房地产开发全流程培训资料共38页文档
房地产项目施工全过程图解(DOC 30页)
施工全过程图解1、土方开挖后，承台砖胎膜砌筑2、承台基础梁砖胎膜砌筑3、承台、底板垫层砼浇捣后4、地下室底板及承台基础梁防水卷材施工5、钢筋绑扎中6、地下室外墙及消防水池的施工缝处的止水钢板焊接施工中7、外墙施工缝处模板挂模8、外墙模板挂模。
注意要用止水螺杆9、管道预埋10、高低跨处模板的下部我们焊上了钢筋支架地下室高低跨处模板挂模11、止水钢板在柱的节点，当然各地在此次的做法可以都不大一样啊，有的地方的止水钢板有直接通过柱的箍筋，不断，然后箍筋采取焊接。
有的地方就是止水钢板到柱边就断开，保证柱箍筋不断开。
12、地下室底板砼浇捣后13、地下室放线，柱头砼凿毛14、模板钢管架搭设15、外墙施工缝处凿毛16、柱脚焊的定位钢筋17、地下室外墙模板施工中，止水螺杆外加一小块木块，目的是为了使以后割掉止水螺杆后留下的那个小凹槽，可以止螺杆露在外面。
18、柱的垂直度检查19、地下室柱的砼浇捣完毕20、人防门预埋安装中21、地下室顶板砼浇捣中22、地下室外墙模板拆除后的止水螺杆处理23、外墙模板拆除后，外墙上的止水螺杆处理，人工凿除原先埋在砼中的小木块24、外墙止水螺杆割除后水泥砂浆修补25、外墙防水卷材施工中26、模板的支撑上面的顶托旋上去太高了，需要整改的地方。
还有个别木方挑头太长了。
27、圆柱模板安装施工中28、地下室拆模后的情景，呵呵，该处是消防水池的地方，满墙壁都是止水螺杆29、地下室30、地下室砖墙砌筑31、椭圆型车道施工中32、梁模板加固不合格需要整改的位置，梁侧板交接处木方未通长加固，该处很容易涨模。
33、砖墙砌筑，在砖墙与砼结构交接处，钉铁丝网。
34、消防喷淋管施工中35、楼面模板施工完毕。
呵呵，柱箍筋堆得太高了。
36、楼板钢筋施工中。
37、地下室风管安装中。
38、消防喷淋管过人防墙。
39、空调的冷冻水管施工中。
40、楼梯踏步施工中。
41、空调冷冻水管施工安装中42、砖墙与砼交界处钉铁丝网。
房地产开发全流程培训资料
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
企业获得土地的方式
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
关键要素：项目可研报告。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
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土地获取
得税、印花税、契税等税费; 种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
房地产开发流程培训教材
房地产开发流程培训教材1. 引言房地产开发是一个复杂且多方参与的过程，涉及到规划、设计、施工、销售等多个环节。
为了提高从业人员的专业水平和能力，本文档将介绍房地产开发流程的基本知识和技能，并提供相关培训教材供学习和参考。
2. 房地产开发流程概述房地产开发流程可以分为以下几个主要步骤：2.1. 项目策划阶段在项目策划阶段，需要对项目进行市场分析、可行性研究、项目定位等，以确定项目的发展方向和投资回报预期。
同时，还需要考虑项目的政策环境和法律法规的合规性。
2.2. 土地获取和准备阶段土地获取是房地产开发的关键环节之一。
本阶段需要进行土地选址、土地交易和土地规划等工作。
同时，还需要进行土地勘测和土地准备工作，为后续的施工做好准备。
2.3. 工程设计阶段工程设计阶段包括建筑设计、结构设计、给排水设计等。
设计质量的好坏直接影响到后续施工和销售的效果。
因此，在本阶段需要确保设计的经济性、安全性和美观性。
2.4. 施工阶段施工阶段是将设计方案转化为实际建筑的过程。
在本阶段，需要进行施工图设计、施工筹备和施工管理等工作。
同时，还需要进行质量检查和安全管理，确保施工质量和工期进度。
2.5. 销售和运营阶段销售和运营阶段是将房地产项目推向市场并实现盈利的过程。
在本阶段，需要进行市场营销、客户管理和项目运营等工作。
通过有效的销售和运营，实现项目的长期稳定收益。
3. 房地产开发流程详解3.1. 项目策划阶段详解在项目策划阶段，需要进行市场调研、可行性分析和项目定位等工作。
市场调研可以了解当前市场的需求和竞争情况，可行性分析可以评估项目的投资回报和风险。
项目定位是确定项目的目标和发展方向，以为后续工作提供指导。
3.2. 土地获取和准备阶段详解土地获取和准备阶段是确保项目顺利进行的基础。
土地获取需要进行土地选址、土地交易和土地规划等工作。
土地准备包括土地勘测、土地平整和基础设施建设等工作。
3.3. 工程设计阶段详解工程设计阶段需要进行建筑设计、结构设计和给排水设计等工作。
房地产开发全流程培训讲义
目录
第一部分 房地产基本知识 第二部分 房地产开发基本流程 第三部分 土地取得流程 第四部分 房地产开发流程
土地出让方式
取得国有土地使用权
国有土地使用权
1. 出让方式 2. 划拔方式 3. 承租方式
（1）招 标 （2）拍 卖 （3）挂 牌 （4）协 议
国有土地使用权出让流程
(1)公布出让计划 确定供地方式
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地； 市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地
市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维 修设施等用地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地 除以上各大类用地之外的用地
完成三通一平 完成施工资源招标
“示范区”开工 取得施工许可证 基础工程开工 “示范区”完工开放
预售许可证 开盘
完成项目施工 完成竣工备案
