信托项目尽职调查中交易结构及执行方案设计共78页文档
信托计划尽职调查报告三篇
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
信托尽职调查报告
XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编：电话：传真：尽职调查报告项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部二○一三年十一月XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介1、项目名称：XXXX•XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。
2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账）3、期限：固定2年期。
4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者；5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。
6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。
7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。
信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。
8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。
9、还款来源：（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（2）“A”主营业务收入；（3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。
也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。
（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。
该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。
根据XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。
每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。
10、保管银行及保管费：待定11、信托报酬:1.2%/年。
信托项目尽调清单
序号
文件格式
(原件/复印件
加盖公章)
进度及时间安排
(已取3得/决策审议前取得/发行前取得)
融资人-法律尽职调查
1
经最新年检的企业法人营业执照
复印件加盖公章
2
组织机构代码证
复印件加盖公章
3
税务登记证
复印件加盖公章
4
法人身份证明
复印件加盖公章
5
验资报告
复印件加盖公章
6
公司章程及修正案,修改公司章程的股东会决议
复印件加盖公章
2
组织机构代码证
复印件加盖公章
3
税务登记证
复印件加盖公章
4
法人身份证明
复印件加盖公章
5
验资报告
复印件加盖公章
6
公司章程及修正案,修改公司章程的股东会决议
复印件加盖公章
7
同意提供担保的决议文件
原件
担保人-财务尽职调查
1
银行基本账户开户资料
复印件加盖公章
2
贷款卡及密码，贷款卡查询记录
复印件加盖公章
复印件加盖公章
4
项目可行性研究报告
复印件加盖公章
5
房地产开发资质证书（房地产项目）
复印件加盖公章
6
四证（房地产项目）
复印件加盖公章
7
工程施工合同
复印件加盖公章
8
施工款付款凭证
复印件加盖公章
9
抵押物评估报告（参考）
复印件加盖公章
10
5
贷款明细（正在执行的借款、担保以及其他融资）
复印件加盖公章
6
大额其他应付款、其他应收款明细
(唐琪)信托项目尽职调查关键要点-基本框架及交易结构
12
尽职调查的工作方式
一、书面资料审查 1、财务资料 2、企业基本资料 3、其他
二、 实地调查 1、项目 2、抵质押物
三、背景调查 1、与交易对手合作的金融机构 2、交易对手的
施等
15
尽职调查要点细化分析
一、资金状况 项目公司债务明细 资金使用计划及总体安排：欠款明细。后续用款明细。融资安排。预计回款
明细等 项目的总体资金安排（既往欠款、后续用款、预计销售及经营回款、融资安
排等）
还款安排
二、交易对手实力及信用状况 1、控股股东的信用信息报告 2、实际控制人的信用信息报告 3、实际控制人背景情况
第一还款来源：经营现金流。（银行） 次优还款来源：融资现金流、其他现金流（资
金调度）（信托）
案例：
Hale Waihona Puke 商业地产的还款来源：经营性物业抵押贷款。
房地产开发贷款的还款来源：个人住房按揭贷
款。
8
尽职调查要点与融资模式
一、主体性融资： 1、交易对手的信用现状 2、后续持续性融资能力：前瞻性分析。多渠道融
资能力。
4、重视项目调查，但不能忽视对交易对手的尽职调查
交易对手至关重要
二、尽职调查的现实定位： 1、尽职调查与商务谈判相结合：融资成本、期限、风险控制措施等 2、尽职调查的核心：在做出风险判断的基础上，对项目进行风险评价，
并协商制定项目风险控制方案及项目操作方案
