%），预留公共区域4，500㎡（占比30.1%）。
奥特莱斯的运营模式及发展状况
奥特莱斯的运营模式及发展状况奥特莱斯（Outlet）是指位于市区郊外或旅游景区的商业综合体，通常以销售品牌折扣商品为主要特色。
奥特莱斯的运营模式主要包括租赁模式和自营模式。
租赁模式是指开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者通过与品牌合作，提供商品销售服务。
1.奥特莱斯的发展历史：奥特莱斯起源于美国，最早出现在1970年代，后来逐渐传入欧洲、亚洲等地。
随着全球化进程的加快，越来越多的国际品牌进入各个国家市场，奥特莱斯蓬勃发展。
在中国，奥特莱斯始于1990年代，目前已经成为零售业的一个重要领域。
2.奥特莱斯的特点：奥特莱斯通常将各个品牌的店铺集中在一起，形成规模化的商业综合体。
其主要特点是品牌折扣商品，商品价格较低，吸引了大量消费者前往购物。
奥特莱斯还通常提供舒适的购物环境、多样化的购物选择以及餐饮、娱乐等配套服务，使消费者可以一站式满足各种需求。
3.奥特莱斯的运营模式：奥特莱斯的运营模式主要有租赁模式和自营模式。
租赁模式相对而言比较常见，开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者与品牌合作，提供商品销售服务。
4.奥特莱斯的发展趋势：随着消费者对品牌和品质的要求越来越高，奥特莱斯将更加注重品牌的选择和质量的控制，提供更多高品质的折扣商品。
奥特莱斯还将进一步以线上线下融合的方式发展，通过线上平台吸引更多消费者，提高销售额。
同时，奥特莱斯还将加强与品牌合作，推出独家折扣，提供更多独有的购物体验。
总之，奥特莱斯作为一个以品牌折扣商品为主的商业综合体，已经成为零售业的一个重要领域。
通过租赁模式和自营模式两种运营模式，奥特莱斯能够吸引消费者前往购物，提供品牌折扣商品，并提供舒适的购物环境和多样化的购物选择。
随着消费者对品牌和品质的要求不断提高，奥特莱斯将继续发展壮大，不断创新以满足消费者的需求。
奥特莱斯可行性报告
奥特莱斯可行性报告一、引言奥特莱斯是一种集合了多个品牌折扣店的商业模式，旨在为消费者提供高品质、低价格的商品。
本报告旨在评估在某地区建设奥特莱斯的可行性，并提供相关数据和分析，以便做出明智的商业决策。
二、市场分析1. 市场规模和增长趋势通过对该地区消费者购物行为和偏好的调研，我们发现该地区的消费者对折扣商品有着较高的需求。
根据市场数据，该地区的消费者支出在过去几年中稳步增长，预计未来几年仍将保持增长趋势。
2. 竞争对手分析在该地区已存在一些折扣店，但大多数都是单一品牌的折扣店，缺乏多样性和品牌选择。
奥特莱斯作为一个集合了多个品牌的折扣店，能够提供更广泛的选择，给消费者带来更好的购物体验。
三、可行性分析1. 选址分析通过对该地区的人口密度、交通便利程度、商业环境等因素的综合考虑，我们确定了几个潜在的选址。
这些选址都位于主要交通干道附近，便于消费者前往，并且周边商业环境较好，有较高的商业活动。
2. 建设成本分析根据初步规划，建设奥特莱斯的总投资成本约为X万元。
其中包括土地购置、建筑物建设、装修、设备采购等费用。
通过与相关供应商的洽谈，我们可以获得一定的价格优惠，从而降低建设成本。
3. 运营成本分析奥特莱斯的运营成本主要包括租金、人工成本、物流配送等。
通过与房地产开发商的协商，我们可以获得较为优惠的租金条件。
在人工成本方面，我们将采用合理的薪酬制度和人员配置，以控制成本。
同时，我们将与物流公司合作，优化物流配送流程，降低运营成本。
4. 预期收入分析根据市场调研数据和类似商业模式的运营经验，我们预计奥特莱斯的年销售额约为X万元。
这将主要来自于消费者的购买行为和品牌商家的租金收入。
5. 投资回报率分析根据上述的建设和运营成本以及预期收入，我们计算出奥特莱斯的投资回报率约为X%。
这意味着在合理的经营管理下，投资者可以获得可观的回报。
四、风险分析1. 市场风险市场竞争激烈，如果没有足够的品牌选择和价格优势，消费者可能会选择其他折扣店或在线购物。
奥特莱斯(outlets)业态浅析
洛杉矶的奥特 莱斯-案例２
美国奥特莱斯 的现状
奥特莱斯介绍
奥特莱斯是一种新兴的零售业态
时间
1970-1987
性质
工厂直销店
形式
一家工厂一个 outlet store 多家工厂一个 outlet store
商品
工厂尾货
1988-1996
工厂直销店
工厂尾货
1997-2001
商品工厂、品牌所 有者、品牌代理商、 多业态大型购物中 品牌批发商乃至大 心 型百货商店共同参 与的专门供货渠道
上千家世界知名品 牌
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
全球奥特莱斯购物中心的蓬勃发展体 现了其商业模型的四大核心要素
要素之一是成本控制， 要素之一是成本控制，即“名牌＋实惠” 名牌＋实惠”
购物中 心成本
奥特莱斯业态浅析
内容
奥特莱斯商业 模式分析
业态介绍
国际奥特莱斯 商业模型的四 大核心要素
成本控制
品资源
交通便捷的综 合性多业态购 物环境
商业地产开发 商统一的规划 和管理
美国的奥特莱 斯
迪拜的奥特莱 斯-案例３
曼彻斯特的奥 特莱斯-案例 ４
中国的奥特莱 斯-案例５
商业模型和其 针对的消费群 体
芝加哥和西雅 图的奥特莱斯 -案例１
奥特莱斯(中国) 奥特莱斯(中国)有限公司
法国SCC 法国 国际运营团队 OOM 国内运营团队 英国Fｒｅｅｐｏｒｔ 英国
奥特莱斯芭蕾 雨
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
精品---奥特莱斯的运营模式及发展状况
