房地产抵押贷款评估风险防范
房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因
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缺乏经验：员工缺乏实际评估经 验，难以准确判断贷款风险
缺乏沟通能力：员工与借款人沟 通不畅，难以获取真实信息，影 响风险评估准确性
经济周期波动
经济周期：经济 增长和衰退的循 环过程
经济周期波动对 房地产抵押贷款 的影响：可能导 致贷款违约率上 升
经济周期波动对 房地产价格的影 响：可能导致房 地产价格波动， 影响贷款评估
贷款机构内部管理不善
内部控制不健全：缺乏有效的内部控制体系，导致风险管理不到位
员工素质不高：员工缺乏专业知识和技能，可能导致操作失误和风 险
信息披露不充分：贷款机构未充分披露相关信息，可能导致投资者误 解和决策失误
风险管理不到位：贷款机构未建立有效的风险管理体系，可能导致 风险识别和应对不及时
贷款机构风险控制体系不完善
国际经济形势影响
全球经济波动：国际经济形势的变化会影响房地产抵押贷款评估的风险 贸易摩擦：国际贸易摩擦可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加 汇率波动：汇率波动可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加
国际金融市场动荡：国际金融市场的动荡可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加
房地产市场波动
房价波动：房价上涨或下跌可能导致贷款风险 市场供需失衡：供大于求或供不应求可能导致贷款风险 政策变动：政府政策调整可能导致房地产市场波动，从而影响贷款风险 经济周期：经济繁荣或衰退可能导致房地产市场波动，从而影响贷款风险
抵押物处置需要 法律程序，耗时 长
抵押物处置需要 专业团队，成本 高
抵押物市场价值波动
市场供求关系：供过于求或供不应求都会导致市场价值波动 政策因素：政府政策调整、限购限贷等政策会影响市场价值 经济环境：经济繁荣或衰退、通货膨胀或通货紧缩等都会影响市场价值 利率变化：利率上升或下降会影响市场价值，进而影响贷款风险
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。
银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。
防范抵押房地产价格评估风险的对策
总括的风 险内涵
不确定屙陛； 威雷特（ １ ９ ９ ０ ￣） 认为： 风险应指预设的环境 内， 以及特有 的时段以内， 现有的多样状态， 所造成的总括损失 ； 由此可见， 评估房地产价格的程序中所涉及到的损失 ， 应指不确 定的属性 ， 可分为客观及主观层级 内的不确 定属性 。其中 ， 客观层 级 内的不确定属性 ， 指测定得来的结果， 与预期结果间的差值 ； 主观
Ｔ ｈ ｅ Ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｒ ｉ ａ ｌ Ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ Ｉ产 业研 究
防范抵押房地产价格评估风险的对策
杨 盈 盈 广 西 建 设 职 业 技 术 学 院 广 西 南 宁 ５ ３ ０ ０ ０ ３
摘要 ： 对抵押 房地 产所选 用的价格评 估方 法 ， 会对 最终 的评估 结 果产生 巨大的影响 。 然而 ， 评 估房地 产抵押 价格 的
外部屙Ｉ 生风险， 在预设评估流程内应予 以考虑 ， 它会带来未能被 房地产所对应的评估业务在递增 ； 其面临的风险也随之在递增 ， 正确 管控的多种风险， 如委托机构未能提供评估所必须的真实的文件， 既 识别并控制评估过程中的风险， 以此设计 出行之有效的管控路径是 有的委托方可能带有欺诈的意图； 评估所依循的外在环境 ， 可能会发 摆在众多评估机构面前亟待解决的问题。 固 生变动 ； 不可抗力所带来的损害， 可能会使评估过程 中断甚至终止。 （ 二） 操作潜藏的风 险
过 程 中却 会 面对 潜 藏 着 的 多样 风 险 。 为减 小评 估 风 险 ， 维 护 好 金 融机 构 及 关联 评 估 机 构 的 总 体 利 益 ， 就 应 摸 贷款 的总发展 。本文通过 采纳委托 代理 等理 论 ， 辨识各 类别风 险 的特 有诱 因 ， 从 而设 定 出
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
抵押房地产评估风险防范论文
抵押房地产评估中的风险与防范【摘要】房地产评估是科学与经验的结合，它不仅依赖于科学严谨的房地产估价理论和方法，还必须依赖评估人员的经验。
对同一宗房地产采用不同的评估方法或由不同的人进行评估都会有不同的评估结论，本身具有一定的风险性。
本文主要对房地产抵押贷款评估风险成因及防范措施进行了简要分析。
【关键词】房地产评估；风险；防范一、风险认识重要性房地产评估是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动，不仅仅会带来评估机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险，而为抵押贷款而进行的房地产评估一头连接房地产市场，一头连接金融市场，抵押评估的恰当与否，直接关系到两个市场的健康发展。
