深圳市土地管理制度改革总体方案

深圳市规划和国土资源委员会土地利用总体规划实施操作指引试行

深圳市规划和国土资源委员会土地利用总体规划实施操作指引（试行）深圳市规划和国土资源委员会二○一三年四月目录第一章总则 (1)第二章建设项目用地规划审核 (3)第三章有条件建设区使用 (4)第四章土地利用总体规划修改 (6)第五章附则 (10)第一章总则第一条【目的依据】为贯彻落实《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）、《广东省人民政府办公厅印发广东省土地利用总体规划实施管理规定的通知》（粤府办〔2013〕3号）、《广东省国土资源厅关于印发<广东省土地利用总体规划修改管理规定>的通知》（粤国土资规划发〔2013〕23号）、《广东省国土资源厅关于进一步做好交通基础设施用地保障工作的通知》（粤国土资规划发〔2013〕51号）、《深圳市人民政府办公厅关于做好土地利用总体规划实施工作的通知》（深府办〔2013）7号〕等文件要求，规范我市土地利用总体规划实施管理工作，结合当前我市土地管理制度改革有关政策，制定本指引。

第二条【指引定位】本指引为深圳市规划和国土资源委员会（以下简称委员会）内部各处室、管理局开展土地利用总体规划实施相关工作的依据。

第三条【规划层级】深圳市土地利用总体规划体系分为市级土地利用总体规划和片区土地利用总体规划两个层级。

其中，市级土地利用总体规划主要确定全市各类用地指标、片区划分、中心城区和各片区指标分解、中心城区用地布局；片区土地利用总体规划确定片区各类用地指标及用地布局。

中心城区包括原经济特区内四区，分别是福田区、罗湖区、南山区和盐田区。

中心城区外包括四个片区（附件1），分别是宝安片区（含龙华新区）、龙岗片区（含大鹏新区）、光明片区、坪山片区。

第四条【实施部门】委员会负责统筹、指导和审核土地利用总体规划实施，各管理局负责所辖区域的具体实施工作。

第五条【指标控制】规划实施期间，市、片区两级土地利用总体规划城乡建设用地规模不得突破上级土地利用总体规划确定的城乡建设用地规模；基本农田保护面积、耕地保有量不得低于上级土地利用总体规划确定的基本农田保护面积、耕地保有量。

深圳市政府令第100号——深圳市土地交易市场管理规定

深圳市政府令第100号——深圳市土地交易市场管理规定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2001.03.06•【字号】深圳市政府令第100号•【施行日期】2001.03.06•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市人民政府令第１００号《深圳市土地交易市场管理规定》已经市政府三届二十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起实施。

市长：于幼军二００一年三月六日深圳市土地交易市场管理规定第一章总则第一条为了规范土地使用权交易行为，深化土地制度改革，加强廉政建设，建立公开、公平、公正的土地市场，制定本规定。

第二条本市范围内的土地交易，适用本规定。

土地交易包括土地使用权出让、转让和租赁。

本规定所称的土地使用权转让包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让，但应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》的房地产转让除外。

第三条深圳市人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所。

前条所称土地交易应当在土地交易市场进行。

深圳市规划国土部门是深圳市土地交易市场的主管部门（以下简称主管部门）。

深圳市土地房产交易中心（以下简称交易中心）是深圳市土地交易市场的承办机构，按规定的职责和程序运作，并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。

市政府设立交易中心理事会，理事会对交易中心的重大问题进行决策。

理事会由主管部门、物价部门、交易中心代表和房地产、规划、土地、法律等方面专业人士组成。

第四条土地交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。

第五条下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。

深圳市人民政府关于印发《深圳市闲置土地处置工作方案》的通知-深府[2007]107号

深圳市人民政府关于印发《深圳市闲置土地处置工作方案》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于印发《深圳市闲置土地处置工作方案》的通知(深府〔2007〕107号2007年5月15日)《深圳市闲置土地处置工作方案》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市闲置土地处置工作方案为切实执行关于闲置土地处置的法律、法规、规章和政策，进一步规范和加强我市闲置土地处置工作，特制定本方案。

