9.3.1中国城市群吸引力分析

22.28%
11.75% 10.94%
18.25%
其他
59.06%
其他
52.99%
1990
2000
2005
2010
> 北京、上海、广州、深圳等大型城市为核心的三 大城市群长期以来都是产业最主要的聚集区域1)
1) 即使在政府的工业西迁政策下，产业也只向西部中心城市转移 资料来源：案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
三大城市群工业总产值占比， [亿元,%] 1990-2010
三大城市群工业总产值占比，[亿元，%] 1990-2010
三大都市圈房地产销售收入 [%, 2013]
21,605 环渤海
长三角 珠三角
82,692
244,890
681,919
约占全 国45% 工业总 产值
珠三角 环渤海
长三角
11.97% 12.76%
资料来源：案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
区域定位报告2015_0126.pptx 10
随着产业聚集和城市化进程加深带来的人口聚集变动，未来房地产 的区域机会将存在于中西部中心城市及大型城市周边区域
我国房地产区域市场机遇演进方向
驱动因素 产业布局
我国房地产区域市场发展现状 > 三大都市圈，城市化快速发展
深圳 (2)
关中 (15) 成都 (25) 辽中南 (30)
昆明 (15) 长春-哈尔滨 (36)
长株潭 (29) 太原 (19)
南昌 (21) 呼和浩特 (10)
合肥
长江中游 海西 (38) (29)
(42) 南京
广州 (28) (28)
杭州 (35)
南宁 (28)
华中 (39)
上海 (19) 山东半岛 (67)
资料来源：《全国主体功能区规划》；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
区域定位报告2015_0126.pptx 12
三大都市圈人口占全国比例对比 [%]
地区
三大城市群合计 长三角城市群 上海 江苏八市 浙江六市 珠三角城市群 广州 深圳 广东其他七市 京津冀城市群 北京 天津 河北八市
六普 比重 18.11 7.67 22.41 47.61 29.98 4.19 22.63 18.46 58.91 6.25 23.41 15.44 61.15
及小城镇，形成点状城市群：
长-哈 / 辽中南 / 山东半岛 / 海西 /
太
原 / 华中 / 合肥 / 长江中游地区 / 长株/ 潭呼
和浩特 / 关中 / 成都 / 重庆 / 南昌 / 昆明
/ 南宁
资料来源：《全国主体功能区规划》；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
区域定位报告2015_0126.pptx 3
> 东北地区城镇人口占比最低， 并且一直在下降
> 中、西部地区城镇人口占比一 直在增加
> 中、西部城镇人口出现回流， 且城镇化速度加快
东部地区
中部地区
西部地区
东北地区
资料来源：中国统计年鉴 (2011、2001)
100%
区域定位报告2015_0126.pptx 9
国内产业已出现向中西部转移的趋势，这将是带动中部及西部核心 城市的城市化，缩小东南部与中西部的城市化差距的主要原因
3.6 1.6%
京津冀 (37) 10.8% 8.5% 山东半岛 (67) 9.0% 2.1% 南京 (28) 5.5% 1.8% 上海 (19) 10.1% 6.2%
杭州 (35) 6.6% 1.6%
长江中游地区(42)
4.1% 1.8% 南昌 (21) 1.7% 0.6%
海西 (38) 3.9 1.4%
特大
呼和浩特 (10) 1.3% 0.4%
合肥(29) 2.8% 0.8%
成都 (25) 2.7% 1.6% 重庆(15) 2.3% 1.5% 长株潭 (29) 2.2% 0.8%
昆明 (15) 1.0% 0.5%
南宁 (28) 1.8% 1.8%
太原 (19) 1.4% 0.5%
关中 (15) 1.9% 1.2%
三大网状城市集群的四普和六普人口增幅3.8%，相对比较稳定，但 城市集群间的人口流动却非常巨大，核心城市依然是人口聚集源
三大城市圈人口占全国比例[%]
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
六普 2010年