奥特莱斯商业业态的特点1、奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带能吸引大量的顾客群体，必定有它独特的优势。
2、奥特莱斯的优势之一是名牌商品。
奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。
这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。
其次是价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍偏低60% ，甚至更多。
3、奥特莱斯的另一个优势是购物环境。
每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米都有。
而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通。
因此成为人们购物休闲的理想场所。
4、奥特莱斯最令人心动的是商品的价格，它的商品能够销售得如此便宜，其中的秘密在于：一是运营成本低。
奥特莱斯购物中心的经营场所一般都远离城市，地价低；商业设施简洁，投入少；销售方式简单，费用低。
运营的低成本使经营者能够尽可能地降低商品价格。
二是过季名品降价销售具有吸引力。
一个著名品牌当季价格是100%(正价)的销售，第二年就会半价出售，第三年则以三折出售。
国外商品降价的最主要原因是产品过季。
奥特莱斯专门为品牌供应商销售其过季产品，因为奥特莱斯既不影响当季正价名品的销售，又可通过为过季、断码的名品提供规范销售出口，保持和维护了品牌形象。
从潜在的因素分析，这种方式使同一品牌的销售分开了档次，扩大了销售范围，延长了销售期，而且也提高了品牌的知名度。
而针对消费需要，很多产品生产商开始专门生产奥特莱斯商品。
这些新生产的商品使用过时的面料、过时的款式，省去了研发费用、广告费用，销售价格自然相当实惠。
经营货真价实的名牌却有着比一般大超市还要低10%的价格优势，这就是奥特莱斯商业业态最大的特点。
由于它的中间环节、地价、店堂装饰、销售人员等成本因素都被严格控制，而且伴随着“高度密集”的连锁店，使折扣商店的商品价格比所有的零售业态都要低，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者对名牌商品的购物需求。
商业地产-奥特莱斯Outlets模式
Outlets模式奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。
其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。
“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。
”陈仪仿说。
经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。
5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。
星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。
上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。
对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。
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房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析
导读:
奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。
自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。
奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。
国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？
近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。
奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合
商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。
今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。
在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。
一、奥特莱斯发展历程:
诞生
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
阶段一
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
阶段二
1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。
阶段三
1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。
首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。