一、指导思想处置闲置土地应贯彻“最严格的土地管理制度”，全面落实科学发展观；应坚持紧约束条件下求发展的思路，努力盘活利用存量土地，以增强土地参与宏观调控的能力；应认真领会《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）和市政府《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（深府〔2006〕98号）、《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》（深府〔2006〕106号）等文件精神，进一步更新资源观，有效促进土地的循环、节约集约利用。

二、法律依据我市闲置土地处置工作应当遵守《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《闲置土地处置办法》、《深圳经济特区土地使用权出让条例》、《深圳市土地征用与收回条例》等法律、法规和规章的有关规定。

三、闲置土地的界定闲置土地系指土地使用者依法取得土地使用权后，未经有批准权的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的也可以认定为闲置土地：（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设的土地面积占应动工开发建设总土地面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；（三）法律、法规、规章规定的其他情形。

《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读

《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读深圳市土地管理制度改革总体方案是深圳市政府为了推进全面深化改革和实施战略性新兴产业发展而出台的一项政策文件。

该总体方案分为九个章节，分别为绪论、总体思路、主要任务、完善土地供应和统筹利用、规范市场秩序和优化管理服务、完善收益分配机制和强化监管、推进农村土地制度改革、加强土地保护和治理、实施与落实。

下面，将从总体思路、主要任务、完善土地供应和统筹利用、规范市场秩序和优化管理服务等四个方面进行内容解读。

一、总体思路深圳市土地管理制度改革总体方案的总体思路是坚持市场化、法制化、科技化、绿色化的要求，探索建立符合深圳实际的土地管理体制和运行机制，提高土地供应能力和质量，推进城乡一体化发展，实现城市土地有序利用和社会效益最大化。

主要有以下几个方面：1、坚持市场化原则，强化政府的引导作用，促进土地供应和使用的市场化运作，推动土地要素价格反映土地价值，实现土地的市场化配置。

2、坚持法制化原则，健全法律法规体系和规章制度，加强土地权益保护和强化监管，规范市场秩序和经济行为，加强行业自律，确保公平竞争和合法经营。

3、坚持科技化原则，加强土地勘测测绘、信息管理、规划设计、工程建设、监管执法等方面的科技支撑，提高土地管理科技水平，实现土地规划和管理的精准化、高效化。

4、坚持绿色化原则，加强土地生态保护和资源环境利用，建立以生态文明为核心的经济发展新模式，推动环保和经济发展协调发展。

二、主要任务深圳市土地管理制度改革总体方案的主要任务如下：1、完善土地供应和统筹利用深化土地使用制度改革，健全土地供应管理机制，加强土地资源开发利用和保护，规范土地出让、划拨、租赁等业务操作，推动土地资源高效利用。

2、规范市场秩序和优化管理服务加强土地市场监管，建立土地信用评价机制，严格执法监管，打击违法违规行为，规范土地市场行为，加强对土地市场的信息公开和监管。

3、完善收益分配机制和强化监管改革土地使用权出让收益分配机制，加强对土地使用权出让金的管理和监督，规范土地资产管理和土地收益分配，提高土地收益管理水平。

深圳市土地利用总体规划(20062020年)

