售后返租操作说明
房地产售后返租详解
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
售后回租操作指引
融资租赁(售后回租)操作指引融资租赁主要是通过盘活变现政府、企业的优质存募资产，解决今后发展中的资金缺口，达到快速发展经济的目的。
湖南金源创业投资管理有限公司代理国内知名大型融资租赁公司推出融资租赁业务。
对象：政府融资平台、轻轨、能源输变电、天然气管道、城市基础设施及公用事业等领域的企业。
租赁资产：城市业务管网系统、污水处理管网系统、城市电网、天然气管网、码头、轻轨铁路、高速公路、收费公路。
租赁公司：国内具有资质的大型租赁公司售后回租模式：第一步：客户将拥有租赁资产卖给租赁公司，客户从租赁公司获得所需要的资金用于其它项目建设。
租赁公司获得租赁资产的所有权；第二步：租赁公司将租赁资产再回租给客户使用，租赁公司以租金的方式收回本息；第三步：租期届满后，客户以象征性价格（双方合同中明确为1元）从租赁公司买回租赁资产，收回所有权。
操作步骤：1、金源创投与客户洽谈意向，初步考察租赁物、及还款来源等情况，收集资料，进行可行论证，将初步可行性报告送租赁公司。
2、租赁公司认为项目可行，金源创投与客户签订顾问协议。
3、租赁公司考察项目并与客户签订相关合同。
4、评估公司对租赁资产评估，客户将租赁资产卖给租赁公司并取得资金。
5、回租：客户从租赁公司将资产回租，取得使用权，并按期支付租金。
租期一股为5年，租金每3个月支付一次，每次支付额为本金和利息总额的5％，还款来源建立“资金池”进行专户存储。
成本：利息按标准利率上浮15％，按资金总额的5％付给租赁公司一次性手续费5％，另需支付我公司咨询费。
利息、租赁手续费、咨询费三项之和总成本控制在每年10％以下。
6、资金使用：客户将资金专款专用于合同约定的项目可作为项目资本金。
7、担保:政府融资平台以土地作抵押，项目收入可完全还本付息的可免抵押。
8、租期满：租赁物残值处理及归还客户所有权。
湖南金源创业投资管理有限公司二○一○年十月。
售后返租运营管理方案
售后返租运营管理方案1. 引言售后返租是一种商业模式，主要是指在消费者购买产品后，厂商或相关机构回购这些产品，并对其进行维护、管理和再次销售。
售后返租不仅可以提供消费者更好的购买保障和售后服务，还可以帮助厂商延长产品生命周期、提升品牌形象，并获得更多的经济效益。
本文档将介绍一种售后返租运营管理方案，旨在帮助企业有效管理售后返租业务，提高运营效率和客户满意度。
2. 售后返租流程售后返租的流程包括产品回购、维护管理和再次销售。
具体流程如下：2.1 产品回购1.客户联系企业表达回购意愿，并提供产品相关信息；2.企业根据产品信息和市场评估，对回购价值进行评估；3.企业与客户协商回购价格和条件，并签署回购协议；4.安排物流人员上门回收产品；5.对产品进行验收和评估，确认回购价值；6.支付客户回购款项。
2.2 维护管理1.对回购的产品进行全面检测，确保其质量和完整性；2.进行必要的维修和保养，确保产品性能和可靠性；3.对产品进行清洁和消毒，保证卫生安全；4.对产品进行分类、编号和存储，建立良好的档案管理系统；5.对产品进行定期检测和维护，及时发现和解决问题；6.监督员工遵守操作规程和相关法律法规。
2.3 再次销售1.对维护管理后的产品进行全面检测和评估，确认可再次销售；2.根据市场需求和产品特性，确定销售价格和渠道；3.编制产品宣传材料和销售计划；4.进行产品展示和宣传，吸引潜在客户；5.接受客户订单，并安排产品交付；6.根据销售情况和客户反馈，不断优化销售策略。
3. 售后返租运营管理方案为了提高售后返租业务的效率和客户满意度，我们提出以下售后返租运营管理方案：3.1 建立领导机构和团队建立售后返租业务的领导机构，负责统筹规划、决策和监督。
同时，组建专业团队，包括回购评估员、维护技术员、销售人员等，负责各个环节的具体工作。
3.2 制定标准化操作规程制定标准化的操作规程，明确每个环节的具体步骤、责任人和时间要求。
售后回租流程
售后回租流程售后回租是指企业在购买设备、机器等固定资产后，将其出售给金融机构，然后立即租回并继续使用的一种融资方式。
售后回租流程相对复杂，需要企业充分了解和掌握相关的操作步骤和注意事项。
下面将详细介绍售后回租的流程。
首先，企业需要选择合适的资产。