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制都还不完善。
为了能够独立、客观、公正、科学、合理的评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障了抵押人应得的贷款数额，在进行房地产评估时，充分认识中国现今房地产评估的风险成因及风险体系，并积极防范和规避风险，是房地产评估工作的一个重要内容。
二、抵押房地产评估风险抵押房地产价格评估风险可归纳为两大类：机构自身因素和外界因素。
机构自身因素决定于评估人员的自身素质，是由于评估人员在专业结构、工作经验、法制观念等方面的欠缺，导致评估结果错误或偏差，从而引发法律纠纷的可能性。
外界因素是评估机构本身不能直接控制的，但又有足以导致评估结果错误或重大偏差的可能性。
这种风险与评估人员无关，是一种外部因素影响，但评估人员却也可通过其自身改进而降低其风险性。
（一）自身因素影响1.难以鉴别委托方信息真伪造成的风险合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。
中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。
但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。
市场经济活动主体中所涉及的利益各方，为达到其目的，不惜向评估机构提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。
房地产抵押评估业务风险评估与防范措施
房地产抵押评估业务风险评估与防范措施发布时间：2021-03-19T10:38:55.793Z 来源：《建筑实践》2020年33期作者：董旭[导读] 房地产市场在过去十余年来一直处于黄金发展期，甚至已经成为了我国经济的重要增长点，董旭江苏佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司江苏南京 210000摘要：房地产市场在过去十余年来一直处于黄金发展期，甚至已经成为了我国经济的重要增长点，它对于我国GDP的增长产生了前所未有的巨大推动作用，深度促进了城市化的向前发展进程。
本文中所探讨的是伴随我国房地产市场共同繁荣的金融市场问题，了解了房地产抵押评评估业务的风险评估方法与有效防范措施。
关键词：房地产抵押评估；业务风险；评估方法；防范措施房地产市场繁荣带来的是金融市场的市场化程度逐渐提高，它加速了社会资金的流通，其抵押贷款份额所占比重呈现出逐年攀升发展态势。
就金融机构而言，直接以房地产抵押评估作为贷款业务关键环节，如此一来房地产抵押评估业务也就应运而生。
一、房地产抵押评估的基本概念与风险特征房地产抵押评估是指代贷款者通过抵押物实施金融支付，确保其价值评估有效到位。
房地产抵押有效评估一般由银行规定相关机构进行，其最终结果一旦确认，就具备相应的法律效力，可形成法律文件。
房地产抵押物一般作为客观存在的实物资产，其形态具备绝对不动性，可基本满足价值形态规律，凸显房地产项目的保值增值性，也能减缓其折旧速度。
目前的房地产抵押评估工作存在诸多风险特征，首先它可能对潜在风险有所忽略，考虑到其评估程序相当复杂，所以每个流程都可能爆发风险，这其中就涉及客户、环境等诸多方面因素，它们都会对评估工作人员本身收益产生一定影响。
另外，目前的房地产抵押评估工作依然处于发展完善阶段，其在相关法律法规方面还不够健全，且实践方面也存在诸多问题有待解决，所以它所呈现出的风险内容具有相当明显的模糊性，这说明了抵押评估风险与大环境是有关系的，特别是其中所存在的系统风险无法规避，风险范围也较难确定，这就是房地产低压评估工作的模糊性特征[1]。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
房地产评估报告审核与风险防范
房地产评估报告审核与风险防范一、房地产评估实践中现存的问题与风险1、现存的问题〔1〕迎合委托方要求，高估或低估标的物价值，出具不实评估报告；〔2〕评估报告质量不高，技术水平亟待提高；〔3〕不顾资格实力，超营业范围承揽评估业务等；〔4〕不正当竞争泛滥，收费打折等现象严重；2、评估的风险①评估技术风险包括：价值定义界定、估价方法选择、估价案例选择、参数选择、计算审核、高估价值等环节可能出现的风险。
②实地勘察风险评估必须到现场进行实地勘察、记录，必须弄清楚标的物的实际状况及使用利用状况，现场要全部踏勘，并与委托方提供的资料核实，要防止出现评估标的物与实际标的物不符的情况。
③产权审核风险房地产价值就是房地产权利价值，评估价值定义的界定取决于对标的物权利状况的判断，因此产权审核至关重要。
报告中价值定义、登记、权利状况必须说明清楚，如有设定或假设条件，必须注明。
④职业道德风险评估结果的准确取决于客观和主观两方面，其中客观方面的数据选择也受主观影响，保持客观、公正、严谨的职业道德应是评估人员赖以生存的根底。
二、房地产评估报告的审核要点1、评估报告格式建设部、国土资源部对评估报告格式都有明确的标准要求，如报告分为估价结果报告和技术报告；报告需由两名以上注册房地产或土地估价师签字，估价机构盖章；应选择两种以上估价方法评估；对估价对象的产权、区域因素、个别因素、最正确使用、市场状况、估价的假设和限制条件应进行说明等。
