世联写字楼项目的观点写字楼研究47
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中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联_综合体中商务公寓与写字楼分合栋设计案例研究_14p_专题分析报告
C栋公寓 建筑面积：20272.2 m2 高度：100m，32层 发售日期：2006.1.6 10层以下还迁 建筑面积34709 m2 高度：100m， 32层 发售日期：2005.10.1 B栋公寓
产品
CBD公寓 写字楼
建筑面积配比
54981m2 /35% 39999m2 /25% A栋写字楼 建筑面积：39581m2 高度170m 39层 标准层面积：1200 m2 发售日期：2005.12.10
结构层数 1栋15－25F 1栋1-14F 本报告是严格保密的。 2栋8-29F
1栋地上25层，2栋地上29层 纯写字楼 商务公寓 商务公寓
写字楼面积 商务公寓面积 商业面积
约3500分栋设计，保证了各功能的 纯粹性，相得益彰
中国凤凰大厦案例分析： 双塔楼设计，物业形态互补，
酒店式公寓售价 酒店式公寓租金 商务公寓售价 商务公寓租金 写字楼售价 写字楼租金
9
合栋设计
金中环大厦入市时写字楼二级市场表现即高于 酒店式公寓及商务公寓
右图是金中环商务大厦分区示意图：
高区写字楼由于面积大、总价高而销 售较为缓慢。 主楼商务公寓销售火爆，分带装修及 不带装修两种，其中低区不带装修的 商务公寓面积较小，并且易于打通， 自行内部设计，受到小公司的青睐而 成为小面积写字楼的补充，销售速度 快，销售价格与写字楼基本持平。
五星级酒店装修，low-e玻璃、进口墙纸
由于产权单位全套精装修，限制了产品使用功能的 灵活转化，如小型企业单套或多套拼合购买，作为 企业宜办公宜居住的场所。限制了客户群。 此外项目交通通达性较弱，片区高档公寓或酒店可 替代产品较多均导致销售状况不佳。
本报告是严格保密的。
7
写字楼项目可行性研究报告
写字楼项目可行性研究报告1. 引言本报告旨在对写字楼项目的可行性进行全面研究和分析。
通过对市场需求、竞争状况、投资回报率等关键指标的调查和分析，为投资者提供决策依据。
2. 市场需求分析写字楼是商业地产中的一种特殊类型，主要为企业和机构提供办公场所。
根据市场调查数据显示，当前市场对写字楼的需求稳定增长。
以下是市场需求的主要因素：2.1 经济发展随着经济的不断发展，各行各业的企业和机构都需要办公场所。
特别是在一线和二线城市，经济发展速度较快，吸引了大量企业和机构进驻，对写字楼需求量较大。
2.2 行业发展趋势新兴行业，如互联网、科技等的迅猛发展，对办公场所的需求也在增加。
这些行业对办公环境的要求更高，对写字楼的需求更为旺盛。
2.3 政策支持政府对于商业地产项目的扶持政策，以及对企业发展的支持政策也是推动写字楼需求的因素之一。
政策利好将吸引更多企业进驻写字楼。
2.4 人口流动人口流动是决定写字楼需求的重要因素之一。
各种原因导致的人口迁移，如工作机会、教育机会等，都会直接影响到相应地区的办公需求。
3. 竞争分析写字楼项目的可行性还需要对当前和潜在的竞争进行分析。
以下是关键竞争因素：3.1 区域位置写字楼的位置对于吸引客户至关重要。
考虑到客户的便利性和交通状况，选择位于商业中心、交通枢纽等优越位置的写字楼将具有更大的竞争优势。
3.2 设施和服务写字楼的设施和服务水平也是竞争的关键因素。
例如，充足的停车位、高速网络、会议室、安全措施等将使写字楼更具吸引力。
3.3 租金水平租金是企业选择办公场所时考虑的重要因素。
在竞争激烈的市场中，租金水平相对较低、合理的写字楼将更容易吸引租户。
3.4 管理和运营写字楼的管理和运营质量是保持竞争优势的关键。
高质量的服务和管理将增加客户的满意度，提高写字楼的品牌认可度。
4. 投资回报率分析投资回报率（ROI）是评估写字楼项目可行性的重要指标。
以下是投资回报率分析的关键要素：4.1 投资成本投资成本是指购买、建设、装修和设备的成本。
世联写字楼营销顾问业务经验分享47
➢时机越早，定位空间越大，风险越小； ➢早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均 有市场; ➢由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客 户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓 为辅。 ➢2003-2004年的竞争激烈程度将远大于2001年，大量 甲级物业纷纷浮出水面，前景不可预知。 ➢早期市场整体年推出量在7万以下； ➢每个项目单一物业类型推出市场的容量约为3万左右； ➢如果单个项目规模较大，则一般由多种功能组合；
•发展中的CBD
•成熟CBD
市场投资 价值认同 投资比例 产业类型
产业表现
企业类型
•2001
•2004
高
年
中
年
低
高
中
低
第三产业： 金融相关的行业
银行、证券、保险等 公司
民营企业
第三产业：
服务于第二产业
——咨询、物流、贸易等 行业
第二产业：
生产型公司的市场部、 销售部、研发部门，或 及办事处、子公司
咨询顾问公司、设计单位、 科技公司、计算机公司、 会计事务所、律师事务所、 制造业展销场等 物业公司、进出口贸易公 司等
世联写字楼营销顾问业务经验分享47
世联对写字楼开发项目的理解及观点 Opinion >