在售后回租中，资产的种类和价值是非常重要的。
企业在选择资产时，需要考虑到资产的使用寿命、价值、折旧率等因素，以及金融机构对于不同类型资产的接受程度。
其次，企业需要与金融机构进行洽谈。
在进行售后回租之前，企业需要与金融机构进行充分的沟通和洽谈，了解其对于资产的评估标准、回租利率、合同期限、租金支付方式等具体细则。
双方需要就相关条款进行充分的协商，以确保双方利益最大化。
接下来，企业需要进行资产评估和交易。
在确定了金融机构和相关条款后，企业需要对资产进行评估，确保其价值符合金融机构的要求。
然后进行正式的交易流程，将资产出售给金融机构，并立即签订回租合同，约定好租金支付方式、期限、保险责任等事项。
随后，企业可以继续使用资产。
在完成了资产的出售和回租手续后，企业可以继续使用资产进行生产经营活动。
在回租期间，企业需要按时支付租金，并履行相关的保险责任，确保资产的安全和正常使用。
最后，回租期满后，企业可以选择是否购回资产。
在回租期满时，企业可以选择是否购回资产，根据合同约定支付购回价款，重新获得资产的所有权。
如果企业无法支付购回价款，资产将归金融机构所有，企业需要按照合同约定进行清算和交割。
通过以上流程，企业可以顺利进行售后回租操作，获得所需的资金支持，同时继续使用所需的固定资产。
然而，在进行售后回租操作时，企业需要注意合同条款的具体内容，确保自身权益不受损害。
同时，也需要对资产的选择和评估进行充分的考虑和准备，以确保整个流程的顺利进行。
希望本文的介绍能够对企业进行售后回租操作提供一定的帮助和参考。
酒店售后返租方案
酒店售后返租方案
关于XXX售后返租方案的情况汇报
房开公司现阶段接触一家售后返租酒店运营商，针对构建项目售后返租产品体系进行了多轮磋商和谈判，最后达成如下初步框架和方案：
1.酒店运营方负责酒店的品牌和产品运营，负责按季度向房屋产权方（房屋出售后为买受人，出售前为房开公司）支付租金，物业费、采暖费及制冷费由酒店方承担，装修费用由酒店方承担，硬装标准大概在1000元/平米，甲方为酒店方与房屋买受人之间的租赁合同提供担保。
2.酒店方所租赁房屋在没有出售前，房开公司作为出租者身份收取租金，出售后房开公司自动转为第三方担保者，租赁关系由酒店方和买受人确立。
3.酒店运营方租赁位置为B座20-22层，提出租金标准为1.48元/天/平，前3年不变，第4年开始每年递增5%，租赁周期为10年，每5年一签合同，10年平均租金为1.709元/天/平；房开公司将该区域投资产品按照精装修标准出售，每平米售价在清水交付售价基础上增加1000元，则20-22层精装均价为元/平（清水均价为元/平），房屋实现销售后房开公司将精装
修价款补贴到客户租金中，则10年平均租金为1.97元/天/平，年投资回报率为6.48%。
4.酒店方请求房开公司给予1年免租期，提供牌匾位置、停车位和需要面积的酒店接待大堂。
以上情况，请领导批示！。
房屋租赁租赁物返还程序范本
房屋租赁租赁物返还程序范本在房屋租赁关系结束时，租赁物的返还是一个重要环节。
为了确保这个过程的顺利进行，减少纠纷和争议，以下将为您详细介绍房屋租赁租赁物返还的程序范本。
一、通知与准备在租赁期满或提前解除租赁合同时，出租方应提前以书面形式通知承租方返还租赁物的具体日期。
通知中应明确说明租赁期满的时间、要求承租方清空房屋并保持房屋的良好状态、以及逾期未返还的后果等。
承租方在收到通知后，应开始着手准备返还租赁物。
这包括清理房屋内的个人物品、对房屋进行必要的清洁和维护，以使其恢复到租赁开始时的状态（除非合同另有约定）。
二、房屋检查在承租方准备返还租赁物时，出租方有权提前对房屋进行检查。
检查的目的是确定房屋的状况是否符合租赁合同的约定。
出租方应在约定的时间内到达房屋，与承租方共同进行检查。
检查的内容通常包括房屋的结构是否完好、墙壁是否有损坏、家具家电是否正常运作、水电设施是否正常等。
如果在检查过程中发现房屋存在损坏或不符合约定的情况，双方应当场记录并拍照留存，作为后续处理的依据。
三、物品交接在租赁物返还当天，承租方应将房屋钥匙、门禁卡等相关物品交还出租方。
同时，出租方应再次对房屋进行检查，确认房屋内的物品已经清空，并且房屋的状况与之前检查的结果一致。
如果承租方有遗留物品，出租方应通知承租方在一定期限内取回。
逾期未取回的，出租方有权按照合同约定进行处理。