尽职调查的基本要求：真实
2
信托尽职调查对象：目标客户
二、项目性融资：
1、项目价值：资产价值
2、项目的未来盈利与现金流未来预测
信托产品尽调范例
中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划之尽职调查报告中江国际信托股份有限公司二○一六年四月第一部分信托项目综述一、本报告的目的中江国际信托股份有限公司拟设立“中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划”（下称：本信托或本信托计划），为本信托的信托资金运用、管理安排，作出本报告。
二、本信托计划要素1、信托计划名称：中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划2、信托业务类型：应收账款投资集合资金信托计划3、委托人（受益人）：合格投资者4、受托人：中江国际信托股份有限公司（以下简称“中江国际”）5、融资人（应收账款转让方）：成武城材基础设施建设投资有限公司（“城材建设”）6、应收账款债务人：成武县人民政府财政7、保证人：成武县启明国有资产运营有限责任公司（简称“启明国资”）8、投资标的：成武城材基础设施建设投资有限公司账面所对应的债务人——成武县人民政府财政不低于信托规模本金及收益的应收账款以及该笔债权的孳息及其所有从权利。
9、信托规模：不超过人民币3亿元10、信托期限：不超过2年11、委托人预期收益率：待定12、信托目的：委托人为有效运用资金，基于对受托人的信任，通过资金信托合同设定双方的资金信托关系。
委托人自愿将其合法资金委托给受托人，由受托人设立中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划，用于受让成武城材基础设施建设投资有限公司对成武县人民政府财政的应收账款，信托期内由主债务人成武县人民政府财政偿付该笔应收款项，成武城材基础设施建设投资有限公司承担连带清偿责任予以补足，受益人从中实现信托收益。
房地产信托项目尽职调查清单
房地产信托项目尽职调查清单1. 资产情况•项目位置：描述地理位置•项目现状：当下开发进度，施工状态等•土地出让文件：分别检查建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等；特别关注土地性质、土地面积、土地用途、转让方、成交价款、付款方式等信息。
•交通、教育、商业设施：检查项目周边交通、教育、商业设施的完备程度，对项目周边未来发展做出合理判断。
2. 业务情况•业务模式：借款人与融资人之间的合作方式，上游开发商是否为融资人，是否存在互保、互惠等合作方式。
•项目估值：根据市场价格和不动产评估结果得出该项目的估值，判断其与项目策略的匹配度。
•项目可行性研究报告：检查项目可行性研究报告的真实性、合理性和完整性，以评估项目的用途、效益和市场前景。
•项目融资需求：了解项目的融资渠道、融资方式、融资比例等信息，以判断项目是否存在融资难度或存在不良风险。
3. 竞争情况•项目相似情况：寻找市场上其他相似的已上市、开发中的项目。
•市场竞争情况：分析市场竞争对手数量、品牌影响力、投资方口碑等。
•楼盘竞争情况：了解周边开发建设大体进展情况，分析楼盘的产品优势、价格情况等。
4. 风险情况•政策风险：在政策大潮的形势下，了解市政的支持、面临变化的政策等。
•市场风险：了解市场风险的情况，如市场波动、市场空间等。
•技术风险：了解技术风险，如技术上市化、技术标准化等。
•社会风险：了解社会风险，如社会责任、人权保护等。
5. 财务情况•项目财务报告：对项目的收入、支出、总资产和总负债进行审核和评估，并对资产负债表、利润表和现金流量表的真实性和合理性进行评估。
•现金流分析：对项目的现金流进行评估。
•行业平均水平：了解房地产信托财务报告中行业平均水平的相关指标。
•持续稳定性分析：分析项目现状、历史财务指标等信息，做出项目稳定性的评估。
6. 其他•商誉：检查上市公司对项目的商誉及影响等。
•审核标准：清晰分析业务的审核标准，以便在审核过程中能够准确无误地把握重点和难点。
建设贷款集合资金信托计划尽职调查报告
XX信托？ XX建设贷款集合资金信托计划尽职调查报告目录一、信托方案概要 (3)（一） .............................................................. 交易结构 3 （二） ............................................................ 规模及期限 4 （三） .............................................................. 信用增级 4 （四） .......................................................... 主要费率结构 4 （五） .......................................................... 信托资金来源 5 （六） .......................................................... 还款资金安排 5二、XX建设集团股份有限公司介绍 (6)三、资金用途 ........................................................... 