某地产佛山千灯湖项目营销方案提报89PPT
某地产推广思路及开盘前推广方案ppt(77张)
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
产品领先
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产品不仅是产品
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
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推广重点：第四代产品
品味表达
比较尺度
领导者制定标准 作为领导品牌，中海要制定豪宅产品新标准
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
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对于目标客户而言， 第四代产品不仅仅是更好的产品，而且是可炫耀的优越
优越感
更好的
新一代
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第四代豪宅
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匠心独运，盛产大师 人文 Italy
某地产推广思路及开盘前推广方案(PP T77页)
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匠心之作 大师领地
异域风情 奢华
形象
精品/极致
品味优雅 精彩缤纷 国际化
品质 生活方式
湖滨一号
典雅 独具匠心 领导潮流
人文
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两大问题
1. 名字只是起点，如何成为市场公认的“第一”选择？ 2. 如何从“第一品牌”过渡到“第一豪宅”？
1 针对第 个问题
项目必须确立片区标竿
形象标高，产品称王
房地产保利佛山千灯湖一公馆阶段营销推广计划
36 1.8
预计07年4月~10年4月
47
30
17 1.8
2005年10月~08年4月
东建06E及西地块 预计toho、高层
13.6
0
13.6 2.2
预计07年3~4月~08年
东
长盛05H
预计洋房、小高层
平
河
凯德06D
预计别墅、高层
22 23.4
0
22 2.5
1.65
0
23.4 1.1
预计07年10月~10年4月 预计07年9月~10年4月
2007年佛山禅桂区域竞争产品统计（总价140万以上）
项目 金地 雅居乐
万科A7 中海06A 凯德置地06D 力迅上筑 天湖郦都 中海万锦豪园 合计
面积区间 180-200
TH200-350
洋房240 TH约240-320 200以上 250-300
220-360
套数
推出时间 竞争类型
130
07年底
220
120
25
桂城 禅城
7500 8000
保利一号公馆 力迅上筑二期
2007年5月 2007年3月
308
312
70
合计
657 500 1000 410 0 0 1852 600 300 986 400 800 500 460 500 3293 862 1710 0 2200 365 620 70
2007年禅城区供货量预计将达10800经套典PP，T模较版 欢之迎下0载6年成交量8283套增长30％； 2007年桂城区供货量将在130万平米左右，是06年供货量的2倍；
随着区域的融合和交通路网的打通，
长胜东海蓝湾
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中海千灯湖项目广告品牌推广策略报告-52PPT
2021/1/6
12
分析总体结论：
一个平和发展的城市 正在整合，中心即将浮现的地块
一个强盛购买力的群体
富有传统，理性开扬的人群 市场开发中被忽略的人性关怀
持续不断的购买习惯
呼唤升级换代的产品
渴望真正以人为本的房子
• 其他楼盘质素都不错，但记忆点普遍缺乏，市场拥有先进产 品的同时，缺超前引导的先进意识
• 从推广上来说，房地产推广市场显得保守，市场需要眼前一 亮让人振奋的项目。
• 当地人喜欢买毛坯自己装修房子，这正显露建造者的相对滞 后，这表明某一种渴望得不到满足。
2021/1/6
作为后来者，勇气是撬动的钥匙，自信展现自己， 试与消费者沟通，可拉近外来品牌的距离
• 南海“17变8”的行政区划调整，将紧邻广州的大沥、平洲 并入桂城，使桂城成为南海东部板块的核心。
• 桂城地处广佛都市圈核心区域，是南海城市中轴线。作为出 入广州、禅城、顺德的驿站，在整个佛山的城市地位异常突 出。
2021/1/6
放眼于佛山，着眼于桂城，城市 中心的吸引力正被市场广泛认知
5
城市大环境分析
如何满足？
作为实力超群的后来者，需要建立新的标准
2021/1/6
13
第二部分：项目SWOT分析
2021/1/6
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项目基本资料：
• 中心位置 • 大盘 • 交通快捷 • 十分钟生活圈，商贸完善 • 教育及医疗完善
2021/1/6
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项目优势strength：
• 先天的丰富环境，地段的优越。千灯湖周边的地位不可替代 • 精品名牌开发商，中海是国内地产第一品牌
房地产销售方案ppt
