华北科技学院 房地产概论卷AB(答案)

1、目前我国土地出让采取的主要方式主要有挂牌，

招标，拍卖；

2、评价土地利用是否合理的基本准则是生态，

经济，三方面的综合效益如何。

3、影响房地产价格的因素可以归纳为一般因素、

区域因素、个别因素等三大类。

4、我国目前的土地制度主要包括土地所有制、

土地管理制度和土地使用制度三个方面的基本制度；

5、我国房产所有权的三种形式分别是为单独所有，

共同共有，按份共有。

6、马克思认为，土地的有限性以与由此导致的土地所

有权的垄断是地主产生的根本原因。

7、土地容积率是指土地上所有建筑物的总建筑面积与

土地面积的比率，它反映了土地利用强度与其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

8、我国房地产市场可分为三级，开发商销（预）售商品房的市

场属于二级市场，二手房市场是三级市场。

9、我国《土地管理法》规定，土地的使用权发生转移时，该土地

上建筑物的地上建筑物所有权也随之转移，即产权合一。

10、房地产经纪的主要业务有接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房，

代理旧房的买卖，代理房地产的租赁业务。

二、单项选择题（每题1分，共10分）

1 B 是房地产立法的核心；

A、房地产；

B、土地；

C、房屋；

D、建筑物；

2、土地管理的主体是 A ；

A、国家；

B、建设部；

C、国务院；

D、国土资源部；

3、下列不属于土地转让方式的是 D ；

A、出售

B、交换

C、赠与

D、抵押

4、某房耐用年限40年，残值率4%，已用10年，其成新度_A_；

A：75%； B：25%；

C：72%； D：76%；

5、有一房地产，地价占40%，土地资本化率为10%，建筑物资本化率为14%，则其综合资本化率为_______；

A：12%； B：12.4%；

C：13%； D：13.4%；

6、进入房地产市场的土地权利是土地的 A 。

A、所有权

B、使用权

C、出租权

D、相邻权

7、目前我国许多地方规定居住用地使用权出让不得以 D 方式；

A、拍卖；

B、招标；

C、挂牌；

D、协议；

8、我国法律规定，无主土地归 D 所有；

A、个人；

B、集体；

C、地方；

D、国家；

9、经批准允许预售的商品房属于 A ；

A、现房；

B、期房；

C、旧房；

D、二手房；

10、综合用地的最高使用年限是 B 年；

A、40年

B、50年

C、60年

D、70年

三、判断题（每题1分，共10分）

1、房地产业是我国目前国民经济的支柱产业；（对）

2、总收益是房地产在估价是点上实际获得的收入；（错）

3、资本化率和投资收益率在收益法中没有区别；（对）

4、没有其它资料时，可用租金与售价比作为资本化率；（对）

5、人口增加必然导致房地产价格上升；（错）

6、假设开发法评估出的房地产价格为剩余价值；（对）

7、房地产增值在于建造工艺、技术、材料的创新引起的；（错）

8、使用年限修正时，剩余年限就是房屋的耐用年限；（错）

9、房地产经纪人是一种中间商人；（对）

10、我国房地产是指城市国有土地范围内的土地与房屋。（对）

四、简答题（每题8分，共32分）

1、在我国取得国有土地开发建设权的方式有哪些？

答：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。

2、比较法估价时，如何建立可比价格基础？

答：统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵和单位

3、房地产估价应遵循那些原则？

答：1.替代原则：就有替代关系的类似房地产价格应该接近；

2.合法原则：取得、经营、处置都要合法；

3.最高最佳使用原则：最佳用途、最适度规模、最高集约度；

4.公平公正原则：不可偏袒或损害交易的任何一方的利益；

5.时点原则：必须明确价格所处的具体时间；

4、房地产开发的主要程序有哪些？

第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查与确定规划设计条件；3）初步设计与施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

五、计算题（18分）

某在建工程开工于2005年6月1日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积4000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积16000m2，其中商场建筑面积4000m2，办公楼建筑面积12000 m2；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10%；至2005年12月1日已完成主体结构，投入总建筑费与专业费的36%，还需要投入总建筑费用专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，售价为每平方米建筑面积6000元；商场可出租面积的月租金为85元/ m2，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本与税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8.5%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5800000元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的4%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2006年12月1日的正常市场价格。