项目长沙市住宅市场调研分析报告

顺天项目长沙市住宅市场调查分析报告

一、长沙宏观经济形势分析

1、2003年长沙房地产市场要紧指标

2003年长沙市完成地产投资122.56亿元，同时增长49.84，所占比重为28.24%，其中住宅投资73.28亿元，同比增长65.57%，更新改造投资72.37亿元，同比增长65.08%，所占比重为16.68%，差不多建设和更新改造投资新开工项目规模扩大，新开工项目832个，同比增长28.4%，其中500万元以上的新开工项目669个，占全部施工项目个数的68.1%。

如图（一）2003年1～12月商品房建设与销售

指标名称单位上年同期本年比上年同期±%

商品房销售面积万㎡ 325．82 40．38

住宅销售额万元 521766 52．31

2、2004年长沙固定资产分析

2月份止，累计完成固定资产投资43.24亿元，同比增长36.64%，增幅同比提升8.95%，固定资产投资总额为36.17亿元，同比增长46.28%在固定资产投资总额中，基建投资同比增长39.32%，更新改造投资高速增长，同比增长174.54%，房地产开发投资同比增长28.36%，商品房销售面积同比增长46.01%，商品房销售形势接着看好。

3、国内贸易

消费品市场平稳增长。2003年长沙市实现社会消费品零售总额452.00亿元，同比增长12.7%，剔除物价因素实际增长13.6%，按销售单位所在地分，长沙市的消费品零售额77.94亿元，同比增长14.3%，所占比重为82.8%，县及县以下的消费品零售额77.94亿元，同比增长5.6%，所占比重为17.2%，按行业分，批发零售贸易业零售额382.16亿元，同比增长11.8%，餐馆业零售额64.97亿元，同比增长18.8%，其他行业零售额4.86亿元，同比增长9.8%，商品交易市场大型化差不多成为新的趋势，全年亿元以上市场24家，实现商品成交额225.90亿元，同比增长19.7%

4、人口与人民生活

人口数量平稳增长，年末总人口601。76万人，同比增长1。1%。其中非农业人口205。83万人，农业人口395。93万人，年末男女性不比为1。06：1。都市化率为49。16%，同比上升2。26个百分点。

城乡居民生活水平接着稳步提高。抽样调查资料显示，2003年长沙市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增长10.1%，剔除物价因素，实际增长9.1%，在都市居民人均增可支配收入中都市居民人均工薪收入7148元，增长7.5%，经营净收入329元，增长2.1培，转移性收入2282元增长6.0%，居民消费分类中，食品消费增长3.7%，衣着消费增长0.1%，杂项商品和服务消费增长9.1%。交通和通讯消费增长40.3%，教育文化娱乐服务消费增长12.3%，医疗保健消费教务长24.1%，设备用品及服务居住呈下降趋势，分不下降1.3%、23.5% （如图二）2004年长沙市居民家庭收入与支出

指标名称单位数量比上年同期增长%

调查户数户 400 0.0

平均每户家庭人口数人 3.06 0.0

人均可支配收入元 1591.58 5.9

人均家庭总收入元 1653.86 6.6

人均借贷收入元 231.28 239.6

人均消费性支出元 893.99 6.9

二、长沙住宅房地产现状

（一）长沙的住宅开发的特点

1、价格偏低

依照统计，长沙市区人均住房面积为23.6㎡， 2003年的住宅商品房成交均价为2436元/㎡,在全国各省会都市中排行第30位，但人均消费行支出却排行第13位。业内人士普遍认为长沙市的房价被低估，这与长沙市在过去几年中过度开发经济适用房有关。现在在售的经济适用房有如四方小区、东方新城、德政园、仁和家园等，其销售价格从1000/㎡元至2000/㎡元不等，但这些经济适用房小区所处的位置离中心市区比较近，有的甚至比有些商品房小区（如北国风光、阳光100等）还要近，而且其小区园林、社区配套、交通条件等各方面因素与其他商品房小区不相上下，因而经济适用房成了大部分长沙市民购房的首选。因此，长沙的商品房的价格与长沙居民的经济状况不相符。对此，为减少经济适用房对商品房开发的冲击，从2003年下半年开始，长沙即暂停对经济适用住房小区项目审批，并要求已批待建的住房建设量按5年时刻逐步安排，同时停止各类名目的福利房建设，今年经济适用房的上市量将大幅减少，另外再加上今年钢材、水泥等原材料大幅涨价，因此讲今年商品房价格的上涨已成定局。

2、市场繁荣，供需两旺，阶梯消费差不多形成

据统计，2004年一季度全市批准预售的总建筑面积为120.1万㎡，同比增长43.49％，其中住宅的面积为86.69万㎡，比去年同期增长

30.64％。同时，2004年一季度商品房成交面积为89.60万㎡，其中期房成交70.58万㎡，在我们调查的30个在售楼盘中，大多数楼盘销售率达到70％以上，市场容量不断扩大，需求旺盛。与此同时，“以旧换新、以小换大”阶梯消费的方式不断改善居住条件被越来越多的人采纳，并由此带来了二手房市场的蓬勃进展。据统计，2004年一季度全市共办理二手房交易2665户，成交面积37.41万㎡，此两项数据分不比去年增长76.84％和206.39％。

3、市区开发量较大，规模化的小区较少

由于前两年市政府提出了“一年一个样，三年大变样”的旧城改造目标，都市建设的重心要紧是市内道路拓宽和棚户区的拆迁改造，市区土地供应量较大，但规模普遍较小，有许多只是单体楼，质素相对来讲也比较差，而前几年规模较大的楼盘差不多上以经济适用房的身份出现的，如咸嘉新村、四方小区、德政园、金帆小区等。而在全国许多其它省会都市，房地产开发的触角早就到了二环以外，昆明市2002年就差不多规定二环内只拆不建。这种情况一方面讲明政府急于改变都市面貌的决心，另一方面也讲明长沙市住宅开发的水平和全国许多地点相比还存在一定差距。

（二）长沙的住宅板块的分布

依照目前长沙市住宅楼盘分布和开发的情况，可把长沙市房地产市场