项目全周期管理

碧桂园项目全周期管理为何要了解项目全周期过程管理系统性学习项目运营周期流程增强实战型操作经验加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作4、施工管理1、土地获取2、前期策划5、开盘销售6、交付业主3、开发报建土地获取前期策划规划设计开发报建工程施工开盘销售竣工交付☐获取土地使用权☐签订土地出让合同☐获取用地规划许可证☐办公土地证☐区域市场调研☐项目定位及竞品分析☐营销策划☐工程策划☐成本策划☐设计策划☐报建策划☐财务策划☐产品设计☐规划方案☐建筑设计☐装修设计☐园林设计☐公配设计☐方案审批☐图纸审查☐办理工程规划许可证☐办理施工许可证☐工程招标☐三通一平☐进度管理☐质量管理☐安全文明施工管理☐成本管理☐施工总协调☐开盘策划☐办理路址☐办理预售证☐按揭回款☐基础、节能、主体、分户等质量验收☐规划验收☐消防验收☐人防验收☐装修改造☐产权办理☐物业交付⏹项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经过集团评审通过的时间）⏹国有土地使用证（指国有土地使用证的签发时间）⏹建设用地规划许可证（指建设用地规划证的签发时间）⏹总平面规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签发时间为准）⏹方案设计完成（指通过集团评委会的时间为准）⏹方案图报建（指取得政府相关部门的批文时间为准）⏹桩基础施工图完成（指用于施工的桩基础图完成为准，招标可以用桩基础选型表）⏹主体施工图完成（指用于主体施工的图纸完成为准，招标可以用户型参考）⏹建设工程规划许可证（政府对建设工程规划许可证的签发时间）⏹精装交楼标准施工图及材料定板（通过集团设计院确认的图纸及材料样板为准）⏹项目开工（指项目动土时间，以土方开挖及桩基础施工的开始时间为准）⏹施工许可证（政府签发时间）⏹主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或是承台基础施工开始时间为准）⏹预售证（取得房地产预售证及预售资格的时间）⏹主体封顶（主体结构屋面结构完成的时间）⏹竣工验收（取得竣工备案验收证的时间）⏹入伙（指第一批办理集中交付的时间，不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）1企业获取土地模式一级市场是指土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用过国有土地后出让给使用者的市场。

房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发每块地的情况和问题不一样每块地的谈判思路不一样每块地的获取方式也不一样获取方式统计结果来源获取方式宗数合约投资额总货值亩数楼面地价一级市场招拍挂102559.581802112013313勾地128234.381576175781008二级市场股权收购155816.364142361871913土地使用权转让718.68663953536联营合作2 5.9350426881总计3941634.937636657871946一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂产业地产︵小镇︶土地转让股权收购意向性拿地︵勾地︶三旧改造合作开发一级市场（政府）二级市场（合作方）代管代建基本概念招拍挂——指政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、拍卖的方式获取土地的使用权竞拍评估的原则——“双红线”原则，当前市场下售价不做预期，售价不能突破政府限价，竞拍过程中，服从集团授权指示，竞拍结束后，当天总结经验内部分享。

地价款的支付需与土地交付挂钩，争取地价款能分期支付（注意未交清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。

签约主体出让条件土地款支付时间尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订《成交确认书》待项目公司成立后再签署《国有土地使用权出让合同》(注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险)。

在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。

明确出让条件，政府及企业责任及义务需注意事项4一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂产业地产︵小镇︶土地转让股权收购意向性拿地︵勾地︶三旧改造合作开发一级市场（政府）二级市场（合作方）代管代建1.2意向性拿地（勾地）概念✓勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。

✓政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。

路径✓企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。

注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。

121.2意向性拿地（勾地）-主要谈判条件地价（1）根据市场情况、政府欢迎度争取最有优势地价；（2）若涉及有公建配套建设，如酒店、学校等，可争取该部分用地地价的优惠或总地价降低；（3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。