SHENZHEN CITY (2009-2020)目录第一章总则 (1)第二章土地利用战略与目标 (8)第一节土地利用战略 (8)第二节土地利用规划目标 (9)第三章土地利用结构调整和布局优化 (13)第一节土地利用结构调整 (13)第二节土地利用空间布局优化 (14)第四章土地利用调控与空间管制 (16)第一节土地利用调控 (16)第二节土地利用空间管制 (19)第五章建设用地节约和集约利用 (23)第一节建设用地规模减量增长 (23)第二节新增建设用地控制 (24)第三节存量建设用地循环利用 (26)第四节建设用地清退 (29)第五节合理利用地下空间 (30)第六章农用地保护与土地生态环境建设 (32)第一节农用地保护 (32)第二节优化生态用地结构与布局 (34)第三节构建环境友好型土地利用模式 (36)第七章规划体系和中心城区土地利用控制 (39)第一节土地利用规划体系 (39)第二节中心城区用地规划 (39)第三节中心城区土地用途分区及空间管制 (40)第八章土地利用重大工程和重点项目 (42)第一节土地整治 (42)第二节重大基础设施和民生项目用地保障 (42)第三节重大产业用地保障 (45)第四节围填海开发 (45)第九章规划实施的保障措施 (47)第一节促进土地利用模式转型的政策措施 (47)第二节完善土地资源管理体制的政策措施 (49)第三节推进土地资产资本管理 (51)第四节规划实施监督和技术支撑措施 (53)附表 (56)SHENZHEN CITY (2009-2020)第一章总则第1条规划目的为了深入贯彻科学发展观，切实落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，更好地统筹土地资源的开发、利用和保护，加强土地宏观调控，实施最严格的土地管理制度，更好发挥深圳经济特区在中国土地管理制度改革和自主创新中的重要作用，保障经济社会可持续发展，促进特区一体化发展，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家有关土地利用的方针、政策，制定本规划。

深圳市全面深化改革总体方案(2013—2015年)

为深入贯彻党的十八大和习近平总书记视察广东、深圳重要讲话精神，全面落实《深圳市综合配套改革总体方案》，进一步弘扬改革创新精神，更好地发挥深圳经济特区的“窗口”、“试验田”、“排头兵”和示范区作用，制定本方案。

一、总体要求(一)指导思想。

高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持社会主义市场经济改革方向，继续发扬特区敢闯敢试精神，按照“四个先行先试”要求，以转变政府职能、健全权力运行制约和监督体系，积极打造“深圳质量”，保障和改善民生、维护社会公平正义为重点，坚定信心，凝聚共识，统筹谋划，协同推进，全面深化改革，努力建设现代化国际化先进城市，使深圳成为发展中国特色社会主义的排头兵、深化改革开放的先行地、探索科学发展的实验区，率先全面建成小康社会、率先基本实现社会主义现代化。

(二)基本原则。

坚持科学民主原则，以广泛调研和科学论证为基础，确定改革目标与实施方案。

坚持以点带面原则，以重点突破和支点撬动为切入口，全面推进各个领域改革。

坚持循序渐进原则，以增量改革带动存量优化为策略，合理部署改革推进时序。

坚持先行先试原则，以局部试点和基层创新为先导，带动全市整体推进改革创新。

坚持实践检验原则，以改革绩效测评为抓手，提高改革实际效果。

二、重点领域改革大力推进五项重点领域改革。

加快前海体制机制创新，构建促进现代服务业发展和产业升级、深化深港合作、推进各项管理制度创新的新体制；继续深化商事登记制度改革，不断优化营商环境，改变“重审批、轻管理”的方式，建立完善的市场监管体系；加大对权力运行的制约和监督，加快建立对权力运行的约束和监督体系；积极推进收入分配制度改革，不断提高居民收入水平，促进社会公平公正；创新基层服务管理体制，提高基层社会管理和公共服务水平，完善社会治理体系，建立共治共享的和谐社会。

(一)加快推进前海深港现代服务业合作区体制机制创新。

创新前海现代服务业体制机制，促进产业与城市发展转型升级，制定前海金融创新发展总体方案，创新跨境人民币和境外股权投资业务，在创新型金融机构和新型金融要素交易平台建设等方面先行先试；探索建立前海高端物流发展机制，助推深圳建成全球物流枢纽型城市。