房地产销售方案pptTitle: Real Estate Sales Proposal PowerPoint PresentationIntroduction:The real estate industry continues to evolve, and effective sales strategies are key to achieving success in this competitive market. This PowerPoint presentation aims to provide a comprehensive sales proposal for a real estate project, highlighting the unique features and benefits in order to attract potential buyers.Slide 1: Cover Slide- Include a visually appealing image or logo related to the real estate project.- Mention the name of the project and a brief tagline emphasizing its key selling point.Slide 2: Executive Summary- Summarize the overall sales proposal in a concise and compelling manner.- Highlight the project's location, target market, unique selling points, and projected return on investment (ROI) for potential buyers.Slide 3: Project Overview- Provide an in-depth overview of the real estate project.- Include details such as the project location, size, and architectural design.- Highlight any unique features, such as eco-friendly elements, recreational facilities, or advanced security systems.Slide 4: Target Market Analysis- Identify the target market segments for the real estate project.- Discuss the demographic characteristics, lifestyle preferences, and buying behavior of the target audience.- Explain how the project aligns with the needs and desires of the target market.Slide 5: Competitive Analysis- Conduct a thorough analysis of the competitors in the market.- Compare the strengths and weaknesses of competing real estate projects.- Emphasize the project's advantages and how it stands out from the competition.Slide 6: Pricing and Payment Plans- Present the pricing structure for the various units within the real estate project.- Offer different payment plans tailored to accommodate different buyer preferences, including down payment options, installment plans, and financing opportunities.- Highlight any special promotions, discounts, or bonuses available to potential buyers.Slide 7: Marketing and Promotion Strategy- Outline the marketing and promotion strategies to create awareness and attract potential buyers.- Include digital marketing techniques, social media campaigns, print media, and participation in real estate exhibitions or events.- Discuss the use of brochures, flyers, and other promotional materials to effectively showcase the project's unique features.Slide 8: Sales Forecast and Return on Investment (ROI)- Present a detailed sales forecast, taking into account the projected demand and pricing structure.- Provide an estimated timeline for achieving sales targets.