房地产市场营销复习资料

《房地产市场营销》期末复习资料

第一章绪论

第一节基本概念

一、房地产的概念

房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的全称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋，土地有关的权益。

权属证明与交易、和房屋、土地的实物交割可以在时间与空间上分离

三、易混淆的概念：

1、不动产指土地及其附着物。

广义：包括房地产和不能移动或移动后会损失经济价值的财产不动产

狭义：房地产

2、物业

指已建成投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备，设施和场地。理解：指物业外围、红线以内的区域。如停车场、私人车道、行人道、庭园等。

四、房地产的特性

房地产是一种既有商品属性又有社会属性的财产。

注意：房地产由于某种特殊的历史原因和象征意义所赋予的对社会，对人们心理的特殊的影响力。

（一）房地产的商品特性

1、房地产商品的广义性

包括：（1）实物形态：土地及建筑物

（2）权属证明：土地与建筑物的法定所有权或使用权。

在我国主要指：房屋产权证、土地使用权证

在我国和英联邦国家是限制土地所有权买卖

2、房地产商品交易的特殊性

（1）商品市场上，房地产商品的交易成功是以权利交割为标志

（2）交易的另一重要特征：租赁是房地产商品交易的主要形式之一。原因：A.受土地制度与法律的制约，我国与英联邦国家限制土地所有权的买卖，但有土地使用权的出让。

（二）房地产的物理特性

1、房地产的不可移动性（固定性）。

与土地的连接、固定性→房地产商品个别性（质量的差异性）

2、房地产的永久性（利用永续性）

注意：（1）这是一个相对的概念，只是相比其他商品来说。

（2）按我国新的土地使用制度，土地使用权出让有最高年限限制。 居住用地70年，商业、旅游，娱乐用地40年，其他用地都是50年。

（3）我们要明确的一点是房地产使用权年限对房地产价值有直接影响。 土地使用权期满后，国家有权无偿地收回该块土地及其土地上的建筑物或其他附着物。

3、房地产规模的有限性

（1）由于资源的稀缺性，特别是土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人们需求的无限性（人口的增加，对居住品质的要求提高）→房地产保证增值。

（2）有期限的土地使用权→制约了房地产的永久性和价格的上涨。

第二节 房地产经营与管理的含义及其特征

三、房地产经营活动的内容。

1、土地开发经营活动

(1)概念：指人们通过一定的技术经济手段，提高对土地的有效利用范围和利用程度，以提供城市建设的投资环境并获取一定的经济效益的活动。

2、房地产建造经营活动（创造价值的过程）

是指从事设计、施工到房屋建成交付使用的经营过程和期间的购买活动，从中可创造一定的经济效益。建造经营活动也包括对房屋的装饰、修缮等。

3、房地产买卖经营活动（实现价值的过程）

是房地产销售实现其价值的主要活动。买卖经营活动特点：通常需多一个与其他商品相比较长的过程，一年以内是一个很正常的买卖周期

4、房地产租赁经营活动（实现价值的过程）

注意：租赁经营是一个周期很长的经营活动，期间房地产的维修管理所房地产

租 金 租赁方式

成本和利润

创造的新价值必须追加到房租中去，由承租者承担。

四、房地产经营与其它商品经营的差异

1、房地产开发投资大，资金筹措量大，风险较高。

2、房地产是不动产，寿命因素长，更新慢，因此房地产经营不仅包括生产和销售活动，也包括房地产管理。

3、房地产经营是受多种因素影响的社会经营活动，表现在两个方面。（1）在房地产生产过程要服从国家有关的建筑业标准和强制性规范。建筑地段：首先取得工程项目用地，规划局划红线，红线图。

建筑层次：国家控制别墅、高档商品房的用地审批和贷款。

质量标准：《建设工程质量管理条例》《工程建设标准强制性条文》等（2）在房地产的流通过程也要遵守国家有关成本、价格、利润、税收等政策和规定。

五、房地产经营的基本特征：

（3）开发商在经营管理上的原则与特点

①开发商要根据自己的特点、实力和经验而选择经营项目和经营范围。

②开发商管理方式：雇佣各类专业人才自己管理；聘请专业咨询与管理机构提供服务。

③经济利益、社会利益和环境利益相结合，是当今世界房地产业发展的重要趋势。

2、房地产投资动力来源

（1）主要动力来源——利益驱动

由资本的本性决定，房地产伴随高风险的高利润是促使开发商甚至其他行业对其进行投资的主要动力。

（2）投资房地产，能相应地减少投资者的纳税支出（合理避税）

税法规定的折旧年限<<物业使用寿命→物业年帐面折旧额>>实际年折旧损失→

作为物业投资所得税基数的净经营收入=毛租金-经营成本-贷款利息-物业折旧→减少纳税支出

物业老化→年收益能力下降→物业的修缮养护→可提高毛租金收入

物业的增值性和租金的上涨→年收益能力增长

(3)房地产投资可抵消通货膨胀的影响

思考题：

1.房屋交易是以实物交割还是权属交易为准的问题？

2.房地产、不动产、物业三者的区别？

3.房地产经营活动的主要内容？

4.试述房地产投资的多重收益？

5.在房地产特性中，哪些因素是促使房地产保值、增值的？哪些因素

是限制了房地产商品价格的上涨？为什么？

第二章房地产中介服务与房地产企业资质管理

一、房地产中介服务的概念

是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供中间服务的经营活动，是房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪等活动的总称。

二、性质

房地产中介不是直接的物质生产活动，而是一种服务性的经营活动，是市场经济的产物。

四、房地中介服务的特征

1、委托服务

①受到当事人的委托

②其行为必须在当事人的委托和授权范围内，否则无效。

2、有偿服务，因为它是一种服务性的经营活动（其性质），不是非经营活动。与房地产的其他经营活动一样是以盈利为目的。

3、必须具有符合国家法律规定的资本数额和从业人员

据1998年《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业的设立，应有100万元以上的注册资本，而且应是实有资本，100万元是法定注册资本数额的最低线（四级资质）。

一级资质：5000万元；近三年累计竣工30万m2，上年施工面积15万m2；专业管理人员40人，其中中级职称以上20人。

二级资质：2000万元；近三年累计竣工15万m2，上年施工面积10万m2；专业管理人员20人，其中中级职称以上10人。

三级资质：800万元；累计竣工5万m2；专业管理人员10人，其中中级职称以上5人。

四级资质：100万元；有职称专业管理人员5人。