文化美食街策划案

【文化美食街策划案】

推广提案

目录：

一、2013年-房地产市场分析

二、-商业物业分析

三、项目理解及定位

四、建筑部分产品建议及定位

五、推广策略研究

5-1、推广模式及时间安排

5-2、推广主题研究及确认

六、各推广阶段的工作细化

6-1、导入/预热期

6-2、升温期

6-3、引爆（开盘）

6-4、持销期

七、销售策略及安排

八、建立完善的物业管理

九、招商

第一章：2013年-房地产市场分析

宏观调空、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为2013年-房地产市场“行动准则”。

-房地产市场新动向：

1、-房地产市场郊区化（中心近郊激烈碰撞）

随着土地成本的上涨，产品造价的提高，市场的大量需求使得城北、河东、工业园区等地段的房地产市场有突破性的发展前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为-房地产的一支主力军团，登上-房地产市场的舞台。

2、楼盘“个性化”

2012年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承，多了几分创新多了几分个性。

3、市场竞争白热化

租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去，单梯楼将被花园小区所替代，小规模变成大规模，要在市场（客户）挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风，战国群雄的局面。

4、产品规模化，品牌化。

品牌=品质+广告。

以市场为导向，在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模，看品牌的市场，只有从规模上、品牌上强强出手，铸造一流的产品打动消费者。让市场了解企业、了解你的产品。

5、房地产“市场营销”比重的上升

专业的眼光看问题是取胜的关键，从产品的构思到生产产品再到产品的销售。每一个环节都离不开营销，无论是小楼盘还是大楼盘要想从市场中脱颖而出，真正做到价值最大化，比如2012年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不断的上升。

6、市场对服务的需求（物业管理的提升）

从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司，从基本安全到全新呵护，优质的物业管理将成为2013年消费者选择物业的一个关键因素。

7、商品房开发走向“集约经营”，产品呈现“精品化”

随着住房消费主体的改变，开发商的理性化程度大为提高，房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变，以往大行其道的单体开发逐渐被小区建设取代。为满足城镇居民对住房由过去只追求“居者有其屋”的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的“居者优其屋”的更高层次的需求，开发商们普遍增强了精品意识，精品小区无一不是从“以人为本”、“人与自然”的角度出发，充满了对居住者全方位的关怀，同时，也代表了-房地产业的发展方向。

第二章：-商业物业分析

商业地产需要宏观调控：

商业地产以“地段论”影响地产界数年，2013年商业面积的大幅度上升，将出现商业物业泛滥；商业物业提升空间较小，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究；有待有关部门进行宏观调空。

-商业地产几大特点：

A：商业物业面积大幅度增加；

B：商业物业空置比例上升；

C：商业业态较为零乱；

D：规模较小，投资升值空间小；

E：商业物业管理档次较低；

F：本地投资商业力度较弱;

G：产品本身档次较低;

H：产品的规划设计相对落后;

I:地方招商力度较弱;

第三章：项目理解及定位

荣兴怡景（裙楼部分）：

命名方案：

A：文化美食街

说明：定位“准确度及范围的大小”决定了物业上市后的抗风险能力。

项目理解：

文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交汇处，渠河公园旁（城监大厦和建设大厦之间）。距离西山森林风景区仅400余米。前拥渠河绵延千里秀美水岸风景，近临风光无限的渠河公园。

优劣势分析：

项目优势（S）：

A：地理位置；

B：交通便捷；

C：产品风格的创新（注：见后“建筑部分产品建议”）；

D：定位优势（民间风味美食）做“具有规模和档次的特色餐饮”；

E：消费群体；

考虑到后期的业态运作，项目及周边汇集了许多高收入者（如：各市政单位，各小区业主等）。

F：项目配套（大约3000平方米的餐饮广场）；

G：专业的商业物业管理，真正的理财管家。（商业部分：个性物业管理）；

项目劣势（W）：

A：商业氛围较淡；

B：操作引导难度较大（推广费用较高）；

C：人流量小（后期的招商工作难度大）；

项目定位：

荣兴怡景（裙楼部分）：

产品档次定位：中高档

方案：[具有规模和档次的特色餐饮]

[民间风俗文化美食]

理由：

A：通过对2012商业分析，2013年将出现商业物业泛滥，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究；所以需要有规模。

B：搜索整个-市没有一个地方餐饮是纯中高档次，规模在5000平方米以上，更不用说特色餐饮；是-市餐饮的空白区。

C：本项目区域汇集了较多的高收入消费群体（比如：各小区业主、各市政单位、各公共活动场所“体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公园”活动人群等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。

D：项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如：3000平方米的餐饮广场为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间，停放车辆等；真正做到休闲餐饮，餐饮的延伸。

E：交通便捷，延伸了驾车前来餐饮消费者；

成功案例：

重庆九龙花园美食街

（一个典型的民间风情美食街，销售率100%）

分析：

1.项目位置较为偏远（距离主城区30分钟车程）；

2.交通不便；

3.配套比较单一，更谈不上有水有公园；

4.半径3公里没有主力消费群；

（采样1：）