最新房地产企业主要涉税风险点提示
房地产公司税务风险分析报告
房地产公司税务风险分析报告1. 引言本报告旨在对房地产公司在税务方面可能面临的风险进行分析和评估。
税务风险是指与税收相关的法律规定和实践的合规性和可靠性方面的不确定性。
房地产公司作为一个纳税主体,在日常运营中需要遵守各类税务法规,否则将面临罚款、滞纳金、税务调查等风险。
2. 税务风险分析2.1 营业税风险营业税是指对销售额、营业额或者应税项目征收的一种税收。
对于房地产公司而言,主要的营业税风险包括如下几个方面:•销售额的准确记录和报税:房地产公司在销售房产时,需要准确记录销售额,按照规定进行报税。
如果销售额被低估或逃税,将面临税务部门的调查和罚款风险。
•开发商的信用度:开发商在与合作伙伴和买方签订合同时,需要考虑其信用度。
如果开发商涉嫌逃税或有大额未缴税款,合作伙伴和买方可能会面临连带责任,导致公司和个人的税务风险增加。
•营业税政策的变化:国家对于房地产行业的税收政策可能会发生变化,房地产公司需要及时了解并适应新的政策。
如果未能及时调整和遵守新的政策,将增加税务风险。
2.2 增值税风险增值税是指在商品或劳务的生产、流通、消费环节中按照价款或酬金额征收的一种税收。
房地产公司在增值税方面存在以下风险:•税收减免政策的合规性:根据国家的相关政策,房地产公司可能享受一定的增值税减免政策。
但是,如果公司未能符合减免政策的条件或未能履行相关的程序和要求,将可能被税务部门追缴应缴纳的税款,并面临罚款风险。
•虚开增值税发票:一些不法分子可能通过虚开增值税发票的方式进行税务欺诈。
如果房地产公司在合作伙伴中未能辨别出虚开发票的风险,将可能遭受税务部门的调查和罚款。
•增值税税率的变化:国家对于不同行业的增值税税率可能会发生变化。
房地产公司需要及时了解并适应新的税率。
如果公司未能按照新的税率进行申报和缴税,将面临税务风险。
2.3 个人所得税风险个人所得税是指个人依法需缴纳的税款。
房地产公司在个人所得税方面存在以下风险:•薪酬结构的合规性:房地产公司需要合法合规地设定员工的薪酬结构,并按照法定税率进行个人所得税的扣缴和申报。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响,税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定,从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂,涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法,就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源,财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规,就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展,房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险,包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展,房地产公司可能会在多个地区展开经营,这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同,企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解,避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制,关注国家税务政策的变化和趋势,以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系,包括明确税务管理的责任部门和责任人,建立税务合规流程和制度,确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制,确保税务申报和核算的准确性和及时性,避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查,评估税务合规风险,及时发现和纠正不合规的行为,保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持,及时了解税务政策变化和趋势,寻求专业建议,制定合理的税务筹划和安排,降低税务风险。
房地产企业不同促销方式涉税风险分析
房地产企业不同促销方式涉税风险分析内部编号:(YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128)房地产企业不同促销方式涉税风险分析房地产企业不同促销方式涉税风险分析自国家调控政策相继出台后,房地产企业为加快销售,促进资金回笼,纷纷加大促销力度。
需要注意的是,企业在采用不同方式促销的同时,不要忽视其中的涉税问题。
1.代垫首付二套房按揭贷款须首付50%以上的政策,某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。
比如,市民购买一套价值100万元的房产,属其第二套房,该市民按照政策规定至少首付5成,即50万元。
可不少人拿不出如此多的首付款,于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元,然后自行垫付20万元,帮助客户成功贷款购房。
双方约定,对房地产企业垫付的钱,在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。
企业财务人员认为,既然企业没有实际收到业主全部首付款,那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入,到业主实际还款时再入账处理,每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。
