村民回迁安置楼项目案例

政府投资下村民安置楼项目投融资管理模式研究

魏云峥学号：2112510014002

摘要：

随着国家致力于发展产业园区和伴随着新型城镇化的发展，作为村民集体土地的合理开发，村民合理安置，成为政府投资下项目开发管理的重要问题。农村集体土地的开发，因土地性质难以改变，在很大程度上直接影响项目的开发进程。如何实行项目的投融资及有效的管理模式成为农村集体土地的征用及合理安置的重要议题。

关键词：政府投资村民安置楼投融资管理模式

0、引言

随着新型城镇化指导思想和发展目标、有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化、改革完善城镇化发展体制机制，农村土地作为村民集体所有性质，土地的有效开发和利用成为村民集体土地的利益结合点，村民回迁安置房的投资建设也成为地区城镇化发展建设的重点。

1、背景介绍

金桥科技产业基地前身为“北京国家环保产业园区”，始建于2002年， 2006年1月纳入中关村科技园区，是中关村“一区多园多基地”的重要组成部分。基地地处通州区马驹桥镇，位于北京城市六环路和京津塘高速公路的交汇处，总占地面积15平方公里，目前已纳入亦庄新城规划范围，是北京“东部发展带”上的优先发展地区，也是新城建设的重点发展对象和政策支持对象。基地紧邻北京经济技术开发区和通州物流基地，周边建有通州光机电一体化基地等专业化产业园区，距北京市最繁华的商务中心区CBD仅18公里。优越的区位条件有利于基地充分利用周边资源，与各经济功能区之间形成良好的互动，推动区域产业升级，促进新城发展，加快本区域城市化进程。在此过程中，一些农民的宅基地逐渐被征用，但农民的安置问题成为城镇化发展的最大问题。

2、村民回迁安置楼项目产生原因

图1 马驹桥镇柴务村村民安置楼项目一期地理位置

该项目位于马驹桥镇小白村旧址，当时通州区政府为了引进奔驰公司进入通州区马驹桥镇金桥产业园区，由于奔驰公司的项目用地占用了柴务村村民等几个自然村的土地，为了解决已拆迁村民的住房问题，所以该项目应运而生。该项目由金桥科技产业基地开发有限公司投资、规划建设、土地补偿、回迁楼的建设安置等全权负责。而在2013年8月，七海公司与金桥产业园区就该项目经过协商，就项目的投资、开发、建设一系列问题达成一致，签署了合作协议。该项目由七海投资公司负责全部投资、建设、管理。项目按照协议要求建成后由金桥科技产业基地开发有限公司负责进行整体回购，对被拆迁居民进行安置。由于集体土地性质未得到解决，所以该项目主体为通州区马驹桥镇柴务村村委会。因此我司在投资建设管理过程中，也必然存在一定的困难。

3、各相关方合同履约关系

七海公司与金桥公司在项目开发之前签订了《投资建设合同》的合作协议，由七海公司负责整个项目的开发、建设和管理，因此由七海公司委托招标代理公司进行该项目的招标工作，该项目采用了邀请招标的方式，最终A建筑公司为中标单位。因招标时项目立项是以村委会名义，因此A建筑公司与村委会签订了《施工总承包合同》。七海公司作为投资方，建设和管理这个项目，但七海公司没有与A建筑公司产生任何的合同关系。七海公司在拨付进度款的过程中如何进行工程款拨付，工程款发票抬头单位名称如何开具是项目开发的重要问题。举例：A建筑公司申请进度款，根据合同关系A建筑公司应该向村委会申请，但村委会作虽然作为招标主体，但不是项目实际建设单位，不会出一分钱。实际建设单位

是金桥公司，而金桥公司已经就项目与七海公司达成协议，七海公司负责全部投资，因此七海公司是本项目工程进度款的实际付款单位。因此A 建筑公司如果发票抬头开具七海公司在税法上是不合法的，而且七海公司在成立之初不具备房地产开发资质，因此在税收上七海公司不但面临着多交税，而且在税务审计时该笔费用也无法在财务报表中列支。

图2：各公司合同关系 4、建设管理过程中问题 因七海公司因与金桥公司合同约定，由七海公司委托了招标代理公司进行组织招标工作，最终确定了A 建筑公司作为该安置楼项目施工总承包单位，在项目开发过程中涉及招标人即村委会的所有资料都需要由七海公司向金桥公司上报，然后由金桥公司向马驹桥镇政府申请公章，因此在该项目开发过程中，流程多，消耗时间较长。时间会因一件事情延误时间。这是在前期及施工过程中因手续问题产生的困难，而在施工过程中呢，也有很多问题：施工过程中出现的变更洽商A 建筑公司找谁来确认？施工过程中出现的变更洽商如何确认是项目建设过程的难点之一。如果变更洽商由七海公司单独确认，面临的问题就是最终与金桥公司进行项目结算时如何确认。如果七海确认的变更洽商金桥公司不确认，那么就会产生这笔费用最终由七海来买单的风险。因此在施工过程中出现的变更洽商，不但要由七海公司签字确认，还要由金桥公司甲方代表签字确认。这就会产生一个责任推托问题。这也是在实际开发建设过程中容易出现的扯皮现象。最终活干完了，变更洽商金桥公司却不想承认。或想视为包括在双方《投资建设合同》中。因此在该项目的开发过程中七海公司面临不小的挑战。

金桥公司 七海公司

村委会 A 建筑公司（总承包） 投资合同 协议 总承包合同 无合同关系

图3：施工开发过程示意图

5、工程款支付财务流程方案

访项目工程一期已经全部建设完工，因七海只是投资方不是项目主体，同时目前暂无开发经营范围，所有与工程施工相关的支出均不得在所得税前列支（即工程相关票据不能直接开给七海）。这也是目前本项目七海公司与金桥公司谈判争论的焦点，金桥公司律师认为双方《投资建设合同》中已经包括了该项所谓的财务费用，但我司认为该财务费用实际上为投资建设该项目所需的融资成本，非包括建设该项目需开具的建安发票的全部税费。这也是目前双方最大的争议。

图4：投资款及建安费的结算示意图

6、管理中的沟通问题

该项目设计单位是由金桥公司委托设计单位进行项目设计的。因此七海公司作为管理单位，在与设计单位沟通时容易产生推诿，因为设计单位只为其甲方服务，

七海公司委托招标 委托招标代理公司招标 招标及开发过程资料盖章要向金桥公司报给镇政府

通过马驹桥镇政府审批使用村委会公章 中标施工单位开工建设 小业主收房、物业介入接收 项目业主

金桥公司

投资人 七海公司 总承包单位 A 建筑公司 支付投资结算款 开发票 付建安工程费 A 给七海收据 七海付款，A 建筑公司开发票给金桥公司