房产继承、赠与(精品课件).ppt
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房产继承与赠与
主讲人：赵腾
一、继承与赠与
（一）概念与分类
继承是指自然人死亡之后，由法律规定 的人或遗嘱指定的人依法无偿取得死者遗 留的个人合法财产的法律制度。
继承权：继承人依照法律的直接规定或 者被继承人所立的合法遗嘱享有的继承被 继承人遗产的权利就是继承权，又称财产 继承权。
一般分为法定继承和遗嘱继承：
继承权的丧失。 继承人有下列行为之一的， 丧失继承权：
（1）故意杀害被继承人的（无论既遂与否） （2）为争夺遗产而杀害其他继承人的 （3）遗弃被继承人的或者虐待被继承人情
节严重的；
（4）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重 的（侵害缺乏劳动能力有无生活来源的继 承人的利益造成生活困难）
（二）法定继承的顺序
有关继承的相关法律条文：
继承必须在被继承人死亡后开始。遗嘱继 承权的实现，必须存在被继承人生前立有 合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继 承关系也不会发生。如父母健在，其房地 产子女就不能继承。父母意愿将自己的房 产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前 赠与，不叫继承。
继承遗产的人，必须是被继承人的合法继 承人，即法定继承人或遗嘱继承人。
法定继承指继承人范围、继承顺序、遗 产分配原则等均按法律直接规定进行的继 承方式。
遗嘱继承是指由被继承人生前所立的合 法有效的遗嘱来指定继承人及其继承的遗 产种类、数额的继承方式。
房地产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法 定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用 权转移归继承人所有的法律行为。房地产继承， 是所有权及使用权继受取得方式的一种。
（二）房产继承操作及收费介绍
房屋继承过户需要经过：
（1）继承权公证（遗嘱；法定） 收费：2%，最低200元 （2）继承登记，登记费：100；合同印花税：
估价0.05%；权证印花税：5元；契税免缴 办理期限：25日内 赠与行为：应征收契税
五、房产赠与及交易 费的规避问题
（一）房产赠与的概念
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无 偿赠给他人的行为。 一般来说，房屋赠与手续有五个步骤： 一、订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。 二、缴纳契税。 三、办理公证。 四、办理房屋所有权转移登记手续。 五、赠与人将房屋交付受赠人。
六、案例分析
案例一
徐男离异，与厉女再婚。徐男婚前有一房，曾立 具一份公证遗嘱赠与其与前妻所生之女，徐小某。 与厉女再婚期间，徐男办理了该房的产权变更手 续，将房屋产权变更归厉女所有。后徐男死亡， 徐小某得知该房已生变后遂起争执，诉至法院。 徐小某诉称，厉女所得该房系其婚后所得的受赠 财产，依据法律规定应属夫妻共同财产，因此其 父理应享有该房产的一半，而不应全部归属厉女， 遂起诉要求继承该房产一半。
（二）办理房屋赠与登记
办理房屋赠与登记的两个条件： 1、是已领取房地产权证； 2、房屋的权属人自愿将该房屋赠与他人， 他人接受后可以申请办理该房屋的权属赠 与登记。
（三）交易费的规避问题
一女问：已婚，在京有房，想把房给父母， 过户费太高。问怎么减免费用？律师回复： 与老公离婚，房给老公，房证去掉你名字。 爸妈离，老公和老妈结，房证加妈名。老 公再与妈离，放给老妈，去老公名，然后 各自复婚，房加爸名，省过户费且获首套 房优惠。共离结婚六次，工本费每次9元， 共计54元。
三、继承权的取得与 丧失
（一）继承的开始、接受、放弃 和丧失
继承开始的时间。《继承法》第二条规定： “继承从被继承人死亡时开始。”最高人 民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国 继承法〉若干问题的意见》第一条补充规 定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告 死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法 院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继 承开始的时间。”
办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。
办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人 到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请 书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证 书和契税收据。
赠与人将房屋交付受赠人