深圳再土改：一场重塑利益格局的复杂变革

土地利用管理新模式。
国土资源部部长徐绍史将深圳的
此次 “ 新土改 ”视为 “ 我国土地管理制
度改革历史上又一次里程碑式的重大抉
度时，多方负责人选择避而不谈。
避谈的原因在于路径仍然模糊。深
圳市规划国土委秘书处副处长李家宝表
者、实践经验的创造者和制度供给的开
拓者。”
房屋数量近二分之一的建筑，即俗称的
“ 小产权房 ”。约四分之三的该类土地存在着产权复杂、征转响土地盘活利用。
然而，一个显而易见的事实是，土
地改革必然会重塑利益格局，对于以明
围绕明晰产权的改革，毋庸置疑成为深圳此次土改最为基础和关键的内
深圳市综合开发研究院旅游与地产
研究中心主任宋丁对媒体表示，小产权
小产权房：避之不及却无可躲避
从土地权属来看，经１９年原特９２
区内统征和２０年原特区外城市化转地０４
平方公里。这其中，原农村集体经济组
织共占用约３Ｏ９平方公里建设土地，占全
择 ” ，并表态 “ 力争把这项试点做成
市建设用地４％，而其中仅有四分之一２
示： “ 总体方案并不是一个细则，很多
４４国土资源导刊
房确权不能有效实施的话，深圳土改就
会出现一个巨大漏洞，效果就会大打折扣。只有把这块突破了，才谈得上土地二次更新和招拍挂改革，并延续到土地资本化等改革措施上。 “ 最重要的这块不动起来，其他都连带不上。” 然而，深圳市规划和国土资源委员会等多个相关部门负责人，在接受媒体

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）。

利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方M以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。

利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。

纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。

第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人1 / 13多方共赢，促进社区转型发展。

第四条在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。

原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

第二章利益统筹规则第五条利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算：项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算；未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算；青苗和附着物等按照相关标准核算；项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

第六条利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、2 / 13土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留用土地规模；（二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标,以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；（三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按照表1核算的留用土地规模。

深圳市土地整备利益统筹试点规划项目管理方案计划办法

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。

深圳农转用实施方案

深圳农转用实施方案深圳市农村土地流转是指农村集体经济组织以出让、出租、入股等方式，将土地承包经营权、土地所有权或者其他土地权益转让给农民个体经济组织、农民合作社、农业企业等市场主体，实现土地资源优化配置和农民增收致富的一种制度安排。

深圳市农村土地流转实施方案的出台，旨在推动农村土地资源的有效利用，提高农村经济效益，促进农民增收致富，加快农业现代化进程，实现农业农村经济可持续发展。

一、政策背景。

深圳市农村土地流转实施方案的出台，是深化农村土地制度改革，促进农村经济发展，实现农业现代化的重要举措。

当前，我市农村土地资源利用存在着规模小、流转率低、流转方式单一等问题，制约了农业生产的规模化、集约化发展。

因此，为了推动农村土地资源的有效利用，提高农村经济效益，加快农业现代化进程，我市制定了深圳市农村土地流转实施方案。

二、实施目标。

深圳市农村土地流转实施方案的目标是，到2025年，实现农村土地流转规模化、专业化、产业化发展，流转率达到70%以上，农民人均土地收益翻番，农村土地资源利用效率显著提高，农民收入稳步增长，农村经济社会持续健康发展。