- Calculate the potential return on investment for buyers, emphasizing the project's value and potential for appreciation.Slide 9: Testimonials and Success Stories- Include positive testimonials or success stories from satisfied buyers or investors.- Showcase how the project has positively impacted their lives or delivered a high return on investment.- Use real-life examples to instill confidence and trust in potential buyers.Slide 10: Conclusion- Summarize the key points from the presentation.- Reiterate the value proposition of the real estate project.- Provide contact information for inquiries and follow-ups.Slide 11: Contact Information- Provide contact details, including the project's website, phone numbers, and email addresses.- If applicable, include information about the sales office or showrooms for potential buyers to visit.Conclusion:This Real Estate Sales Proposal PowerPoint presentation aims to engage potential buyers and provide them with a comprehensive overview of the real estate project's features, benefits, and investment potential. The well-structured slides and visually appealing design will help capture the audience's attention and inspire confidence in their decision to invest in the project.。
佛山某楼盘营销执行报告(PPT 73页)
项目一期概况
项目一期技术经济指标
占地面积：约8万㎡
总建筑面积：约20万㎡ 住宅建筑面积：约13.5万㎡ 商业建筑面积：约1万㎡ 国际幼儿园面积：4500㎡ 产品：由TH、高层与小高层洋房构成，产品 TH298-326平五房、六房，洋房48-249 平的一房-四房。
产品 TH A B C D F G H
面积段 298-325 190 175-187 179-191 139 73 93 81-93 48 249
户型 6房3厅 4房2厅 4房2厅 4房2厅 3房2厅 2房2厅 3房2厅 2房2厅 3房2厅 5房2厅
套数 97 17 96 157 78 96 96 96 24 54 97+714
套数比（%） 2.4 13.4 22 10.9 13.4 13.4 13.4 3.5 7.6
片区内本项目产品线较为丰富。新推项目主要集中 在大面积产品上，产品差异化优势明显。
市场现状
目前禅桂市场顶级楼盘250平以上平面单位价格箱体约8000-8500
元/平方米，月均销售速度低于10套；140-170平左右单位 价格箱体约6000-7000元/平方米。
项目
最新动态 2号楼（78-180平）：6300元/ ㎡ ，7200元/㎡（带1200元/m2装修） 3号楼：80平米7000元/㎡（带1200精装修）； 89平米7200元/㎡（带1200精装修）； 150-170平米7500元/㎡-7800（带1200精装修）； 7号楼（250平左右三拼）：8500元/㎡（毛坯） 多层电梯洋房120-140平，一口价6200元/平； 一期140-190平楼王组团，均价7300元/m2 在售1#、2#、3#、4#、11#、14#、15# 主力户型160平、200平左右两种户 型，均价8020元/m2(带1500元/m2装修，毛坯减900), 主力户型140-170平四房，部分140平四房一口价6500元/平，四房整体均 价7200元/平，250-290平五房整体均价10000元/平 主推“君御”组团8号1区3、4座，153.6-158.69㎡高层洋房，均价68007300元/平 调价后 销售情况
楼盘营销策划方案ppt
楼盘营销策划方案ppt篇一：经典房地产营销策划书目录一、概述?????????????????????????3二、市场环境分析????????????????????3（一）整体概况?????????????????????? 3（二）区域房地产市场分析????????????????? 5（三）消费者分析????????????????????? 9三、策划对象特性分析????????????????? 9（一）项目概况??????????????????????9（二）技术资料??????????????????????11（三）地块资源??????????????????????11（四）周边配套设施????????????????????13（五）交通配套状况????????????????????14四、竞争状况分析??????????????????? 