五普 2000年
四普 1990年
珠三角城市群 长三角城市群 京津冀城市群 其他地区
三大城市群人口结构
三大都市圈人口年复合增长率对比 [%, 2010-2013]
1.51%
0.38%
0.51%
0.68%
三大都市圈人口密度对比 [人/平方公里, 2013]
739 592 503
143
全国
长三角
珠三角
环渤海
全国
环渤海
珠三角
长三角
> 三大经济圈高速发展的产业带同样给地区带来了人口增 长的活力
> 三大都市圈核心 区域吸引力巨 大，但竞争激 烈。如果直接进 入核心城市困难 重重，可先考虑 三大都市圈的周 边城市
> 中西部地区的城 市群具备人口和 产业移入，今后 发展潜力可见， 是绿都地产可以 重点考虑的扩张 区域
分散型 0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11
三大都市圈
中西部城市群
城市群GDP占全国份额 [%]
区域定位报告2015_0126.pptx 11
由此，建议绿都重点关注中西部区域核心城市和三大都市圈的大型 城市周边较小城市
2015年预期集群GDP总额、中心城市占比4分图
集中型 90
80
70
60 中心
城市 50 GDP
群内 占比
40
Hale Waihona Puke Baidu30
20
10
小城市群
较大城市群
大城市群 京津冀 (37)
重庆 (15)
8% 6%
4% 12%
7% 11%
北
15%
区
西部 15%
16%
15% 13%
15%
环
环渤海 15% 14% 18% 13% 13%
15%
西
渤 海
32% 珠三角 15% 14% 12% 16% 13%
部
长
区
三
10%
中
角 长三角 32% 28% 37% 29% 35%
南
2%
15%
福
珠
建
三
2% 角
海 南
资料来源：案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产战略地图
9.3.1中国城市群吸引力分析
郑州，2015年4月
2015年中国将形成22个主要城市集群，城市集群的经济联系及文化 特征，将引导绿都进行区域市场机会的判断
中国，按城市集群分 (2015年)
xx (xx) xx% | xx%
小
集群 (城市数) 城市集群GDP 和中 心城市 GDP
较大
辽中南 (30) 4.3% 2.4%
华中 (39) 3.6% 0.7%
长春
哈尔滨
呼和浩特 北京
沈阳
成都
太原 西安
武汉 重庆
天津 大连
郑州
青岛 济南 南京
上海
合肥 南昌
杭州
昆明
长沙
南宁 Nanning
广州
福州 厦门
深圳 Shenzhen
广州(28) 6.9% 2.6%
深圳(2) 4.3% 2.9%
长春哈尔滨 (36)
沈阳
西宁
银川 兰州
太原
济南
成都
西安 重庆
郑州
武汉
合肥
南京 上海
杭州
长沙
南昌
昆明
贵阳 南宁
广州
福州
台北
深圳
海口
中国未来城市发展格局
三大网状城市群
> 拥有多个大型城市，以及数量可观的经济实力 较强的卫星城，形成网状城市群：
环渤海 城市群
长三角 城市群
珠三角 城市群
京津冀
上海/南京/ 广州/深圳 杭州
核心城市带动的点状城市群 > 多以省会城市为单点核心，带动周边中小城市
1.75 1.69 0.66
2000
2010
2013
城镇人口占比
2000
43.71%
2010
45.10%
2013
44.26%
22.44% 23.19% 23.80%
21.92% 11.93% 22.28% 9.43% 22.95% 8.99%
从城镇人口区域分布看：
> 东部地区城镇人口占比最高， 但从2010年起占比开始下滑
区域定位报告2015_0126.pptx 2
根据产业布局调整和城市化发展进程，22个城市集群分为两大类： 网状城市集群 (6个) 和点状城市集群 (16个)
中国城市发展格局
中国未来城市群分布
长三角、珠三角、环渤海三大网状城市群 核心城市带动的点状城市群
哈尔滨
长春
乌鲁木齐 拉萨
呼和浩特
北京 石家庄
天津
说明
> 22个城市集 群，占全国GDP 的80.6%
> 其中，各城市 集群的核心城 市，占全国GDP 的41.8%
> 22个城市集群 已经包含了全 国城市经济 (约 90%) 的绝对权 重
> 核心城市影响 举足轻重
> 城市群内部更 易产生产业和 人口流转
