深圳历年土地市场
深圳经济特区建立30周年100件大事
016.1982年深圳终结近40年票证制度投票017.1982年深圳推出工资改革试点投票018.1982年在三资企业推养老保险019.1982年南洋商业银行深圳开分行投票020.1982年《深圳特区报》正式创刊投票021.1982年国家批准大亚湾核电站004.1980年深圳首试收取土地使用费投票 1980年，深圳市房地产公司与香港中央建业有限公司签订营建商住大厦协议，这是中国内地收取土地使用费的第一次尝试。
80年代候选大事件001.1980年深圳经济特区成立投票 1980年，8月26日，全国人大常委会批准在深圳设立经济特区，深圳经济特区诞生。
010.1981年首开行政管理体制改革投票 1981年，深圳市开始第一次行政管理体制改革，在中国内地率先打破了按行业、产品门类设置政府经济管理机构的旧模式，初步形成大系统管理体制。
007.1981年蛇口率先对外招聘干部投票 1981年，深圳蛇口工业区率先对外招聘干部，发全国组织人事制度改革之先声。
013.1981年深圳蛇口港正式对外开放投票 1981年，深圳蛇口港正式对外开放，深圳拥有了第一个海港口岸。
1982年，深圳率先放开一切生活必需品价格，逐渐取消粮票和粮本等各类票证，终结了近四十年的票证制度。
1982年，深圳推出工资改革试点，改革劳动分配制度，在中国内地率先实行结构工资制。
1982年，深圳在“三资”企业劳动险，在中国内地率先探索“三资”企业工人社会养老保险制度。
022.1983年深圳首家股份制企业诞生投票023.1983年2万基建工程兵转业深圳投票024.1983年蛇口管委会推行直选改革025.1983年内地首推劳动用工合同制投票026.1983年率先探索职工社保改革投票027.1983年国务院批准创办深圳大学028.1983年深大电话有限公司成立投票029.1984年“深圳速度”被载入史册投票030.1984年邓小平视察深圳031.1984年“孺子牛”雕塑落成投票032.1984年深圳电视台成立投票033.1985年深圳创办科技工业园034.1985年建全国首家外汇调剂中心投票035.1985年华侨城开始筹建投票036.1985年首开科学技术工作会议037.1985年率先实行暂住证制度投票038.1985年深圳市保安服务公司成立投票039.1986年探索国企股份制改造新路040.1986年深圳“大家乐”舞台诞生投票041.1987年市委归纳深圳精神投票042.1987年市投资管理公司成立 1982年，南洋商业银行深圳分行开业，成为新中国内地引进的第一家外资银行。
2007年12月深圳四块土地流拍简析(SZPKZX20071225)
2
宝安地块位置图
西乡两地块分布在宝安大道两侧， 总建筑面积近30万平米。
观澜地块位于观澜高新技术产业园， 因地块位置较小，意在留住技术园 内高管及高级技术人才。
A116-0306宗地
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龙岗地块位置图
龙岗宝荷路三地块相邻，总建筑面积近42万平米，位置较偏远。同时，因为 G02113-0023及G02113-0025地块因调整规划方案，此次仅出让G021130022地块。
的五星级酒店资格证书后，方可将该酒店用地使用权变更登记给项目公司，该项目公司须是竞得人的全 资子公司。
6、出让底价20000万元，底价楼面地价2600.47元/平米。
在7月流标之后，9月再次出让，底价由20000万元调整为9311.67万元，楼面地 价1100.67元/平米，最终由华侨城获得。
7
流标原因简析
A115-0131 2007-12-17
81044.12 218000 198080 14400
5520 2.69 宝安大道西侧、航城大道北侧 100000 4587.16
A116-0306 2007-12-17
25995.4 71700 62980 6100 2620 2.76 宝安大道东侧、航城大道北侧 35000 4881.45
处置闲置土地必须依法并依土地出让合同的规定进行。具体方式有 ： （一）无偿收回土地，纳入土地储备； （二）延长开发建设时间，但最长不得超过1年； （三）根据规划调整改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设； （四）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，收
取增值地价； （五）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设； （六）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，
深圳市政府令第100号——深圳市土地交易市场管理规定
深圳市政府令第100号——深圳市土地交易市场管理规定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2001.03.06•【字号】深圳市政府令第100号•【施行日期】2001.03.06•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市人民政府令第１００号《深圳市土地交易市场管理规定》已经市政府三届二十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起实施。