四、费用结算在租赁物返还后，双方需要对租赁期间产生的费用进行结算。
这包括租金、水电费、物业费、取暖费等。
如果承租方存在欠费情况，应在约定的时间内补足。
如果承租方提前解除租赁合同，可能需要根据合同约定支付相应的违约金。
出租方在收到承租方支付的所有费用后，应向承租方提供相应的收据或发票。
五、押金退还如果承租方在租赁期间按照合同约定履行了义务，没有对房屋造成损坏，并且结清了所有费用，出租方应在约定的时间内退还押金。
退还押金的方式应按照租赁合同的约定进行，通常是通过银行转账或现金支付。
售后返租方案
售后返租方案1. 引言售后返租是一种常见的商业模式，它为企业提供了资金回笼的一种方式。
售后返租方案指的是在购买产品后，将产品出售给金融机构，然后租回使用。
这种模式可以帮助企业快速获得资金，提高现金流，同时继续使用产品。
本文将介绍售后返租方案的具体流程、优势和注意事项。
2. 售后返租流程售后返租的流程可以分为以下几个步骤：2.1 选择金融机构首先，企业需要选择一个可靠的金融机构进行合作。
这个金融机构需要有稳定的资金来源，能够提供合适的返租方案，并且能够满足企业的需求。
2.2 确定产品价值企业需要确定产品的价值，这可以通过评估产品的品牌、质量和市场需求等因素来确定。
产品的价值决定了返租的金额和费率。
2.3 签订合同企业和金融机构需要签订售后返租合同。
合同中需要明确双方的权益和责任，包括产品的使用期限、租金支付方式和返租金额等。
2.4 出售产品企业将产品出售给金融机构，通常是以折价的方式进行。
出售后，企业可以立即获得资金，用于其他经营活动。
2.5 租回产品企业租回产品并继续使用，通常租期较长，可以根据企业的需求进行调整。
租金支付方式可以根据合同约定，可以是月付、季付或年付等。
2.6 归还产品或续租租期结束后，企业可以选择归还产品或者续租。
如果选择续租，可以与金融机构进行谈判，协商新的合同条款。
3. 售后返租的优势售后返租方案具有以下几个优势：3.1 资金回笼售后返租可以帮助企业快速获得资金，解决资金困难的问题。
企业不需要等待产品的销售收入，可以立即获得资金，用于其他经营活动。
3.2 灵活性售后返租的租期和租金支付方式可以根据企业的需求进行调整，使企业能够更加灵活地管理资金。
这对于一些季节性经营的企业尤为重要。
3.3 降低风险售后返租可以帮助企业降低风险。
如果产品在市场上销售不佳，企业可以通过售后返租将产品转化为资金，避免库存积压和滞销的风险。
3.4 维护品牌形象售后返租可以让企业继续使用产品，保持品牌形象和市场存在感。
商铺售后返租协议
商铺售后返租协议甲方：（以下简称“出售方”）法定代表人：____________________地址：________________________乙方：（以下简称“购买方”）法定代表人：____________________地址：________________________鉴于：1.出售方是商铺房产的合法所有者，希望以出售的方式转让该商铺房产；2.购买方希望购买该商铺房产，并且出售方同意以返租的方式继续使用该商铺房产。
经双方友好协商，达成如下协议：第一条商铺基本信息1.1商铺名称：____________________1.2商铺面积：____________________1.3商铺地址：____________________第二条出售信息2.1出售方同意将上述商铺房产以出售的方式转让给购买方，并且购买方同意购买该商铺房产。
2.2购买方式：____________________（请注明是一次性付款还是分期付款）2.3购买价款：____________________（请注明购买方以何种方式支付购买价款）2.4交付方式和时间：（请注明商铺房产及其相关文件的交付方式和时间）2.5房产权属：____________________（请注明该商铺房产的所有权证状况）第三条返租信息3.1出售方同意将所出售商铺房产返租给购买方，返租期限为_____________年。
3.2返租起始日期为_____________年_____________月_____________日，终止日期为_____________年_____________月_____________日。
3.3租金及支付方式：（请注明每年租金的金额以及租金的支付方式和时间）3.4租金调整：（请注明租金调整的周期和方式）3.5使用权：购买方在返租期限内，享有商铺房产的使用权，但不得将该商铺房产出租、转让、质押等。
