长沙市新河三角洲区域发展开发模式与运作策略研究

市民： 公共空 间高尚 居住
三角洲 和谐发展
城市公共活动空间， 休闲生活； 高尚居住区，改善 城市居住环境。
提升企业知名度与 企业品牌。
社会： 利润、 责任、 形象
在保证规划实现的条件下，既要实现政府的目标，又要满 足市民的愿望，还要保证区域开发的可操作性。
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目 标
核心目标：
成功实现区域开发
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大规模区域项目的目 标确定不仅仅与城市 发展的需求、政府的 发展目标、经济发展 水平等因素有关，而 受到城市地位、房地 产发展水平、国家政 策、重大事件等因素 的影响。
兼顾目标3： 资金快速回现 3 4
兼顾目标4： 品牌开发商参与
综合的目标体系是确定区域发展开发模式的基本出发点。
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使 命
三角洲承载着 “成为联系城市与世界的桥梁、吸 引世界财富的载体，展现城市魅力”的历史使命
联系纽带
长沙与世界交流和交往的桥梁；联系长沙 和世界的纽带，成为长沙对外宣传的窗口
成为吸引世界财富的最重要的载体，是城 市创造财富最强劲的动力 向世界展现长沙魅力、活力的窗口，向世 界展示的长沙新形象和城市实力的舞台
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XXXX公司代表政府行使土地一级开发的职责， 既有巨大的优势，同时也面临挑战
优 势 整体开发：有权将权利部分或者全部转让； 定价：与政府共同确定熟地出让底价； 收益：二级开发、区域开发收支平衡； 政府支持和优惠：拆迁补偿、基建、融资；
区域开发协调
政府各部门之间关系协调； 区域规划制定与调整； 监视次序与投资决策。
西高新区核心目标：以产 业园带动新城发展； 兼顾目标：迅速形成区域 形象； 限制条件：6年内初步完成
区域开发的目标选取受到限 制条件的制约，也直接影响 到区域开发模式的选择。
北京朝阳中心区开发核心目标：成 功实现区域开发预定目标 兼顾目标: 区域形象迅速建立 限制条件：2008年以前初步建设 完成，政府对资金没有明确要求。
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分析思路
我们的分析思路与分析框架：从基础研究和项目本体 条件入手分析本项目应该选择的开发模式与实施策略
基础分析与研究
项目开发条件与 开发模式分析
三角洲项目本体市场条 件分析； 三角洲“人车分流”规 划与开发； 三角洲区域发展开发模 式选择。
区域开发实 施策略研究
土地分级与土地价值评 估； 开发策略（地块划分、 出让次序、开发节奏与 招商） 启动策略与政策配套。
新河三角洲开 经济目标
土地储备与增值 多角度的融资手段
发建设有限公 司的综合目标
非经济目标
企业学习与成长
区域开发风险与冲突的规避
可量化的经济目标是本项目发展的条件，不可量化的非经 济目标都是开发主体长期发展的基础。
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赢利模式
区域发展中，一级开发、二级开发以及物业经营收入都 是新河三角洲开发建设有限公司可能的盈利手段与途径
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区域发展目标确定不仅与区域发展的限制条件有 关，而且也影响到区域开发模式的选择
陆家嘴区域开发核心目标: 成功实现区域开发, 实现已有规划 兼顾目标: 土地价值最大化 限制条件：较长时间打造成为国际 金融贸易区，启动资金充裕。 大梅沙开发核心目标：区域 成功开发 兼顾目标：土地价值最大化 限制条件：资金充裕，必须 收支平衡，时间无要求。
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三角洲区域发展远景与前提条件决定了三角洲区域发 展必须在平台、道路与公共设施建设上达到规划要求
设施形成： “两馆一厅”、商服配套以 及商务办公系统建设完成。 平台形成： “人车分流”大规模平台建 设完成，步行景观系统实现 道路形成： “人车分流”的车下人上分 流系统形成。
三角洲区域 发展远景：
代表政府实现实施区域开发，实现区域增值；