组织交房 销售完成95% 工程结算完成
项目收尾
五证两书
一、《国有土地使用证》 二、《建筑用地规划许可证》 三、《建设工程规划许可证》 四、《建设工程施工许可证》 五、《商品房销售(预售)许可证》
房地产的基本特征
一、 位置的固定性和不可移动性 ——房地产的区域性 二、 使用的长期性 ——房地产的周期性 三、 影响因素多样性 ——房地产的风险性 四、 投资大量性 ——房地产的资金密集型特征 五、 保值增值性 ——房地产的投资性 六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）
建筑物的分类
1、按用途分类 （1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑 （2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等 2、按结构材料分类
房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施 建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
房地产估价8路线价法共38页
第2节 路线价法的估价步骤
深度价格修正的各种方法
（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二 一法则。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分 为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同 ，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的 价值占整块土地价值的40％，第二个25英尺等份的价值占 整块土地价值的30％，第三个25英尺等份的价值占整块土 地价值的20％，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值 的10％。如果超过100英尺，则以九八七六法则（来补充 即之后连续的25英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地 的9%、8%、7%、6%） 。
第2节 路线价法的估价步骤
深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深
度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率 三种。 单独深度价格修正率的关系为：
a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an
累计深度价格修正率的关系为： a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an
（三）选取标准临街宗地
标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代 表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是： ①一面临街； ②土地形状为矩形； ③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度 ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表
划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地
房地产开发全流程培训doc(2024)
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
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风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
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法律法规与风险防范
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房地产开发相关法律法规解读
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土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
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质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
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房地产开发项目管理(PPT38页)
单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。
分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑 部位确定。
房地产开发项目特点：
知识密集型； 组织层次性； 系统性； 投资额巨大，建设周期长； 整体性强。
4.项目进度管理措施
组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理措施
5.项目进度管理控制方法—网络图法
基本原理：
将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照 各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系， 将其绘制成网络形式。