市长：于幼军二００一年三月六日深圳市土地交易市场管理规定第一章总则第一条为了规范土地使用权交易行为，深化土地制度改革，加强廉政建设，建立公开、公平、公正的土地市场，制定本规定。
第二条本市范围内的土地交易，适用本规定。
土地交易包括土地使用权出让、转让和租赁。
本规定所称的土地使用权转让包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让，但应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》的房地产转让除外。
第三条深圳市人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所。
前条所称土地交易应当在土地交易市场进行。
深圳市规划国土部门是深圳市土地交易市场的主管部门（以下简称主管部门）。
深圳市土地房产交易中心（以下简称交易中心）是深圳市土地交易市场的承办机构，按规定的职责和程序运作，并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。
市政府设立交易中心理事会，理事会对交易中心的重大问题进行决策。
理事会由主管部门、物价部门、交易中心代表和房地产、规划、土地、法律等方面专业人士组成。
第四条土地交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第五条下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。
201910-深圳市标定地价成果和地价测算规则介绍(深圳市规划和自然资源局)
深圳市规划和自然资源局 2019年10月
新要求、新机遇
土地是经济发展的一个重要供给要素，地价是土地资源市场化配置的重 要手段
标定地价定义
分住宅、商业、办公、工 业用途
现状条件
政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场 条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的 土地权利价格。
办公
1132 工业
深圳市2018年住宅用途标定地价分区均价情况
宝安区 22467
光明区 15048
龙华区 22334
南山区 37821 福田区
34690
龙岗区 17614
罗湖区 27593
盐田区 21927
坪山区 12264
大鹏新区 12482
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• 链接视频
建立以标定地价为核心的土地市场价格体系，将地价评估工作前置，形成可预期可查 询、真实反映市场水平的土地的市场价格，并通过简明、易操作的地价测算规则进行 调节与应用
土地面积 10000平方米
G02305-XXXX地块
土地的市场价格
工业：896（元/m2） 住宅：12410（元/m2）
宿舍 5000平方米
地价测算简要过程
厂房部分地价 = 市场地价 X 建筑面积 X 产业发展导向修正系数 X 产业项目类型修正系数
= 896 X 30000 X 0.5 X 0.7 = 940.8 万元
若建设只租不售人才住房的市场地价， 则为：11319 X 0.1（产权条件修正系数） =1131.9元/平方米
若建设安居型商品房的市场地价， 则为： 28297 X 0.3（建筑类型修正系数） =8489元/平方米
• 谢谢
深圳土地市场的运作与走势
“ 每 一 寸土 地转 让 都进 入 市场 ” 是 定 中 标 人 ；二 是 拍 卖 ，即 通 过 发 布 拍 卖 公 让 ，
《 定＞ 核心 内容 。 根据 该 《 定 ＞ 深圳 告 ，由 竞 买 人 在 指 定 时 间 、地 点 进 行 公 开 规 的 规 ，
市 十类 土 地 转 让 都 必 须 通 过 招 标 、拍 卖 、 竞价 ，由出 价最 高 者 获得 土地 使 用权 ；三 Ｊ 挂 牌 交 易 等 方 式 进 行 ： 是 经 营 性 项 目 用 是 挂 牌 交 易 ， 在 一定 期 限 内 将 土 地 交 易 一 即 地 （ 括 市 政 府 收 回 闲 置 的 行 政 划 拨 用 地 条 件 在 土 地 交 易 机 构 进 行 公 告 ， 接 受 交 包 并 和 历 史 用 地 等 ）的 土 地 使 用 权 出 让 ；二 是 易 申 请 。 依 出 让方 式取 得 土地 使 用权 ， 签 订 出让 已
命 ” 此 次 革 命 更 具 彻 底 性 ， 盖 厂土 地 交 。 涵 易 的 一 级 市 场 、 级 市 场 甚 至 三 级 市 场 的 二 各 个环节 。
一
深 圳 市 土地 交 易 采 取三 种 方 式进 行 ： 是 招 标 ，即 通 过 发 布 招 标 公 告 ，进 行 公
开 招 标 ，由 投 标 人 进 行 投 标 ，经 评 标 后 确
的 ，通 过招 标拍 卖 选择 改 造 单位 的 ；七是 评 价 ， 之 为 创 新 之 举 。 称
已 建 建 筑 物 的 出 让 用 地 、 政 划 拨 用 地 和 行 二 、 光 下 的 土 地 交 易 市 场 阳
历ｌ 吏用地 ，且 产权 属 同 一主 体 的 ，在 符 合
《 定 ＞ 颁 布实 施 ， 规 的 十类 土地 转 让都
土地出让金暴涨三倍——2013年深圳市土地场综述
土地出让金暴涨三倍——2013年深圳市土地市场综述一成交概况2013年，土地市场热闹非凡，尤其是一线城市，土地出让金更是创下历史新高，北上广深四大一线城市总出让金高达5155.22亿元，相比2012年暴涨157%。