14（一）竞争楼盘基本情况??????????????????14五、项目SWOT分析??????????????????15六、目标????????????????????????17（一）销售目标??????????????????????17（二）财务目标??????????????????????17七、项目定位??????????????????????18（一）客户定位??????????????????????18（二）产品定位??????????????????????24（三）价格定位??????????????????????25（四）形象定位??????????????????????28八、项目营销策略??????????????????? 30（一）项目形象定位??????????????????? 30（二）项目营销推广策略??????????????????31（三）营销执行策略????????????????????33（四）营销活动策略????????????????????38 （五）行动方案?????????????????????41附件一．概述海亮国际社区，处于银川向北发展带之上。
某房地产整合营销推广策划方案
突破空間 創意無限
6
基本概况
4. 行政区域划分
2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。
大沥街办
黄歧街办 盐步街办
突破空間 創意無限
7
基本概况
4. 行政区域划分合并优势
提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应
工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的 环境质量问题
承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代 物流中心等商贸物流业的更高形态发展
加快城市化进程
改变过去业态分布零散、重叠的缺陷, 发挥各行业的集群效应.
宏观经济
2. 大沥镇居民收入分析 藏富于民，购买力强
大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比
2006年大沥储蓄存款余额达282.6亿元，占全区总额的28.7%
人均储蓄存款余额达11.6万 ,远高于全区的平均水平4.8万，居民生活富裕。
突破空間 創意無限
13
宏观经济
3. 产业结构分析 产业结构:工业占主体,第三产业蓬勃发展
突破空間 創意無限
8
基本概况
5. 交通现状—华南咽喉要塞
北
突破空間 創意無限
9
5. 交通现状—华南咽喉要塞
广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗 盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广 州的西陆路门户。
距广州白云（花都）新国际机场15公里 距离国家一级港口南海港仅10公里。 前往香港、澳门的车程约3小时， 形成四通八达、交通便捷的交通网络。
某地产佛山千灯湖项目营销方案提报
线上渠道：社交媒体、官方网站、电子邮件、网络广告等 线下渠道：户外广告、宣传单张、路演活动、展览等 合作伙伴：与当地政府、企业、社区等合作，扩大宣传范围 客户推荐：通过现有客户推荐新客户，提高信任度和转化率
线上推广：利用社交媒体、网络广告等进行宣传 线下推广：举办路演、展览、讲座等活动 合作推广：与当地政府、企业、学校等合作进行宣传 口碑推广：通过客户口碑、媒体报道等方式进行宣传
客户风险：客户需 求变化可能导致项 目无法满足客户需 求
竞争对手：分析竞 争对手的优势和劣 势
市场定位：明确项 目的市场定位，避 免与竞争对手直接 竞争
价格策略：制定合 理的价格策略，避 免价格战
营销策略：制定差 异化的营销策略， 提高项目的竞争力
市场调研： 深入了解 市场需求， 制定合理 的营销策 略
项目类型：住 宅、商业、办 公、酒店等多
种业态
项目特色：千 灯湖公园、千 灯湖地铁站、 千灯湖商业中 心等配套设施
完善
项目目标：打 造佛山市高端 住宅和商业综 合体，提升区
域价值。
佛山千灯湖位于广东省佛山市南海区 地处广佛都市圈核心地带，交通便利 周边有众多商业、教育、医疗等配套设施 环境优美，拥有千灯湖公园等自然景观
社区服务完善：提供物业服 务、安保服务等社区服务
千灯湖公园：湖光山色，风景秀丽 绿道环绕：适合散步、跑步、骑行等户外活动 商业配套：周边有购物中心、餐饮、娱乐等设施 交通便利：地铁、公交等公共交通工具直达项目
现代简约风格： 简洁、实用、舒 适
欧式古典风格： 豪华、典雅、浪 漫
美式乡村风格： 自然、温馨、舒 适
风险评估： 对项目可 能面临的 风险进行 评估，制 定应对方 案
资金管理： 合理分配 资金，确 保项目顺 利进行合作伙伴：ຫໍສະໝຸດ 寻找可靠 的合作伙 伴，共同 应对风险
某楼盘开盘前营销推广方案分析ppt课件
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
某房地产项目开盘营销推广策划案(ppt 78页)
项目周边住宅市场调查情况分析
单位：元/平方米
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500
周边楼盘均价调查列表
3700
4500
4700
4000
3700
4500
3380
3700
4000
映像西班牙 香缇花园 海客瀛洲 帝豪 水榭花都 港城蓝天 日出东方 弘达名筑 福港 好莱坞 东盛 四季花城
金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案
报告提纲
项目现状分析及建议 市场调查分析及销售价格建议 项目整体形象重新包装方案 开盘媒体推广及销售促进方案