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世联写字楼营销顾问业务经验分享47
深圳CBD写字楼发展共性
•以深圳为例 行政配套 商务氛围
热销写字楼
•雏形CBD
规划中 较差
•2001 年
投资大厦 江苏大厦 中银大厦 国际商会大厦
•发展中的CBD
6.写字楼营销策略
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6.1 产品形象主题的确立 6.2 启动营销策略 6.3 渠道策略 6.4 关键事件及设施营销 6.5 公共关系营销 6.6 定价策略
•发展中的CBD
•成熟CBD
市场投资 价值认同 投资比例 产业类型
产业表现
企业类型
•2001
•2004
高
年
中
年
低
高
中
低
第三产业： 金融相关的行业
银行、证券、保险等 公司
民营企业
第三产业：
服务于第二产业
——咨询、物流、贸易等 行业
第二产业：
生产型公司的市场部、 销售部、研发部门，或 及办事处、子公司
咨询顾问公司、设计单位、 科技公司、计算机公司、 会计事务所、律师事务所、 制造业展销场等 物业公司、进出口贸易公 司等
世联写字楼营销顾问业务经验分享47
世联对写字楼开发项目的理解及观点 Opinion >
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世联写字楼营销顾问业务经验分享47
深圳CBD写字楼发展共性
•以深圳为例 行政配套 商务氛围
热销写字楼
•雏形CBD
规划中 较差
•2001 年
投资大厦 江苏大厦 中银大厦 国际商会大厦
•发展中的CBD
6.写字楼营销策略
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6.1 产品形象主题的确立 6.2 启动营销策略 6.3 渠道策略 6.4 关键事件及设施营销 6.5 公共关系营销 6.6 定价策略
世联-关于集中式商业项目的观点经验分享
2
可持续发展是商业项目最终成功的关键， 商业销售成功、招商成功、开业成功等阶 段性的成果表现，并不能意味着商业项目 的开发成功；
商业地产项目重在后期经营管理。 商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家， 一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等 于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包 括客户关系管理内容。 怎么让这个商场可持续发展？ 这是在后期经营中很重要的内 容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须 要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性 非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。 商业项目最终是否成功，影响因素繁多，在每个阶段都有特 定的关键问题需要处理，技术之复杂性可见一斑。
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律 性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的 选择。
初级阶段 城市化率30%以下 零售行业的特征： －－向心聚集 零售行业的特征： 商业向城市的 几何中心聚集 商业向城市的
中级阶段
城市化率70 %以下
－－离心分散
零售行业的特征：
几何中心发展
西南生产资料市场荷花池服装市场亿家天下建汇中心随市场不断细分寻找空隙日益艰难这时出现在一定辐射范围内经营相同门类且档次有重合的不同商圈相互分流客户产生替代性竞争市场需求多元化主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续民间自发形成具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模经营档次或价格的相对优势通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注商家有比较明确的市场目标经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力商业形态商业形态第一次升级取代了农业时代的地摊集贸市场商品为城市生活提供基本保障多样化规模化的现代商业形态得以展现如超市专卖店商业街开放市场集中商业等商业形态更加广义化集合化如shoppingmall物流型商业且主题购物公园等个性消费场所出现成都商业地产区域发展状况的研判基于对主城区商业市场历年供需对比商业项目分区域和分环线供应状况及在售商业项目销售情况的市场数据的统计整理与分析寻找细分市场机会成都市商业市场历年竣工面积销售面积空置面积对比2004年商业项目价格段销售率统计主城区在售商业楼盘分区域均价2004年商业项目分区域销售率统计2004年商业项目分环线销售率统计商业总量已相对过剩人均商业面积至高位商业空置量逐年攀升进入替代型发展阶段05年6月后商业地产整体市场仍保持正常销售速度但在市场消费能力无明显增量情况下竞争仍较为激烈一环与二环之间仍保持最大份额的供应量而城北二环三环区域将成为成都商业地产供应的重点区域价格增长最快民间财团撤出小投资者为商业地产市场主力但目前信心受挫持币待购已有本地开发商持有经营培育市场成都商业市场南北分区明显