3.6商铺维护：3.6.1出售方负责商铺房产的大修，购买方负责商铺房产的日常维护。
5步走完返租的操作流程
5步走完返租的操作流程
售后返租，这一模式是常见商业地产营销手段。
本文总结返租涉及的操作流程，说明每一步该做什么，业主、开发商、运营公司、商户在售后返租之中承担着一个怎样的角色，并归纳售后返租风险规避。
返租的操作流程图
返租的各流程具体内容
整个返租过程，需要用严格的合同和流程规进行约束，从而保证各种权利，按预想流转。
第一步签署托管经营协议签署交付授权委托书
小提示：签署《交付授权委托书》便于招商和开业；运营公司有优先承租权和购买权；只写明支付业主返点期内租赁费用总额，以及到期支付的额度和方式；规避一次性返还的税费。
第二步签署销售合同
小提示：先签托管经营协议再签销售合同，避免不签署托管经营的风险。
第三步签署租赁意向书
第四步签署正式租赁合同
第五步签署物管合同
小提示返租的风险规避
在返租合同和协议中，要对业主在经营期限、违约责任、优惠措施等方面进行约束。
1、返租项目中自营业主在合同规定业主的开业时间、装修时间、经营业态.
2、返租项目中委托经营业主明确违约责任，设定违约金。
一般违约金不高，5-10万左右，违约金太高业主会比较敏感。
优先租赁和购买权归商管。
尤其是服务式招商和租金分成的《委托经营合同》给予商家免租期。
一般规定至少3个月。
到期时，业主若决定自营，要求提前书面通知商管公司；否则自动续约。
房屋所以权发生转让，新业主自动继续返租合同。
售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。
然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。
一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。
售后返租退房成功案例
售后返租退房成功案例案例背景最近，我公司接到一位客户的售后返租退房请求。
该客户是一名投资房地产的业主，他在过去的几年中购买了一套位于城市中心的商业物业并出租。
然而，由于一些原因，他决定将该物业出售，并希望将其租回，以继续作为他的经营场所。
这是一项非常特殊的需求，要求我们提供一个创新的解决方案。
案例分析在接到客户的请求后，我们立即组织了公司内部的团队进行讨论和研究。
经过分析，我们确定了以下步骤以满足客户的需求：1.联系专业律师和房产顾问：为确保交易的合法性和规范性，我们先联系了一位经验丰富的律师和房产顾问。
他们为我们提供了专业意见，并确保整个交易过程符合相关法律法规。
2.评估物业价值和租金：我们与专业的房地产评估师合作，对物业进行评估，确定了其当前的市场价值和租金水平。
这为我们提供了交易的参考数据，并确保租金的合理性。
3.制定交易方案：基于评估结果和客户的需求，我们制定了一份详细的交易方案。
该方案包括售房和租回的条件、租金水平、租期等重要条款，确保双方的利益得到充分保护。
4.与潜在买家协商：我们与潜在的买家进行谈判，解释了交易方案，并获得了他们的认可。
在谈判过程中，我们为客户争取了最佳的交易条件，确保他能够以合理的价格将物业出售，并达到他的退房目的。
5.签订合同和协议：在最终确定交易条件后，我们与买家和客户签订了相关的合同和协议。
这些文件明确了双方的权利和义务，并为交易提供法律保障。
成功案例在按照上述步骤进行的过程中，我们成功地满足了客户的售后返租退房需求，并达成了以下成就：•设计的交易方案得到了买家和客户的认可。
双方对交易条件表示满意，并签署了相关协议。
•我们为客户争取到了合适的价格。
通过与潜在买家的谈判，我们成功地为客户争取到了较高的售价，并确保了他的利益。
•交易过程顺利进行。
在合同签署后，我们辅助双方完成了交易的各项手续，并确保了交易的顺利进行。
结论售后返租退房是一项相对复杂的业务，需要综合运用法律、房地产和谈判等方面的知识和技巧。
售后返租操作说明
售后返租操作说明售后返租操作说明一、概述售后返租是指在客户购买产品并使用一段时间后，选择将产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用产品的操作流程。