三、实施路径。

1. 加强政策引导。

建立健全农村土地流转的政策法规体系，明确流转主体的权利和义务，保障农民合法权益，促进土地流转市场化、法治化发展。

2. 完善产权交易平台。

建设农村土地流转交易市场，推动流转主体之间的信息对接和资源配置，提高土地流转的市场化程度。

3. 支持农业产业发展。

鼓励农民合作社、农业企业等市场主体参与农村土地流转，推动农业产业化、规模化发展，提高农业生产效益。

4. 强化服务保障。

加大对流转主体的财税、金融、技术等方面的支持力度，提升流转主体的经营管理水平，保障农村土地流转的顺利进行。

四、实施保障。

1. 加强组织领导。

建立健全农村土地流转工作领导小组，明确各部门职责，强化统筹协调，推动深圳市农村土地流转实施方案的顺利落实。

2. 完善政策措施。

加大对农村土地流转的财政、税收、金融等方面的支持力度，推动农村土地流转的市场化、法治化发展。

深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见-深府规〔2018〕11号

深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实《深圳市土地管理制度改革总体方案》，深化土地管理制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规和规章规定，结合我市实际，现就国有土地供应管理提出以下意见。

一、健全土地供应体系完善国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式，规范临时用地使用及委托管理范围，建立以产权为导向的土地供应体系。

（一）划拨。

产权归中央国家机关（含授权单位）、省、市和区人民政府（含新区管理机构，下同）的下列公益性、非营利性用地以划拨方式供应：1．行政管理、文体医疗、教育科研、社会福利、文化遗产、宗教、特殊用地等公共管理与服务设施用地，供应设施、环境卫生设施及其他公用设施用地，广场等用地。

2．区域交通、城市道路、轨道交通、交通场站及其他交通设施用地，但社会停车场（库）、加油站、独立占地的加气站和充电站用地除外。

3．只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器，下同）用地。

4．地下综合管廊设施用地。

5．国家重点扶持的能源和水利等设施用地。

以划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。

（二）协议出让。

可以协议方式出让的建设用地包括：1．社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的区域交通用地、城市道路用地、轨道交通用地；社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的地下综合管廊设施用地；社会投资、产权归经市政府确定的投资主体且只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房和科研项目用地；国家、省、市政府已确定特许（定）经营者的公用设施用地。

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）。

利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。

利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。

纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。

第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人- 1 -多方共赢，促进社区转型发展。

第四条在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。

原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

第二章利益统筹规则第五条利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算：项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算；未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算；青苗和附着物等按照相关标准核算；项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

第六条利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、- 2 -土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留用土地规模；（二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标,以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；（三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按照表1核算的留用土地规模。

深圳新“土改”

完善土地管理法治环境等五大方面。这也健全土地权利体系；以市场化为导向，实途径划定或返还一定比例的合法产权用地是国家支持各地探索差别化土地管理政策现土地要素的自由流转；以城市发展为目的尝试之一，意在从全局上为高度城市化标，创新土地利益的共享机制。地区的土地管理制度改革提供政策储备。
来的城市化进程。
管理方法的探索，及土地使用权期满后续化 “ 两张皮”合成 “ 一张皮 ”，把不合法
新的《体方案》推出，意味着深期、国有土地使用权租赁等改革内容，虽的农村集体建设用地纳入城市管理体系，总圳推进改革开放以来的第三次土改。和前在（（物权法》土地管理法》和国土资源在城市化大框架下，解决集体所有土地变
这些内容中不乏突破性构想。一些远未真正完成。
地模式。经１９年原特区内统征和２０年定，或规定较为保守，例如差别化土地供张健形容当下的深圳，是一个高度城市化９２０４
的城市化转地后，深圳成为中国第一个辖应制度在现行的国家上位法中还未有涉的地区，同时又具有典型城乡二元特征的
面，包括建立差别化土地供应，尝试土地个圈，一个圈是适当补偿范围，另一个圈公告出让制度、土地使用权租赁制度、土则是没有补偿的，其中包括山地、林地和
深圳在中国土地制度改革中曾扮演地指标交易制度等；城市规划上则强调了大量已建的违法违章建筑。这两个圈的划