就深圳而言，2013年全年公开出让土地成交金额为467.25亿元，较2012年的114.83亿元增长了3倍多，基本相当于2010至2012年的总和。
1 成交面积——与去年基本持平但容积率明显提升根据深圳市规划和国土资源委员会公布的2013年用地规划，2013年计划供应建设用地1710万㎡。
较2012年实际供应增加176万㎡，其中安排新增建设用地700万㎡，安排存量建设用地1010万㎡，安排预留指标150万㎡，其中新增建设用地预留50万㎡，存量建设用地预留100万㎡。
按规划用途来分，除预留指标之外，2013年计划供应产业用地250万㎡；商业服务业设施用地（含加油加气站用地）65万㎡；居住用地165万㎡（商品住房用地90万㎡，保障性安居工程及其他安臵房用地75万㎡）；民生设施用地1080万㎡（公共配套设施360万㎡，道路交通设施625万㎡，市政设施95万㎡）。
2013年全年通过招拍挂的方式供应经营性用地57宗，共157.51万㎡。
从成交数据来看，除去企业委托土地房产交易中心挂牌的2宗工业及商业办公用地外，共成交各类用地48宗，总面积为159.32万㎡，仅比2012年增加3.32%。
而可用建筑面积达679.35万㎡，较2012年增加50.91%。
建筑面积的大幅增加，主要缘于工业用地及商业用地规划容积率的普遍上浮；以工业用地为例，2012年工业用地容积率的上限多在2.5左右，而2013年则提升至4.0左右。
2012年12月26日，深圳市政府通过了优化空间资源配臵促进深圳市产业转型升级“1+6”文件，指出要“进一步创新土地利用方式，挖掘土地资源潜力，优化空间资源配臵，保障重点产业发展的空间需求”。
透视深圳特区土地市场化进程
当初深圳市政 府将福 田区 ３ Ｏ平 方 公 里 的规 划面 积 交 给 香 港 的 地 产 商 来 开 发 。 中 方 用 以地 入股 的 方 式 合 作 开 发 。深 圳 就 是 用 这 种成 片 开 发 、 分 块 出让 、滚 动 发 展 并 带 动 其他 产 业 发 展 的模 式 ．依 靠 卖 地 的钱 进 行城 市 基
如果深入 到深圳 的内部 ， 们常 我
能 发 现 ，在 宽 阔 的大 道 和 繁 华 的 大厦
背 后 ，夹 杂 着高 高 低 低 、十 分 拥 挤 的 农 民 房 ，大 部 分 初 到 深 圳 的打 工者 和外地 “ 白领 ”会 选 择 在 此 落 脚 ，这 是 深 圳 独 特 的生 活 景 观 。据 说 ，每 户 农 民— — 早 已转 成 深 圳 市 民 ，每 年光 租 金 收 入 高 者 可 达 １Ｏ ， 者 也 有 ５ Ｏ万 低 Ｏ
” 民 房 影 响 了城 市 的 整 体 规 农 划 和 市 容 市 貌 ．这 是 深 圳 市 政 府 心 中 的 痛 。 深 圳 的 发 展 太 快 了 ，谁 也 没 有 想 到 深 圳 的 地 价 会涨 得 那 么 快 ！如 果 当 初 能看 得 长 远 一点 ，就 可 以 从 整 体 上 多 征 用一 些 农 民 的 集体 用 地 ： 或 者 将这些农 民宅基 地规划 得更好 一些 ， 也 不 至 于 成 为今 天 的 贴 膏 药 “ 。如今 这 已成 为历 史遗 留 的 问题 了 ，处 理 起 来十 分 敏 感 ，数十 万 的 宅基 地 如 何 大 规 模 处理 ７在 深 圳 ” 二线 关 ”外 ．就
深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定-深府[2001]94号
![深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定-深府[2001]94号](https://img.taocdn.com/s3/m/55f7c902fe00bed5b9f3f90f76c66137ee064f15.png)
深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定（２００１年７月６日深府〔２００１〕９４号）为了加强房地产市场的宏观管理和土地市场化管理，推进以市场方式配置土地资源，进一步搞活和规范我市房地产市场，现根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，作出如下决定：一、根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）。
（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。
（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。
（四）军事用地。
二、经市政府批准，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。
（二）市政府以土地入股合作的项目用地。
三、市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地均视为政府固定资产，土地出让合同和房地产证注明：权利人为市、区人民政府，实际使用单位仅享有占有和使用权益，并无收益和处分的权利；这类用地不得转让、抵押、出租，不得改作经营性用途，不得用于合作建房；否则依法收回后进行招标、拍卖出让。
四、对经营性、营利性项目用地严格按照招标、拍卖方式出让土地使用权，市规划国土部门不再受理此类用地申请。
2015年深圳土地市场分析