本报告的工作目标
项目形象在现有基础上突破以促进后续销售 实现项目商业价值的最大挖掘 平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益 四月开盘完成预定销售目标
项目周边住宅市场调查情况分析
关于周边项目小户型房源： 福港 好莱坞：一室48平米，目前推出10套，开发商保留多套，单价3750元左右； 港城蓝天： 一室50平米，总共76套，目前剩余20多套，单价3700元左右； 东盛 四季花园：一室50平米左右，总130多套，目前剩余10套，单价3800元左右。
根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区 成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交 130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。
港城近期住宅市场整体概况
项目现状分析及建议
项目现状分析及建议
本项目营销推广现状分析
项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺 乏新鲜感和触动力。 酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球 本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装 系统，则无法在形象推广识别上做区分 受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状
合约策划报告(中海千灯湖花园项目一期DOC
中海千灯湖花园项目一期合约策划报告编制：审核：编制日期：版本：第Ⅰ版目录一、项目概述 (1)（一）地理位置 (1)（二）技术指标 (1)（三）发展计划 (3)二、合约策划综述 (4)（一）目的 (4)（二）合约关系架构 (4)（三）合约分判总体思路 (4)三、招标分判（售楼相关工程分判另述） (6)（一）各分判工程对承建商数量需求及划分方案 (6)（二）甲供物资 (9)（三）招标分判时间节点 (13)四、售楼相关工程招标分判 (17)（一）具体分判工程 (17)（二）分判工程定标时间节点 (20)五、建安成本控制计划 (23)六、招标分判要点 (23)七、本项目新材料新工艺（新设备、新设计）拟采用情况 (23)八、各分判工程控制重点 (24)（一）桩基础工程 (24)（二）土建工程 (24)（三）精装修工程 (27)九、项目合约管理要点 (27)十、工程结算 (28)十一、人员配置 (28)十二、合约管理日常工作用表 (28)（一）标书发放统计台账 (29)（二）工程定标情况表 (29)（三）合同管理台帐 (29)（四）工程变更指令及工程管理指令统计表 (29)（五）资金计划表 (29)（六）项目部造价师用表 (29)（七）合作方信息表 (29)十三、总结 (29)十四、附件 (29)中海千灯湖花园项目一期合约策划报告一、项目概述（一）地理位置本项目地位于佛山市南海区桂城61、62街区，具体区位如下：该地块东面为南海迎宾广场及千灯湖公园，南面为南海实验小学及其它地产公司开发在建的超高层项目创鸿水韵尚都，西部为佛山南北向主干道南海大道，北部为汽车“4S”店及城市绿地，穿过绿地为广佛快速交通干道海八路。
（二）技术指标1、全期技术指标及其它相关情况整个项目共26栋超高层（42F/44F）住宅楼，2层地下室，南面及东南面沿街面建商业（1F）及幼儿园（3F）。
26栋超高层分布在整个地块的外围，中间是小区的主园林，主入口在东侧灯湖西路近小区中间位置，次入口在小区的南侧海七路近小区中间位置。
佛山英发地产品牌发展战略暨项目营销策划推广案-96PPT
第三部分 销售力提纯
28
工程品牌核心竞争力策略
25
三、工程地块SWOT分析
3、时机点分析 区域开展潜力宏大，市场容量和购置力不可无视； 区域将来整体规划与开展将为工程带来积极影响。
26
三、工程地块SWOT分析
4、威胁分析 竞争日趋剧烈，楼盘价格形成阶梯档次，阶段时间内市场
的容量到达一定饱和度； 区域内不断有新货推出，对工程形成相当大的市场冲击。
英发地产品牌平台的构筑：
立足本地文化、建筑国际视野
9
英发地产品牌建立的必要性
品牌平台阐释：
时代在不断进步，佛山在开展。如何在一个产品同
质化竞争日益剧烈的市场环境中保持不败、不被潮流所
淘汰、为百姓建造精品住宅，将是“英发地产〞一个具有
前瞻性，不断追求创新、开拓进取、与时俱进的开展战
略。因此，立足本地文化、建筑国际视野正是“英发地
2
前言
因此，对本工程进展全面的营销包装，从较高、较新 的角度将产品推向市场是我们的初步设想；通过对工程的 包装来树立开展商品牌是我们的根本初衷。鉴于此，本案 将以创造工程的全程销售力为核心，从销售力分析、销售 力提纯、销售力提升、销售力传播、销售力实现、销售力 持续等多方面、多角度对工程进展全方位地阐述，力争全 面、务实地解析整个工程，最大力度地推开工程的全面销 售成功。
3
第一部分 英发地产品牌开展战略
4
房地产业是注重品牌的行业，房地产产品营销的过 程本质就是品牌建造、传播、推广和延伸的过程，谁拥 有过硬的品牌，谁就占据地产行业的一席之地，而谁失 去了品牌，谁就会被市场淘汰。
5
英发地产品牌建立的必要性
从开展商角度
中国房地产业已经由单纯的概念营销进入到品牌
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这关系着一座城市的象征，给佛山人， 特别是南海人与荣耀与信心！。
深圳－地王 佛山－保利项目
• 因此项目定位语为：
新佛山城市名片
——保利出品
一个平常的命名
项目命名建议
正合取胜
• 城市的标志性建筑物的命名相对简单的，强 调易记忆，大气和谐，无负面联想