世联-深圳中信中心区写字楼定位报告
商务中心 市政文化中心
商贸金融中心
商务中心
会展中心
项目
本报告是严格保密的。
4
项目四至
北：财富大厦及部分住宅楼
东：辛城小区
南：岗夏中学
西：会展中心
本报告是严格保密的。
5
地块方正
本项目地块目前为 世纪家私中心
本项目四周交通便 利，四面临路，且 同会展中心隔路相 望。
规划拟建写字楼、 酒店、商业物业
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
2003年深圳的国民生产总值的年增长达到17.3%，人均GDP已经达到53887元
(折合6510美元)，标志着深圳的宏观经济发展已经处于平稳发展阶段，同时，
2004-2008年本将报告是是严格深保密的圳。 房地产业的发展处于高速稳定发展时期。
本报告是严格保密的。
7
S1地块 交通：城市主干道金田路， 地块西南方为高架桥，影 响商业人流。 环境：紧邻会展中心 昭示性：良好 S2地块 交通：东侧道路相对较窄 环境：北侧以及东侧均为 住宅小区，人车流密集 昭示性：良好
建筑布局建议
福华三路
金
田 S1
S2
路
福华五路
交通便利性 周边环境
昭示性
综合评价
酒店(㎡)
总用地规划指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
世联深圳诺德中心策划报告
使用目的：项目入市信息告之
媒体建议：交通频道
投放节点：交通高峰期
投放方式：在路况信息节目中间插播
信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住
设计原则：
音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具
百年诺德，商务经典，市民广场东诺德中心全面刷新写字楼置业价值观，郑重承诺使您物有所值，商务快线：83116666
推广节点：报张广告在项目在本地建立了一定的知名度后进行；
参加规模较大的展会。
世联地产特色服务
针对大客户的个案服务：在固定模式下进行针对性调整的个案置业计划；主动性的上门讲解服务roadshow；为客户提供置业方面的专业讲解和引导决策层面的服务以及国际化倾向
世 联 国 际 商 务 服 务
点评：1.现场尚未完全清理干净，地上还留有杂物甚至是带铁钉的木板；2.核心筒内灯光不足，客户无法看清内部具体结构；3.现场安全措施不足，中空花园处无栏杆，更无警示牌；4.各种硬件设施展示不足
基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉。
实物和材料的图片展示能让客户对产品卖点的感触更加真实有效。
LORD TOWER总攻略
报纸广告：
使用方式：分节点阶段性发布
媒体选择：商报、深圳特区报
投放节点：
年底封顶
外装修完成
工程进度：
营销活动：
封顶仪式
开盘
投放方式： 出位的形式，正统的表现比如：黑白广告？连续报眼？
电视广告：
使用目的：项目前期形象推广
媒体建议：凤凰卫视
投放节点：每晚黄金时段
投放方式：以简单文字信息进行发布
只有及其简化的信息才能更让人记住。
市民广场东，Lord tower 完全光纤入户到桌面，获得资讯快人一步！
媒体建议：交通频道
投放节点：交通高峰期
投放方式：在路况信息节目中间插播
信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住
设计原则：
音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具
百年诺德，商务经典，市民广场东诺德中心全面刷新写字楼置业价值观，郑重承诺使您物有所值，商务快线：83116666
推广节点：报张广告在项目在本地建立了一定的知名度后进行；
参加规模较大的展会。
世联地产特色服务
针对大客户的个案服务：在固定模式下进行针对性调整的个案置业计划；主动性的上门讲解服务roadshow；为客户提供置业方面的专业讲解和引导决策层面的服务以及国际化倾向
世 联 国 际 商 务 服 务
点评：1.现场尚未完全清理干净，地上还留有杂物甚至是带铁钉的木板；2.核心筒内灯光不足，客户无法看清内部具体结构；3.现场安全措施不足，中空花园处无栏杆，更无警示牌；4.各种硬件设施展示不足
基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉。
实物和材料的图片展示能让客户对产品卖点的感触更加真实有效。
LORD TOWER总攻略
报纸广告：
使用方式：分节点阶段性发布
媒体选择：商报、深圳特区报
投放节点：
年底封顶
外装修完成
工程进度：
营销活动：
封顶仪式
开盘
投放方式： 出位的形式，正统的表现比如：黑白广告？连续报眼？
电视广告：
使用目的：项目前期形象推广
媒体建议：凤凰卫视
投放节点：每晚黄金时段
投放方式：以简单文字信息进行发布
只有及其简化的信息才能更让人记住。
市民广场东，Lord tower 完全光纤入户到桌面，获得资讯快人一步！
房地产世联写字楼商业分析
? 2、以中高档的特色餐 饮为主要商业形式包括 酒吧，小超市，咖啡厅 等休闲生活配套。由于 自身总面积较大，因此 增加了大量健身、娱乐 性商业
? 3、通过时尚主题店面 营造了一种个性和时尚 气氛
本报告是严格保密的。