深圳“土改”目的何在__

11第16期22深圳“土改”目的何在？●钟林责任编辑：蔡晓铭E-mail ：Financial ·深圳再次进行土地制度改革。

而且是在经国务院同意后，由国土资源部和广东省联合督导之下的一次新尝试。

上周五，粤省政府、国土部和深圳市联合宣布启动此次“土改”。

早在2月29日，由深圳方面草拟的《深圳市土地管理制度改革总体方案》，已获得省部委的联合批复，据称该方案的酝酿历时两年。

改革开放30年后，深圳面临无地可用的困境与尴尬，面临着土地空间不足和存量土地粗放、低效利用同时并存，土地利用方式落后和调控手段匮乏相互制约等方面的问题,未来十年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里。

深圳此次的土改总体方案，据说是以“存量土地的高效盘活”为主线，重点围绕：完善国有土地产权制度和深化土地资源市场化、创新土地资产资本运作机制、加强土地节约集约利用、严格耕地保护、强化土地市场调控与监管、协调区域土地利用和完善土地管理法治环境等八大重点内容展开。

其核心主要包括：土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。

深圳与国内一、二线大中城市相比的一个显著特点是，城中有村、村中有城。

数十万原住民大量的违章建筑，应该是此次土改中一个极难回避的敏感内容；有深圳的土地规划官员透露出此次土改，深圳方面的意图或将是：“想把违法建筑占地、土地法规定的征地办法未曾完成而实际上已开发成片的地区，打包放到一个政策框架里，让国土部认可，从而实现对国土法的绕道通过”。

深圳二次土改在高调声中开锣，却依然让人难以洞悉其目的所在。

有些人自以为看破其中的玄机，抢先发表高论，却遭到官方严词否定。

比如说，有媒体将深圳土改“总体方案”中的相关条文解读为“深圳小产权房有望确权”。

但深圳的常务副市长立马就说，“这一解读是不正确的；对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击、不给出路！”笔者看过去年9月的该方案版本（不是今年5月的最新版）。

深圳第二轮土地改革的发展历程与总体框架

乏相互制约，土地、口、境、人环资源“ 四个难以为
（）二轮土地管理制度改革的核心问题一第增量土地空间不足。深圳市土地总面积１５．４平方公里，是北京、海、州等城市９２８仅上广
土地总面积的若干分之一。截至２１年底，圳０１深
土地为合法外用地。根据２００８年全市建筑物普
管理制度改革总体方案》。３月，圳市委、政深市
府联合下发《关于贯彻落实＜深圳市土地管理制度改革总体方案＞的通知》。５月初，中共深圳市委办公厅和深圳市人民政府办公厅联合下发《＜
查数据，市建筑物总量６．３万栋，建筑面全１５总
积７５亿平方米，其中近半数的建筑物审批手．２续不全。上述存量土地及地上建筑物基本脱离政府控制，权属混乱、转不畅、流使用效率低下。同时，圳市还存在大量的旧住宅区、深旧工业区和
深圳市土地管理制度改革总体方案＞近期实施
方案（０２２１２１ — ０５年）。》
旧城区，土地使用效率也相对低下。
土地市场秩序较为混乱。原农村集体经济组
２１０２年５月底，深圳举行了土地管理制度
点启动仪式，国土资源部徐绍史部长
小丹省长莅临指导，要求深圳市本着神，深入改革创新，索建立高度城探

深圳市土地管理制度改革总体方案

深圳市土地管理制度改革总体方案深圳市土地管理制度改革是深化国土空间治理体系改革、实现城市持续发展的重要内容。

为此，深圳市政府制定了一系列的土地管理制度改革总体方案，以推进市政府土地管理制度的转型和升级，达到推动经济发展、优化城市资源配置、保障生态环境和增进民生福祉等多重目标。

一、总体思路深圳市土地管理制度改革总体思路是，立足于新时代，坚持“三个不离”，即不离中心城区、不离经济、不离城乡绿色发展，统筹城乡区域发展，建立多中心、一体化的城市发展格局，构建城市新秩序。