17....四、还款来源 ........................................................... 18....五、抵押物情况 .......................................................... 19....六、项目风险分析 ......................................................... 22...七、项目风险对策 ......................................................... 23...八、项目合规性分析 ...................................................... 24...十、尽职调查总结.......................................................... 24...交易架构图: * 五洋建设集团 股份有限公司发放贷款 认购资金合格投资者 沈阳五洲房产 抵押、信托方案概要（一）交易结构我公司作为受托人，拟设立“XX 信托 ？XX 建设贷款集合资金信托计划” 信托计划规模50000万元，暂定分两次募集，期限18个月，首次募集20GG0 万元信托计划即可成立，后续募集资金总额不超过 30000万元，信托总规模为50000万元。
某信托公司项目调查报告
紫金信托有限责任公司项目调查报告交易对手：正地众森置业项目名称：正地集团-正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划目录第一部分信托计划概况 (2)一、摘要表 (2)二、信托概况 (4)第二部分项目调查过程记录 (5)一、合作经历 (5)二、拓展背景 (5)三、关联情况 (5)四、调查过程............................................. 错误!未定义书签。
第三部分交易对手基本情况 . (6)一、基本信息 (6)二、交易对手的经营状况和行业分析 (9)三、交易对手财务分析 (11)四、交易对手融资及对外担保情况分析 (14)第四部分投资方案 (15)一、交易结构 (14)二、项目分析 (16)三、增信措施分析 (31)四、项目后续管理方案 (39)第五部分风险分析及风险防措施 (42)第六部分项目合规性分析 (43)一、合规性分析 (43)二、项目所涉合同清单 (43)第七部分项目调查结论 (44)第八部分项目备查资料清单 (45)第一部分信托计划概况正地众森置业（简称“正地”）注册资本10800万元，其中正地投资集团（简称“正地”）出资6480万元，占公司全部出资比例的60%；众森实业（集团）（简称“众森”）出资4320万元，占公司全部出资比例的40%。
公司于2010年6月5日正式成立，开发建设东城豪庭项目。
现我部拟发起设立“紫金信托-正地集团正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划”，信托期限2年，满1年可提前结束，募集信托资金2亿元，第一期1.5亿，用于东城豪庭二期（B区）项目的开发建设。
正地以东城豪庭B 区土地及在建工程进行抵押，该抵押物规划建设用地47,424.17平方米（70.46亩），建筑总面积约177,463平方米，评估价值：4.016亿元。
大股东正地提供连带责任保证担保。
正地及正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保。
一、摘要表二、信托概况1、交易结构图：2、项目概况:东城豪庭座落于市鸠江区，海晏路以东，政通路以北，赤铸山中路以南，安澜路以西。
信托投融资项目尽职调查分析
2、公司产品分析 定位 技术 原料供应 客户群分析 竞争优势 营销策略（ 定价(dìng jià)、渠道、人员、
促销）
第六页，共28页。
3、财务状况分析（历史 (lìshǐ)和现在）
评价过去的经营业绩(yèjì) 衡量现在的财务状况 预测未来的发展趋势
第七页，共28页。
用 5、影响长期偿债能力的其他因素 租赁 担保 或有事项
第二十页，共28页。
盈利(yínɡ lì)能力分析
1、营业净利率=净利润/营业收入(shōurù) 2、营业毛利率=（营业收入(shōurù)-营业成本）
/营业收入(shōurù) 3、资产净利率=净利润/平均资产总额 4、净资产收益率=净利润/净资产 =总资产收益率*权益乘数 总资产收益率=营业利润率*总资产周转率=（净
（6）利润：是指企业在一定会计期间的经 营成果，包括营业利润、利润总额、净利润 等。
资产=负债+所有者权益 第十三页，共28页。
1.资产(zīchǎn)构成图
流
动
资
产
(li
资 úd
产
òn
g
(zī zīc
ch
h长ǎ
ǎn)
n期) 资
产
货币资产
短期投资 应收项目
存货
长期投资 固定资产
无形资产 其他资产
变现能力是公司产生现金的能力，取决于流动资产的多 少，是考察短期偿债能力的关键。
1、流动比率=流动资产/流动负债>2 债务(zhàiwù)多少？可变现资产多少？流动资产越多越好 营业资金=流动资产—流动负债>1 2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债 存货变现差、可能破损、已抵押、估值偏差 3、现金比率=（货币资金+短期投资）/流动负债
