华润集团房地产pest--swot--分析

华润集团房地产PEST与SWOT分析

电子商务二班

PEST分析

1.政治法律环境

政策环境

国务院五项措施

房地产税收政策

2.经济环境

国家经济环境

消费者收入水平

存款准备金

就业形势

存款加息

3.社会文化环境

社会结构

人口规模

文化传统

4.科技环境

科技水平

科技政策

Swot分析图

PEST分析一、政治法律环境

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初"国五条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，"有保有压"方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施

（1）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（2）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

（3）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（4）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

3. 房地产税收政策: 关于“十二五”期间的房地产调控政策，物业税、房产税的争议仍在继续。财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴。另外，其它税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，减少了开发商的利润。

二、经济环境

1.国家经济环境：国家经济保持平稳较快的发展，2013年保持了8%的增速，

国民生产总值达到了55万亿。

2.消费者收入水平：2013年我国人均可支配收入达到18311元，增长8.1%。

3.提高存款准备金：存款准备金利率的上调是间接收紧房贷，是收紧房地产业

的资金来源。在目前CPI增速过快的同时，也代表着处于调控期的房地产行业外围经济环境正在逐步恶化，提高存款准备金率虽然是针对通胀预期做的保险手段，但此举对于房地产行业来讲无疑是"雪上加霜"。

4. 就业形势：2013年，中国实施了更加积极的就业政策，全国就业形势总体平稳，并未出现就业随着经济增长速度下降的态势。农民工和大学生就业并未出现紧张局面。“稳中求进。”人力资源和社会保障部国际劳动保障研究所所长莫荣以此来概括2012年的中国就业形势。

人力资源和社会保障部部长尹蔚民在１８日召开的全国人力资源和社会保

障工作会议上表示，今年前１１个月，城镇新增就业１２０２万人，失业人员再就业５２５万人，困难人员实现就业１６７万人，三季度末城镇登记失业率为４．１％，就业局势保持稳定。

中国社科院社会学研究所所长李培林分析表示，就业形势未受经济增速放缓的冲击，主要原因在于区域增长格局发生了转折性变化。

5．存款加息：加大开发经济成本。在短时间内，房地产市场连续遭受政策打击。非常考验房地产市场的承载能力，但我们认为加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期，而在于影响开发商的预期。影响将主要集中于以下两点：(1)对于信贷政策的判断。将加重开发商对于信贷政策会持续收紧的预期，改变以拖延为主的应对策略，迫使开发商开始实质性降价尝试；(2)对于土地价值的判断。开发商将根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断，土地市场将可能形成趋冷的态势，这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。从短期看，加息对于房地产市场的销售影响不大，原因有以下两点：(1)目前房地产市场刚性太大，政策非常严厉，但从各地市场调研和数据掌握来看市场反响不大。政策的频繁超预期，造成了购房者对于政策的麻木 (2)加息对于流动性的收缩作用不可能在短期实现，资金面中短期内还将充裕，加息导致的资金面对房地产行业的影响不大。从中期看，加息对于房地产市场的供求影响较大。

三、社会文化环境

1.社会结构：随着城市化的发展，农村人口将逐渐向城市转移，城市人口增多，

带动房地产刚性需求的增长，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。

2.人口规模：中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城

市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。

3.文化传统：中国传统文化讲究安居乐业，乐业的前提是安居。能否有适宜的

安居之处，不仅是一个人在社会上的生存质量问题，更是一个人社会阶层的可能标志，是成功与否的象征。这些元素，在中国，可以用一个词汇来概括，即“面子”。因此，房地产业特别是居民的住房，在中国不仅具备经济学和社会学的意义，更具备心理学的意义。

四、科技环境

1.科技水平：来越多的企业大力推广应用先进技术﹑生态节能技术，在施工质

量用材方面追求高环保。技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、