本文档将详细介绍售后返租的操作步骤及相关注意事项。
二、操作流程1.客户咨询1.1 客户联系销售商或租赁公司咨询售后返租事宜；1.2 销售商或租赁公司询问客户所购买产品的详细信息，包括品牌、型号、购买时间等。
2.产品评估2.1 销售商或租赁公司派遣工作人员对客户所购买的产品进行评估；2.2 评估主要包括产品的外观、功能、完整性等方面；2.3 销售商或租赁公司根据评估结果确定产品的返租价格。
3.价格协商3.1 销售商或租赁公司与客户就返租价格进行协商；3.2 协商一致后，双方签订售后返租合同。
4.返租手续4.1 客户将产品返还至销售商或租赁公司指定的地点；4.2 销售商或租赁公司确认产品的完好性和功能正常；4.3 客户办理返租手续，包括填写相关表单、提供联系明、支付返租费用等。
5.返租合同签订5.1 双方按照协商一致的内容，签订正式的返租合同；5.2 合同主要包括返租期限、返租费用、返租期限届满的处理方式等。
6.产品使用6.1 客户使用返租的产品，并按照合同约定支付返租费用；6.2 在返租期限届满前，客户可以选择续租、购买或返还产品。
三、注意事项1.客户在返租前应对产品进行清洁和保养，以保证产品完整无损；2.返租合同一经签署，双方应严格按照协议履行义务；3.客户应按时支付返租费用，逾期将产生相应的违约责任；4.返租期满后，如客户选择购买产品，应支付购买费用；如选择续租，应及时与销售商或租赁公司协商续租事宜；5.返租期限届满前，客户如欲解除合同，应提前通知销售商或租赁公司，并承担相应的费用。
附件：[附件名称] - 文档名称或描述法律名词及注释：1.返租：将已购产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用。
2.售后：购买产品后的服务支持和处理事务。
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险本文从优劣势、适用性、操作方式、风险性4大方面360°解构售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购4种模式的特性，并为风险规避提供解决方法，有利于为发展商和经营管理者选择合适的“解套”方式提供思路与借鉴。
一、售后返租模式1售后返租优劣势与适用性分析类型1：售后返租类型2：长期售后返租类型3：短期售后返租2.售后返租操作方式A、招商→经营→销售→返租B、招商→销售→返租→经营C、销售→返租→招商→经营D、销售→返租→放任3.售后返租风险A.一次性抵扣房款即将承诺的租金回报一次性在购铺款中打折，单纯营销噱头；B.硬性返还承诺的租金是真正意义的包租，但这种方法考验开发商的资金实力，也给经营带来压力；C.租金收益分成即引入第三方经营，小业主以管理费或租金分成形式享受包租，但如经营不善，小业主可能无法获得租金收益，开发商将面临小业主压力。
4.售后返租风险规避方法A、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；B、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。
C、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。
这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
D、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
E、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。
而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。
因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。
具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。
售后返租处置方案
售后返租处置方案在商品售后服务中，返租是一种常见的售后处理方式。
返租即是将商品从消费者手中回收，再经过简单的维修和整理后再次出售或租赁。
对于公司来说，返租除了能够增加二次销售收入外，还能降低存货压力，提高资金利用率，提高库存周转率。