信托项目尽职调查案例
中融国际信托有限公司中融- 天御苑股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2010年4月）经办业务部门：中融国际信托有限公司资本运营部[中融－中齐泰山] [尽职调查报告]1声 明 与 保 证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年 月 日直接调查人签字：年 月 日调查人部门经理签字：年 月 日[中融－中齐泰山] [尽职调查报告]2目 录1 项目背景与交易结构概述 (4)1.1 项目背景 (4)1.2 交易结构概述 (4)1.2.1 合作方案简述 (4)1.2.2 资金用途............................................................................................................................4 2 融资人资信情况 (6)2.1 融资公司基本情况 (6)2.1.1 融资公司控股（大）股东情况介绍 (6)2.2 项目公司情况概述.........................................................................................................8 3 泰安房地产市场情况.. (9)3.1 项目投资环境 (9)3.1.1 泰安宏观经济概况 (9)3.1.2 泰安地产市场概况 (12)3.1.3 项目周边可比案例..........................................................................................................20 4 项目地块概况.. (24)4.1 项目基本情况 (24)4.1.1 项目用地情况 (24)4.1.2 项目基本控规指标 (24)4.2 项目建设条件 (25)4.3 项目开发方案 (25)4.3.1 项目定位 (25)4.3.2项目客户定位 (25)4.3.3 物业类型和户型定位及配比 (26)4.4 项目成本 (26)4.5 项目销售收入 (26)[中融－中齐泰山] [尽职调查报告]34.6 项目收益分析 (28)4.7 项目建设实施进度.......................................................................................................29 5 项目还款计划及来源 (29)5.1 项目还款计划 (29)5.2 项目还款来源..............................................................................................................29 6 信托方案与风险防范措施. (30)6.1 交易结构安排及信托计划摘要 (30)6.1.1 信托结构 (30)6.1.2 交易结构 (30)6.1.3 风险防范措施.................................................................................................................31 7 信托公司本项目议价能力及收益预测.............................................错误！未定义书签。
信托尽职调查报告
信托尽职调查报告信托尽职调查报告5篇随着个人素质的提升，报告的用途越来越大，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。
你所见过的报告是什么样的呢？以下是小编精心整理的信托尽职调查报告，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
信托尽职调查报告1信托项目尽职调查要点本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。
信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。
自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。
随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。
实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺可以施展。
真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是致命伤。
一、项目审查篇（一）遴选交易对手遴选交易对手是信托风控的重要一环。
最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。
信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。
不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。
在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。
