太原2015农贸市场市调报告

新五龙口海鲜市场
五龙口海鲜农贸批发市场 敦化南路与迎春街十字路口西南角 63亩 16000-18000 批发为主，零售为辅 省内各大批发市场、饭店、海鲜零售店及少量 居民 租赁 水产、肉类、冻品、调味品、农副粮油 4:00—18:00 1.5—4万/年 2个月 临近杨家峪高速口，非城市主干道，车少 20组/5分钟 200个
经营模式
业态组成 营业时间 租金情况 运营年限 交通 人流量 车位
租赁
水果、蔬菜、调味品、农副产品 5:00—19:00 7万（大棚散摊）/5万（内铺） 23年 方便（城乡结合部） 100组/5分钟 100个（旁边超市车位）
市场布局划分
序号
区域划分
1
水果市场
2
蔬菜市场
3
调味品市场
4
农产副食
经营品类及占比
顶好食品海鲜交易中心
小型批发市场及海鲜饭店、大型酒店等 租赁 冻品、水产、肉类、调味品、农副 4:00—18:00 1.6—7万/年 2个月 10000㎡ 临近杨家峪高速口，非城市主干道，车少 新开市场客流少 240个
市场布局划分
序号 1 2 区域划分 A区（粮油调味） B区（调味）
3
4
C区（冻品水产）
进口海鲜 12% 蔬菜生肉 6%
农副 10%
干调 23%
海鲜散户 15%
海鲜 34%
小结：从上述表中可以看出海鲜在市场分配中占比较多，其次为干调类及农副产品，而蔬菜生肉占 比少，整个市场份额延用了原有海鲜市场优势，将海鲜作为主要品类。
面积、数量及租金情况
新五龙口海鲜市场
名称 面积 冻品区日租金 蔬菜生肉区日 海鲜干调区日 租金 租金 综合区日租金 年租金 备注
内铺面积
20㎡
5.5元/天/㎡
5.5元/天/㎡
6.84元/天/㎡
6.84元/天/㎡
4-6万/年
外铺面积
20-120㎡
5-6元/天/㎡
6.84元/天/㎡
6.8元/天/㎡
/
5-22万/年
1年交1次，其中内铺 面积为租一层送一层， 单开门为5万/年，双 面开门6万/年。
散摊
5㎡
8.2元/天/㎡
8.8元/天/㎡
冻品水产 35%
生肉蔬菜 29%
调味、粮油区 36%
小结：从上述表中可以看出调味粮油和冻品水产在市场分配中占比较多，生肉蔬菜占比少，其中以 调味粮油及冻品水产平均分配作为市场主要品类。
面积、数量及租金情况
顶好海鲜交易市场
名称 面积 调味品区日租金 猪肉冻品区日租 水产冻品区日 金 租金 年租金 备注
面积、数量及租金情况
肉联厂
名称 面积 日租金 月租金 年租金 备注
干调
6㎡
2.5元/天/㎡
/
3.6万/年 不确定递增情况，通过与商 户洽谈了解到近两三年内租 金未有变动。
冻品肉类
/Βιβλιοθήκη Baidu
/
3500元/月
/
冷库
200㎡
/
/
4万/年
交通情况
位于小店区北营北路，目前交通不便，路面状况差，距建设南路相对较近。
小结
• 通过对以上几个市场调查了解，现有的批发市场多采取以收取租金最大化为导向的物业式传统型市
场管理模式，而忽视了对市场的培育，对市场功能的提升及品牌运作方面也较差，造成市场发育滞
后，交易品质下降。 • • 物流发展相对滞后，单线运输较多，且物流成本过高，资源浪费严重。 除肉联厂外，大多市场的检验检疫形式化，并不能从根本上完全杜绝肉类、蔬菜、水果等不合格产 品进入市场。 • 在经营管理方面，不管是新开市场还是老市场，管理不够完善，出现车辆乱停乱放、货物乱摆乱放 现象。其次几个市场都是以收取租金形势盈利。 • 在市场宣传方面相对较弱，故造成新型市场开业后如未有老商户支撑情况下商铺空置率较多。
W（劣势）
O（机会）
T（威胁）
顶好、新五龙口等大型综合类市场逐渐成熟，分离市场份额；经营模式老化，如不 改变，将淡出市场。
基础信息
名称 地址 占地面积 营业面积
河西蔬菜水果批发市场
河西蔬菜水果批发市场
河西蔬菜水果批发市场 晋祠路南屯村南 200亩 11.9万㎡
运作范畴
针对客群
批发、零售
省内各大批发市场、大型饭店、周边商贩
内铺面积
20㎡
4.2元/㎡/天
外铺面积
20-40㎡
6.8元/㎡/天
散摊
5-6㎡
/