2015年土地市场分析
一、土地供应分析
2015年,深圳共90宗地公告交易，环比上涨40.6%；土地面积2,501,443平方米，环比上涨17.6%。
90宗地中，6宗为混合用地,40宗为工业用地,12宗为工业用地（新型产业用地）,10宗为商业用地,1宗为商业服务业设施用地,1宗为商业服务业设施用,1宗为商业性办公用地,6宗为居住用地,2宗为二类居住用地,1宗为综合用地,1宗为环境卫生设施用地,1宗为教育设施用地,1宗为现代物流用地,1宗为其他交通设施用地（加油站）,1宗为工业仓储,1宗为港口用地,1宗为商业服务业用地。
详情见下表：
二、土地成交分析
2015年,深圳共80宗地成交，环比上涨86.0%；土地面积2,131,255平方米，环比上涨12.1%。
80宗地中，3宗为混合用地,37宗为工业用地,10宗为工业用地（新型产业用地）,9宗为商业用地,1宗为商业服务业设施用地,1宗为商业服务业设施用,1宗为商业性办公用地,6宗为居住用地,2宗为二类居住用地,1宗为环境卫生设施用地,1宗为教育设施用地,1宗为现代物流用地,1宗为其他交通设施用地（加油站）,1宗为工业仓储,1宗为港口用地,2宗为商业服务业用地。
详情见下表：。
深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)
SHENZHEN CITY (2009-2020)目 录第一章 总则 (1)第二章 土地利用战略与目标 (8)第一节 土地利用战略 (8)第二节 土地利用规划目标 (9)第三章 土地利用结构调整和布局优化 (13)第一节 土地利用结构调整 (13)第二节 土地利用空间布局优化 (14)第四章 土地利用调控与空间管制 (16)第一节 土地利用调控 (16)第二节 土地利用空间管制 (19)第五章 建设用地节约和集约利用 (23)第一节 建设用地规模减量增长 (23)第二节 新增建设用地控制 (24)第三节 存量建设用地循环利用 (26)第四节 建设用地清退 (29)第五节 合理利用地下空间 (30)第六章 农用地保护与土地生态环境建设 (32)第一节 农用地保护 (32)第二节 优化生态用地结构与布局 (34)第三节 构建环境友好型土地利用模式 (36)第七章 规划体系和中心城区土地利用控制 (39)第一节 土地利用规划体系 (39)第二节 中心城区用地规划 (39)第三节 中心城区土地用途分区及空间管制 (40)第八章 土地利用重大工程和重点项目 (42)第一节 土地整治 (42)第二节 重大基础设施和民生项目用地保障 (42)第三节 重大产业用地保障 (45)第四节 围填海开发 (45)第九章 规划实施的保障措施 (47)第一节 促进土地利用模式转型的政策措施 (47)第二节 完善土地资源管理体制的政策措施 (49)第三节 推进土地资产资本管理 (51)第四节 规划实施监督和技术支撑措施 (53)附表 (56)SHENZHEN CITY (2009-2020)第一章 总则第1条 规划目的为了深入贯彻科学发展观，切实落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，更好地统筹土地资源的开发、利用和保护，加强土地宏观调控，实施最严格的土地管理制度，更好发挥深圳经济特区在中国土地管理制度改革和自主创新中的重要作用，保障经济社会可持续发展，促进特区一体化发展，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家有关土地利用的方针、政策，制定本规划。
2015年深圳房地产统计分析报告(2016.1.28)
2015年深圳房地产统计分析报告【内容摘要】第一部分：土地市场随着深圳新增土地资源的紧缺，城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，2015年深圳楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚深圳，从二三级市场蔓延到一级土地市场，2015年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，位于宝安尖岗山的A122-0345宗地，楼面地价直逼8万元/平方米，成为近年来深圳楼市的地王新贵。
根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳共成交18块土地，其中4块居住用地，10块商业用地，3块商业服务业设施用地，1块商业性办公用地。
2015年共计用地面积320580平方米，同比减少77.4%，建筑面积1685717平方米，同比减少51.5%，成交金额3225101万元，同比减少37.8%，楼面地价上涨28.3%，为19132元/平方米。
点评：2015年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年，成交量创下2008年金融危机以来的新高，成交均价大幅创历史新高，二级市场的火爆渗透到土地市场，2015年可供出让的新增土地十分有限，进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕，有限的几块出让土地，纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。