占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米 商铺全部临街，1、2层铺面复式 结构自成一体，3层铺面由滚梯 直达公共院落
区域特色型
附庸型
特点: 商业形态以小而精的餐饮为主 导,商业面积小 针对性强,自主性差
存在 条件
非商业消费型区域写字物业内 写字物业商务人群同质性强
商业面积无论相对还是绝对规 模都较小
依托发展型
特点: 特色的中高档零售及餐饮 为主要商业形式
存在 条件
商业面积足够规模且区域 内有足够量的多元化人群
建筑形式便于形成内街营 造中小店铺
特点: 依托特色餐饮及服务,以满足 内部人群定位, 初期起点较低
存在 商业面积与办公面积比例适中 条件 区域内存在大量与项目内部商
务人士同质的人群
本报告是严格保密的。
3
本报告是严格保密的。
4
建外SOHO商业特点-区域特色型
? 1、商业初期定位就以 服于 CBD 区域乃至整 个东部地区的年轻白领 人群为目标
占地面积： 7.3万平米 总建筑面积： 49 万平米 一期总建筑面积27万平米 二期建设总建筑面积22万平米 其中： 商业街1.9万平米, 写字楼6.1万平米
本报告是严格保密的。
6
建威大厦商业特点-附庸型
? 商业定位完全服务于写 字楼中的办公人群
? 大厦周遍人群少有在此 消费
? 业态以极少量的商务餐 饮和商务服务为主 ,商业 形式小而精极具针对性
? 3、通过时尚主题店面 营造了一种个性和时尚 气氛
本报告是严格保密的。
占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米 商铺全部临街，1、2层铺面复式 结构自成一体，3层铺面由滚梯 直达公共院落
区域特色型
附庸型
特点: 商业形态以小而精的餐饮为主 导,商业面积小 针对性强,自主性差
存在 条件
非商业消费型区域写字物业内 写字物业商务人群同质性强
商业面积无论相对还是绝对规 模都较小
依托发展型
特点: 特色的中高档零售及餐饮 为主要商业形式
存在 条件
商业面积足够规模且区域 内有足够量的多元化人群
建筑形式便于形成内街营 造中小店铺
特点: 依托特色餐饮及服务,以满足 内部人群定位, 初期起点较低
存在 商业面积与办公面积比例适中 条件 区域内存在大量与项目内部商
务人士同质的人群
本报告是严格保密的。
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本报告是严格保密的。
4
建外SOHO商业特点-区域特色型
? 1、商业初期定位就以 服于 CBD 区域乃至整 个东部地区的年轻白领 人群为目标
占地面积： 7.3万平米 总建筑面积： 49 万平米 一期总建筑面积27万平米 二期建设总建筑面积22万平米 其中： 商业街1.9万平米, 写字楼6.1万平米
本报告是严格保密的。
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建威大厦商业特点-附庸型
? 商业定位完全服务于写 字楼中的办公人群
? 大厦周遍人群少有在此 消费
? 业态以极少量的商务餐 饮和商务服务为主 ,商业 形式小而精极具针对性
世联写字楼的营销规律研究
2005年，世联地产开始向全国 拓展，在多个城市开发了世联 写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商 业地产领域，开发了多个商业 综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
01
02
现状：目前，世联写字 楼市场已经进入了成熟 期，市场需求稳定，租 金水平较高。同时，由 于市场竞争激烈，开发 商普遍注重提升品质和 服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发 展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市 场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
感谢您的观看
THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
02
世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
03
世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户 建立联系，以提供个性化的服务和解决方案 。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、 线上平台等渠道，发布有关 写字楼的新闻、活动信息等 ，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
01
数字化营销趋势
02
个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼 逐渐采用数字化营销手段，如建立官 方网站、使用SEO优化等，以提高线 上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务， 以满足不同企业的需求，如定制化的 办公空间设计、专业的行政服务等。
03
强化品牌形象
世联写字楼策划经验分享
提升员工满意度
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