通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以 根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最 迟开始时间，从而可以找出项目的关键线路。
5.项目信息管理
在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递 、加工、储存等系统；
管理工作要规范化、标准化； 项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，
实行代码制，统一执行； 建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。
树 立 质 量 法 制观念 、提高 全员质 量意识 。20.12.1720.12.17Thursday, December 17, 2020
5.3竣工验收程序及内容
验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。 竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。 竣工验收鉴定证书。
5.4竣工验收的组织
一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收 。
验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设 计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、 建设、银行、环保、消防等有关部门人员。
所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设 计要求全部建成，并满足使用要求。
房地产开发流程[内部培训资料].pptx
![房地产开发流程[内部培训资料].pptx](https://img.taocdn.com/s3/m/48bf72cffc4ffe473268aba0.png)
二、实施程序
（3）申办程序： 有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管 理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场 勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计 划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
（4）办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准： 如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费 。
二、实施程序
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料： ①书面申请； ②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告； ③规划部门出具的建设项目规划许可意见； ④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投 资计划。
Байду номын сангаас
二、实施程序
（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地 使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于： ①.国家机关用地和军事用地； ②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房 项目建设用地。
一、概述—征地
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准 书。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在 一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。
房地产开发全流程培训完整版
成本管理职能
负责项目的成本预算、成 本控制、成本分析等工作 。
营销管理职能
负责项目的市场调研、营 销策略制定、销售推广等 工作。
02
土地获取与前期策划
土地获取途径及注意事项
土地获取途径
政府出让、二级市场购买、合作开发等。
注意事项
了解土地性质、规划条件、使用年限等；关注土地市场价格动态，合理评估土地 价值；注意土地交易的合法性和规范性，避免法律风险。
• 各个部门：包括投资拓展部、设计管理部、工程管理部、 成本管理部、营销管理部等，分别负责各自领域的业务。
房地产开发企业组织架构与职能
投资拓展职能
负责寻找和评估投资机会，进行土地 储备和项目开发。
设计管理职能
负责项目的规划设计、建筑设计、景 观设计等工作。
房地产开发企业组织架构与职能
工程管理职能
注意合同条款细节
在签订合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于服务范围、服务期限、收费标准、违约 责任等方面的内容，确保双方权益得到保障。
物业服务内容及标准制定
基础物业服务
包括公共区域的清洁、绿化、垃圾清运等日常维护工作，确保小 区环境整洁有序。
安全防范服务
物业管理公司应提供24小时的安保服务，包括门禁管理、巡逻检 查、监控中心等，确保小区安全无虞。
建筑风格选择 根据项目定位、市场需求和地域文化特色选择合适的建筑风格
注重建筑风格与周围环境的协调性和整体性
建筑风格选择及景观设计要点
01
景观设计要点