因此，构建高效的售后返租处置方案，对于企业来说，至关重要。
返租流程1.消费者发起返租申请。
2.客服对申请进行初步核实，判断是否符合返租条件。
3.如果符合条件，客服启动返租流程，将下单信息传递给仓库人员。
4.仓库人员对货物进行检验，判断是否需要维修和整理。
5.如果需要维修和整理，则进行相应的处理，然后再进行二次质检。
6.将商品打包后，进行物流发货。
7.商品到达公司后，再次进行检测和整理。
8.最后将商品进行二次销售或租赁。
售后返租处置方案要素1. 返租条件返租的条件包括：•产品在保修期内。
•产品没有质量问题，非人为损坏。
•产品的外观符合返租标准。
2. 仓库管理仓库人员需要定期对返租商品进行检测和整理，对有损坏的商品进行维修或调整。
同时，应建立完善的领货和发货流程，以确保货物的准确交付和库存流转的高效性。
3. 返租物流返租物流包括两个方面，一个是客户发货至公司、另外一个是公司二次发货至客户。
在客户物流方面，售后服务中要求客户寄回商品。
对于客户发货物流，公司应提供快递包装相关信息和选择一家快递公司为客户提供一个便捷快速的寄回通道。
在公司二次发货方面，应根据原商品的售后处理情况，为客户提供二次销售或租赁。
同时，为保证物流效率，应与物流公司建立良好合作关系，并进行有效协作。
4. 人员管理返租处置涉及的人员包括客服、仓库管理员、物流人员等。
因此，针对这些人员应建立明确的服务流程和培训计划，确保他们能够有效地协同工作和客户进行沟通。
5. 数据管理最后，对于全部返租过程数据，需要进行分析并及时反馈至中心系统。
同时应建立仓库管理系统和客户服务系统，对系统进行数据采集，以便对返租处置过程进行监管、优化和完善。
售后回租实施方案
售后回租实施方案一、背景介绍。
售后回租是指企业在购买固定资产后，将其出售给金融机构，并在出售后立即租回，以获取资金。
这种方式可以帮助企业解决短期资金周转问题，提高资金利用效率，降低资产负债率，增强企业的流动性和盈利能力。
二、实施步骤。
1. 确定资产。
首先，企业需要确定需要进行售后回租的资产，包括但不限于房地产、设备、机械等。
在确定资产后，需要对其价值进行评估，以确定出售价格和租赁费用。
2. 寻找合作伙伴。
企业需要与金融机构进行合作，寻找愿意进行售后回租的合作伙伴。
在选择合作伙伴时，需要考虑其信誉、资金实力、租赁条件等因素。
3. 签订协议。
一旦确定合作伙伴，企业需要与其签订售后回租协议，明确双方的权利和义务，包括资产的出售价格、租赁费用、租赁期限、租赁条件等内容。
4. 履行手续。
在签订协议后，企业需要履行相关手续，包括办理资产出售手续、签订租赁合同、支付相关费用等。
5. 实施监控。
企业在实施售后回租过程中，需要加强对资产的监控，确保资产的安全和正常使用，避免出现任何损失或纠纷。
6. 资金运用。
企业在获得售后回租资金后，需要合理运用这些资金，以实现资金的最大化利用和企业价值的最大化。
三、风险控制。
在实施售后回租过程中，企业需要注意风险控制，包括但不限于市场风险、信用风险、操作风险等。
为了降低风险，企业可以通过多元化资产、选择稳定的合作伙伴、加强监控等方式进行风险管理。
四、总结。
售后回租是一种有效的资金筹集方式，可以帮助企业解决资金周转问题，提高资金利用效率。
企业在实施售后回租时，需要注意合作伙伴选择、协议签订、风险控制等方面，以确保实施顺利并取得预期效果。
以上是售后回租实施方案的详细内容，希望对您有所帮助。
如果有任何疑问或需要进一步了解，请随时与我们联系。
什么是售后返租,售后返租一般的流程是什么
什么是售后返租,售后返租⼀般的流程是什么
售后返租，这⼀模式是地产商巧妙融资的⼿段，可以快速回笼资⾦，多⽤于商业地产。
什么是“售后返祖”？“售后返祖”的流程是怎样的？这些您都了解了吗？买"售后返租"房要谨慎，下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。
什么是售后返租,售后返租⼀般的流程是什么
什么是售后返租
商铺售后返租是指房地产开发企业以在⼀定期限内承租或者代为出租买受⼈所购该企业商品房的⽅式销售商品房的⾏为。
还有⼀种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租⾦冲抵部分售价款或偿付⼀定租⾦回报的⼀种投资⽅式。
