湖南省株洲百达商场物业管理租赁方案报告

项目简介
➢项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电 信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥 ；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润 多广场；东南面麦当劳、 桂林人 、书城；人口密度 大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又 是传统的商区 、家电、衣服 、图书 、饮食核心区 。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。 ➢项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层， 其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。
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租赁方案
目录
商业定位
租户的选取 租金的确定
出租方案
定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强 调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。
大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能 够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。
而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很 多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收 回部分经营权。
● 租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉 的大公司是重点选择对象。
● 租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品 的特点及商业辐射区域的范围而定 。 当购物中心内有两个或两个以上的 承租户时，应注意他们各自提供的 商品与服务种类是否搭配合理，且 与次要承租户提供的商品与服务是 否为补充。
商场的 管理
出租方 式的管
理
广告 策划
招商 原则
出租的 促进策
略
商场的管理
● 统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开 发商委托的管理公司统一管理，没有统一 管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场 竞争。
● 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场 所，商铺的管理者不能直接进行商业经营 ，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
● 商场规模的大小
本项目总建筑面积为1.6万平方米属 中型商场，其经营的商品和零售企 业形式应该尽量齐全，各种其他商 业机构也应该具备，同时应尽量争 取省市级和区级大商店的分店作为 基本租户。
租金的确定 ascertain the rent
租价报 价明细
租赁 报价
租赁成 交价
租赁相关 费用
租赁 进程
租户的类型
按照承租客商在公共商业 楼宇的不同作用分类
按照经营形式分类
按照经营品种分类
• 基本承租户 • 主要承租户 • 一般承租户
• 百货公司 • 连锁店 • 超级市场 • 自选商业
• 家电商店 • 家具商店 • 食品店 • 服装商店 • 皮鞋店
选择好才是真的好
影响选取的综合因素
租户的声誉
租户所需要的物业服务
管理模式的五个统一
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理
目标区域定位
周边主要商业及商圈分布图
商业定位 business position
area location
目标区域定位
functional localization
经营功能定位
经营功能定位
租户的选取 Select One that holds a lease
租赁期 限的确
定
付款 方式
车位租 赁费用 及免车 位策略
媒体组 合推广 预算费
用
租赁报价
本项目整体租赁报价区间在预 租期（出租率未达到30%时） 为人民币100-150元/建筑平方 米/月（含物业管理费）；整体 报价区间在较成熟期（出租率 达到30%--60％时）和成熟期相 对预租期分别上浮30元/建筑平 方米/月、50元/建筑平方米/月 ，分别达到人民币130-180元/ 建筑平方米/月、150-200元/建 筑平方米/月、（含物业管理费 ）；根据项目实际情况、市场 整体状况及目标客户群的租金 支付能力，结合各阶段市场实 际情况进行项目租赁价格预测 和阶段性调整。
租户的财务状况和能力
综合因素
商场规模的大小
租户组合与位置分配
主要承租户与一般承租户的配合
根据因素确定租户选择
● 租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声 誉的记录，但物业服务企业可以评 估其经营思想和策略，一个企业如 果有一种清晰的业务发展计划，确 定了合理的商品种类和适应当地经 济状况的价格水平，会优于那些没 有进行市场策划的企业。
● 租户所需要的物业服务
商业场所骨从事经营活动的承租户 ，非常关心是否有足够的使用面积 来开展其经营活动、其所承租部分 在整个物业内的位置是否容易识别 、整个经营地点的客流量有多大等 。
● 主要承租户与一般承租户的配合
安排好租户在商场中的比例关系， 既能稳定项目正常经营活动的正常 开展，同时又能不断地更新项目， 使项目具有一定的活力。
百达商场物业管理租赁方案
市中心综合体
物业公司简介
株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500 万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理 工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理 人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证 文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格 导入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，并与公司 初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我 们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。
租价报价明细
单位：元/平方米.月
租赁成交价
单位：元/平方米.月
车位租赁费用及免车位策略
对于整层租赁 的客户拟提供 地下二个免费 停车车位的策 略；半层租赁 的客户原则不 上提供免费车 位。租赁一层 以上客户和知 名企业客户单 独洽谈。
租赁进程
媒体组合推广预算费用
租赁方案 Leasing Plan
即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台