有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场，2015年深圳仅出让4块居住用地，能够为市场带来的有效供给仅为30万平方米，这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微，近年来深圳大幅加大城市更新的力度，深圳楼市主要依赖于旧改项目，有效缓解了新增土地供应的不足。
2015年深圳仅定向转让1块商业性办公用地，写字楼市场无有效供给，由于2014年商业性办公用地出让体量很大，有效供给达100万平方米，因此，2015年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。
附一：2015年成交地块分布情况第二部分：住宅市场一新房市场1、2015年新房供应分析2015年，是深圳楼市量价大放异彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均价同比猛涨39.4%。
深圳经济特区40年大事记
1980-19891980年 深圳经济特区诞生第五届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议批准《广东省经济特区条例》，深圳经济特区诞生。
1982年 推出工资改革试点深圳推出工资改革试点，改革劳动分配制度，在中国内地率先实行结构工资制；大亚湾核电站项目获批。
1983年 发行新中国第一张股票新中国第一张股票“深宝安”发行，深圳第一家股份制企业诞生。
1984年 邓小平视察深圳邓小平视察深圳并题词：“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的。
”；“三天一层楼”的国贸大厦成为深圳城市标志，“深圳速度”被载入史册。
1986年 探索国有企业股份制改造新路《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》出台，率先探索国有企业股份制改造新路。
1987年 敲响土地拍卖“第一槌”率先放开土地市场，土地拍卖“第一槌”引发新中国土地使用制度的“第一场革命”；中国内地首个保税工业区沙头角保税区成立；中国内地第一家证券公司“深圳经济特区证券公司”成立。
1988年 提出“房屋是商品”观念1989年 百万劳工下深圳86深圳经济特区40年大事记1990-19991990年 深圳证券交易所成立深圳证券交易所成立，成为中国内地两大证券交易所之一。
1992年 邓小平视察深圳发表南方谈话邓小平视察深圳发表南方谈话，为建设中国特色社会主义指明正确方向，带来了一个思想解放的春天。
1994年 形成中国第一个全国性的保税生产资料市场深圳市保税生产资料市场向全国“三资”企业开放，成为中国第一个全国性的保税生产资料市场。
1997年 深圳建立人才大市场深圳建立人才大市场，开劳动力商品化之先河；深圳率先建成社会主义市场经济十大体系，基本完成了从计划经济到社会主义市场经济的过渡。
1998年 开创中国内地审批制度改革先例《深圳市政府审批制度改革实施方案》出台，开创中国内地审批制度改革先例。
2000-20092001年 颁布中国内地第一部土地交易的地方性法规实施《深圳市土地交易市场管理规定》颁布实施，这是中国内地第一部土地交易的地方性法规。
深圳第二轮土地改革的发展历程与总体框架
（ ） 二轮土 地管 理制度 改革 的核 心 问题 一 第 增 量 土 地 空 间 不 足 。 深 圳 市 土 地 总 面 积 １ ５ ． ４平方 公 里 ， 是北 京 、 海 、 州等 城 市 ９２８ 仅 上 广
土地 总面积 的若干 分之 一 。 截至 ２ １ 年底 ， 圳 ０１ 深
土 地 为合 法外 用地 。根 据 ２ ０ ０ ８年全 市 建筑 物 普
管理 制 度 改革 总体 方 案》 。３月 ， 圳 市 委 、 政 深 市
府联 合 下发 《 关于 贯彻 落 实 ＜深圳 市土 地 管理 制 度 改革总 体方案 ＞的通知》 。５月初 ， 中共 深圳 市 委 办 公 厅和 深 圳 市 人 民政府 办 公 厅 联 合 下发 《 ＜
查 数据 ， 市建 筑 物 总 量 ６ ．３万栋 ， 建 筑 面 全 １５ 总
积 ７ ５ 亿 平 方米 ，其 中近 半数 的建筑 物 审批 手 ．２ 续不 全 。 上述存 量土 地及 地上建 筑物 基本 脱 离政 府 控制 ， 权属 混 乱 、 转不 畅 、 流 使用 效率 低 下 。 同 时 ， 圳 市还 存 在 大 量 的 旧住 宅 区 、 深 旧工 业 区和
深 圳 市土 地 管 理 制度 改 革 总体 方 案 ＞近 期 实 施
方案 （０ ２ ２ １ ２ １ — ０ ５年） 。 》
旧城 区， 土地 使用效 率 也相对 低下 。
土地 市场 秩序较 为混 乱 。 原农 村集 体经 济组
２１ ０ ２年 ５月底 ，深圳 举 行 了土 地 管 理制 度
点 启动 仪式 ， 国土 资源部 徐 绍史 部长
小丹 省 长莅 临指导 ， 要求 深 圳市 本着 神， 深入 改革 创 新 ， 索 建 立 高度 城 探
2014年上半年深圳房地产统计分析报告55p