1年交1次，但多数20 平米层高高，可隔成 两层使用；处于门口 的位置租金相对较高， 6.8元/㎡/天 4.7元/㎡/天 4-7万/年 靠里侧的租金较低。 有部分关系商户还未 交付租金，年底统一 商讨后再确定租金情 5.9-6.6元/㎡/天 8.77元/㎡/天 1.2-1.6万/年 况。 6.8元/㎡/天 6.4元/㎡/天 4-5万/年
12.6元/天/㎡
/
1.6-2.3万/年
交通情况
临近杨家峪高速路口，交通方便，不是主干道，车流量少。市民也可选 择乘坐830路、861路、202路、3路、410路、809路等公交线路到达。
针对客群
主要针对周边县区、酒店、学校及海鲜零售店，其次为少量居民。
新五龙口海鲜市场现状
SWOT分析总结
位于敦化南路与迎春街十字路口西南角，主要享有原有市场优势，原有市场为一 级批发市场且经营年限长达19年，是太原市最大的海鲜集散地及目前品类完整的 综合市场。 目前新市场是之前的10倍大，但目前面临的主要问题是市场大，客源 少；位置在高架桥下面，并不是很显眼，周边是职工宿舍区，居住人口密集，而 且交通不便，经常堵车，内部地势高低不平，且市场不在城市主街入口处与高端 定位不匹配。 新的综合市场给自己创造了很多商机，吸引不同类型的客户来此消费。
W（劣势）
O（机会）
市场成熟度高，如新建市场可扩大规模，加入海鲜等其他农副产品批发项目，成为 太原市最大的农副产品批发市场。
因为占用城中村土地，不是永久性市场，随时有拆迁的可能。
T（威胁）
交通情况
位于长风街附近的南屯村，城乡结合部，交通方便，其次距高速口较近。
针对客群
山西省县区小型市场、酒店、超市、区域周边商贩。
/
外铺
30㎡
2.19元/天/㎡
/
/
河西市场现状
SWOT分析总结
S（优势）
交通发达，距离高速口及客运站较近，利于货物运输；是目前太原市最大的蔬菜水 果批发一级市场，品类全，价格低；周边配套齐全，粮油批发市场和肉联厂与本案 共同形成一站式农副产品配送中心；市场成熟，周边认可度高。 目前产品多为农产品，价格优惠，面对客群多为中低端客群；停车场少，车辆停车 不方便。
针对本项目建议
• 通过对以上几个市场调查了解到，现有几个市场都属于一级批发市场，在市场竞争激烈的情况下，
原五龙口海鲜市场及顶好海鲜交易中心都以综合型市场为主，将大型市场划分为不同区域，以吸引
各种需求的客户。其次五龙口海鲜市场占用的是厂区土地，很可能随时拆迁，对于我们新市场来说 也是个机会点。 • 经过与部分商户的沟通，也有兴趣了解我们新市场动态，主要关注点是：地段、位置、未来规划、 租赁情况。 • 有部分商户觉得新市场风险大，形势不明朗，未来招商主要以有资源大商家为主，才能吸引其他小 商家；其次商户觉得市场太大同类商户太多，也会影响营业额。 • 新市场的规划、行车动线、停车位很重要，其次后期的市场运营管理应作为重点。
市场布局划分
序号 1 2 3 4 5 6 7 区域划分 冻品餐饮区 蔬菜生肉区 海鲜冰鲜干调区 海鲜北区/综合区 仓储区 酒店配送区 停车场
经营品类及占比
五龙口海鲜市场经营品类
五龙口海鲜市场经营品类占比 经营品类 干调 海鲜 海鲜散户 进口海鲜 蔬菜生肉 农副 小计 户数 125 180 80 67 31 52 535 占比 23% 34% 15% 12% 6% 10% 100%
人流量
车位
目前人流量较少，整体运营较差。
100个
市场布局划分
序号 1 2 3 4 5
区域划分 肉类水产 干调 冷库 仓储物流 屠宰检疫
经营品类及占比
肉联厂市场经营品类占比
肉联厂
经营品类 肉类水产 干调 小计 户数 270 35 305 占比 89% 11% 100%
干调 11%
肉类水产 89%
小结：从上述表中可以看出肉联厂主要是以鲜肉为主要经营品类，其次是冻肉及冻鲜类，而调味及 加工类产品作为辅助品类进行批零销售。
针对客群
太原二级市场、菜市场及地级市批零商户。
肉联场现状
SWOT分析总结
S（优势）
最大的肉类批发集散地；始建于1954年，历史久远；专业配套设施完善 ，冷库5万 吨。 交通不便，路面状况较差；管理混乱 ，车辆乱停乱放；规划布局不合理，收费高； 通过与老商户沟通，目前经营状况不理想，生意较差。 利用品牌优势，及冷库面积，重新定位经营，成为以肉类为主的农副产品批发市场。