THANKS FOR WATCHING
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理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
相关主题
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•专业的，也是实•我践们的用专业见证深圳写字楼时代
•专业化世联 • professional…
•1996—2005年
•26 & 70%
世联地产先后全程代理深圳市场26个写字楼项目，覆盖深圳所有主要商务 中心，见证深圳写字楼市场发展历程；2004～2005年世联在深圳写字楼的 代理量为市场总量的70％，写字楼销售面积达135.1万平米。
世联写字楼项目的观点写字 楼研究47
版权声明
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•1. 关于客户
•不同行业关注点有什么不同？
1、客户普遍关注物业形象及档次； 2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空 调 等设施具有自身行业的要求； 3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融 类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况； 4、现金支付能力强：物流类、投资类 5、关注付款方式：贸易类、金融类 6、关注舒适的办公环境：服务类 7、务实型企业：实业类
►一字型电梯昭示性面小，较难符合商务需求。
•6-15层 •商务公寓 •100-470m2
•客户目标 Objectives >
•写字楼的前期顾问服务
•4. 世联服务
世联对于写字楼项目的研究思路
•经济大势判断 •项目价值解析
•项目属性 •界定
•相同属性项目 •成功因素借鉴
•中心区研究
•写字楼研究
•项目定位 •发展战略
► 核心桶内未能集中设置洗 手间，故低区单位的洗手
间需占用办公空间。 •酒店式公寓
动静分区设置单位空间，符合居住 小户型的1房1庭需求；
净层高4.7米，做成结构复式，实用 率140%，实现小型商house的概念 ；
内廊酒店式走道，充分体现酒店式
•A座 •C座
案例三：金中环大厦
•商务公寓出入口
•1. 关于客户
•如何判断客户？
在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是 谁，他们的需求点和产品之间的联系。
•1. 关于客户
•从关注点到产品——经营效率
经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业 更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等） 更近）？
案例四： 星河世纪A栋
•16-39层 •写字楼 •100-470m2
•写字楼 •商务公寓 、
►写字楼与商务公寓相同平面布局和产权划分；
►小面积单位划分，扩大客户层面；
►空中花园，生态健康，增加卖点；
►立柱数量及最小8m的柱间距合理；
►写字楼部分洗手间位置集中，但数量过少，公寓未考虑设置公共洗手 间，不利于公寓使用功能的转化；
•可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所……
•1. 关于客户
•从关注点到产品——经营成本
•经营成本——产品是否有助于提升效率、节省企业运营的成本？
•必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、 高使用率、物业的可拼合性 •可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等
•案例：诺德中心给南方基金的《董报》
•目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？
•基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？
•1. 关于客户
•写字楼 PK 住宅
•住宅的终极目的是为更舒适得居住，是 一种消费品；
•写字楼的终极目的是为提高企业或资金 的生产力，是一种生产工具。
•1. 关于客户
•写字楼客户普遍关注什么 ？
生产工具——提高生产力
•2. 关于产品
•必备指标解读
➢立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少 隐框、凸现竖向主线条、灯光工程） ➢大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品 种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感 ，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型 ➢电梯间：正常开间不小于3-3.2米 ➢电梯：知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（低 区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装 ➢公共走道：正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感 ➢洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调
