2018-中国百城住宅库存报告(20180928)

2018-中国百城住宅库存报告(20180928)

易居中国100城住宅库存报告

一线城市率先步入补库存通道，四季度预计百城库存将增加

一、百城库存跌回七年前水平

1、100城库存：库存连续37个月同比下跌

截至2018年8月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米，环比减少0.3%，同比减少7.2%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。

图1 100城新建商品住宅库存

面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、城市结构：一线城市近三个月库存明显增加

截至2018年8月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2288、21702和18269万平方米，环比增幅分别为1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分别为4.7%、-10.2%和-4.7%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-8月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。同时，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

图2 一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积

5000

10000 15000 20000 25000 30000 35000 10.0410.0810.12

11.04

11.08

11.1212.0412.08

12.12

13.0413.0813.1214.04

14.08

14.1215.0415.0815.12

16.04

16.08

16.1217.0417.08

17.12

18.04

18.08

万平方米

一线城市

二线城市

三四线城市

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC 、易居研究院

3、城市排行：65个城市库存低于去年同期水平

2018年8月，100个城市中，有35个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到104%、64%和55%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。同时，100个城市中，有65个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、金华和深圳的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、43%和42%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

表1 100城新建商品住宅库存面积同比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市 城市

增幅

城市

增幅

九江 104% 大连 -55%

合肥 64% 金华 -43% 镇江 55% 深圳 -42% 景德镇 42% 杭州 -33% 厦门 36% 成都 -32% 滁州 34% 安庆 -30% 珠海 31% 青岛 -29% 福州 27% 郑州 -29% 株洲 24% 张家口 -26% 苏州

23%

丹东

-26%

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC 、易居研究院

二、同比数据显示推盘节奏在加快

1、100城预售：预售面积同比明显上升

2018年8月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4462万平方米，环比增长1.0%，同比增长32.7%。总体上看，8月份房企推盘节奏环比变动不大，但是同比增长明显。这也说明预售方面的管控力度或有所减少，这利好购房者可选房源的增加。

图3 100城商品住宅新批准预售面积

0 1000

2000 3000 4000 5000 6000 10.04

10.08

10.12

11.04

11.08

11.12

12.04

12.08

12.12

13.04

13.08

13.12

14.04

14.08

14.12

15.04

15.08

15.12

16.04

16.08

16.12

17.04

17.08

17.12

18.04

18.08

万平方米

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC 、易居研究院

2、100城成交：市场略有一定的降温迹象

2018年8月份，100个城市新建商品住宅成交量为4572万平方米，环比减少2.6%，同比增长17.8%。总体上看，受淡季因素的影响，市场交易出现下滑也是符合预期的。当然若是后续几个月交易行情不好，那么也会倒逼房企积极降价。

图4 100城新建商品住宅成交面积

1000

2000 3000 4000 5000 6000 7000 10.04

10.08

10.12

11.04

11.08

11.12

12.04

12.08

12.12

13.04

13.08

13.12

14.04

14.08

14.12

15.04

15.08

15.12

16.04

16.08

16.12

17.04

17.08

17.12

18.04

18.08

万平方米数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC 、易居研究院

3、供求关系：目前已出现连续8个月的供小于求态势

2018年8月份，100个城市新建商品住宅供应量为4462万平方米，而成交量为4572万平方米。8月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续9个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，此类项目的去化表现总体还是不错的。

图5 100城新建商品住宅月度

供求关系