S（优势）
W（劣势）
O（机会）
现有海鲜市场的增加及临近新顶好海鲜市场，务必会造成部分客户的流失。
T（威胁）
基础信息
顶好海鲜批发市场
名称 地址 占地面积 营业面积 运作范畴 针对客群 经营模式 业态组成 营业时间 租金情况 运营年限 冷库 交通 人流量 车位 顶好海鲜批发市场 敦化南路西侧 70亩 13500-14000㎡ 批发 零售
交通情况
临近杨家峪高速路口，交通方便，不是主干道，车流量少。市民也可选择 乘坐830路、861路、202路、3路、410路、809路等公交线路到达。
针对客群
主要针对省内小市场、超市及海鲜饭店、大型酒店，以及山西省周边地级市批 零商户。
顶好食品海鲜交易中心现状
SWOT分析总结
S（优势）
位于敦化南路西侧，紧临五龙口海鲜市场，可形成竞争优势，其次定位高端，市 场内部规划比较完善，同时建有办公楼，为内部商户考虑完善，新市场未来发展 潜力大；其次紧临路边，交通比较便利，商户车辆出入方便。 由于是新市场，客流量少，原有老商户支撑力度小，所以目前营业商户入场率较 低，商铺空置率高。 新的综合市场定位给自己创造了很多商机，吸引不同类型的客户来此消费；其次 现有多数商户暂未收租金，一年经营期满后再商讨确定租金。 与新五龙口海鲜市场距离太近，而且五龙口海鲜市场是老品牌，最大威胁到新 市场，且新市场知名度也不高；其次新型海鲜市场逐渐增多，瓜分市场份额。
W（劣势）
O（机会）
T（威胁）
基础信息
太原市肉联厂
太原肉联厂
名称 地址 占地面积 营业面积 运作范畴 针对客群 经营模式 业态组成 营业时间 租金情况 运营年限 冷库 交通 太原肉联厂 太原市北营北路6号 580亩 17.5万㎡ 批发 零售 太原小型二级市场、菜市场、地级市批零商户及周边居住人群 生产, 进出口 肉类及其制品、冻品、调味等 7:00—18:00 3-9.6万/年 61年 容50000吨 目前交通不不便、路面状况较差
河西蔬菜水果批发市场
经营品类 水果摊位 蔬菜摊位 蔬菜摊位（外） 调味品 农副产品 小计 户数 140 210 200 450 100 1100 占比 13% 19% 18% 41% 9% 100%
蔬菜摊位 （外） 18% 调味品 41%
河西蔬菜水果批发市场经营品类占比
农副产品 9% 水果摊位 13% 蔬菜摊位 19%
1.4-7万/年
内铺面积
18-30㎡
1.83-2.19元/天/㎡
1.46元/天/㎡
1.85-2.19元/天/㎡
部分商户是按5年一交租金， 现因经营状况不好，多数散摊 及内铺商户按月支付租金，月 1.2-2.4万/年 租金范围1000-1500左右，且 包含管理费；内铺的租金与管 理费是分开收取，按1000元/ 月收取。
市调总结
农贸市场——市调报告
2015.04.03
1 2 3 3 4 3
新五龙口海鲜市场 顶好食品海鲜交易中心 太原市肉联厂 河西蔬菜水果批发市场
各市场位置分布图
顶好食品海鲜交易中心
河西蔬菜水果批发市场 新五龙口海鲜市场
太原市肉联厂
基础信息
五龙口海鲜批发市场
名称 地址 占地面积 营业面积 运作范畴 针对客群 经营模式 业态组成 营业时间 租金情况 运营年限 交通 人流量 车位
小结：从上述表中可以看出河西蔬菜水果批发市场主要是以调味品及蔬菜作为主要经营品类，其次 是水果及农副产品类，故调味品及蔬菜占据了一半的经营摊位。
面积、数量及租金情况
河西蔬菜批发市场
名称
面积
蔬菜区日租金
调味品区日租金
水果区日租金
租金
备注
散摊面积
5-40㎡
4.79-7.8元/天/㎡
/
4.79-7.8元/天/㎡
D区（水产）
5
6 7 8 9
E区（水产）
H区（调＋肉＋菜） M大棚区（生肉＋菜） R区（熟肉） G区（调味品）
经营品类及占比 顶好海鲜市场经营品类占比
顶好海鲜市场经营品类占比
经营品类 调味、粮油区 冻品水产 生肉蔬菜 小计 户数 138 135 113 386 占比 36% 35% 29% 100%