即对首付款50万元,企业财务仅入账30万元,纳税申报营业额30万元,其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。
企业如此操作有无涉税问题呢按照相关税收政策规定,销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。
其中,营业税相关法规规定,纳税人销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产企业为尽快回笼资金,促使客户尽快办理房贷按揭,自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据,财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入,应当全额计入营业额,计算缴纳营业税及其他税金。
另外,房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》,根据协议约定,客户必须在房地产企业规定时限内(一般在交房前)将首付款全额补上,房地产企业再向客户正式交房。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施随着国家宏观经济的发展,房地产业也在快速发展,因此房地产公司也变得越来越重要。
然而,随着税务政策的不断调整和税法监管的加强,房地产公司税务风险也越来越高。
本文将从风险分析和控制措施两个方面来讨论房地产公司在税务方面的问题。
1.增值税风险房地产企业的业务以房地产交易为主,一般按照增值税规定计税,税率为5%或3%。
然而,房地产公司在涉及到大笔金额的房地产交易时,常常出现虚开增值税发票、采取不同的税率等行为,这种行为容易引起国家税务机构的注意,导致增值税逃税行为的处罚。
2.企业所得税风险房地产公司在企业所得税领域也存在风险。
由于房地产公司的运营状况受到市场波动的影响,企业的利润率往往较高,因此税务机关也会密切关注企业所得税的申报和缴纳情况。
同时,一些房地产公司存在少报收入、高估成本等行为,这些操作会导致企业所得税的缴纳不足或欠税,引起税务机关的追缴和处罚。
作为房地产开发的重要环节,土地的购买和开发对于房地产公司来说至关重要。
然而,土地增值税是土地交易中的一项必要费用,由固定税率和超额税率两部分组成。
在实际操作中,一些房地产企业为了降低开发成本,往往采取土地抵押或隐瞒土地增值等手段,这些操作容易引起国家税务机构的关注,导致土地增值税逃税行为的处罚。
1.完善内部控制体系房地产公司应该建立完善的内部控制体系,制定相应的制度和规范,确保各种税务问题得到及时和完整的掌控和处理。
同时,房地产公司还应该对财务、税务等各个环节的业务员进行培训和督促,提高员工对税务问题的了解和敬业精神。
2.合规经营房地产企业应该注重合规经营,严格按照国家相关的税收政策、法律法规进行操作,确保各项税款的及时申报和缴纳。
同时,房地产企业应该加强对供应商和客户的管理,杜绝任何形式的破坏税收秩序的行为。
3.税务审计房地产企业可以为自己的税务决策和方法经常进行审计,及时发现和解决存在的税务问题,减少税务风险。
同时,公司还应该和税务机关保持良好的沟通和联系,保持对税收政策的及时了解和对政策的反馈。
房产税风险指引及应对措施
房产税风险指引及应对措施【风险点1】出租房屋在免租期未交房产税【风险等级】★★★【风险描述】企业出租房产,会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况,企业通常认为免租期间不需要交房产税,未按房产原值缴纳房产税。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【预计风险】企业出租房产,免租期免了租金,但是并未免房产税,因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税,否则存在少缴房产税的风险,同时存在滞纳金及罚款。
【解决方法】企业应自查有无免租期的业务,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
企业对未缴部分房产税应补缴。
【风险点2】土地价值未计入房产价值缴纳房产税【风险等级】★★★【风险描述】对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税,导致企业房产税计税基础不准确,少缴房产税,存在一定风险。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)的规定:三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【预计风险】取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值,导致企业房产税计税基础不准确,存在少缴房产税的风险。
【解决方法】企业应自查:房产原值是否包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房地产行业税收风险案例
房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。
话说有个房地产开发商,叫大宏地产。
他们开发了一个超级大的楼盘,赚得盆满钵满。
在土地增值税清算的时候,他们动起了歪脑筋。
正常来说呢,土地增值税是根据增值额来计算税率的,增值额越高,税率就越高。
大宏地产为了少交税款,就想办法在成本上做手脚。
他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用,比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费,都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。
这样一来,开发成本就被抬高了,增值额看起来就没那么多了。
可是呢,税务局的工作人员可不是吃素的。
在审查的时候,发现这些费用明显不合理。
