天通苑区域商业环境分析报告

天通苑区域商业环境分析报告
一、调研目的
本次对于天通苑周边区域以及整个亚奥商圈商业业态的研究目的是了解和掌握区域内的经营状况和其他相关资料，意义在于通过对一个较大范围内的商业调查为本区域的商业项目定位提供参考依据，保证契合实际的显现区域市场现状，准确把握市场，为本项目定位作好前期基础工作。

二、区域商业现状
目前，该区域的商业环境现状是，大型商业设施少，经营档次不高，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色，商业项目鲜有亮点，区域内餐饮业发展迅速，随之带来娱乐、休闲业的高速发展。

1．供应现状
目前亚奥商圈建设仍显单薄，商业供应远远不能满足居住区内居民的高品质生活需求。

在天通苑周边3公里以内几乎没有任何大型或者高尚的商业配套设施，目前仅仅在北辰西路以东的商业发展相对完善。

而北辰西路以西，北三环以北，西至八达岭高速，奥运村、北沙滩以南却是一个空白，该区域内这一空白给一些项目的社区商业带来巨大的市场机会。

2．交通条件
根据市场发展需求，道路交通因素的影响由于居住区内部交通设施配置、交用及交通组织不到位。

这些都给居民出行造成困难。

从而制约了其商业的发展。

根据市政府规划，今年在施工及年内可启动的工程有：立汤路０号标已经竣工，近期建设行人过街天桥；白庙村路五环以内路段已经开工；地铁５号线正在施工；力争年底或明年年初启动回龙观八达岭高速公路立交桥改造以及辅路工程。

另外，已经列入明年建设计划的南北方向城市干路有：安立路（大屯路至立水桥，已经通过设计审查）、白庙村路（北五环路北延）、京包路改造等。

东西方向城市干路有：北清路东延（八达岭高速公路至机场北线高速公路）、回南北路（京包高速公路至白庙村路段）。

同时，将配套实施相关支路建设。

据了解，北清路东延至机场北线高速公路建成后将连接中关村与望京地区，这也将成为北部一条重要的东西城市干路。

4．市政配套
区域内主要配套设施主要集中在亚运村区域，有远大中心、名人广场等甲级写字楼，有五洲、名人等星级酒店，有北京城最具档次和成熟感的各类休闲娱乐网点，健全的医疗机构、教育配套，更有其他区域所没有的最大规模也最具国际标准的体育配套。

未来，国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位。

从目前来看天通苑周边配套仍然匮乏，从长期的发展来看，天通苑面临着诸多的机遇。

三、社区政策导向
1．管理
天通苑小区分别属于昌平区东小口镇和北七家镇管辖，作为城市大型居住社区却仍按乡镇管理体制，由于当地镇级政府管理，管理体制不适应，地区管理力量也不到位。

天通苑街道办事处将负责天通苑地区的各项事务。

主要内容包括：建立独立的办事处、派出所和城管分队，对天通苑小区实行较为完善的行政管理；在小区内或小区附近，设立二级以上社保医院，能够进行急救、诊疗，有住院床位；建立正规的公办学校，保证义务教育的实施；增加邮政和银行等营业网点，方便居民生活；尽快开工立汤路的加宽拉直工程；修通安立路北辰段往北的直路；改善部分路段、路口的交通设施。

2．教育
目前，天通苑已经建成西苑、东苑和天通苑等３所９年制学校，其中两所公办学校已
经签订协议交昌平区教育部门办学，１所为民办公助；北苑在建１所，中苑还有１所待建。