合作范围根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套建设内容。

供地计划约定每期用地供应时间，根据实际情况调整出让节奏。

规划条件建筑限高、建筑密度、绿化率、车位比例等条件不限制或按我司方案执行。

供地条件用地手续合法，市政等开发条件到位。

土地交付沿红线建好围墙，净地交付，确保摘牌即开工。

付款节奏土地款分期支付，分期付款不缴纳利息。

优惠政策提前预售或提早预售，预售款不监管或少监管，规费减免、提前开工、政府工作组协调，开通报建绿色通道。

开发要求未付清地价款可办理开工报建手续，开、竣工自由，开发规模自主。

其他专线巴士、业主办理入户享受当地同等待遇及周边教育待遇、自设混凝土搅拌站等。

13一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂产业地产︵小镇︶土地转让股权收购意向性拿地︵勾地︶三旧改造合作开发一级市场（政府）二级市场（合作方）代管代建1.3三旧改造（城市更新）基本概念：三旧改造（城市更新）作为转变经济发展的一种方式，是在城市发展到一定阶段后，土地集约话发展要求下，实现从“旧城镇，旧厂房，旧村居”向“新城市，新社区，新产业”的转变旧城镇旧厂房旧村居企业参与三旧改造的模式收购改造自行改造并吸收房企参与企业直接参与旧改政府统一收储151.3三旧改造一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂产业地产︵小镇︶土地转让股权收购意向性拿地︵勾地︶三旧改造合作开发一级市场（政府）二级市场（合作方）代管代建1.4股权收购股权收购股权转让价款目标公司债务前期工程费用拆迁补偿费用重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂产业地产︵小镇︶土地转让股权收购意向性拿地︵勾地︶三旧改造合作开发一级市场（政府）二级市场（合作方）代管代建概念土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。

优点缺点1、土地过户后权属清晰；2、土地交易成本及税票明确；3、无附带性或隐藏性债权债务；1、转让产生税负较重（土增税和所得税）；2、如税负转嫁，获取成本会增加；转让条件划拨用地需经原批准机关批准，且需补交土地出让金已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证已投资额占总投资额的25%（不含土地出让金）按照土地出让合同约定进行投资开发一.土地获取1企业获取土地模式直接招拍挂产业地产︵小镇︶土地转让股权收购意向性拿地︵勾地︶三旧改造合作开发一级市场（政府）二级市场（合作方）代管代建1.6合作开发1.双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益2. 对方以土地作价入股，我司投入后期开发费用，按约定比例分配收益3. 对方以土地入股，部分变现，合作开发经济效益指标及成本构成1.土地成本2.开发成本3.增值税及附加4.土地增值税5.销管费用6.所得税土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括红线外所涉及的代征土地费用），其中契税为土地成交价的3%，近期国家调整为1.5%；交易服务费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为9.8万。

1.土地成本2.开发成本开发成本包括：前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装修费基础设施配套费（包括红线外代建工程所涉及的费用）、项目管理费、财务费用（利息成本）。

增值税：为销售收入的11%，3.营业税及附加4.土地增值税土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率为：别墅销售收入的3%，洋房销售收入的2%，实际结算按公式计算，具体为：土地增值税=（销售收入-（土地成本+开发成本）×120%-营业税及附加-销管费用-财务费用）×对应增值税率-速扣系数。

约销管费用包括销售费用及管理费用，其中销售费用包括售楼部装修、策划推广费、佣金费等；管理费用是指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生的各项费用。

销管费用一般按130-160元/㎡计算（南方）约为销售收入2-4%（我们公司约为2.5%）。

5.销管费用6.所得税所得税计算方式为盈利额的25%，即（毛利润额-销管费用）×25%，无盈利则不缴所得税，若净利润为20%-25%，则对应的所得税为销售收入的6.7%-8.3% 。