比如说,那些旅游的费用,和楼盘建设能有啥关系?就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。
大宏地产不仅要补缴土地增值税,还被处以罚款,真是偷鸡不成蚀把米。
二、房产税的糊涂账案例。
有个小型房地产公司,叫小利房产。
他们有一些用于出租的商铺。
按照规定,出租的房产是要交房产税的。
小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。
他们计算房产税的时候,不是按照租金收入来准确计算的。
比如说,他们和租户签订的合同里,除了正常的租金,还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。
这个财务人员呢,就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税,觉得反正都是从租户那里收来的钱。
但实际上,按照规定,物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。
税务局查账的时候发现了这个问题,小利房产不得不重新计算房产税,补缴税款。
就像你做数学题,把不该加的数字加进去了,最后答案肯定是错的。
三、企业所得税的虚报亏损案例。
阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。
他们这一年其实赚了不少钱,但是呢,为了少交税,就编造了一个虚假的亏损报表。
他们在财务报表里,虚报了很多成本和费用。
比如说,把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了,还故意抬高了建筑材料的采购成本。
他们觉得这样就能把利润做成负数,就不用交企业所得税了。
税务局有一套严密的核查系统。
房地产企业涉税风险管控
房地产企业涉税风险管控一、房地产企业涉税风险的主要原因1. 不合规经营房地产企业由于行业特点,经常存在一些不符合税收政策的行为,比如虚报税收、违规避税等行为。
2. 信息不对称房地产企业的税务管理涉及到多个部门和环节,信息交流不及时、不畅通就容易导致税务风险。
3. 税务政策变化我国税收政策在不断变化,房地产企业往往无法及时了解到最新的税收政策,致使产生税务风险。
4. 管理不规范房地产企业的管理体系和制度不规范,缺乏有效的内部控制措施,容易导致税务管理的混乱和漏洞。
5. 法律法规不遵守一些房地产企业对税收法律法规缺乏足够的了解,容易在税收实务中违法违规。
以上几点是导致房地产企业涉税风险的主要原因,房地产企业必须要加强对涉税风险的管控。
1. 高额税收房地产企业的盈利水平一般较高,因此需要缴纳较高的税款,税务风险也相对较大。
2. 复杂的税收政策房地产行业的税收政策相对复杂,尤其是在土地使用权转让、房地产销售等方面,需要很好地掌握相关政策。
3. 涉税主体众多与房地产企业有关的垂直供应商(如建筑材料供应商、施工队伍等)以及横向关联企业(如物业管理、销售服务等),税务风险有可能在多个涉税主体之间发生。
4. 财务数据复杂房地产企业的财务数据相对较为庞大,整理和分析需要花费较多的时间和人力。
1. 加强内部管理房地产企业要加强内部管理,建立健全的内部控制机制,健全规章制度,规范税收管理流程,加强企业内部的税收管理协调,确保专业分工的有序进行。
2. 定期进行税务自查房地产企业应定期进行自查,发现并纠正税务管理中的问题和漏洞,加强税收合规管理。
对税收政策的关注要及时地开展培训,确保员工的税收业务咨询能力。
3. 增加税务专业人员房地产企业应聘请专业的税务人员,以提供专业的税务筹划和顾问服务,及时了解税务政策,规避风险,遵守法律法规。
4. 强化税务信息管理房地产企业要建立健全的税务信息管理系统,确保税务信息的准确性和时效性,增强对税务信息的管理。
房地产代销合同中的涉税风险管控
房地产代销合同中的涉税风险管控一、引言房地产代销合同是指房地产开发企业与代销商之间签订的合作协议,旨在通过代销商的销售渠道推广和销售开发企业的房地产项目。
在房地产代销合同中,涉及到的税务问题是不可忽视的。
本文将针对房地产代销合同中的涉税风险进行详细分析,并提出相应的风险管控措施。
二、涉税风险分析1. 增值税风险房地产代销合同中,涉及到的一个重要税务问题是增值税。
增值税是指在商品流通和劳务服务过程中,按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中,可能存在以下增值税风险:(1)代销商未按规定将销售额计入增值税纳税申报表;(2)代销商虚报销售额以减少纳税额;(3)代销商未按规定办理增值税发票。
2. 个人所得税风险房地产代销合同中,代销商作为个体工商户或个人独资企业,其所得应当缴纳个人所得税。
个人所得税是指个人从各种来源取得的所得,按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中,可能存在以下个人所得税风险:(1)代销商未按规定申报个人所得税;(2)代销商虚报所得以减少纳税额;(3)代销商未按规定办理个人所得税缴纳手续。
3. 印花税风险房地产代销合同中,涉及到的另一个税务问题是印花税。
印花税是指对各类经济文书和交易行为征收的一种税费。
在房地产代销合同中,可能存在以下印花税风险:(1)代销商未按规定办理印花税缴纳手续;(2)代销商虚报代销合同金额以减少印花税额;(3)代销商未按规定办理印花税票据。
三、风险管控措施为了减少房地产代销合同中的涉税风险,需要采取以下风险管控措施:1. 加强合同管理房地产开发企业和代销商应建立完善的合同管理制度,明确双方的权利和义务,规范合同的签订和履行流程。
合同中应明确涉及税务的条款,包括增值税、个人所得税和印花税等方面的规定,确保双方按照法律法规的要求履行税务义务。
2. 定期进行税务培训房地产开发企业和代销商应定期组织税务培训,提高双方对税法法规的了解和应对能力。
培训内容可以包括税务政策的更新、税务申报的流程和注意事项等方面的内容,以提高双方对税务风险的识别和防范能力。
房地产业各环节涉税风险点汇总,涉税风险大,慎重!