目录第一部分：2014年上半年深圳土地市场分析附一：2014年上半年成交地块分布情况附二：2014年上半年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年上半年新房供应分析附：2014年上半年取得预售证项目2、2014年上半年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图2.2 成交量分析附一：2014年上半年新房成交主要数据2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2香蜜湖农科片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6平湖片区2.3.7坂田片区2.3.8龙岗中心城2.3.9布吉片区2.3.10坪山新区2.4 2014年上半年深圳新房供求比2.5 2014年上半年深圳房价收入比2.6 2014年上半年深圳租售比2.7 2014年1-6月深圳新房量价走势分析3、2014年上半年楼盘成交龙虎榜TOP103.1 小户型物业成交龙虎榜TOP103.2 改善型物业成交龙虎榜TOP103.3 大户型物业成交龙虎榜TOP104、2014年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10二、二手房市场1、2014年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月挂牌均价走势图2、2014年上半年深圳各行政区二手房成交分析3、2014年1-6月深圳二手房量价走势分析4、2014年上半年深圳住宅租金附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月租金走势图附、2014年1-6月深圳各行政区租金走势三、2014年上半年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业市场一、一手商业1、商业新增预售分析附：2014年上半年取得预售证的商业项目2、一手商业成交分析附：2014年上半年深圳一手商业成交TOP10二、二手商业1、商业挂牌均价附：2014年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图2、商业租金附：2014年1-6月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼市场一、一手写字楼1、写字楼新增预售分析附：2014年上半年取得预售证的写字楼项目2、一手写字楼成交分析附：2014年上半年深圳一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼1、写字楼挂牌均价附：2014年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图2、写字楼租金附：2014年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成交分析第五部分：政策点评第六部分：小结第七部分：下半年展望【内容摘要】2014年上半年，全国楼市乌云密布，各种负面消息纷至沓来，各种悲观论调四起，随着各种利差因素的不断累积与发酵，楼市生态环境开始失衡并逐渐恶化，观望气氛日益浓厚，楼市进入了萧条期。
2019年12月深圳四块土地流拍简析SZPKZX20191225-精品文档
71700
62980 6100 2620 2.76
37970
34410 1000 2560 1.8
176432
165332 7000 4100 2.4
地块位置
底价（万元） 底价楼面地价
宝安大道西侧、航城大道北侧
100000 4587.16
宝安大道东侧、航城大道北侧
35000 4881.45
观澜高新技术园区
A909-0086 观澜地块
G11204-0395 坪山地块 G11207-0205 坪山地块 G12201-0293 坪山地块 G12201-0294 坪山地块 G11336-0061 坪山地块
和黄
万科 深业 万科 万科 深业
6486.90
2129.75 1801.96 2820.37 2172.07 3679.66
13600 3581.78
龙岗区宝荷路南侧
50000 2833.95
2
宝安地块位置图
西乡两地块分布在宝安大道两侧， 总建筑面积近30万平米。 观澜地块位于观澜高新技术产业园， 因地块位置较小，意在留住技术园 内高管及高级技术人才。
A116-0306宗地
3
龙岗地块位置图
龙岗宝荷路三地块相邻，总建筑面积近42万平米，位置较偏远。同时，因为 G02113-0023及G02113-0025地块因调整规划方案，此次仅出让G021130022地块。
G02113-0025
G02113-0023
4
交易情况
此次出让的四幅地块均要求套型建筑面积90平方 米以下的住房建筑面积所占比重，必须达到开发建
近年出让地块片区成交 情况 A104-0111 西乡地块 A909-0097 观澜地块 A906-0312 观澜地块 A909-0110 观澜地块 交易时间 2019-9-15 2019-10-31 2019-10-31 竞得开发商 中信华南 招商 招商 和黄 成交楼面地价 4555.26 3374.48 2155.05 6826.40
深圳市城市更新的发展演变
深圳市城市更新的发展演变2005年，深圳市委市政府提出深圳面临“四个难以为继”，其中第一个就是土地难以为继。
据2010-2017年深圳实际土地供应数据统计分析来看，在2012年就已经出现了土地供应拐点，存量土地超过新增用地，2016年存量土地已为新增用地供应的5倍。
由此可以看出，深圳早在2005年，就已经进入了存量发展时代。
深圳城市更新的发展崛起，与“土地难以为继”息息相关，可以划分为探索期、深度实践期、强区放权新时期三个阶段。