实现开发利润，完成作为一个公司的价值和资本积累； 积累一级土地运营、城市改造、房地产开发和经营方面的经验； 锻炼一支成熟、稳健的城市建设与区域开发队伍； 提高声誉，赢得政府和市民的支持和信任。
XXXX开发建设指挥部、XXXX承担着通过区域成功开发， 实现目标、实现规划的历史使命。
三角洲建设不是单 纯的棚户区改造， 而是城市空间环境 和功能的系统更新， 是带动城市全面发 展与进步的重要举 措； 项目本身对于长沙 市民、政府和城市 经济的影响深远。
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责 任
XXXX公司不但要承担将规划变为现实的使命，而 且还要赢得声誉、锻炼队伍、积累经验
整体上实现三角洲区域发展规划的功能定位、功能比例； 在区域开发过程中实现自身多角度的积累和提高。
三角洲区域发展政府目标是一个综合体系，既要 保证规划的实现，又要实现区域增值和资金回流
区 域 开 发 目 标 实 现
规划实现
战略目标实现---“人车分流”规划
利益实现
土地增值 功能形成 环境改善 税收增加 就业机会 经济增长
重大设施建设
进程实现
区域有序建设
资金回流
如此大面积“人车分流”规划在世界范围内没有先例，如何在 开发进程中进行有效协调，顺利实施规划目标？ “人车分流”规划适合大面积开发，要求参与开发主体尽量少， 如何建立开发商信心，吸引外部资本参与区域开发？
开发过程中，在实现盈利的基础上，如何安排非营利性公建设 施开发和运营？如何安排公共设施的建设与管理？
区域开发的目标选择； 常规区域开发模式研究； 案例分析与启示。
三角洲区域发展必须选择一种全新的开发模式与实施策略。
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第一部分：基础研究
目标分析
开发模式 案例研究
大规模区域发展项目不但要实现区域成功开发的 核心目标，而且要实现一系列的兼顾目标
兼顾目标1： 土地价值最大化 1 兼顾目标2： 开发周期缩短 2 兼顾目标5： 带动周边发展进步
----“新河三角洲的建 设，无论对旧城提质 改造还是对新城的景 观打造，都是一件很 有意义的大好事”； ----“新河三角洲的设 计建设要多深入实际， 广泛听取专家意见， 把新河三角洲建设成 为城市新亮点和省会 以文化、休闲为驱动，以商务、商业为核心的，代表长沙 城北新地标”。
未来生活方式的、可持续发展的“城市核心功能区”
实地调研与踏勘
调研内容： 城市土地出让情况 城市房地产开发情况 房地产片区划分 不同物业发展现状 新河三角洲现状及周 边环境 ……
访谈及查阅资料
政府官员12位： 长沙市国土资源局 长沙市规划局 长沙市房产交易中心 长沙市土地储备中心 长沙市土地评估中心 …… 开发商与专业人士： 和记黄埔 长沙顺天 深圳天健 德思勤 …… 查阅资料： 长沙市土地出让统计 三角洲城市设计规划 基准地价、建筑成本 ……
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◇ 三角洲区域发展开发模式与 实施策略研究； ◇ 开发次序选择与相关政策配 套研究。
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意 义
三角洲区域承担着长沙城市功能重塑和形象示范 的双重作用，立志发展成为城市新地标和新亮点
三角洲的意义
将三角洲建设成为具有国际影响力的、具有浓厚“湖湘文化”特色 的、反映城市历史与实力的综合功能区，成为长沙标志性形象。 为长沙城市旧城改造与城市发展起到开拓和示范作用。
挑
战
资金回流与资金链：投资巨大，开发进程中的资金回流； “人车分流”规划下的区域开发组织实施；
开发经验和精力。
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在区域开发过程中，新河三角洲开发建设公司作 为开发业主，要实现经济与非经济的双重目标
获得合理的开发利润 合理的现金回流
区域发展规划实现 开发进程控制
专题研究
项目开发条件研究 长沙土地市场研究 长沙开发商行为研究 进入长沙的异地开发 商行为研究 …… 区域发展开发模式研 究 开发模式分类 速度导向开发模式 价值导向开发模式 …… 三角洲发展实施策略 招商与融资研究 土地出让次序研究 启动策略研究 配套政策研究 ……
调研区域：
长沙市主城区 湘江滨水区 省府新区 市府新区 开福区 ……
Question 1 Question 2 Question 3 Question 4
配套政策：如何制定相关的政策配套，配合三角洲区域 发展顺利实施？
开发模式选择、出让次序、开发分期、启动策略、政策配套。