房地产业各环节涉税风险点汇总,涉税风险大,慎重!资金密集型行业中,房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多,相关的税务风险相应较多。
一些税务风险很具有行业普遍性。
近期,某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家,各企业注意自查!风险提示1签订合同未申报缴纳印花税风险描述:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第一条规定,在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照本条例规定缴纳印花税。
房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多,容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议:纳税人在经营过程中签订合同,及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。
由于印花税征税范围较广、税目较多,纳税人需要事前准确掌握相关法规条例,避免出现税款滞纳风险。
风险提示2超限额列支预提费用风险描述:根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条规定,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策,预提费用可能忽略总金额10%比例的限制,导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议:房地产企业应准确把握政策规定,侧重注意税收法规规定的预提比例上限。
对于出包工程而言,发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%,同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。
政策中已以列举的方式作出明确规定,只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提,切勿超范围列支预提费用。
风险提示3违规扣除利息支出风险描述:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定,房地产企业支付的利息,超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分,不得在企业所得税前扣除。
但实际业务中,部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资,其较一般金融企业同期同类利率高,在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。
房地产企业涉税风险管控
房地产企业涉税风险管控随着我国房地产市场的发展,房地产企业在经营过程中面临着各种税务风险。
税务风险涉及税收政策变化、税务管理不规范、税收违法行为等多种因素,对企业经营造成了一定的影响。
房地产企业需要重视税务管理,加强税收风险管控,确保企业经营合规、稳健。
本文将对房地产企业涉税风险进行分析,并提出相应的风险管控对策,以期为房地产企业的税务管理提供一定的指导。
一、房地产企业涉税风险分析1. 税收政策变化风险房地产业作为国民经济的重要组成部分,受到了多项税收政策的影响。
政府对于房地产市场的调控力度不断加大,税收政策也在不断变化。
税收政策的变化可能会影响到房地产企业的税负水平,增加了企业的税务风险。
2. 税务管理不规范风险在房地产企业的经营过程中,有可能存在税收管理方面的不规范行为,如会计核算错误、报税逾期等问题,这些不规范的行为可能导致企业税务风险的增加。
3. 税收违法行为风险在房地产企业经营中,由于税收政策的变化和税务管理不规范,企业有可能涉嫌违法行为,如逃税、偷税漏税等行为,这些行为会给企业带来严重的法律和经济后果。
1. 加强对税收政策的研究和跟踪房地产企业应建立健全的税务政策研究机制,密切关注税收政策的变化,及时了解国家对房地产业的最新税收政策,为企业的税收规划和经营决策提供参考。
2. 健全内部税务管理制度房地产企业应加强内部税务管理制度的建设,明确税务管理的责任主体和工作程序,规范税务管理的各项流程,加强内部审计和监督,确保税收申报和缴纳的准确性和及时性。
3. 提高税务风险意识房地产企业应加强员工的税收法规培训,提高员工对税务风险的认识和意识,做到依法纳税,杜绝违法行为的发生。
4. 强化税务合规管理房地产企业应建立起科学、完善的税务合规管理体系,明确责任、规范操作,加强过程监控,确保企业的税收合规性,避免税务风险的发生。
5. 积极应对税收政策变化房地产企业在面对税收政策变化时,要及时进行调整和应对,合理规划企业的经营活动,确保企业能够适应新的税收政策环境,减少税收政策变化对企业经营的不利影响。
房地产公司税务风险分析报告
房地产公司税务风险分析报告1. 引言房地产业是我国经济中的重要支柱产业之一,然而,房地产公司在运营过程中往往会面临各种税务风险。
本报告将对房地产公司可能面临的税务风险进行分析,并提出相应的风险应对策略。
2. 房地产公司税务风险分析2.1. 业务模式风险房地产公司的核心业务是房地产开发和销售,涉及到土地使用税、契税、印花税等多个税种。
然而,对于一些不法经营者来说,他们可能会采取一些非法手段来规避税务,比如虚报房地产交易金额、偷逃税款等。
房地产公司需要加强对合作伙伴的尽职调查,确保合作伙伴的合法性和诚信度,避免与不法行为者合作,从而降低业务模式风险。
2.2. 基础设施建设风险为了提高房地产项目的竞争力,很多房地产公司会经营基础设施建设项目,比如道路、桥梁、给排水系统等。
然而,基础设施建设项目往往需要投入大量的资金,并且存在长期运营风险。
房地产公司需要在项目筹划阶段就对基础设施建设项目进行全面的可行性研究和风险评估,合理规划项目资金,并制定相应的税务筹划措施,以降低基础设施建设风险对税务的影响。
2.3. 跨地区经营风险很多大型房地产公司会跨越不同的地区从事房地产开发和销售业务,这就涉及到不同地区的税收政策和税负差异。