托儿所已建７所，还有３所待建。

回龙观已经建成中学７所（全部为公办），在建２所，待建１所。

由市教育部门、昌平区政府与两居住区开发建设单位研究确定两居住区教育配套设施公办与民办的具体方案。

民办学校应承担区域内儿童义务教育，按公办学校标准收费，由教育部门按该区生均经费标准补贴。

3．医疗
天通苑小区没有综合性医院，虽然已经建成３个卫生服务中心、１０个卫生站，但由于有关政策问题未能确定为社保定点医院。

因此，两个小区的就医问题就一直是困扰小区居民的一块心病。

目前，天通苑开发建设单位已经落实小区１０００张床位配套医院的建设资金，正抓紧办理前期手续，预计２００５年４月至６月间开工。

该医院建成后要达到三级甲等医院水平，满足该地区医疗服务的需求。

四、区域内商业物业经营
商业价值：从政策方面，2008年奥运会对北京房地产市场最大的影响在于对北京城市总体规划布局的改变。

随着奥林匹克公园的建设, 北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区----奥林匹克公园中心区。

首先在综合商业价值趋高的情况下，商业物业为体现其商业价值势必要符合商业价值的前期定位；其次是周边的交通设施会得到革命性的改善。

交通的改善对商业物业价值的提高有很大的促进因素。

文化价值：随着奥运会的临近,“绿色奥运,科技奥运,人文奥运”的理念逐步深入人心,房地产产品也将更注重健康、环保和科技含量,商业房地产形式和功能的变革,更富有人性化。

奥运村将成为新的亮点。

1．休闲娱乐业
（1）现状
目前区域内休闲娱乐业态虽然匮乏，但由于有足够的消费群体给予支持，预计未来本区域内休闲娱乐业态将会继续放量，同时也给区域内商业项目带来巨大的市场机会。

（2）分布
在区域内休闲娱乐的分布中仍是以亚运村地区为主，西部与北部分布最为稀疏，这与地区缺乏大型主题商业的带动有着重要关系。

（3）经营
总体来讲，本区域内休闲娱乐业态整体水平中档为主，这与区域内的消费力无关，是该业态在本区域开发数量过少，群聚效应不显著，风险较大，商户不敢进入，导致了目前娱乐休闲业态档次与整体商业发展水平不符.
（4）前景
由于本区域餐饮业发展迅猛，特别是在目前的亚运村商圈内，数百家餐饮供应体量大、分布集中，因此，在就餐后对休闲娱乐的需求自然较高。

而本区域内休闲娱乐业态稀缺，目前区域内几家大型的娱乐场所即使档次及内部环境、服务水平较低，但由于消费人群的选择空间较小，因此，不论是哪家商户，其经营状况都基本良好。

而目前随着青鸟、钱柜这些品牌商户的陆续进驻，解决了区域内相当一部分娱乐消费者的消费需求，受到了大家的欢迎，区域内娱乐休闲业的整体发展水平直线上升，经营前景十分乐观。

2．餐饮业
（1）现状
研究区域，尤其是亚运村地区，餐饮市场异常火爆，据调研，该区域总体供应量高达
20万平米，许多餐饮物业单店面积都在1000平米以上，最高可达18000平米。

（2）分布
区域内餐饮业态分布较广，遍及各处，由于住宅底商经营餐饮受限，大多餐饮为独体楼、写字楼底商形式。

住宅区附近餐饮类型多为家常菜，规模不大且档次较低。

（3）经营
该区域餐饮类型多样，该区域内高档、中档、低档餐饮所占比例相差不大，但高档餐饮仍占据最大份额，这与该区域内高档餐饮单店规模均较大有着密切关系。

（4）前景
综合上所述，餐饮在本区域内数量多，且各具特色，每日都吸引了大量的消费客群，其消费高峰也因周边居住人口及商务人群的增多而贯串始终，因此，经营状况十分火爆，未来发展仍无可限量。

因此可以看出受奥运经济的影响，天通苑区域将是奥运经济的直接受益者。

其餐饮业将在短期内品质有大的改观和提升。

3．底商物业
（1）供应量
老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘开始注重大规模底商物业的建设。