改革总体上对接国家和省级改革纲要，体现区域特色和市场运作规律，以政府引导和市场作用的结合为基本原则，促进城市现代化和长远可持续发展。

二、改革内容（一）全面实行国土空间用途管制制度在深圳市土地开发和利用过程中，要把不同的用途和地区进行管制和划分，采取分类管理，以此来保证土地资源的合理利用。

实施国土空间用途管制制度，可以实现资源整合、生态保护、产业带动等目标。

（二）全面推进土地集约利用为提高土地使用率、减少破坏性开发，深圳市政府将采取管理制度措施来促进土地集约利用。

其中具体举措包括：完善土地指标管理制度、优化排他性土地出让方式、推进“城市更新”等。

（三）改革土地收益分配机制深圳市将改革土地收益分配机制，将土地资本化平台建设与土地收益分配相结合，通过合理的收益分配机制，将土地的发展潜力转化为财政收入，提高市政府土地管理水平。

（四）建立健全土地市场体系深圳市将加强土地市场监管，健全市场体系，解决土地市场土地供需失衡的问题。

同时，继续推进大型土地拍卖，确保土地资源的优化配置。

（五）加强土地利用管制和监管深圳市将进一步加强对土地利用的管制和监管，一方面要通过政府引导，促进规范土地利用，减少乱占滥用土地现象；另一方面要加强对土地违法行为的查处和打击，保护土地资源的合法权益。

三、改革实施为确保土地管理制度改革能够贯彻落实，深圳市将采取以下具体措施：（一）建立专门的土地管理机构，负责土地管理制度改革的实施和后续维护，确保改革取得良好效果；（二）成立专门委员会，由各相关部门代表组成，共同制定改革方案的具体实施细节，确保改革的延续性和稳定性；（三）加强与有关方面的沟通和协商，与社会各界广泛开展宣传教育，促进公众理解和支持，确保改革的稳步实施。

深圳市土地整备利益统筹试点项目管理办法

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。

如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。

土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》起草说明

《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》起草说明（征求意见稿）为深入贯彻部省联合批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下简称《总体方案》),落实新形势下我市土地整备工作的要求，健全土地整备政策体系，按照市委市政府工作部署，我委开展了《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行）》(以下简称《办法》）的起草工作。

现就有关问题说明如下：一、起草背景及必要性土地整备是破解我市土地资源瓶颈、促进城市规划实施、推进特区一体化的重要举措.作为市政府着力推进的三大综合性改革之一，近年来土地整备工作取得了可喜的成绩.截止2014年底，我市通过土地整备累计释放土地139平方公里，有力保障了一批重大产业项目、公共服务设施和城市基础设施项目的实施。

但随着土地价值的显化，原农村集体经济组织继受单位对土地的利益诉求越来越高,加大了土地整备工作的推进难度。

为加快推进土地整备工作，在总结各区好的经验做法基础上，《办法》选取我市比较有代表性的两类土地整备项目，试点土地整备政策创新.第一类是以原农村集体经济组织继受单位实际使用集中成片用地为实施对象的土地整备项目，该类项目面积较大，合法用地指标较低,且建成区和非建成区相互交错；第二类是原农村集体经济组织继受单位实际使用的多个未完善征（转)地补偿手续地块为实施对象的土地整备项目，该类项目其整备对象空间分布零散，且大部分用地规划为公共基础设施,公建配套欠账多。

此外，为加强城市规划与土地整备的互动，《办法》也提出了建立土地整备单元规划制度。

制定《办法》的必要性主要体现在:（一)有利于深化土地管理制度改革,符合十八届三中全会改革要求《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出缩小征地范围,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，为我国土地管理制度改革指明了方向。

《深圳市土地管理制度改革总体方案》也提出了探索建立规划控制、收益共享、运作高效的土地二次开发利用机制，建立健全土地整理储备政策体系的要求。

深圳市土地整备利益统筹试点项目管理规定

深圳市土地整备利益统筹试点项目管理规定 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。

试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。

试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。

第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。

试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。

第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。

第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。

第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。

留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。

第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。