房地产公司需要及时了解各地税务政策的变化,制定相应的税务筹划方案,合理规避跨地区经营风险。
2.4. 合规风险房地产公司在日常经营过程中,需要遵守一系列税务法规和规定,比如纳税申报、缴税、账务处理等。
然而,由于业务复杂性和税务政策的频繁变化,房地产公司可能存在对新法规的不熟悉、纳税申报漏报错报等合规风险。
为了降低合规风险,房地产公司应加强对税务政策的研究和了解,建立健全的内部控制制度,确保税务风险的及时识别和控制。
3. 税务风险应对策略3.1. 建立风险管理团队房地产公司应建立专门的风险管理团队,负责对税务风险进行分析和评估,制定相应的风险应对策略,并监测执行情况。
该团队应由财务、法务和税务方面的专业人士组成,确保风险管理措施的全面性和合规性。
房地产行业税收风险防范辅导
房地产行业税收风险防范辅导一、土地使用税方面1、已征用未开发的土地未按规定申报缴纳土地使用税。
根据财税〔2006〕186号文件相关规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、未销售的商品房占用的土地未按规定缴纳土地使用税。
根据财税〔2006〕186号文件、财税〔2008〕152文件、国税发〔2003〕89号文件相关规定,房开企业应按规定计算缴纳土地使用税。
二、房产税方面售房部等自用房产未按规定缴纳自用房产税。
根据国税发〔2003〕89号文件、财税〔2008〕152号文件相关规定,售房部作为企业使用的商品房按规定征收房产税。
三、契税方面未按规定计税价格计算受让国有土地使用权契税。
根据财税〔2004〕134号文件相关规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
四、营业税方面采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的,未按预售收入缴纳营业税。
根据新《营业税暂行条例》相关规定,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
五、企业所得税方面企业在进行成本费用核算扣除时,将属于开发间接费用的项目计入期间费用、未按规定区分期间费用和开发产品成本。
六、印花税方面产权转移合同按收到预收款金额缴纳印花税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》相关规定,应按合同总额缴纳印花税。
七、土地增值税方面少计的销售收入未预交土地增值税,或者预交土地增值税时未严格区分普通住宅、非普通住宅、商铺等类型,混淆适用预征税率,或者未及时按调整后的预征税率申报纳税。
房地产业税收风险分析
房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元,占地税全部总收入的比重达到33.4%,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。
而与之同步增长的是近年来,房地产业税务违法、违章越来越多,金额越查越大.究其原因,与很多因素有关,既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险,又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。
那么房地产业到底有哪些税收风险点?一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践,对房地产企业这六大环节之中,主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权,根据评估价值入账的风险。
房开企业通过股权收购方式获取土地使用权,税务机关应重视收购后土地成本的计量。
从账务处理来看,土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资,而非土地使用权交易.因此,账务处理上,溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本,将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.2、虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来,正是出于这种原因,房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。
主要手法是虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。
例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。
违规抢建房屋,“空挂户”造假,变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假,非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、房地产公司税务风险分析1. 投资性房地产计税房地产公司通常会持有一定数量的投资性房地产,如果投资性房地产计税不当,就会面临税务风险。
投资性房地产的计税方式有多种,包括企业所得税、城市维护建设税等。
若对这些税费缴纳不规范,就可能面临罚款等风险。
2. 资金流动性导致的税务风险房地产公司在经营过程中,涉及大量的资金流动,若资金流动性管理不善,就会面临资金监管不力、造成资金周转不灵等问题,进而引发税务风险。
3. 房地产销售税收政策房地产开发公司在房地产销售过程中,需要遵循相关税收政策,如增值税政策、土地增值税政策等。
如果在销售过程中不遵守相关政策,就会面临税务风险。
4. 不动产税务风险房地产公司作为不动产的持有者,需要按照规定的税制缴纳不动产税。
若在税务申报、缴纳等过程中存在问题,就会面临不动产税务风险。
1. 建立健全税务管理制度房地产公司应建立健全的税务管理制度,包括明确税务管理责任部门和人员、建立内部税务审计制度、规范税务管理流程等,以确保税务工作的顺利进行。
2. 加强财务报表核对房地产公司应在每个财务周期结束后进行财务报表核对工作,以确保财务报表的真实性和准确性,避免因财务报表错误导致的税务风险。
3. 定期进行税务培训为了提高员工对税务工作的认识和应对税务风险的能力,房地产公司应定期组织员工进行税务培训,使他们能够了解税法最新政策、熟悉税务操作流程等。