但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。
前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。
总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。
但是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。
因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。
信托贷款资金信托计划尽职调查报告
尽职调查报告的编制要求
内容完整
尽职调查报告应包括信托贷款资金信托计划的交易结构 、项目情况、借款人背景和信用状况等信息，确保内容 完整无遗漏。
信息真实准确
尽职调查报告应基于充分的事实和数据，客观、准确地 反映信托贷款资金信托计划的实际情况，不得隐瞒、误 导或歪曲事实。
分析充分
安排现场考察
前往借款人所在地进行实地考察，与借款人及相关方沟通交流。
现场查看借款人资产
通过现场查看借款人的资产、土地等情况，评估借款人的资产质量和价值。
现场核实借款人经营情况
通过现场核实借款人的生产经营情况、管理情况等，评估借款人的经营能力和管理水平。
形成报告
要点一
整理尽职调查结果
根据初步调查、深入研究和现场考察 的结果，整理出尽职调查报告。
尽职调查的范围
01
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有相关方，包括但不限于：受托人 、委托人、受益人、担保人、抵押人、质押人等。
02
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有资产和负债，包括但不限于：货 币资金、信贷资产、投资资产、负债等。
03
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有法律文件和业务文件，包括但不 限于：合同、协议、承诺、保证等。
集团客户的财务状况
对集团客户的财务状况进行全面 了解，包括财务报表、现金流状 况、负债水平、偿债能力等，以 评估其财务风险和偿债能力。
集团客户的组织结构 和治理结构
了解集团客户的组织结构和治理 结构，包括股东结构、董事会构 成、高管人员背景等，以评估其 治理水平和潜在风险。
对担保方的特殊考虑
01
担保方的担保意愿和担保能力
02
某信托贷款资料项目尽职调查报告
五、 还款来源
六、 担保措施分析
3 / 67
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6
6 7 7 7 7 8
8
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21
21 21 22 23 24 26 26 27 30 34 34 38 40 45 47 48
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48
（一） （二）
抵押担保分析 1、 抵押物基本情况 2、 抵押物区位 3、 抵押物评估价值分析 保证担保人担保能力分析 1、 担保人基本情况 2、 担保人经营情况 3、 担保人财务状况 4、 担保人资信情况 5、 担保人担保能力总结
为使项目一期及二期 A 区 1-10#楼（以下简称“牡丹万象城”或“项目”）顺利 建设，希望由中融信托就该项目提供信托融资服务。
二、 信托方案
（一） 信托基本要素
� 信托计划名称：中融-牡丹万象城信托贷款集合资金信托计划 � 信托类型：集合，非结构化 � 交易对手：菏泽中盛房地产开发有限公司 � 资金运用方式：【信托贷款】 � 融资用途：用于牡丹万象城一期及二期 A 区 1-10#楼的开发建设
中融国际信托有限公司 中融-牡丹万象城信托贷款项目
尽职调查报告
（报告完成日期：2012 年 8 月 22 日）
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声明与保证
我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职 调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们 审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定 信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我 们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：
年月日
直接调查人签字：
年月日
信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架
信托项目尽职调查的关键要点分析 法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）
四、尽职调查报告正文： 1、主体资格 2、房地产开发企业开发资质 3、股权转让变更情况 4、土地使用权 5、建设用地规划等许可、审批情况 6、资产瑕疵情况：被抵押或质押资产情况 7、债权债务 8、或有负债 9、诉讼 10、特殊情况：房地产联建项目 11、其他需要补充说明的情况：土地及规划变更等