•净利润率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷销售收入•毛利润率=（销售收入-1-2-3-4）÷销售收入•每亩净利润=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面积（亩）•自有资金投资回报率=（销售收入-1-2-3-4-5-6）÷自有资金•首年资金回笼率=首年销售收入÷首年（1+2）二.项目的前期策划2项目前期策划内容1.大环境：地域、政治、生态、交通、经济、人文环境分析;2.房地产市场现状及发展趋势分析;3.开发模式及项目定位;4.前期筹备及开发策划；5.总体设计方案（总平面、单体建筑、装标）;项目策划的内容：6.开发分期及财务资金组合（财务和市场）;7.营销策划;8.工程管理策划;9.成本管理策划;10.过程风险分析及控制（施工单位、进度及质量、收入及支出、交楼）编制各项计划设计提前构思政府深入沟通•项目有序开展的前提条件•项目快速开发的基础和前提•项目顺利开展的有力保障手续前置介入•项目快速启动的源动力前期工程准备•项目快速开发的基本要求前期筹备工作有哪些设计流程概念设计方案阶段设计方案阶段施工图初步设计阶段看地，概念规划方案收集整理设计条件协调各工程单位意见协调设计风格及单体概念方案，初步确定总规划平面图如何将项目的设计做好房型好的住宅设计体现舒适性、功能性、合理性私密性、美观性、经济型住宅的六大基本功能起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习？前期策划你心目中的是这样的？三.开发报建三.开发报建项目全周期开发流程（手续）土地获取及权属登记（国土证）房产五证发改委立项用地规划许可证（用地证）总规批复及单体批复（工程规划许可证）建筑工程施工许可证商品房预售许可证➢《国有土地使用权证》办理《国有土地使用权证》国土局土地房产交易所挂牌公告缴纳保证金委托书国土局土地房产交易所摘牌土地成交确认书缴纳出让金国土局用地科签订土地出让合同获取建设用地批准书国土局测绘院测量用地红线出具红线图和地形图其他要求的资料➢《建设用地规划许可证》办理1、用地申请2、国土证（未出）3、用地红线图（未出）4、地形图5、初步规划方案6、其他企业资料7、其他委托人资料规划局规划科（按规定无法送审）《建设用地规划许可证》及附图和规划设计条件➢《建设工程规划许可证》办理《总平面规划图》规划局测绘院修详规技术审查：1、国土证（未出）2、用地证3、总规图电子版4、其他资料规划局规划科规划局建设科设计院1、产品研发2、规划院3、建筑三所（总规图、单体图）修详规行政审批：1、立案申请表2、用地证3、地形图4、总规蓝图5、效果图6、现场踏勘表+1、国土证2、用地证3、总规图（无用地红线图，按规定无法送审）4、单体图纸5、修规批复意见6、其他资料《建设工程规划许可证》➢《建筑工程施工许可证》办理1、国土证2、用地证3、工程证4、交齐各项费用的凭据5、其他资料《建设工程施工许可证》初步设计审查施工图审查与备案施工合同备案施工监理单位招投标质量监督登记消防审查意见书人防审查意见书立项环评批复➢《商品房预售许可证》办理《商品房预售许可证》项目概况1、房屋面积预测表2、门牌路址、楼栋号3、售房明细表4、总规图、单体平立剖5、国土证6、用地证7、工程证8、施工证物业维修资金1、房屋面积预测表2、门牌路址、楼栋号3、物业维修资金分配表4、监管银行开户5、首次缴存表6、工程证8、其他企业委托人资料物预售款监控账户1、开户银行证明书2、监管账户三方协议书3、其他企业委托人资料预售证核发1、国土证、出让合同2、工程证、施工证3、房屋面积预测表4、商品房预售方案5、工程形象进度确认书6、售房明细表、价格公示表7、物业维修资金确认书开盘2015/4/206/115/25缴清土地款出国土证签订出让合同支付保证金出红线图地块摘牌9/21国土证用地规划证工程规划证预售许可证正常：前置/穿插：7/10国土证开盘出用地证用地证送审用地证（未缴清土地款）开盘设计院出图总规批复总规送预审规划证（无国土证）总规送正审7/247/137/106/11工程规划许可证8/28开盘消防送正审施工证(未完成正式招投标程序未缴纳任何费用)招投标7/248/28出施工证9/30消防送预审6/11预售证10/3010/2610/2108/1110/2710/29开工准备阶段工作:测量放线审图检测建立管理体系立项批复土地权属登记用地规划证参建单位三通一平工程规划证施工许可证地勘报告现场管理报建手续四.施工管理进度管理体系成本管理体系质量管理体系运营中心及区域考核：里程碑一二三级计划执行情况24个关键节点重要事项闭合率工程管理中心考核：1、质量管理办法（2017）；2、十条红线；3、质量飞行检查；4、强制排名，首尾必检；5、工期优化、工地开放日；四大管理体系大运营考核客户关系管理客服中心及区域考核：客户关系管理办法售楼满意度投诉率维修关闭1、集团财务资金中心：资金计划管理；2、集团成本管理中心：招投标流程管理、工程造价审核制度；签证管理制度；动态成本考核；市政配套考核；里程碑计划一级计划二级计划三级计划关键节点计划月计划周计划工程策划专项策划计划管理技术交底资料管理材料封样样板引路过程验收工序管理图纸会审过程控制。