4. 积极配合税务机关检查房地产公司应积极配合税务机关的检查和核查工作,如对于不动产的评估、不动产税费缴纳等,主动配合税务机关的工作,确保税务工作的合规性。
5. 设置税务风险预警机制房地产公司应建立税务风险预警机制,包括监控投资性房地产计税、资金流动性、销售税收政策等方面的风险,及时发现并采取对策。
6. 寻求专业税务顾问的帮助房地产公司在税务工作中可寻求专业税务顾问的帮助,以协助设置税务管理制度、规范资金流动、指导税收政策遵守等,从专业角度帮助公司应对税务风险。
浅谈房地产代销合同中涉税风险管控
浅谈房地产代销合同中涉税风险管控引言在房地产代销交易中,涉及税收问题一直是一个关键的议题。
房地产代销合同中的涉税风险可能对双方当事人造成严重的财务损失,因此需要进行有效的风险管控。
本文将浅谈房地产代销合同中涉税风险的特点和防范措施。
了解房地产代销合同的税收风险在房地产代销合同中,涉税风险主要包括以下几个方面:1.增值税风险:房地产代销合同涉及到的房产交易往往涉及增值税的计税规定。
合同的内容如何写明,往往会对增值税的计税方式产生影响。
另外,增值税的税率和计税基数也是需要关注的问题。
2.个人所得税风险:房地产代销合同约定的代销服务费通常被视为个人所得。
对于代销人员的报酬,合同如何约定以及税务机构如何界定合同性质,都有可能影响个人所得税的计税基准和税率。
3.印花税风险:房地产代销合同所涉及的交易往往需要进行公证,而公证过程中涉及到的印花税问题需要注意。
根据合同的具体条款约定,印花税的承担方和计税基准可能会有所不同。
以上仅列举了部分涉税风险,房地产代销合同中还可能存在其他税收问题,具体情况需要根据合同的具体内容进行综合分析。
风险管控策略为了降低房地产代销合同中涉税风险造成的损失,以下是一些风险管控策略:1. 与专业税务机构咨询在签订房地产代销合同之前,双方当事人应咨询专业的税务机构。
税务机构可以提供相关税收法律法规的解读,帮助双方了解合同约定对税收的影响,避免合同条款存在模糊不清的问题。
2. 合同条款的明确和详尽为了避免税务机构对合同约定的不明确进行解释,双方当事人在编写代销合同时应该对涉及税收问题的条款进行明确和详尽的规定。
合同中应明确约定增值税、个人所得税和印花税等相关税种的承担方、计税基数、计税方式和税率等。
3. 着重关注变动的税收政策税收政策经常变动,对房地产代销合同的影响也是不可忽视的。
为了及时应对税收政策的变动,双方当事人需要保持对相关税收法规的关注,尤其是与房地产代销交易相关的税种法规。
4. 建立合规档案和信息披露双方当事人应建立合规档案,包括有关税务的所有合同、发票和付款凭证等。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期,随着市场需求由投资转为刚需,行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业,是一个高税负行业,涉税业务繁多,涉税种类复杂,房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业,导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理,加强成本控制和风险管理。
基于现状,对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点,提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点:取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下,二级开发项目涉及的经营开发节点,以及该节点产生的纳税义务。
(一)招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息,以投标人身份缴纳投标保证金,参与投标竞拍拿地。
中标后,取得成交确认书,获取国有土地使用权,按合同约定缴纳土地出让金和契税,签订国有土地使用权出让合同,办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时,土地的所有权转移,产生契税的纳税义务,应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳;印花税,自土地出让合同签订之日起15 日内,按合同约定价格缴纳税款;土地使用税,在征期内缴纳,自取得土地使用权的次月,以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
(二)施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。
房地产企业应在取得施工证当月起,缴纳环保税。
(三)预售阶段房地产企业在预售前需,取得商品房预售许可证,同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。
预售许可证办理完毕后,财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续,并按期申报缴纳土地增值税。
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房地产企业主要涉税风险点提示房地产企业主要涉税风险点提示房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等,存在的主要税务风险点总结如下:营业税(1)销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账,少计收入。