02
03
04
强调景观的生态性、艺术性和 实用性
注重景观与建筑风格的协调性 和互补性
房地产开发全流程培训资料38页PPT
•
46、寓形宇内复几时，曷不委心任去 留。
•
47、采菊东篱下，悠然见南山。
•
48、啸傲东轩下，聊复得此生。
•
49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
•
50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就
房地产开发企业工作流程
房地产开发企业工作流程房地产开发企业工作流程主要包括规划设计阶段、审批程序阶段、建设阶段和销售阶段。
下面将分别进行说明：一、规划设计阶段1、土地选址：择优选取在城市中心或繁华地段且交通便利的土地进行开发。
2、规划设计：全面规划设计，包括项目功能、建筑风格、建筑用途、土地利用类型、建筑面积、基础设施等方面。
3、设计编制：设计编制包括招标、方案设计、初步设计、施工图设计等环节。
4、施工单位的选择：对施工单位进行招标，通过评审选出合适的施工单位。
二、审批程序阶段1、项目规划审批：根据项目的规划设计，提交申报审批。
2、环境评估审批：对项目周边环境进行评估,达到国家环保要求后提交审批。
3、房地产开发许可证：向国家或省级建设主管部门申请房地产开发许可证。
或许可证：开发企业应该向地方住房保障部门申请预售（预租）许可证。
三、建设阶段1、动工：获得施工许可证后，可动工开工。
2、材料采购：从厂家或批发商处采购所需材料。
3、施工：按设计方案进行施工。
4、质量检验：对每一阶段的工程进行检验，确保符合质量标准。
5、施工现场管理：严格管理施工现场，防止安全事故和其他问题的发生。
四、销售阶段1、物业管理：将开发项目运营交由物业管理公司进行处理。
2、销售策略筹划：确定销售策略，并根据市场需求和消费者的要求选择营销方式。
3、售楼中心的建设和管理：根据项目的规划设计建设售楼中心，并通过专业化的管理提升购房者的购房体验。
4、营销推广：通过各种广告渠道进行营销推广，不断提高品牌知名度和形象。
5、签约、过户：销售完成后，通过签约和过户完成所有手续。
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（2）肝肾同源
生理关系：肝胆之气上通于耳。耳也有 赖于肝胆之气条达和肝血奉养。
病理关系：肝胆火热上犯于耳。
肝气上逆于耳。
肝血虚，耳窍失养。
脾
所属关系：脾主运化上奉于耳。
生理关系：脾为后天之本，主运化水谷精微， 运化水湿。脾的功能正常，则清气上升，浊阴 下降。耳为清窍，得清气濡养而健旺。
病理关系：（1）脾虚气血不足，清气不能上 奉，耳窍失养。
环境施工
主体施工
外檐装修 材料确定
智能化
毛坯房竣工结算 配套手续及施工 结算稽核
工程建设
主体验收备案 水、暖、电安装 毛坯房竣工验收备案 成品房竣工结算 竣工结算
变更签证
甲供、甲分包 材料招标
通风与空调
成品房装修
配套施工
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施工资料整 理及移交
投诉处理
通媒气
产品问题总 结及反馈
产权证办理
土地证办理
一、邪毒侵袭多为风、热、湿三邪。
风热之邪侵袭：首先犯肺，肺失宣降，邪壅于耳，
引起耳窍肌肤及耳膜红肿、疼痛、耳胀、溢脓、耳鸣、 耳聋等症。
风热湿邪侵犯：或直袭耳窍，或遇素有肝胆湿热
内蕴者，则致内外合邪，邪毒循经上犯耳窍，结聚不 散而致耳胀、耳痛、耳内堵闷、耳鸣低沉、肌肤糜烂 或渗黄水。
邪毒炽盛，内犯心包：若耳病治疗不当或失治，
《辨证录·耳痛门》说：“肾不交于心，与心不 交于肾，皆可使听闻之乱。”
肝肾阴虚：“肝肾同源”、“精血同源”。肝肾
病变常互相影响，肾阴不足常致肝阴不足，肝阴不足 亦会使肾阴亏虚，阴虚则阳亢，阳亢于上，蒙蔽耳窍 而致耳鸣耳聋、耳眩晕。
炎.doc
一、 耳与脏腑的关系
肾
所属关系：肾主耳，耳为肾之窍，为肾之官。
房地产开发全流程培训讲义
房地产开发全流程培训讲义目录1.引言2.项目前期准备3.土地选址与评估4.开发方案编制5.立项与审批6.市场调研与销售策划7.开工建设与项目管理8.竣工验收与交付9.运营与后期管理10.总结与展望1. 引言随着城市化进程的加速，房地产开发成为了当今社会中一个重要的产业。
房地产开发的全流程是一个复杂而庞大的体系，需要多个环节之间的协调与合作。
本培训讲义旨在系统介绍房地产开发的全流程，帮助学习者全面了解房地产开发的各个环节及其相互关系，为从事房地产开发工作的人员提供必要的知识和技能支持。
2. 项目前期准备在开始进行房地产开发项目之前，需要进行充分的前期准备工作。
本章将介绍项目前期准备的重要内容，包括项目策划、资金筹集、团队组建等。
2.1 项目策划项目策划是房地产开发的重要一环。
本节将介绍项目策划的目标、原则、方法和步骤，并提供一些经验和技巧。
2.2 资金筹集资金是房地产开发的核心要素之一。
本节将介绍不同的资金筹集方式和渠道，并详细讲解如何进行资金筹集和管理。
2.3 团队组建房地产开发需要一个专业、高效的团队来支持和实施。
本节将介绍团队组建的原则和步骤，并提供一些团队管理的经验和技巧。
3. 土地选址与评估土地选址是房地产开发的首要任务之一。
本章将介绍土地选址的原则和方法，以及如何进行土地的评估和风险控制。
3.1 土地选址原则土地选址的原则是根据项目特点和发展需要，选取合适的土地用于开发。
本节将详细介绍土地选址的原则和注意事项。
3.2 土地评估和风险控制土地评估是土地选址过程中的重要环节。
本节将介绍土地评估的方法和流程，并讲解如何进行土地风险评估和控制。
4. 开发方案编制开发方案是房地产开发的核心内容之一。
本章将介绍开发方案编制的原则和方法，并提供一些实用的技巧和经验。
4.1 开发方案编制原则开发方案编制的原则是基于市场需求和项目特点，确定合理的开发目标和策略。
本节将详细介绍开发方案编制的原则和注意事项。