天通苑区域商业环境分析报告

天通苑区域商业环境分析报告

一、调研目的

本次对于天通苑周边区域以及整个亚奥商圈商业业态的研究目的是了解和掌握区域内的经营状况和其他相关资料，意义在于通过对一个较大范围内的商业调查为本区域的商业项目定位提供参考依据，保证契合实际的显现区域市场现状，准确把握市场，为本项目定位作好前期基础工作。

二、区域商业现状

目前，该区域的商业环境现状是，大型商业设施少，经营档次不高，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色，商业项目鲜有亮点，区域内餐饮业发展迅速，随之带来娱乐、休闲业的高速发展。

1．供应现状

目前亚奥商圈建设仍显单薄，商业供应远远不能满足居住区内居民的高品质生活需求。在天通苑周边3公里以内几乎没有任何大型或者高尚的商业配套设施，目前仅仅在北辰西路以东的商业发展相对完善。而北辰西路以西，北三环以北，西至八达岭高速，奥运村、北沙滩以南却是一个空白，该区域内这一空白给一些项目的社区商业带来巨大的市场机会。

2．交通条件

根据市场发展需求，道路交通因素的影响由于居住区内部交通设施配置、交用及交通组织不到位。这些都给居民出行造成困难。从而制约了其商业的发展。

根据市政府规划，今年在施工及年内可启动的工程有：立汤路０号标已经竣工，近期建设行人过街天桥；白庙村路五环以内路段已经开工；地铁５号线正在施工；力争年底或明年年初启动回龙观八达岭高速公路立交桥改造以及辅路工程。

另外，已经列入明年建设计划的南北方向城市干路有：安立路（大屯路至立水桥，已经通过设计审查）、白庙村路（北五环路北延）、京包路改造等。东西方向城市干路有：北清路东延（八达岭高速公路至机场北线高速公路）、回南北路（京包高速公路至白庙村路段）。同时，将配套实施相关支路建设。据了解，北清路东延至机场北线高速公路建成后将连接中关村与望京地区，这也将成为北部一条重要的东西城市干路。

4．市政配套

区域内主要配套设施主要集中在亚运村区域，有远大中心、名人广场等甲级写字楼，有五洲、名人等星级酒店，有北京城最具档次和成熟感的各类休闲娱乐网点，健全的医疗机构、教育配套，更有其他区域所没有的最大规模也最具国际标准的体育配套。未来，国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位。从目前来看天通苑周边配套仍然匮乏，从长期的发展来看，天通苑面临着诸多的机遇。

三、社区政策导向

1．管理

天通苑小区分别属于昌平区东小口镇和北七家镇管辖，作为城市大型居住社区却仍按乡镇管理体制，由于当地镇级政府管理，管理体制不适应，地区管理力量也不到位。

天通苑街道办事处将负责天通苑地区的各项事务。主要内容包括：建立独立的办事处、派出所和城管分队，对天通苑小区实行较为完善的行政管理；在小区内或小区附近，设立二级以上社保医院，能够进行急救、诊疗，有住院床位；建立正规的公办学校，保证义务教育的实施；增加邮政和银行等营业网点，方便居民生活；尽快开工立汤路的加宽拉直工程；修通安立路北辰段往北的直路；改善部分路段、路口的交通设施。

2．教育

目前，天通苑已经建成西苑、东苑和天通苑等３所９年制学校，其中两所公办学校已

经签订协议交昌平区教育部门办学，１所为民办公助；北苑在建１所，中苑还有１所待建。托儿所已建７所，还有３所待建。回龙观已经建成中学７所（全部为公办），在建２所，待建１所。

由市教育部门、昌平区政府与两居住区开发建设单位研究确定两居住区教育配套设施公办与民办的具体方案。民办学校应承担区域内儿童义务教育，按公办学校标准收费，由教育部门按该区生均经费标准补贴。

3．医疗

天通苑小区没有综合性医院，虽然已经建成３个卫生服务中心、１０个卫生站，但由于有关政策问题未能确定为社保定点医院。因此，两个小区的就医问题就一直是困扰小区居民的一块心病。

目前，天通苑开发建设单位已经落实小区１０００张床位配套医院的建设资金，正抓紧办理前期手续，预计２００５年４月至６月间开工。该医院建成后要达到三级甲等医院水平，满足该地区医疗服务的需求。

四、区域内商业物业经营

商业价值：从政策方面，2008年奥运会对北京房地产市场最大的影响在于对北京城市总体规划布局的改变。随着奥林匹克公园的建设, 北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区----奥林匹克公园中心区。首先在综合商业价值趋高的情况下，商业物业为体现其商业价值势必要符合商业价值的前期定位；其次是周边的交通设施会得到革命性的改善。交通的改善对商业物业价值的提高有很大的促进因素。

文化价值：随着奥运会的临近,“绿色奥运,科技奥运,人文奥运”的理念逐步深入人心,房地产产品也将更注重健康、环保和科技含量,商业房地产形式和功能的变革,更富有人性化。奥运村将成为新的亮点。

1．休闲娱乐业

（1）现状

目前区域内休闲娱乐业态虽然匮乏，但由于有足够的消费群体给予支持，预计未来本区域内休闲娱乐业态将会继续放量，同时也给区域内商业项目带来巨大的市场机会。

（2）分布

在区域内休闲娱乐的分布中仍是以亚运村地区为主，西部与北部分布最为稀疏，这与地区缺乏大型主题商业的带动有着重要关系。

（3）经营

总体来讲，本区域内休闲娱乐业态整体水平中档为主，这与区域内的消费力无关，是该业态在本区域开发数量过少，群聚效应不显著，风险较大，商户不敢进入，导致了目前娱乐休闲业态档次与整体商业发展水平不符.

（4）前景

由于本区域餐饮业发展迅猛，特别是在目前的亚运村商圈内，数百家餐饮供应体量大、分布集中，因此，在就餐后对休闲娱乐的需求自然较高。而本区域内休闲娱乐业态稀缺，目前区域内几家大型的娱乐场所即使档次及内部环境、服务水平较低，但由于消费人群的选择空间较小，因此，不论是哪家商户，其经营状况都基本良好。而目前随着青鸟、钱柜这些品牌商户的陆续进驻，解决了区域内相当一部分娱乐消费者的消费需求，受到了大家的欢迎，区域内娱乐休闲业的整体发展水平直线上升，经营前景十分乐观。

2．餐饮业

（1）现状

研究区域，尤其是亚运村地区，餐饮市场异常火爆，据调研，该区域总体供应量高达