大堂高18m，但进深过小，商务使用过于局促，缺乏大气感。
案例二：世界金融中心
•写字楼
► 1700m2标准层面积，设 计方正；
► 尽管部分柱未靠墙设计， 但由于柱位合理，立柱荷
载由走道剪力墙分担，柱
体积小，故不影响柱位周
边办公空间使用；
► 走道隔墙设置为剪力墙，
•B座
•N
不便于大单位对走道空间
的利用；
•客户目标房策网Obwjwewc.ftaivnegcse.ne>t 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
•世联对于写字楼项目的观点
•前言
写字楼项目定位思考点
•地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能
•思 卖给谁？ 考 •客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？
•解决的关键问 题 • 启动模式
• 启动策略
• 价值展示
• 启动区物业发展建议
•其价值在 于
•按照开发时序确定启动模式， 指导单体建筑设计，使之符合 项目定位及发展战略
•项目营销战略与策略•4. 世联服务工源自阶段写字楼项目营销战略与策略
•工作内容要 点 • 消费者价值取向研究 • 项目卖点整合 • 案例借鉴 • 营销总战略 • 启动区营销策略
•其价值在 于
•从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契 合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性
•4. 世联服务
•启 动 区 定 位 与 物 业 发 展 建 议
写字楼项目启动区定位与物业发展建议
•工作内容要 点 • 项目定位与发展战略回顾 • 启动区位置、规模 • 启动区产品定位 • 客户定位 • 价格定位
二、十四年经验，积累丰厚
➢ 世联伴随中国房地产成长十四年 ➢ 积累实践案例逾1400例
三、理解客户，把握需求
➢ 理解客户决策过程 ➢ 把握客户潜在需求
四、流程控制，质量保障
➢ 三级三次评审
五、世联平台、知识储备
➢ 多年知识积累，覆盖房地产开发全过程
•客户目标 Objectives >
•世联操作的写字楼案例
•解决的关键问 题 • 营销价值点整合 • 营销模式 • 卖场规划 • 推广策略 • 企业品牌的社会营销
•其价值在 于
•树立项目形象 •指导销售招商 •建立项目知名度 •指导广告策略 •实现项目价值
•世联的优势
一、全国视野，宏观立意
➢ 世联在深圳、北京、上海、广州、东莞等城市有分公司 ➢ 服务遍布全国60余个城市
外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，外立面俊朗挺拔，是深圳市目 前设计风格同质性最小，昭示性最强的写字楼物业之一；
引入智能商务概念，配备全国首栋采用UACS（地下送风空调 系统）电梯、空调、智能化系统全部采用原装进口设备；
引入五星级酒店设施及物管、装修，细处体现豪华酒店公寓， 支撑高端公寓产品形象，融合甲级写字楼；
工作阶段
写字楼项目的整体定位与发展战略
•工作内容要 点 • 客户限制条件及目标梳理 • 基础资料研究及案例借鉴 • 项目定位 • 项目发展战略及分期策略 • 经济测算 • 规划设计任务书
•解决的关键问 题 • 项目定位 • 开发时序与节奏 • 价值展示 • 配套开发策略 • 规划指标分配 • 资金运用
•1. 关于客户
•2. 关于产品
了解客户心中的“甲级”，设计产品细 节
•根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：
客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准 甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升 应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。
•2. 关于产品
深圳业界销售奇迹
宝安广场
共有18000 m2写字楼。 在发展商一年多销售无 果的前提下，在宝安广 场的销售中曾创出一个 月售出90%的奇迹！成 为97年底、98年初深圳 销售最成功的楼盘。
My office 掀起创业潮
国际文化大厦
写字楼可售面积420002，打出 至今业界津津乐道的“My office”推广语，最高一天 成交2400m2。国际文化大厦的 热销率先刮起深圳市小户型 写字楼销售的旋风。
首创8米超高围墙，一夜倾城
——区位和配套资源。
•诺德中心
•一个有意思的案例——深圳 诺德VS国商
•国际商会中 心
•1. 关于客户
•1. 关于客户
•从关注点到产品——形象
•形象（面子）——产品是否比公司原来的或其他的写字楼更 •适合公司的形象要求？
•必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯
•
间——电梯品牌——公共走道——洗手间
向景观资源最大化； ► 柱未靠墙,外挑梁面积利用低
•商务公寓
► 板式商务公寓，产品类型独特； ► 面积大小适中，符合中心区中小
企业需求 ► 立柱靠墙，增加单位利用率
案例二：世界金融中心