香港地铁盈利的原因

香港地铁盈利的原因

第一点：发车密集

香港地铁是全球地铁中发车间隔密度最大的运营线路之一。香港地铁列车系统允许最密间隔105秒。换句话说,两趟列车的最短间隔不到2分钟。

地铁高效运转,依靠先进技术与精确管理来支撑。比如,香港地铁站台上都加装一道屏蔽门,既可将地铁候车区和隧道分隔,保持候车区恒定的温度,也可对客

流进行控制,保证列车准点开行;又比如,香港地铁列车都装有自动控制系统,可自动调整行进中的列车间距,决定列车最佳的加速和减速时机。由于设施先进和有效管理,香港地铁列车准时率超过99.5%。

第二点：地铁＋房地产

在香港，从城市最边缘地区到市中心，坐地铁基本上半个小时都能到达。而对不少在城市中心地带上班的民众来说，往往是距上班地点最近的地点是最堵的地方。因此尽管地铁票比巴士要贵出一倍还多，坐几站就要四五元港币，地铁交通因为快捷、便利还是受到了香港上班族的青睐。

香港地铁的运营完全由电脑控制，高峰时同时在线运行121列车，每班车平均间隔120秒。根据香港相关部门的统计，平均每天有250万人乘坐地铁出行，占总出行人数的1/3。

遇到雨天,香港人可以不带雨伞,而衣衫不湿地出行办事。因为庞大的地铁网络将地面上建筑连为一体。走进香港地铁，干净凉爽的环境很得人好感，各种指示牌一目了然。香港地铁经营者很有头脑,不单纯是建设地铁,通常把沿线地产开发捆绑在一起,使其产生更大的经济效益。每一条新建地铁线路,香港地铁都充分评估其地面商业开发价值。与特区政府签订的项目协议,一并将地产开发“设计”其中。

与绝大多数由当地政府投资、作为公共服务事业发展的地铁公司相比，香港地铁公司的运营模式独树一帜，它采用的是“地铁＋房地产”的经营模式。这也是它盈利的主要原因，而其他地铁公司大多接受政府补贴，或是难以持续盈利。

地铁公司便找来地产商共同开发车站及车厂上盖的空间,根据不同的条件,兴建大型的住宅及商用物业。其后,管理已落成的屋村和部分商用物业的收入,就成为香港地铁公司的滚滚财源。

机场快线上有一站叫青衣,原来这里有油库、船坞等设施,所以地价相对较低。由于地铁的拉动,房地产价格直线上升。栋栋高楼拔地而起,新建小区纷纷落成,

人气不断聚集,现在这里每平方尺均价超过港币4000元。在寸土寸金的香港,价格已达到中档物业水平。地铁建设与地产开发捆绑一起,香港地铁从地价升值中也赚取收益。

“地铁＋房地产”的经营模式也显示了香港地铁公司的双重身份。作为城市公共服务的一部分，香港地铁公司必须做好地铁服务，接受政府相关部门的检查监督，为香港提供一个国际一流的交通环境；作为一家上市公司，香港地铁必须创造商业价值，为股东带来最大的利益。

作为香港政府的合作伙伴，香港地铁可以优先从政府手中拿地，按照政府的统一规划进行地铁建设和房地产开发。这些地铁站以上的地块通过招投标的方式引入地产商进行开发，然后地铁公司将地铁建设起来，通过优质的服务吸引人流，实现地产增值。

地铁＋房地产模式的长年经营，使香港地铁公司发展出了跟地产商的多种合作方式。通常情况下，项目建成后双方按合同约进行利润分成，部分项目，香港地铁也会直接投资参与建设。比如2003年落成的香港中区最高的楼――88层的国际金融中心二期大厦（简称IC2），也是建在地铁上面，就是由香港地铁公司建18层，香港恒基地产公司建70层。这座总高415米的摩天大楼已成为香港的新地标。

2006年，香港地铁共获得了98.41亿港元的营业收入，其中大部分收入来自于地铁，但在其创造的77.58亿港元的利润中，则有90%的利润都来自于房地产经营。

第三点：物业

香港地铁物业最让人惊讶的运营项目是其旗下四大商场——德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，如青衣城（位置类似于广州番禺）、杏花新城（位置类似于广州东圃）和绿

杨新村（位置类似于广州芳村），但其商铺出租率却保持在100％的水平，而且均成为所在区域的商业焦点。

香港地铁有限公司物业总监何恒光称，地铁商场能保持100％的出租率，关键在于对市场研究透彻，定位清晰。如青衣城以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，吸引了不少年轻人，连传统快餐店“大家乐”、“麦当劳”都在设计上引入了海洋元素，感觉很新潮。“一个商户不符合这个主题，就会破坏商场的气氛。”因此，香港地铁物业在招商时坚持要商户配合主题。

另外，商户的合理配置也很重要，他们会事前对所在区域的消费群做详细的市场调查，然后确定服装、饮食、玩具、化妆品等类别的店铺的比例，并定期进行客户营业额调查，和客户研究经营状况，及时调整商铺比例。

据统计，经营面积分别为5.9万、1.2万、1.9万、2.9万平方米的德福广场、绿杨新村、杏花新城和青衣城，年租金收入分别可达到了3.53亿港元、1.04亿港元、0.8亿港元和1.76亿港元。四大商场合计为地铁创造超过7亿港元的收入。

地铁物业还引入了优质服务计划。即聘请神秘顾客定期访问四大商场，对每个商户进行评分，分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四档，每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户则下次不予续约。

何恒光坦言，开始有些商户抗拒这种作法，但实施几个月后，不少商户主动和地铁物业商谈服务改善措施，以取得高分。

何恒光称，香港地铁物业盈利的秘诀在于严格按市场模式运作，严格执行物业发展流程，即从选定地盘、设计计划大纲及取得法定批准到商议批地条款，等等，最后是物业管理。

而内地地铁在发展之前则普遍没有物业发展计划。有的城市考虑到地铁周边地块的物业发展，但却往往只是把地块加以出售，却没有交给地铁公司统一运营，缺乏规划性。

第四点：八达通

香港地铁公司早在1979年就开始发展信息系统支持运营。香港地铁业务对IT的需求一目了然——要支持地铁公司的持续盈利，一是进行有效的固定资产管理，防止高昂的设备折旧成本“吃掉”利润；二是进行人力资源和财务管理；