（2）分布特点
本区域以亚运村为核心的住宅建设在北京房地产界的定位一直是一个居住区。

最能代表这个定位的词是中央生活区，
（3）物业档次
社区底商在总体区域商业环境的影响下，业态组成将更为开放，除部分业态用以满足居民日常生活需求外，应充分提升本项目底商物业的使用价值，重点发展外向型商业，将目标客群锁定为周边常住、流动人口的日常零散性消费，充分吸纳现状临街店铺的业态构成，从而推动本项目底商成为区域小规模商业的核心，具备相当程度的局部商业环境和经营性消费模式，整体档次中档偏高。

五、未来发展趋势预测
1．新的居住环境的建立必将刺激产品升级换代。

北部早期集中开发的项目多，居住氛围成熟浓厚。

从投资角度讲，随着未来商业圈的不断扩大这里将吸引大量的商业机构，都有很大的投资价值和升值潜力。

这一地区的房地产都将持续提升，在亚运商圈基础上形成的奥运商圈必将积聚无可限量的动力。

2．商铺商业与写字楼将大行其道。

今后亚奥板块最缺少的是商住楼、写字楼、商场、购物中心、会议中心等商业配套。

北京从２００３年起正式启动奥运工程，近２８００亿元的投资大部分将投向基础设施，由此可见，这里的潜在消费能力可见一斑，而目前亚奥商圈建设仍显单薄，高档地产项目云集，总建筑面积６００万平方米的亚运村居住大社区内，仅有几家购物中心，远远不能满足居住区内居民的高品质生活需求。

“商铺商业和写字楼项目将大量涌现在亚奥板块甚至亚北板块”。

而商业环境的发展将带动亚奥周边的高档公寓的开发。

3.土地紧缩，投资前景广阔
国家停止审批，拿地更加困难。

在２００１年，北京国土资源管理局出台了一项政策，西至京昌高速，东到京承高速范围内的亚北区域土地停止审批。

即使土地解禁，从未来的发展规划看，亚奥核心区已经接近成熟，可开发土地为数不多，唯有北部地区东半部区域——京昌高速两侧，市场前景广阔，应该成为京城有远见开发商的首选之地。

社区商业的意义已经不仅仅在于为社区居民提供便利的生活设施，人们已经越来越清晰地认识到社区商业的繁荣对于提高社区价值的重要性。

商业的繁荣将带来旺盛的人气，直接导致地段的升值。

综上所述，不难看出：社区商业的开发决不能盲目，一定要在把握市场
需求的前提下进行，充分了解商户对选址、户型、面积、配套设施等方面的要求，作到有的放矢。

六、附：回龙观商业
回龙观为北京市最大的经济适用房居住区之一,但它的商业配套设施似乎尚不尽如人意,离商业繁荣距离更远。

但庞大的人口和潜在的消费力无疑会对回龙观的商业发展提供强大的支撑。

回龙观地区目前最发达的商业形态是餐饮业。

在大街两旁大小餐馆林立,美容美发健身等服务行业也已形成一定的规模,第一家美发厅爱贝佳已经有四五年的历史了。

风雅社区健身中心（原回龙观社区健身中心）经重新扩建后共分上下两层,总面积500平方米。

它是回龙观地区目前开设健身项目最全、面积最大、健身设备及管理最专业的综合性健身中心。

基本情况：回龙观小区规划建设用地面积11．27平方公里,总建筑面积达850万平方米,居住人口约30万,这一带将着重解决科教文卫系统人员的住房问题,今年下半年,回龙观四期工程开工。

如此大规模的社区,专家认为回龙观的商业发展潜力是非常巨大的,社区的住户对各种商业设施的需求也是有目共睹。

现状与问题：洞悉回龙观小一个原因就是开发商在最初的开发过程中,没有充分考虑到商业配套设施的建设。

比如预留地盘的大小以及分布特点等。

与回龙观情况大体上相同的天通苑就曾因交通问题和商业配套设施的不足,而使自己的人气有所减弱。

有关专家也在建议商业投资者给予回龙观地带足够的重视,特别是城铁沿线蕴藏着巨大的商机。