售后返租⼀般的流程是什么
“售后返租”是违法的。
《城市商品房预售管理办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的⽅式销售商品房。
《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的⽅式销售未竣⼯商品房。
国家建设部更是明确指出，“售后包租”、承诺回报“等为房地产⼴告明令禁⽌的内容。
可见，国家对于“售后包租”的形式是明令禁⽌的。
购房者在购买此类房屋时，⼀定要擦亮眼睛。
可以来店铺找专业的律师为你提供咨询服务是最好的选择，这⾥律师会带你了解相关法律知识等内容，替你解答⾃⼰的疑问。
售后返租操作说明
售后返租操作说明1. 操作流程1.1 客户申请售后返租服务- 客户填写并提交《售后返租申请表》（附件一）- 填写内容包括：客户信息、设备型号及数量、退还原因等1.2 系统审核与确认- 进行订单系统内的数据核对，确保所需设备符合要求且未过期维修周期。
1.3 设备检查与评估a) 合作方派遣工程师进行现场勘察和检测；b) 工程师根据实际情况给出报告，并将其至系统。
注释：a）“合作方”指本公司委托的第三方机构或个人；b）详细步骤可参考《设备检查与评估操作手册》（附件二）2. 相关费用计算- 根据设备使用年限以及当前市场价值，结合折旧率计算回购价格。
具体公式如下：回购价格 = （新品市场价折旧系数 + 维修成本）数量注释：a) “新品市场价”为同类型全新产品在当地销售渠道中标准零售价；b) “折旧系数”根据设备使用年限确定，可参考《设备折旧率表》（附件三）。
3. 合同签订与支付3.1 审核合同内容- 核对回购价格、付款方式及其他条款，并确保无误。
3.2 签署合同a) 客户确认并签署正式的返租协议；b) 公司代表审核后进行签字盖章。
注释：a）具体格式和要求请参照公司规定的标准模板；4. 设备退还与验收- 按约定时间将设备送至指定地点。
经过检查符合相关条件后完成交接手续。
5. 结束流程- 将订单状态更改为“已完成”，归档存储所有相关文件以供日后查询或审计需要。
本文涉及附件：1、售后返租申请表（附件一）2、设备检查与评估操作手册（附件二）3、设备折旧率表（附件三）法律名词及注释:- 返租：在出售某物品之前先行承诺买方可以再次将该物品转借给原来卖家作为暂时性用途而不必立即取得所有权的行为。
- 折旧率：指固定资产在使用过程中由于自然磨损、技术陈旧等原因所引起的价值减少幅度。
商品房售房返租怎么操作
一、商品房售房返租怎么操作《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
商品房售房返租怎么操作但是一、二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，实际上却从未被被真正的禁止。
因为，开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。
开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。
二、预售商品房可以再次进行转让吗预售商品房再转让的前提条件，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。
转让预售商品房的，首先《商品房预售合同》应在有效期之内，在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，办理程序如下：（一）转让方与受让方须签订转让合同（一式两份），合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。
其中，转让金额与原预售契约价款相一致。
转让合同需经开发企业认可、签字盖章。
（二）转让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。
经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。
（三）交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。
其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。