第一阶段（10年），1998-2008年，城市更新处于探索期1998年，罗湖区老东门商业街改造标志着深圳城市更新的开始，随后2004年的皇岗村旧村改造，是全市第一个旧村改造项目，2006年政府出台了《深圳市城中村（旧村）改造转型规划编制技术规定》，城中村改造项目逐渐增多。
第二阶段（5年），2009-2015年，深度实践期省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》，为推动城市更新发展提供了政策保障。
2009年《深圳市城市更新办法》出台，2012年《深圳市城市更新办法实施细则》、《加强和改进城市更新实施工作暂行措施》出台，形成城市更新主干法规体系，随后单元规划编制指引、容积率计算规则等规范体系不断完善，标志着深圳城市更新进入了规范化、制度化时期，改造项目井喷式增长。
第三阶段，2016年以后，强区放权新时期五年的深度实践积累了丰富的管控经验，随后对更新办法、暂行措施等一系列政策文件进行修订，弥补政策漏洞与管理缺口。
强区放权后，各区也纷纷制定各自的政策和规划体系，城市更新进入了精细化管理时期，机制越来越成熟，规范越来越严格。
二、反思（一）成效1、保障经济发展与土地供应十二五期间，城市更新占固定资产的投资达到13.7%，对全市经济增长作出直接贡献。
在土地供应方面，十二五期间，列入城市更新计划项目461项，计划用地39平方公里，城市更新专项规划已批269项，规划已批用地22平方公里，已开工项目76项，拆除用地8.5平方公里，是存量土地供应的主要来源。
2008 年深圳房地产市场年度分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。
（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。
（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。
（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。
商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。
（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。
从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。
（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。
二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。
总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。
然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。
尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。
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办公
50
酒店占 100％
商业 60500
50
m2,其余为
办公
商业23200
50
m2, 办公
40000m2
商业面积为
70
10000 平方 米至 20000
平方米
住宅36820
H410-0022 挂牌
企业转让
布心东晓路 东侧
3,034.90
5200
≤1.7
9
T202-0172 挂牌
企业转让
南山区南新 街
2,855.60
4500
≤1.6
宝安区新安
1
A012-0068 拍卖
政府出让
街道办事处 及西乡镇交
213,186.81
接处
106600
≤0.5
2,059,955.39 3,132,461.19
9680 10000 14,896.68
≤1.2 ≤2.2 ≤1.2
21
G05302-13 挂牌
企业转让
深圳龙岗平 湖镇
2,089.70
2,269.42
≤0.92
宝安区龙华
7
A838-16-69 挂牌 企业转让 镇龙观路北 16,819
侧
5
A112-0003 挂牌
企业转让
西乡镇宝田 路北侧
12,942
2000
小于38%
高层商住用 地
2003/10/10
1100
≤28% 30%
≤
商住用地
2003/1/6
8969.54
5600
深圳市荣津房 地产开发有限 2222.222222
公司
2620 1100
深圳市百嘉安 投资有限公司
1891.696751
深圳经济特区 房地产（集
团）股份有限 公司
262.2982092
深圳市富通房 地产开发有限 1717.758162
公司
深圳市宏发房 地产开发有限 678.7330317
公司
2350 18400 3960
深圳市东山实 业有限公司
897.0595533
深圳市中航物 业公司
1548.821549
深圳市千泰安 投资发展有限 920.9302326
公司
31000 宝安劲力公司 16986.30137
14,623.70
42
A003-0065 拍卖
政府出让
宝安区中心 区
51,825.60
173300
≤3.3 ≤ 5.7
63200
≤4.3
171000
≤3.29
南山区内环
18
T102-0044 挂牌 企业转让 路以南、大 13,256.30
南山下
15