资料来源：《全国主体功能区规划》；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
五普 比重 15.25 6.65 19.87 50.2 29.93 2.98 26.38 18.6 55.02 5.61 19.09 14.08 66.83
四普 比重 14.34 6.49 18.14 51.41 30.44 2.26 24.61 6.51 68.88 5.59 17.07 13.86 69.07
我国未来房地产区域市场发展机遇 > 中部及西部的中心城市
产业转移
城市化发展 深度
> 三大都市圈内核心城市 (一线、二 线)城市，城市化高速发展
城市化率
>50% 深度发展
> 人口资源扩散到三大都市圈内大 型城市周边区域
人口、经济等资源呈高度聚集模式
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
人口、经济等资源逐步扩散至中、 西部中心城市及都市圈内中小城市
0.15%
0.10%
0.05%
……
0.00%
-0.05%
-0.10% 广山河四江河湖安 东东南川苏北南徽
上新北天海宁青西 海疆京津南夏海藏
资料来源：中国统计年鉴（2011、2001）
区域定位报告2015_0126.pptx 5
三大网状城市群的人口密度远高于全国水平，且近年来的人口增长 率也高于全国水平
代表性大型企业的产业转移举例
重庆 > 富士康，合计投资约160亿人民币
> 美的，生产基地，投资10亿人民币
> 格力，工业园，6亿人民币
> 海尔，家电生产基地，28亿人民币
> 惠普，软件服务中心、制造基地等，合计投资20亿美 元
西安
> TCL，西安研发中心
邯郸 > 美的，工业园，投资5亿人民
币
成都
> 富士康，投资10亿美元
> TCL，液晶模组整机一体化 200万台产能
> 英特尔，生产基地投资6亿美 元
武汉 > 施耐德电气，低压设备制造
中心
> 上海通用汽车，生产基地， 计划年产量300,000 辆
合肥
> 美的，合肥工业园，11亿人民 币
> 合肥产业基地，15亿人名币
制造业从东 部及东南部 沿海地区向 西部及中部 转移，带动 该地区中心 城市的城市 化迅速发展
> 环渤海都市圈人口增长率高于长三角和珠三角都市圈
> 三大城市圈核心城市总面积仅占全国的6.4%，却聚集了 全国超过27%的人口
> 人口密度最高的长三角面积仅占全国的2%，却拥有全 国11%的常住人口
资料来源：案头研究；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
区域定位报告2015_0126.pptx 6
人口占比20%以内的三大核心商圈贡献40%以上的工业总产值，产 业聚集效应提升了区域内人口密度，并贡献四成以上的房地产销售
区域定位报告2015_0126.pptx 8
东部区域汇集城镇人口的比例最高，但2010年以后开始下降，中、 西部城市汇聚城镇人口的比例有所提升
2013年、2010年和2000年城镇人口区域分布比较 (城镇人口数量，城镇人口占比)
城镇人口数量
2.04 1.04 1.02 0.56
3.02
1.55 1.49 0.63
近三次人口普查显示
> 三大城市群人口 密度都是小幅上 涨的趋势，其中 珠三角涨幅最 大，京津冀涨幅 最小
> 三大城市群都出 现核心城市（除 广州外）人口密 度上升，周边城 市人口密度下降 情况，反应出人 口继续快速向高 经济发展地区流 动的情况
区域定位报告2015_0126.pptx 4
近3年各省人口占全国比例变动极小，全国人口占比排名仅福建超 越陕西上升1位，2010年后城市集群人口比例趋于稳定
2013年各省人口数及占全国比重 [万人，%]
2013年各省人口数及占全国比重 [万人，%]
2013年各省人口占全国比重变化（对比2010年） [%]
12000
10%
10000
8%
8000 6%
6000 4%
4000
2000
……
2%
0 广山河四江河湖安 东东南川苏北南徽
0% 上新北天海宁青西 海疆京津南夏海藏
2010
2013
> 三大城市群对房地产销售的全国占比也比较集中
区域定位报告2015_0126.pptx 7
长三角/珠三角/环渤海是房地产百强企业项目最集中区域，其次是 西部区域，房地产行业区域布局与城市群人口及经济发展正相关
2014年百强企业项目区域分析
海南
7%
东
福建 东北
9%
12%
中南 10% 12%