贷款基础知识

房地产贷款知识

第一节房他产贷款基本紅词

•按馮，是指按去人将房产产权转让按押受益人敏为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房层产权转让按掲人，过程中按掲人亭有使用权C •住房公积全贷歉：是指由各地住房公积金管锂中心运用职工以其所在至位:所缴纳的住房公积佥，姿托君业银厅冋敷存住房公枳金肉在职职工和在职期间象存住房公积全的离退休駅工发放的房屋抵押贷款.住房公积金贷就的裘别育，新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款••住另荽修贷款、裔业性住房贷戟转公积金贷款等V

•按?曷艾歎，就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提共阶段性扌旦保的个人住房贷款业务C

♦抵却克款9指借款首以一定的抵押品作为物品保证向银行腕得的熒款.它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国偉券、各种股栗、房地产、以及赁创的捉甲、找甲或其他各种证明物品所有权的甲据・贷隸到期，借款卷必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补逢n

•房产抵押？是指吕权肝有人以房突作为抵押，取得借款按期付息•房屋产权仍白产枚所有老口行警理，债权人只按期取忌，而无便用警珏房屋的权利，待借款还清，产权人收叵房契抵押即告终结°如债务人不能履行贵务，则債权人有权依法处分抵押房屋，井在处分抵押房屋所得价款中优先受信七提供抵押房屋的当卑人称为房屋抵押人，接殳抵押房屋的原债权人称为房垦抵押权人。房屋抵押人必须县有完全的民事行为能力•无民吕行为能力和限制民車行为能力的人不得设定另屎抵押C

♦抵押人；指向储权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务屣彳亍的债务人或第三人c当抵押人将自己的财老抵押后，本人只是部分夬夫对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。

♦抵押tz人「是指对债务人享有债权.并在借务人不履行債务时得就抵押物优芫受仁的人。抵押权人就是受抵押担保的借权的债权人。抵抑权是曰债务人或第 =人或其提供尿押的特龙餡财产所设逹的物权.

♦捋保人：即保证人.梶据捋保法规走•第三人和债板人均定.当债务人不履庁債务时.俣证人按照约定届行债务或者承担责任，这里的第三人即担噪人，包括具有代为淸偿债务能力的法人、其他组纭或者公民，这里的傥权人既是主梗的债权人。遠里的-按肚约定履厅僮务或者承担责任-称为保证便务，也有人称保运更任。

♦伶夕人：在债的关系中，有要求他的传务人实第一定行为或者不实盹一定行为的权利的人，愦权人主要是梧预付款者，有权沽求他方为特定行为的权利主体.是皆那些对企业標供靑偿还的融资的机构和个人，包括给企W桿供贷款的机构或个人（贷款悵权人）和以出停货物阪劳务形弍提供矩期融资的机构或个人（商业渍权人）按我国现行法津的麹定，在民间倍贷关系中，将钱肓给他人的人，称为便权人；相对而吉从别人手中借钱，矢别人我的人称为债务人。

♦质务人：通常指根据法律或合同、契约的规定，在借偵关系中对憤权人负有偿还义务的人。在财务会计亍的术语中••便务人是指欠别人钱的实体或个人。便务人可以是公民，可以是法人，国寡作为民事兰休出现时也可以具备债务人的瓷格，

•买受人，文称买方，买妾台向中约定支付价全的人。

♦出雯人：指通过买受人购买商品瞎系为自己住用.通过出柜荻得利润或晋在商品房升值时通过及疔转让获得利润，或者行使柞关的所有权或用益物权以茯得利益的人。

•利率：又称利息率，表示一定时期内利息虽与本金的比率’逵常月百分比表示, 茨年计算班称为年利率.其计算公式是=利息率二利忌虽-本金三时间X10曲利辜是惜款人需司其昕借金钱所支付的代价.亦是放款人延迟其消费，倚给借款人所获得的回报。

•月供，月供指在以祖行袪握方式购罢裔品房、机动车缎算时，根据贷款协议的规定，贷款人应圭在还教:期间内，毎月向贷款银行支付的月还枚额.

♦陆务人，通常指根据法律或合同、契约前规定，在借债关系中对僮权人负有借还义务的人.在财务会计学的术语中，傣务人是指欠别人铁的实体或个人，便务人可以显公壬.可以是法人，国彖作为民寺主体出现时也可以具备债务人的资格=

•买受人：只称买方U买卖合同中约走支付价金的人。

•出卖人：指涌过买受人购买商品务系为自己住用、•甬过出稲获得利同或者在简品慌升值时酒过及时奘让获得利:何，或者石便相关的所有权戒乐益物权以获得利益的人.

♦利生又称利息率，表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称

为年利率6其计算公式是：利息率二利息量-本金m时间X10（用利至是嘈款人再向英吹借金

找所支付的代价，亦是放敷人延迟具消烫，借给借款人所获得的回报。

•月供：月供指在以银行按掲方式购直商品房、机动车緬尊对，根据贷款协议的规定.贷栽人

应当在还款期间内.每月向贷钦银行支付的月还歆额.

包括本金部分和相应的利息。

目前.我国按揭贷款的还款方式包捋：贷款朗隈在L年的一次性还款方式，贷款期限在1

年以上的尊额还款或爭取本金还款方式.

•等额本息込款方式：每月还款的金额是一致的，但其中的本舍玮分邃月总墙，而利息誌分逐启還诚.在还歎期内，支付的总利息熒冃"高于等额本金还歉方武Q

♦尊额本金还款方式：每月还款的金额逐月瀝;咸：其屮步金筈分保持不变，而利思部分逐月谨减.在还歎期内，支付的总利县费用.低于等甑还鉄方式，但前期还款额（含本金和利息）高于竽额还款方式.

♦预告登记：指当事人约定买卖期房或•者转让其他不动产初权时.为了限制债务人处分该不笏产，保阜债权人将来取得枚权方化的登记c如在商品房轶售购房者可以就肖未建成的住房进行预告登记，以制约幵发直拦已出售的住房再次出售或者迸行抵押，初权法第20条规定，“当

事人筌订买卖男蜃或者其他不动产物权的协议，为果瑋将来实现物权.按曜约定可以向登记机构申请预告登记c侦告登记后.未经预告登记的权利人同倉•处分该不动产的，不发生物权效力."“预吿登记后，债杖消灭或者自能坊进行不功产登记之E起三个月内未申诸登记的，预吿

登记失效■”

明这些内容.根法，房产设有抵押，即他琐权证未注第，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同总不得进行合总交易，不能办理产权过户諄相关手续C

贷款对象应当符合以下条件：

<1)具有有效的身份证明；

(2)只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷歎，没有参址住房公积金

剌度的职工就不琵申请住房公积全贷款.

(3)赤加住戾公槟金制J窒者•要申请住房公积金个人购房贷款还必须符含以下条件：即

申请贷款前连续淤存住房公积金的时间不少于六个月°因为，如呆职工缄存住房公积金的行为不正常・时断吋渎，说明其收入不稳定，发欣贷款后容易产生风险・

(4)配偶一方申请了住房公积全贷軼，在其未还淸贷戟本息之前，配偶双方均不能耳获存

住房公积金贷教。园为，住房公积金贷款是満足职工家庭住房基本需求时提供的金西支持，