①在开发产品完工前,取得的预售收入(包括定金)没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目,长期挂账不申报纳税;②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位,未按规定入账;将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户,存在账外收入等情况;③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;④私改规划,增加销售面积的收入未按规定入账;⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入没有按规定入账;⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入,没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税;⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同,按约定的包销价格开具发票,高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据,未计入收入;⑧收取的定金、违约金、诚意金等,未按规定确认收入;⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费,未按规定确认收入。
(2)开发项目完工后,将收入挂在“预收账款”等科目,长期不结转收入。
(3)按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。
(4)采取委托销售方式销售开发产品,不及时收取售房款,或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据,开发企业未计入收入。
(5)以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款,银行按揭贷款到账后,未按规定计税;将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,不做收入。
(6)对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款未按租金确认收入,出售时未按销售资产确认收入。
对将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款未按租金确认收入,出售时未按销售开发产品确认收入。
(7)发生视同销售行为,未按规定申报纳税。
①以开发产品换取土地使用权、股权,未按税法规定进行税务处理;②以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务,未按规定计税;③将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者,未按规定申报纳税;④自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人,未按市场价足额申报纳税;⑤将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,未按规定申报纳税。
(8)房屋出租收入。
①出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息,未确认收入;②出租收入(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)、周转房手续费收入等不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方,未确认收入;③以明显低于市场的价格出租给关联方,未按规定计税。
(9)商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入未按规定申报纳税。
(10)利用自有施工力量建设房屋等建筑物,在销售不动产时,未申报缴纳建筑环节的营业税。
(11)中途转让在建项目,未按规定缴纳营业税。
(12)支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费,未按规定代扣营业税。
(13)合作建房未按税法规定足额纳税。
(14)不符合条件的代建房行为,将其作为代建处理而少计或不计销售收入。
企业所得税(1)未完工开发产品的销售收入未按规定预计毛利额,计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。
(2)产品完工后未及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分,不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入。
(3)取得政府的经济补偿或奖励未及时确认收入并申报缴纳企业所得税。
(4)客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等未按规定确认收入或直接冲减了成本。
(5)取得的土地资产不按规定计价。
擅自扩大或减少土地资产的价值,将购进土地进行三通一平后,进行评估,虚增土地成本,计入开发成本。
(6)虚列拆迁补偿费,虚增成本。
①虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额;②征地、拆迁支出,未按规定进行归集分摊,涉及分片分期开发的,未在各个项目进行合理分摊。
(7)签订虚假合同、协议,虚列、多列或重复列支成本费用。
①签订虚假单项合同,取得虚开发票,加大建安工程费;②从有关联关系的贸易公司购进材料,向关联企业发包或分包工程,人为提高材料价格或建安费用,转移利润;③采取包工不包料方式发包工程,在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下,让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票,并负担其多开部分的税款,重复列支开发成本;④虚列工程监理费。
(8)取得不符合规定的发票入账,多列成本费用。
取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等。
(9)混淆成本核算对象,未按配比原则结转产品成本。
