房地产策划师培训(第3章节)资料

☆概算指标法 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等
建筑工程概算不了指标计算整个工程费用。其估算公式是 ：
工程概算价值=建筑面积×概算指标 当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单 方造价必有面考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布 的建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。
☆类似工程经验估算法 每一建设项目都有其自身个别特点，因此难以就建
• 基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来 ，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算 ，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算 ，采暖工程按耗热量（瓦特）指标计算，集中空调安装 冷负荷量（瓦特）指标计算，供热锅炉安装按每小时产 生蒸气量指计算，各类围墙、管线工程按长度来的指标 计算，室外道路面积平方米指标计算。
• 不可预见费
• 开发期间税费
（2）开发费用
• 管理费用 • 销售费用 • 财务费用
2、开发成本的估算
（1）土地使用权出让金
• 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有 偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使 作权出让金。
• 土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地 块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建 筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困 素的修正得到；
☆项目的规划、设计、策划及可行性研究 所需的费用一般可的按项目总投资的一个百
分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3% 左右，策划及可行性研究费占项目总投资的0.2%～3%，水 文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收 费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
☆“三通一平”等土地开发费用 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地
• 也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定 地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使 用年限等项因素修正得到。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
• 土地征用费 根据《土管理法》的规定，国家建设征用农村土地
发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利 设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金 、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市 对各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征 用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。
• 在策划及可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用 单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算 指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。
☆单元估算法 单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元
数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房 的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资。以每张病 床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
安工程费用中各项所占的比例定出一个绝对适用的标准， 但在一定时期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算 法，加上对实际个案的经验总结，可以测算同各类有代表 性物业的建安工程各项费用的大致标准。
（5）基础设施费
• 基础设施费又称为红线内工程费，包括水、供电、道路 、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。
☆单位指标估算法 单位指标估算法是的指以单位工程量投资乘以工程
量得到单项工程投资的估算方法。一般说来，土建工程、 水电安装工程及其他设备安装工程可的按建筑平方米造价 计算。其造价指标可参照有关近似案例获得。
☆工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，
先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费， 近似计算项目投资。
• 粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或 用地平方米造价计算。
（6）公共配套设施费
• 公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。公共配套设施费的估算可参考“ 建 安工程费”的估算方法。
（7）开发期间税费
• 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种 税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大城市， 这部分已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用 。各项税费应当根据当地有关法规定标准估算。以广州为 例，开发期间的税费主要包括以下各项： ☆小区成片开发（用地面积大于或等于2万m2）的商品房 项目按基建投资额的5.5%计征； ☆零星开发（用地面积小于2万m2）的商品房项目按基建 投资额的11%计征。
☆建筑工程质量与安全监督费 建筑工程质量监督是指对建筑工程的地基基础、主
房地产策划师
（国家职业资格二级）
培训讲义
成都市温江柳岸策划 陈良敏
第三章 房地产项目投资策划
第一节 项目效益评估 第二节 项目风险评估 第三节 编制商务计划书
第一节 项目效益评估
学习单元 1 房地产项目成本估算 学习单元 2 房地产项目投资收益评估
学习单元 1 房地产项目成本估算
重点掌握：房地产项目成本费用估算方法 房地产经营税费估算方法
平整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实 际工作量，参照有关计费标准估算。
（4）建安工程费
• 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包 括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及 安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道 、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费 等。
• 补偿费 在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，
将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出 让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使 原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位包括开发项目的前期规划、设计、策划及 可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发 工程费支出。
能够理解：房地产项目成本费用构成 房地产经营税费构成
1、房地产项目成本费用构成
（1）开发成本
• 土地使用权出让金
• 土地征用及拆迁安置补偿费
• 前期工程费 ☆规划设计费 ☆项目可行性研究费 ☆地质勘察测绘费 ☆三通一平费
• 建安工程费 ☆土建工程费 ☆设备及安装工程费
• 基础设施费
• 公共配套设施费