其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。
最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。
因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。
特别是近两年，销售额屡创新高。
据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。
目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。
中国
从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。
但同时，各种运营困境也开始出现。
企划3人不变，招商一名经理两个主管，至少每楼层3人，设楼层经理一人，楼管2人。
二、奥特莱斯模式升级:
传统模式
简易型的品牌折扣店
2.0版版本
附带有餐饮和休息娱乐的消费场地的品牌购物商场。
3.0版本
类似于商业综合体，基于奢侈品牌折扣衍生，更多的消费贡献来自于生活化的需求，包括一些
三、OUTLETS三大吸客法宝：
驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；
难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
四、中国奥特莱斯的三大特点：
1、品牌度高：奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
2、折扣低：奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。
北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有1~6折。
3、停车场大：奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，郑州康城奥特莱斯有1200个停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。
五、中国奥特莱斯困境分析：
1、消费群体收入水准不高。
对于一个商业模式运营，其消费群体往往是其成功与否的关键因素。
奥特莱斯的消费者多是中产阶级，这类群体在美国是主要阶层，而在中国，符合这个群体的人仅占20%。
相关数据表明，美国奥特莱斯的消费者多数为年收入在4万美元以上相对富裕的中产阶级，平均年龄43岁，74%以上拥有独栋住宅，66%有财产性收入。
而一项对燕莎奥特莱斯消费人群的分析显示，消费者年龄以31~40岁为主，其中家庭月收入在6000元以上的消费者约占2成。
相比之下，中国的奥特莱斯消费群体普遍没有那么高的收入水准，他们中的大多数人还是起步阶段的年轻白领，虽然有很强的品牌认知，但对真正的名品购买力还比较弱。
以完善的购物中心为借鉴，人数显然偏多。
2、名品缺乏、品牌混杂
奥特莱斯模式受青睐的原因之一便是可以用到大幅折扣价格买到驰名国际的品牌和产品。
国外的奥特莱斯不仅销售名牌过季下断码等尾货产品，也有专为其生产的“工厂货”，这使得其货源得到了保证。
然而，奥特莱斯这一业态在中国的泛滥却使得这一购物中心成为一个缺乏文化内涵的普通尾货市场。
国际品牌企业为了不使品牌形象受到影响而不愿意进入，使得原本就紧张的名品货源雪上加霜，很多店内多是些二三线品牌和过季商品。
3、折扣缺乏吸引力
国内奥特莱斯经营主要采取逐级代理模式，一些折扣店很多国际一线品牌产品都是来自代理商，而非品牌直销，因此价格方面没有太大优势，对消费者的吸引力大打折扣。
而国外奥特莱斯的品牌直营模式，在货品供应方面就避开了代理环节，降低了成本从而形成了价格优势。
4、很多国内开发商借奥特莱斯之名，行圈地之事
相比国外奥特莱斯是由纯粹的商业企业经营，国内很多则变成了地产开发商来做。
他们将奥特莱斯当做城市综合体中的一种业态，用于提升其它业态的价值。
目前国内以奥特莱斯命名开业的购物中心数量很多，但实质却有所不同。
投资商打着奥特莱斯的旗号，以奥特莱斯业态的名义盘活濒临倒闭的商业地产或百货项目。
5、国内奥特莱斯体量过大，选址及布局不成熟
美国最大的Woodbury Commons奥特莱斯面积不超过9万平方米，如今国内项目却动辄十几万平方米，这给招商带来了巨大压力。
另外，国外奥特莱斯的分布基本上是城市有一个，社区中心有50个，但中国的奥特莱斯80%是在城市。
六、破解困局四对策：
1、保证优质货源
要保证优质货源，特别是一线品牌产品的数量和有竞争优势的价格。
这需要大力引导品牌厂家在奥特莱斯设立上规模的专门工厂店，由工厂直接供货。
这样可以减少代理的环节，减轻采购成本，增加产品种类。
品牌厂家设立工厂店不仅开辟了新的销售渠道，同时还可以利用奥特莱斯宣传自己品牌形象，得到一石二鸟的效果。
2、改变奥特莱斯曲高和寡的窘状
要改变奥特莱斯曲高和寡的窘状，瞄准需求人群，细分市场，在杜绝假名牌的前提下，增加各层次品牌招商，根据消费人群设置不同的消费区域，从而满足各类人群。
3、要多加宣传
许多消费者对奥特莱斯品牌折扣这种业态还不完全了解，而且很多奥特莱斯处于偏远地段，消费者甚至于不知道如何前往。
奥特莱斯应加大推广力度。
4、有能打动商家的业态环境、交通条件以及营销预算
按照欧洲奥特莱斯的经验来看，要吸引品牌进驻，最直接的因素得看商场的硬件设施是否符合品牌的文化诉求、品牌专柜的具体规定，而品牌商家的实力是超过投资者的，因此要与其建立长期的战略合作必须要有能打动商家的业态环境、交通条件以及营销预算等等。