仲元广场项目可行性分析(2019)

仲元广场

投资可行性报告【仲恺地标：湾区轨道交通一体化示范项目】

惠州市仲元实业有限公司

2019-1

一、市场研究

（一）惠州宏观经济形势综述

1至10月，我市宏观经济运行质量良好，主要经济指标增幅继续走在珠三角或全省前列。电子和石化两大支柱产业对我市经济发展的拉动作用明显，1-10月，电子行业在三星电子、科锐、龙旗电子等企业的强力带动下，呈加快发展势头，实现增加值351.9亿元，增长26.9%；石化行业在中海炼油、中海壳牌、中海开氏等重点石化企业满负荷生产的带动下，实现增加值258.9亿元，增长16%。2017年石化产业方面，中海炼油、中海壳牌、中海开氏、比亚迪、海能发等重点石化项目将保持平稳增长，仁信聚苯乙烯、可隆化工新材料、等项目计划于2017年投产；电子信息产业方面，宝明精工、ASM先进科技项目、中兴新通讯设备项目、长城开发移动通讯（一期）项目、康冠平板显示项目、科锐、龙旗电子和三大企业集团等将有一定增长。预计石化和电子两大产业在明年也将持续平稳增长。

（二）仲恺高新区经济发展

年内，仲恺高新区实现地区生产总值530亿元，增长21%，规模以上工业总产值2556亿元，增长28%，税收总额92亿元，增长32%；公共财政预算收入13亿元，增长41%。全年人均GDP12.47万元；R&D经费支出占GDP比重4.6%；每万元GDP电耗617千瓦时。先后引进信利AMOLED等项目128个，总投资近300亿元。

（三）惠州市与仲恺区城市楼市市场发展分析

仲恺高新区是88家国家级高新区之一，经过多年发展，吸引了来自十多个国家和地区、近2000家中外企业投资设厂，形成了以LED、移动互联网、平板显示、新能源、云计算为主导的‘4+1’战略性新兴产业，成为国内重要的电子信息产业基地。”他说，正是有着这样优越的产业基础，仲恺吸引了大大小小几十家房企进驻，成为近几年楼市发展的热点片区。

“不仅如此，仲恺未来的生活配套还将进一步提升。‘十三五’规划中，仲恺还将新建仲恺中学初中部、陈江白云学校、仲恺第一小学、惠南实验学校、东江东兴学校等，改扩建11所公办学校。同时，将建成北大附属仲恺实验学校、华中师范附属惠州实验学校、仲恺大欣实验学校等3所民办学校，区域教育资源会越来越丰富。除了仲恺区人民医院以外，还将建成潼湖卫生院新院、区中医医院新院、惠环第二社区卫生服务中心、东江社区卫生服务中心等，仲恺人再也不用为看病烦恼。此外，像恒裕集团打造的五星级酒店，也让高端商务人群留在了仲恺，未来将建成恺视网、星恺大剧院、数字图书馆、文化馆等文体设施，更加提升了区域的居住品质。

二、项目概况

（一）项目位置

1、项目城际价值分析

仲元广场位于广东惠州市仲恺高新技术开发区黄金地段，隶属于惠环街道办。南面与深莞惠城际轻轨无缝连接，无论去深圳、东莞、广州都具备一小时生活圈。

随着粤港澳大湾区的开发，仲元广场得天独厚的轨道交通优势与仲恺高新区的产业优势，将成为深莞惠安家、置业的首选之地。

仲元广场用地南面紧邻仲恺大道，西面为和畅三路，北面为规划道路，东边临和畅二路。并且政府还配备了一个1.5万平方米的市政广场被项目用地环抱，无缝连接惠环城轨站。

2、项目周边配套

西面为仲恺区最大的三甲医院——中信惠州医院。周边高档社区、大型商业林立，地理位置非常优越。

（二）项目改造政府控制性规划指标

仲元广场位于惠州市仲恺高新技术开发区zK9地块。项目规划占地55410平米，其中40605平方米属于三旧改造用地，其中14805平米属国有用地，我司已于2013年1月通过拍卖获取，整个土地位于仲恺大道珠三角城际轨道惠环站的北侧，政府配置了15000平方米的市政广场，政府要求地块需要统一规划，统一开发，方能发挥最大经济效益；

上图为红线内为项目用地现状

容积率：3.54 商住比：44：56

仲元广场总用地面积：55410平方米，分为两个部分组成。其中三旧改造占地面积为40605平方米,竞买挂牌用地14805平方米。

总建筑面积：275108平方米（地下室78600平米，计容面积：196508平米），其中计容建筑面积为：196508平方米（其中商业85600平米，住宅110360平米）。

1、“三旧”项目地块ZK9-09-01，40605平方米。

住建局已出《规划设计条件告知书（“三旧”改造项目）（调整）》（2017年12月26日），计容积率建筑面积<=129886平方米（其中商业建筑面积38965平方米，住宅建筑面积90921平方米），容积率3.2，建筑密度<38%，绿地率>=25%，建筑高度<100米。配套设施包括物业服务用房建筑面积>=260平方米，社区公共服务用房建筑面积=>189平方米。机动车停车配建标准为每100平方米计容积率建筑面积=>1个配置。

2016年3月15日三旧办出文《关于仲恺高新区9号小区ZK9-09-01号地块旧厂房进行“三旧”改造项目的批复》惠仲三旧办[2016]3号。

2、竞买地块ZK9-05-01Z地块，13947平方米，

计容积率面积14805平方米，建筑面积<=66622平方米（其中商业=<46635平方米、住宅=<19439平方米、配套设施物业服

务用房建筑面积=>200平方米、社区公共服务用房=>40平方米、环卫工作人作息站建筑面积=>60平方米、公共厕所建筑面积=>80平方米），容积率4.5，建筑限高<100米，建筑密度<45%，绿地率<25%。

已签定《国有建设土地交地确认书》、《国有建设用地使用权出让合同（正、副本）》、《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》。

3、ZK9-06地块为惠州市仲恺轻轨广场市政用地；

ZK9-06地块为惠州市仲恺广场市政用地，其土地面积为15000平方米，可设计地下停车场及公共汽车总站，同步可以计算整个项目的配套的覆盖率与绿化率。