办理房屋赠与登记:Leabharlann Baidu
办理房屋赠与登记首先得具有两个条件：首先是 已领取房地产权证；其次，房屋的权属人自愿将 该房屋赠与他人，他人接受后可以申请办理该房 屋的权属赠与登记。
所有权的取得：原始取得（国有化和没收、生产、 收益、对无主物的占有）、继受取得
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给 他人的行为。
（二）相关法律条文 一般来说，房屋赠与手续有五个步骤：
赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠 与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
房屋赠与的受赠人凭原房屋所有权 证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。
根据《继承法》第十条的规定，遗产按照 下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，首先由第一顺序继承人继承， 第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继 承人继承的，由第二顺序继承人继承
丧偶儿媳；丧偶女婿
四、房屋继承
（一）房屋遗产分配与处理方式 1、法定继承 2、遗嘱继承
我国继承法确定的法定继承人有：配偶、 子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父 母。
继承人依法取得的遗产，必须是被继承人 生前个人所有的合法财产或者是依法可以 继承的其它合法财产权益。家庭共有财产、 夫妻共有财产以及合伙财产需加分割再作 为遗产来继承。分割以后属于死者个人所 有的部分才是遗产。
二、赠与、遗赠、遗赠 抚养协议关系
继承的接受。《继承法》第二十五条规定： “继承开始后，继承人放弃继承的，应当 在遗产处理前作出放弃继承的表示；没有 表示的，视为接受继承。”按照本条规定 精神，继承人在继承开始时，可以作出接 受遗产的表示，也可以不表示，不表示的 即视为接受继承。
继承权的放弃。继承权是公民的民事权利，公民 依法可以行使自己的民事权利，也可以放弃自己 的民事权利。继承人一经放弃继承权，就不得再 主张其继承权。《继承法》对放弃继承权有严格 的要求：第一，放弃继承权，一般应书面声明。 第二，放弃继承权，必须在遗产分割以前。第三， 继承人表示放弃，必须书面声明或直接由继承人 作出明确表示，并经有关组织证明或公证机关公 证。这样做，有利于防止某些人假借他人已经放 弃继承权而非法侵犯其他人应继承的遗产份额。
主讲人：赵腾
一、继承与赠与
（一）概念与分类
继承是指自然人死亡之后，由法律规定 的人或遗嘱指定的人依法无偿取得死者遗 留的个人合法财产的法律制度。
继承权：继承人依照法律的直接规定或 者被继承人所立的合法遗嘱享有的继承被 继承人遗产的权利就是继承权，又称财产 继承权。
一般分为法定继承和遗嘱继承：
继承权的丧失。 继承人有下列行为之一的， 丧失继承权：
（1）故意杀害被继承人的（无论既遂与否） （2）为争夺遗产而杀害其他继承人的 （3）遗弃被继承人的或者虐待被继承人情
节严重的；
（4）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重 的（侵害缺乏劳动能力有无生活来源的继 承人的利益造成生活困难）
（二）法定继承的顺序
有关继承的相关法律条文：
继承必须在被继承人死亡后开始。遗嘱继 承权的实现，必须存在被继承人生前立有 合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继 承关系也不会发生。如父母健在，其房地 产子女就不能继承。父母意愿将自己的房 产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前 赠与，不叫继承。
继承遗产的人，必须是被继承人的合法继 承人，即法定继承人或遗嘱继承人。
法定继承指继承人范围、继承顺序、遗 产分配原则等均按法律直接规定进行的继 承方式。
遗嘱继承是指由被继承人生前所立的合 法有效的遗嘱来指定继承人及其继承的遗 产种类、数额的继承方式。
房地产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法 定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用 权转移归继承人所有的法律行为。房地产继承， 是所有权及使用权继受取得方式的一种。
（二）房产继承操作及收费介绍
房屋继承过户需要经过：
（1）继承权公证（遗嘱；法定） 收费：2%，最低200元 （2）继承登记，登记费：100；合同印花税：
估价0.05%；权证印花税：5元；契税免缴 办理期限：25日内 赠与行为：应征收契税
五、房产赠与及交易 费的规避问题
（一）房产赠与的概念
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无 偿赠给他人的行为。 一般来说，房屋赠与手续有五个步骤： 一、订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。 二、缴纳契税。 三、办理公证。 四、办理房屋所有权转移登记手续。 五、赠与人将房屋交付受赠人。