• 如纽约时代广场、中信广场、天河城、北京 国贸中心……
推售策略
开盘主推A栋，但考虑到B、C栋在工程上先到位， 因此以A栋为主的搭配销售方式
BC A
BC A BC A
一.推广思路
一个值得注意的例子·万 科
• 2005年8月，“您好！佛山”车身广告 • 2005年10月29日开始，万科在佛山禅桂两地展开一个月“万科
地产在中国”的品牌巡展活动，佛山万客会也同期启动，并在 巡展现场招募会员。 • 2005年11月，与《珠江时报》联合主办了万科建筑深圳之旅活 动，邀请当地市民参观万科深圳项目 • 2005年12月23日，邀请莫斯科交响乐团将在南海影剧院举办了 《红莓花儿开》新年音乐会
不缺住宅供给
桂城
项目名称
预计06上半年供应量
中海万锦豪园
约800套
南海颐景园
约700套
万科金色家园
约600套
怡翠馨园
约700套
江南名居三期
约1000套
丽雅苑南区
约500套
合计
约4300套
禅城
项目名称
预计06上半年供应量
丽日玫瑰名城
约700套
怡翠玫瑰园
约1000套
天湖郦都
约600套
汇银奥园项目
约1000套
2、商业置换定律：
– 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的 商业形态， 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒 闭；
3、置换定律影响意义：
– 商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； – 采用更新的业态方式及其变化，以保持活跃的市场竞争力；
重新定义品类
项目商业部分形象突破的思考
力
其它备选案名
• 保利天地 ——休闲的感觉，小资的感觉
• 保利荣华城，保利荣华中心 ——公司品牌延伸，商业的感觉，繁华的感觉
• 保利世纪水城 ——强调水的概念，与世界知名的博多水城产生品牌联想，世纪取开 创之意
• 保利第一城 ——强调唯一性，领导性，超越性
城市名片的意义
• 项目的市场快速导入与持久关注 • 项目产品价值的提升 • 定位区格后与其它项目的利益共享
1
绝 地段
建于南海龙脉 之上，地处广 佛核心地带；
坐拥 30万高尚住区
人口
魅力之都，财富之城
2
通 交通
佛一、海八、广 三、三大交通节 点汇聚，近临广
佛地铁
3
新 业态
创新水主题maxmall；持续不断 的商业文化活动 ，带来商业黑洞
效应
4
合 政策
政府牵头地块 发展，区域热 力、人气、财 气不断提升
5
本案
G334（中海）
城市广场 10万平米，05年
开业
• 家乐福已与当地某新项 目达成协议，但具体位 置不明。
• 包括本项目，周边光大 型商业面积体量达近100 万平米，还不包括大量 住宅项目的配套商业。 相对于桂城区域仅50万 的人口，泛桂城区域不 到80万人口的数量明显 偏高。
• 以项目所在千灯湖区域 而言，周边还有相当类 商业功能的地块尚未推 出。
• 以目前确定规划的水城东岸单独来看，为一个依靠水 景资源，面积为十万余平米，功能配置比周边现有略 为优越的一般性购物中心。
• 采用了租售并举这种对经营有较强杀伤力的模式，进 一步降低了项目的吸引力。
• 现在所有,皆属平凡
一个基本的商业规律：置换定律
1、置换定律的前提：
– 从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个 市场的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远 大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开 始出现置换定律的影响；
快。
• 但在与广州和深圳这两个区域中心城市经济总量相距不大的情
况下，城市形象上的落后确是明显的。 • 这种落后感不是仅仅停留在外界的认识与评价，而也存在于佛
山人，特别是南海人本身的意识和生活中 • 佛山缺什么？
形象的缺失
• 纽约有曼哈顿，香港有中环，广州有中 信，深圳有地王，佛山有什么？
• 佛山缺乏能代表城市现代形象的标志！
在目前诸候争霸的局面下，我们要成功突围，赢得 竞争，其实现的关键点在于跳出现有的竞争形态：
划分新类别 获得解释权
成为一个类别的代名词
往南看，往西看 一个关键的视角转换—局部到整体
• 南块延伸：五星级酒店（豪宅） • 西岸延伸：酒吧街，休闲街，风情商业街，主题商业
街，产权式酒店，其它类商业、住宅产品……无限可 能 • 再延伸：包含整个千灯湖水系及公园……
恒福新城
约1000套
合计
约4300套
后续供货量更大，还有不断增加的土地供应
不缺商业供给
东方广场 23万平米， 03年末开业
南海广场6.8 万平米
2000年开业
沃尔玛购物中心
本案
G334（中海）
城市广场 10万平米，05年
开业
• 家乐福已与当地某 新项目达成协议， 但具体位置不明。
• 包括本项目，周边 光大型商业面积体 量达近100万平米， 还不包括大量住宅 项目的配套商业。 相对于桂城区域仅 50万的人口，泛桂 城区域不到80万人 口的数量明显偏高。
一个非正常而又普遍的二级区域市场
• 投资市场热烈 • 经营市场平淡 • 消费市场外逃
现状认知：一个平凡的项目
• 目前相对明确的部分仅仅是北地块东岸的封闭购物中 心。
• 规模：中等偏大规模，经营面积12万平米左右 • 标准的功能配置：超市/百货/一般零售/餐饮/溜冰场
/影院 • 传统的功能配比： • 租售并举的无奈模式
• 以项目所在千灯湖 区域而言，周边还 有相当类商业功能 的地块尚未推出。
不缺住宅需求
• 广州的住宅购买者中，有相当部分是佛山/南海人。 • 当地的富裕阶层普遍将房地产作为主要的投资方式，
多次置业现象相当普遍。 • 2005年下半年，近邻项目周边的南海万锦豪园500套
的供货量，可以在开盘三天基本销售一空。
以城市之名….