融资申请书：包括融资的使用目的、使用计划、还款来源和计划以及担保措 施等内容
项目公司的股权结构 所投资项目的合法及合规性调查； 项目可行性分析报告； 项目公司的债务明细及还款计划 资金使用计划：欠款明细。后续用款明细。预计回款明细（销售客户清单等）
信托资金、既往欠款、后续用款、预计回款
财务顾问的角色及价值体现：优化客户方案而非传递资料
信托业务尽职调查资料清单分类分析 交易对手基本资料
企业情况介绍 企业法人营业执照正副本 组织机构代码证正副本 税务登记证正副本(国税、地税) 法人代表身份证明、身份证复印件、个人简历、签字样本 法人授权委托书、授权代理人简历和身份证复印件 企业基本存款账户开户许可证及开户情况 企业贷款卡复印件 企业基本信用信息报告 财务负责人简历和身份证复印件 公司章程复印件 企业全套工商注册资料
信托投融资项目尽职调查 的关键要点及基本框架
2013年6月
Contents
1.信托项目尽职调查的基本内容 2.尽职调查的基本流程 3.尽职调查报告的基本框架及要点分析
4.信托项目尽职调查的关键要点
尽职调查工作计划
工作目标：调查某某项目信托融资可行性 工作范围：项目、外部环境、行业特点等。 工作方式：查阅资料、实地调查等。 工作时间：××天 工作流程：查阅资料、补充资料、实地调
信托项目法律尽职调查及合同拟定
☞法律尽职调查的实务分析
自我救济和法律规避
➢ 司法机关对信托认识仍然存在大量误区？ 上海法院证券、期货、信托纠纷案件审判情况通报中指出，信托 纠纷案件中需要引起重视的问题：
1、信托融资业务中签订虚假合同 ✓ 在实践中，部分信托公司为了实现其经济利益，采用“虚假合同
”、“阴阳合同”的方式规避行业监管。此种行为不仅使各主体 之间法律关系混乱，易引发法律纠纷，而且导致金融监管措施失 效，提高了发生金融风险的可能性。 ✓ 信托公司即使为了达到管控信托财产的目的，也不能通过签订虚 假合同、欺骗登记机关的方式加以实现。
➢ 政府担保或间接担保是否影响主合同的效力？
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☞法律尽职调查的实务分析
开发区管委会和开发区公司的相关事宜
➢ 依法设立、不依法设立。 ➢ 如何看待开发区管委会和开发区公司一套人马两块牌子的现象。 ➢ 开发区公司的房地产开发业务和厂房建设、基础配套设施建设的
甄别。 ➢ 开发区公司土地入资、空转土地入账，以及项目建设建设单位和
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☞法律尽职调查的实务分析
自我救济和法律规避
➢ 在政策监管、政府登记部门出现某些行为不能办理，信托公司的 自我救济是否是法律规避行为？
➢ 主合同调整、形式变更业务模式、销售中临时资金调剂等行为简 要分析。
➢ 某资管业务中招揽项目和销售产品负责人涉嫌犯罪简要分析。 ➢ 信托公司应当吸收的经验，如何开展相关预防？
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☞法律尽职调查的风险分析
法律尽职调查出现瑕疵的弥补
➢ 完善相关资料、理顺法律关系的度 ➢ 政府监管部门出具文件，就有关项目公司主体及项目的基本情况
中相关材料欠缺或矛盾的内容进行释明 ➢ 项目公司聘请第三方中介机构对信托项目涉及的财产或项目进行
信托债权投资项目的法律尽职调查关注点
信托债权投资项目的法律尽职调查关注点第一条尽职调查应重点关注的问题1、尽职调查要紧扣交易目的，交易结构影响DD的内容和关注重点。
2、DD清单内容的选择DD清单也要紧扣交易目的，具有针对性。
要结合信托公司的交易目的和信托公司提供交易结构的PPT，筛选出清单上的内容。
比如涉及地块划拨部分，可以不要，因为现在信托项目拿地基本是采用出让的方式。
当然如果目标地块涉及划拨的，也要审查其相应的文件，属于历史遗留问题地块的，应重点关注取得目标地块土地使用权的做法是否符合法规、政策规定。
比如项目公司属于国内单一股东的话，其他涉及外商投资的清单内容可以不要。
第二条尽职调查的内容1、公司关注实收资本，现在公司注册资本实现承诺制，分期到位的。
应重点关注公司性质和公司资质。
若公司为外商投资企业或国有企业，应重点核查清楚公司的历史沿革情况，股权转让、质押时涉及商务部门、国资部门的审批以及股权转让是否需要进场交易。
另外外商投资企业和国有企业在决策时有一系列特别的规范。
若交易PPT涉及股权质押的话，调查是否有股权纠纷等。
需调查公司或其控股股东是否需要取得二级以上的房地产开发资质，目标项目必须符合中国银监会规定的信托公司向公司进行债性融资的“公司或其控股股东具备贰级资质”这一基本条件。
不同级别资质的开发商可以承担的开发面积是不同的。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。
通常项目公司的开发项目的总建筑面积是超过这个面积的，但是一般是采用分期开发建设的方式。
若有公司存在超资质开发房地产项目的情形，则应当予以提示。
在实践中，大多数开发商都采取分期建设的形式开发建设项目，使每一期的建筑面积均在25万平方米的范围之内。
实务操作中开发商采用化整为零的方式规避监管，与现行法律规定有一定差距，虽然目前未发现建设部门对上述情况进行处罚的案例，但并不代表建设部门允许或者认可该方式，不排除存在将来被建设部门进行行政处罚的风险。