六、案例分析
案例一
徐男离异，与厉女再婚。徐男婚前有一房，曾立 具一份公证遗嘱赠与其与前妻所生之女，徐小某。 与厉女再婚期间，徐男办理了该房的产权变更手 续，将房屋产权变更归厉女所有。后徐男死亡， 徐小某得知该房已生变后遂起争执，诉至法院。 徐小某诉称，厉女所得该房系其婚后所得的受赠 财产，依据法律规定应属夫妻共同财产，因此其 父理应享有该房产的一半，而不应全部归属厉女， 遂起诉要求继承该房产一半。
（二）办理房屋赠与登记
办理房屋赠与登记的两个条件： 1、是已领取房地产权证； 2、房屋的权属人自愿将该房屋赠与他人， 他人接受后可以申请办理该房屋的权属赠 与登记。
（三）交易费的规避问题
一女问：已婚，在京有房，想把房给父母， 过户费太高。问怎么减免费用？律师回复： 与老公离婚，房给老公，房证去掉你名字。 爸妈离，老公和老妈结，房证加妈名。老 公再与妈离，放给老妈，去老公名，然后 各自复婚，房加爸名，省过户费且获首套 房优惠。共离结婚六次，工本费每次9元， 共计54元。
三、继承权的取得与 丧失
（一）继承的开始、接受、放弃 和丧失
继承开始的时间。《继承法》第二条规定： “继承从被继承人死亡时开始。”最高人 民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国 继承法〉若干问题的意见》第一条补充规 定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告 死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法 院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继 承开始的时间。”
办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。
办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人 到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请 书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证 书和契税收据。
赠与人将房屋交付受赠人
办理房屋赠与登记:Leabharlann Baidu
办理房屋赠与登记首先得具有两个条件：首先是 已领取房地产权证；其次，房屋的权属人自愿将 该房屋赠与他人，他人接受后可以申请办理该房 屋的权属赠与登记。
所有权的取得：原始取得（国有化和没收、生产、 收益、对无主物的占有）、继受取得
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给 他人的行为。
（二）相关法律条文 一般来说，房屋赠与手续有五个步骤：
赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠 与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
房屋赠与的受赠人凭原房屋所有权 证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。
根据《继承法》第十条的规定，遗产按照 下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，首先由第一顺序继承人继承， 第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继 承人继承的，由第二顺序继承人继承
丧偶儿媳；丧偶女婿
四、房屋继承
（一）房屋遗产分配与处理方式 1、法定继承 2、遗嘱继承
我国继承法确定的法定继承人有：配偶、 子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父 母。
继承人依法取得的遗产，必须是被继承人 生前个人所有的合法财产或者是依法可以 继承的其它合法财产权益。家庭共有财产、 夫妻共有财产以及合伙财产需加分割再作 为遗产来继承。分割以后属于死者个人所 有的部分才是遗产。
二、赠与、遗赠、遗赠 抚养协议关系
继承的接受。《继承法》第二十五条规定： “继承开始后，继承人放弃继承的，应当 在遗产处理前作出放弃继承的表示；没有 表示的，视为接受继承。”按照本条规定 精神，继承人在继承开始时，可以作出接 受遗产的表示，也可以不表示，不表示的 即视为接受继承。
继承权的放弃。继承权是公民的民事权利，公民 依法可以行使自己的民事权利，也可以放弃自己 的民事权利。继承人一经放弃继承权，就不得再 主张其继承权。《继承法》对放弃继承权有严格 的要求：第一，放弃继承权，一般应书面声明。 第二，放弃继承权，必须在遗产分割以前。第三， 继承人表示放弃，必须书面声明或直接由继承人 作出明确表示，并经有关组织证明或公证机关公 证。这样做，有利于防止某些人假借他人已经放 弃继承权而非法侵犯其他人应继承的遗产份额。