①未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象,所有开发工程成本在一个账户中核算,无法确认当期单项工程开发成本;②企业各期成本核算混乱,提前列支下期项目的成本;③一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本);④未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,将其全部计入可售房屋开发成本;⑤虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,但只分摊建筑安装工程费,而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊;⑥发生销售退回业务,只冲减收入,不冲回已结转成本。
(10)将资本性支出直接列入当期成本,减少应纳税所得额。
①将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算,进行税前扣除;②由开发企业投资建设的,位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的,未将其按固定资产进行账务处理;③在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的,未按固定资产进行账务处理;④临时出租的待售开发产品,对其已计提折旧处理不正确。
(11)扩大期间费用列支范围及标准,减少应纳税所得额。
①“广告费”“业务宣传费”“业务招待费”“坏账损失”等期间费用未按规定的范围和标准进行扣除,存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
②开发产品完工前的借款利息,一次性计入当期损益,虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息未调整;向关联方借款利息调整不正确。
从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,未做纳税调整;③工资及“三费”扣除不正确。
将工资性的支出列入了营业费用,未进行纳税调整。
执行新会计准则前,在营业费用中重复列支应在“三费”中列支的费用;④计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用未作纳税调整;⑤在税前列支税法明确规定不得扣除项目。
如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税。
(12)其他问题。
①各项跌价准备金、投资减值准备未做纳税调整;②政策性减免税金视作已缴税金,少申报缴纳企业所得税和土地增值税;③以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的,未做纳税调整;④接受捐赠货币性资产未调增应纳税所得额,少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产低价入账,少缴企业所得税;⑤固定资产盘盈收入未入账或者低价入账,少缴企业所得税;未经审批的固定资产盘亏,未作纳税调增,少缴企业所得税;⑥无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额,少缴企业所得税。
预提费用的贷方余额长期挂账,未做纳税调整。
外商投资企业和外国企业所得税(1)有应计未计产品销售(经营)收入、视同销售未计入收入。
(2)财产转让收入、租赁收入、利息收入、特许权使用费、股息收入等存在少计收入的情况;国库券利息收入多计收入。
(3)其他收入(包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付且两年以上的应付款项、物资和现金的溢余收入、应税补贴收入、逾期包装物押金、保险无赔款优待、手续费收入等)存在少计收入的情况。
(4)接受捐赠收入未计入当年应税所得额。
(5)非货币资产投资收益、对外投资的股权收益及其成本费用的核算不属实。
(6)多列支制造费用、生产成本、产品销售成本,多计其他业务成本。
(7)交际应酬费、工资福利费、工会经费、职工教育经费、借款利息费用等超过法定比例或标准列支;跨行业经营的,未按适用比例分别计算列支限额。
(8)总机构管理费、与生产经营有关的借款利息、工资福利费、财产损失、坏账准备金及其他减值准备等须经税务机关审批后列支的项目。
一是未经税务机关批准而擅自列支的问题。
二是计提金额超过规定的列支比例。
三是存在应在免税期或减半期列支的损失而在减半期或全额征税期列支从而人为调节应纳所得税额的问题。
四是实际发生坏账损失时未冲减坏账准备;对于超过上一年度计提的坏账准备部分,作为当期损失列支;少于上一年度计提的坏账准备部分,未计入本年度应纳税所得额;已经作为坏账损失在所得税税前扣除的应收账款,在以后年度收回时未计入当期应纳税所得额。
五是存货跌价减值准备、短期投资跌价减值准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备等七项预提准备金未进行纳税调整。
(9)销售提成方面,存在重复列支供销人员的工资、奖金、差旅费和交际应酬费问题,冲减销售收入,以“白条”列支。
(10)技术开发费的列支没有技术开发计划和费用预算方案,未提供政策资料;当年发生的技术开发费超过上年实际发生额的10%;超范围归集技术开发费套取加成扣除;把以前年度未扣除完或不允许扣除的开发费在本年度扣除。
(11)用于中国境内的对外捐赠,不属于公益救济性捐赠,直接支付给受赠人;将摊派支出、赞助支出等作为对外捐赠列支。
(12)预提费用,未按照权责发生制提取和列支;除水电费等允许预提的项目外,还预提其他费用并税前列支。
(13)支付给主管部门的管理费,有关主管部门并未提供相关服务、没有规定的收费标准或者不符合市场同类服务的收费标准;支付给关联企业的管理费在税前列支。
(14)开业前发生的职工培训费,未计入企业的开办费;企业为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出,直接作为职工培训费进行列支。
(15)不予税前列支项目方面。
资本性支出和无形资产受让、开发支出在税前列支,违法经营的罚款和被没收财物的损失、各项税收的罚款、滞纳金在税前列支,自然灾害或意外事故损失有赔偿的部分在税前列支,非公益救济性捐赠和各种赞助支出在税前列支,与生产经营无关的支出(如无关担保支出、摊派支出等)、回扣支出在税前列支,支付给总机构的特许权使用费在税前列支。