对项目定位的思考
佛山禅桂中心区，广佛RBD中轴线，桂城千灯湖畔，
刷新佛山城市规格的都市综合体
本项目位于桂城中心区位，水
景观轴线中部，景观资源独一
桂城
自然生态与城市社会相融 合，成为佛山城市中最具 魅力的融合开放性空间和
无二，南北走向的千灯湖水道 贯穿项目地块。
人文居住区域
“千灯湖 河堤公园 宜商宜住
城市名片形象≠项目的成功
• 城市名片≠商业的理想之所，中信广场 • 城市名片≠居住的理想之所，吵杂纷争
• 城市名片只是平台，并非归宿
• 有必要分析项目的两大块，商业/住宅的差异属性。
二.对商业的理解
竞争认知：诸侯争霸
东方广场 23万平米，03年末开业
南海广场6.8 万平米
2000年开业
沃尔玛购物中心
基本界定：城
• 综合体的命名主要包括:中心,广场和城等 • 考虑到本项目包括多个建筑单体,功能全面复
合,整体较大的规模,“城”的概念为项目较好 的界定 • 从目前华南运作得最成功的两个商业综合体 项目：天河城和万象城均以“城”为概念
主推1：保利荣城
• 保利：如同中信广场之于广州，我们要把保利之名深 深的刻在佛山的发展史上
• 我们不是在租售一个12万平米的标准购物中心，我 们在经营45万平米的复合水城！在经营千灯湖……
两大价值创新点
• 依托绝美千灯湖景观的水主题mall • 多业态组合、多方位商业休闲功能的组合
• 但这还不够......
一次全面释放魅力的体验之旅
• 除了水景和功能复合之外，还需要通过软性文化手段来释放 硬件的价值。水为项目提供景观的同时，提供了一个软性关 键元素“魅力”的可能
• 以水体资源为核心，展开一系列具有高度市场差异化的主题 活动，凸现项目独特魅力的商业文化，达到引客、聚客、留 客之效
灯光喷泉秀
激光、歌舞秀
水上摩托艇秀
购物间视觉盛宴—水上电影秀
水上泳装选美
水上主体摇滚音乐会
一个差异化的定位的诞生
中国首个复合水城
无限魅力体验之都
• 中国唯一的的水主题商业广场 • 全新的多业态组合 • 无限魅力体验的商业文化
保利地产的第一个真正意义上的综合体 项目 保利地产进军广州周边区域的佛山市场
定位思考与分析
城市核心区位价值，政府着力 打造新佛山城市印象
佛山唯一综合体物业 佛山至高点
本项目承载意义：保利拓展广 佛经济圈的基石和标志
成为新佛山象征——城市名片
纽约－曼哈顿
香港－中环
广州－中信
几年后，当人们脑海中出现佛山印象的时候， 想到就如同想到香港之中环、深圳之地王一 样，第一个想到就是保利项目。——因为勿 庸置疑，这里代表了一座城市。
• 荣：城市的荣耀，取城市名片的概念，保利之荣，佛 山之荣，荣也有新事物发展前进之意，新佛山的“新” 形象对应
• 同时通“融”，有禅桂之融，大佛山之融，广佛之融 概念
主推2：保利水城
• 水为项目有别于其它都市综合体的最主要的元素 • 同一设计师设计的日本博多水城世界闻名，易于概念
嫁接 • 水城概念前期已经在当地形成了一定的知名度与影响
• 这不仅仅是优势，而很多时候会成为局限。
• 产品户型的问题 • 超高层产品顾客接受度的问题
定位和推广上需要解决
形象定位：千灯湖上.佛山第一等居所