项目全周期管理

碧桂园项目全周期管理

为何要了解项目全周期过程管理

系统性学习项目运营周期流程

增强实战型操作经验

加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作

4、施工管理

1、土地获取

2、前期策划5、开盘销售

6、交付业主3、开发报建

土地获取前期策划规划设计开发报建工程施工开盘销售竣工交付

☐获取土地使用权

☐签订土地出让合同

☐获取用地规划许可证

☐办公土地证☐区域市场调

研

☐项目定位及

竞品分析

☐营销策划

☐工程策划

☐成本策划

☐设计策划

☐报建策划

☐财务策划

☐产品设计

☐规划方案

☐建筑设计

☐装修设计

☐园林设计

☐公配设计

☐方案审批

☐图纸审查

☐办理工程规

划许可证

☐办理施工许

可证

☐工程招标

☐三通一平

☐进度管理

☐质量管理

☐安全文明施

工管理

☐成本管理

☐施工总协调

☐开盘策划

☐办理路址

☐办理预售证

☐按揭回款

☐基础、节能、

主体、分户

等质量验收

☐规划验收

☐消防验收

☐人防验收

☐装修改造

☐产权办理

☐物业交付

⏹项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经过集团评审通过的时间）

⏹国有土地使用证（指国有土地使用证的签发时间）

⏹建设用地规划许可证（指建设用地规划证的签发时间）

⏹总平面规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签发时间为准）

⏹方案设计完成（指通过集团评委会的时间为准）

⏹方案图报建（指取得政府相关部门的批文时间为准）

⏹桩基础施工图完成（指用于施工的桩基础图完成为准，招标可以用桩基础选型表）⏹主体施工图完成（指用于主体施工的图纸完成为准，招标可以用户型参考）

⏹建设工程规划许可证（政府对建设工程规划许可证的签发时间）

⏹精装交楼标准施工图及材料定板（通过集团设计院确认的图纸及材料样板为准）⏹项目开工（指项目动土时间，以土方开挖及桩基础施工的开始时间为准）

⏹施工许可证（政府签发时间）

⏹主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或是承台基础施工开始时间为准）

⏹预售证（取得房地产预售证及预售资格的时间）

⏹主体封顶（主体结构屋面结构完成的时间）

⏹竣工验收（取得竣工备案验收证的时间）

⏹入伙（指第一批办理集中交付的时间，不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）

1企业获取土地模式

一级市场是指土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用过国有土地后出让给使用者的市场。房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发

每块地的情况和问题不一样每块地的谈判

思路不一样

每块地的获取

方式也不一样

获取方式统计结果

来源获取方式宗数合约投资额总货值亩数楼面地价

一级市场招拍挂102559.581802112013313勾地128234.381576175781008

二级市场

股权收购155816.364142361871913土地使用权转让718.68663953536联营合作2 5.9350426881总计3941634.937636657871946

一.土地获取

1

企业获取土地模式

直接招拍挂

产

业

地

产

︵

小

镇

︶

土

地

转

让

股

权

收

购

意

向

性

拿

地

︵

勾

地

︶

三

旧

改

造

合

作

开

发

一级市场（政府）二级市场（合作方）

代

管

代

建

基本概念

招拍挂——指政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、拍卖的方式获取土地的使用权

竞拍评估的原则——“双红线”原则，当前市场下售价不做预期，售价不能突破政府限价，竞拍过程中，服从集团授权指示，竞拍结束后，当天总结经验内部分享。

地价款的支付需与土地交付挂钩，争取地价款能分期支付（注意未交清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。

签约主体出让条件

土地款支付时间尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订《成交确认书》待项目公司成立后再签署《国有土地使用权出让合同》(注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险)。

在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。明确出让条件，政府及企业责任及义务

需注意事项

4

一.土地获取

1

企业获取土地模式

直接招拍挂

产

业

地

产

︵

小

镇

︶

土

地

转

让

股

权

收

购

意

向

性

拿

地

︵

勾

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︶

三

旧

改

造

合

作

开

发

一级市场（政府）二级市场（合作方）

代

管

代

建