H228-0023 挂牌
企业转让
罗湖莲塘畔 山路东
12,029.10
335
≤40% 工业用地 2003/2/11
730
工业用地 2003/2/26 2375
≤36% 工业用地 2003/4/11
800
工业用地 2003/6/16
150
≤35% 工业用地 2003/8/15
288
335
郑佩燕
2010 2375 800 1060 288
深圳市恒瑞投 资发展有限公
司 深圳市新亚洲 园艺绿化有限
41
A008-0009 挂牌
企业转让
办建安路东 侧（宝城八
15,313
区）
深圳市宝安
39
A007-0249 挂牌 企业转让 区新安办34 46,682.97
区
21062
≤2.8
143,860
≤10.31
163400
≤3.5
37
G06311-12 挂牌
企业转让
布吉镇惠深 路303号
3565
47600
厂房70％单 50 身宿舍及食
堂 30％
厂房
1373.07平
米，办公楼
50
316.61平 米，宿舍
417.99平
米，仓库
161.75平米
宿舍3395平
50 方米，食堂
915平方米
厂房61％
平米，单身
50 宿舍36.5％
平米，食堂
2.5％平米
五星级酒店
部分不少于
50
50000平方 米，其余部
分兼容商务
公司
83800
null
1272.804735
1025 1200
58000 460,689.54
中房集团南方 置业有限公司 深圳市远为科 技发展有限公
司 深圳招商房地 产有限公司与 深圳华侨城房 地产有限公司
联合竞买
1470.695125
1971.153846 2666.666667
5440.900563
≤40% 办公公寓 未成交
≤40% 工业用地 未成交 酒店写字楼 未成交
≤25% 商住用地 未成交
使用年限 备注
商业35000
m2，科技博
览11200
50
m2，剧院 15000m2，
影院10000
m2，博物馆
5000 m2
工业厂房
10630m2，
50
宿舍
4900m2，配
套820m2
50
50
50
25
公司
28600
广东龙光（集 团）有限公司
≤33% 居住用地 2003/10/8
6600
null
1427.953267
≤28% 居住用地 2003/10/13 1200
1200
深圳市合正房 地产开发有限 511.5089514
公司
≤50% 商住文娱 2003/9/26 5600
≤35%
高层居住用 地
2003/10/13
≤30% 商住用地 2003/5/8
12000
20290 12000
深圳市惠明盛 房地产投资开 1410.398999
发有限公司
深圳市鸿荣源 房地产开发有 734.3941248
限公司
≤60% 商住用地 2003/5/13 4270 ≤28% 商住用地 2003/5/28 11900 ≤36% 商住用地 2003/5/30 3875
公司 深圳市北地奥 科技开发有限
公司 深圳市艺兴茂 实业有限公司 深圳市明健聪 华实业有限公
司
工业用地 2003/9/19
210
210
深圳市新合和 实业有限公司
≤30% 工业用地 2003/11/17
680
≤35% 工业用地 2003/12/22
350
1430
深圳市田中达 实业有限公司
960
梁留生
≤95% 旅馆用地 2003/2/19 18000 ≤30% 旅馆用地 2003/10/29 3100
8969.54
深圳市万科房 地产有限公司
630.3029502
≤40% 商住用地 2003/2/14
850
850
深圳市绿球尔 贸易有限公司
585.6011023
≤35% 商住用地 2003/3/31
2100
2100
深圳市鸿荣源 实业有限公司
997.0563099
≤90% 商住用地 2003/4/18 19990
G09104-8
挂牌
企业转让
龙岗镇盛平 村
9020
26,196.70
≤2.91
23
A906-0104 拍卖
政府出让
宝安区观澜 镇中心区
79,396.54
118,800
≤1.5
22
G06408-12 挂牌
企业转让
龙岗区布吉 镇深惠路旁
19,458.35
43000
≤2.2
宝安区龙华
11
A835-0032 拍卖
32
A010-0079 挂牌 企业转让 办创业路21 3,678.50
23,836.70
≤6.48
区
宝安区西乡
31
A103-0058 拍卖 政府出让 镇坪洲开发 95,343.96
93,144.66
≤1
区
30
A106-0064 挂牌
企业转让
宝安区西乡 镇新湖路
63,094.45
132600
≤2.1
28
编号
宗地号 交易方式
类型
地块位置
地块面积(㎡)
计容积率面积 (㎡)
容积率
6
T106-0046 挂牌
企业转让
南山商业文 化中心区
53,962.10
76200
≤1.42
20
G010262(3)
挂牌
企业转让
龙岗中心城 26区
9,613.80
16350
≤1.7
48
A010-0373 挂牌
企业转让
宝安22区创 业一路
福田区新洲
27
B202-31
挂牌
企业转让
路与莲花路 交汇处西南
5,298.30
角
57,586
≤8.6
38
G03301-3
挂牌
企业转让
龙岗布吉镇 岗头村
19,999.30
22000
≤0.9
珠海市香洲
25
珠国土储 2003-02
拍卖
政府出让
区石花西路 与景山路交
8,410
37,845
界处
珠海市香洲
26
珠国土储 2003-01
政府出让
镇龙观路南 侧、东环二