转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。
经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。
对不准转让的，应通知转让人。
三、购买预售的商品房有哪些要注意1、《国有土地使用证》，证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护；2、《建设用地规划许可证》，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
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售后返租操作说明
售后返租作为商业营销策略的一个重要组成部分，其本质上是利用金融工具解决产品销售的问题。
根据交易目的的不同，商业地产的售后返租模式包括融资性售后返租和经营性售后返租两种类型。
结合项目的实际情况，我方应采取经营性售后返租模式。
一、从开发商的工作角度，简单分析经营性售后返租的三种操作方式：
综上分析，我们认为第3种方式更加适合我方项目。
二、再就经营性售后返租的一些重要事项简单分析：
综上，我方认为第2种方式更加适合我方项目。
三、售后返租年限：
建议返租期为三年。
四、返租各方相互衔接模式：
1、开发商与业主签订《商品房买卖合同》；
需制定业主委员会管理公约，明确业主委员会的权利与义务，由业主委员会负责所有业主与商业管理公司的沟通工作，既便于业主统一意见，也便于商业管理公司缩小沟通面域，同时也使开发商可以在返租期满后全身而退。
在返租期满之前，由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权事宜，并制定切实可行的收入分配机制，全面、公平地保障所有业主的收益。
具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。
业主委员会可通过自行运作或委托专业商业管理公司代管、代租等形式以实现商场的统一经营，实现返租期满后的各方平稳过渡。
1、返租期满前，公布租赁指导价。
由商业管理公司根据实际情况，在返租期满前公布租赁指导价，既避免部分业主对商铺期望值过高，哄抬租赁价格，造成空铺，也可以避免部分租户联合压价，影响业主合理收益。
2、商业管理公司充分发挥桥梁作用。
在前两个经营年度完成后，即着手业主收铺准备。
与业主准确沟通商场经营现状，使业主心理预期处于理性。
同时，加强细节管理，安抚租户恐慌情绪，做好桥梁作用，实现平稳过渡，对于个别业主与租户无法达成共识的情况，首先帮助租户寻找新的承租店铺，其次帮助业主寻找合适的租户，使产生突发、负面情况的概率降到最低，用近一年的时间准备，最终实现平稳过渡。
六、成熟案例：
1、厦门世贸商城
厦门世贸商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。
它是厦门市第一家集购物、休闲、娱乐、餐饮等各项功能为一体的购物中心，一期项目除主力大店外，全部分割销售，实行售后返租，因体量较大、养成期长，实行整体返租期为五年，通过商业管理团队的有效操作，实现了年均租金涨幅为5%，返租回报
率最高可达11%。
自2002年3月正式开业到2008年初返租合同结束，世贸商厦在经营上取得了巨大成功，在2009年的福建百货业绩排行中以15亿年销售额名列前茅。
2、南京商贸广场
南京商贸广场是典型的“业主委员会”模式的成功案例。
南京商茂广场曾是南京最高的建筑，地下4层，地上56层，地面以上总高218米，位于全国闻名的三大商业区之一的南京新街口中央商务区核心地段，2000年，商贸裙楼在南京第一个尝试产权式商铺出售模式， 2005年9月28日，整体租赁经营合同终止，经营权交由业主自主经营，业主们联合成立“业主委员会”，2006年4月28日，召开全体业主大会，通过整体租赁的相关决议，与苏宁电器签订了租赁意向书，2007年，苏宁正式入驻商贸广场，租赁面积17603.77平米，租赁期限为六年，2009年，苏宁对该店进行升级，打造第五代“3C+旗舰店”，苏宁的租金自经营第2年（2008）起，实现了每3年在上一年的基础上递增5%，业主的年投资回报率在2013年达到了11.4%。