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在项目研究中，世联项目组就三角洲区域开发所涉 及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
财富载体
对外窗口
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期 待
社会对三角洲发展的期待是多方面的，既有政府 要求，又有市民愿望，还要具有可操作性
城市名片、宣传窗口； 核心功能区，长沙“曼 哈顿”； 土地增值，区域发展；
政府： 名片、 窗口、 动力
获得正常利润； 参与城市建设；
经济增长动力源；
知名企业参与。
区域开发模式研究： 三角洲区域本体条件 分析 三角洲开发模式确立 土地出让前提条件 开发方案确立 启动区策略 招商与融资策略
模块1
模块2
配套政策研究
相关区域开发政策 研究 区域开发组织机构 区域开发保障与增 值措施
模块2
Hale Waihona Puke Baidu
最终成果
◇ 分析常规区域发展的开发模 式分类与特征； ◇ 三角洲区域发展目标解析与 本体条件分析；
进行房地场开发，并将开发物业 销售实现资金变现
1. 做好项目定位与物业发展建议； 2. 投入资金大。
开发物业并 持有经营
1. 回现时间长； 2. 经营风险
特
征
利润方式
获得土地增值利润
获得开发利润
获得经营利润
成功土地运营确保规划实现是我们当前的首要目标。
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挑 战
XXXX公司作为区域开发的业主，在项目开 发的过程中将面临一系列的挑战
长沙市新河三角洲区域发展 开发模式与运作策略研究
三角洲项目分三阶段，本报告的工作是第二阶 段——三角洲区域发展开发模式与实施策略研究
工作内容 整体定位与规划方案 的市场论证 开发模式 与实施策略
本阶段工作
区域营销 与土地推广策 略
2006.08.17
2006.10.16
区域开发的目标与战略 区域开发策略研究 主要工作
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国内外案例分析
参考性案例20多个 Canary bird，伦敦 genoa，意大利 Clarke Quay Manhattan，纽约 La Defence，巴黎 Clyde，苏格兰 东莞新中心区 合肥政务文化新区 青岛市行政中心 南昌红谷滩新区 …… 针对性案例10个 巴黎的拉德方斯 南山商业文化中心 北京朝阳CBD 陆家嘴金融中心 深圳宝安中心区 ……
土地开发
土地 规划 土地 融资 土地 交易 开发 招商 项目 规划
市政基础 设施建设 七通一平
项目开发
项目 设计 项目 融资 建造 管理 营销 销售
管理运营
营销 销售 运营 管理
土地运营 获得土地控制权，在开发 进程中小宗土地出让
1. 时间短、资金投入相对小； 2. 牺牲开发利润。
二级开发
物业经营
操作方式
------展示城 市形象、成 为城市新地 标。
前提条件：
“人车分流” 规划系统基本 形成，区域建 设规划基本实 现。
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由于受到特定规划制约，本项目在实现规划的核心 目标下，通过分析约束条件与风险确定兼顾目标
规划设计：三角洲的规 划设计是对开发模式的 考验，实现规划是区域 成功开发的前提； 区域价值：三角洲在长 沙城市规划中占有重要 的位臵，承载着推动长 沙城市发展和升级的重 任，区域开发成功是最 核心的目标； 功能定位：三角洲是引 领长沙未来生活方式的 集商务、休闲、娱乐于 一体的核心功能区，寄 予着长沙市民的期望； 社会责任：三角洲是市 政工程最密集的区域， 承载着政府、市民多个 参与方的目标，肩负重 大的社会责任。
如何通过开发模式保证对项目开发的主导权，以保证土地增值 利润的实现？
“人车分流”是三角洲区域 开发最重要的限制条件。
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问 题
本报告需要解决的问题：既有战略上的开发模式 的选择，也有策略上的土地出让、开发分期等
开发模式：开发模式如何解决三角洲“人车分流”规划 带来的开发难点与风险？ 实施策略：如何解决三角洲发展中的土地出让次序与开 发分期问题，有效实现三角洲区域开发？ 启动招商：如何选择合理的启动策略与“两馆一厅”建 设配合，选择什么样的招商策略？