2、估价对象范围与产权估价对象范围与产权的界定是整个评估工作的根底。
同样一个标的物在不同权利状态条件下，价值的表现形式是不同的，一定要清楚我们所评估的估价对象的界线范围、权利状况、用途、估价目的，弄清估价对象的评估价值是什么权利状况下的价值。
评估时应明确权利取得方式、评估设定条件、变现处置条件等事项。
3、价值内涵和价格水平对于价值内涵和价格水平的审核，关键是确定估价对象的价值内涵与评估价格水平是否一致。
房地产抵押评估风险分析及对策
房地产抵押评估风险分析及对策一、房地产抵押评估风险定义风险是指在某一特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。
风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。
换句话说，是在某一个特定时间段里，人们所期望达到的目标与实际出现的结果之间产生的距离称之为风险。
不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。
客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。
在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。
因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。
二、房地产抵押评估类型及存在问题（一）房地产抵押评估类型依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程(楼花)、房屋期权抵押和建成后的物业抵押四种类型：1、土地抵押。
土地是房地产的一种原始状态，单纯的土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。
土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。
2、在建工程及房屋期权的抵押。
在建工程抵押系指抵押人(主要是开发商)将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人(银行)以获取在建工程继续建造的资金的行为。
3、房屋期权抵押。
其指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。
这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。
4、建成后的物业抵押贷款。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。
在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。
目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。
基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。
关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。
但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。
面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。
房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。
这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。
1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。
1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。
计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。
1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。
1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
房地产行业抵押贷款风险防范的探究
扣 除的金 额 等 问题 ，使得 贷 款工 作存 在较 大 的难度 。…
１ ． ２ 抵 押物 在市 场价 值 减值 方面 的风 险 企业 将 郊区 的厂 房设 备 与土 地作 为抵 押物 ， 其 重 置价 值与 市场 变现 的价 值 两 者 间是 存 在较 大差 距 的。一 方面 ，周 围环境 的变 化对 抵押 物 的市 场价 值影 响 较 大 ；另 一 方面 ，厂 房与 职工 宿 舍等专 业 性抵 押物 变现 难度 较其 他 抵押 物加 大
关键 词： 房 地产 抵押 贷款 贷款 额度 风 险评估 体 系 风 险 防范 房 产 抵押 贷款 存在 的风 险主要 体现 在抵 押 权人 、 抵 押评 估和 抵 押登记 三 个 方 面 。其 中抵 押权 人 即指 债权 人 ，抵 押 权人 为 了保持 自身的经 济 利润 ，避 免 出 现损失， 在 贷款 期 限 到期 时债 务人 仍未 履行 债 务的情 况 下 ， 将 抵 押 房地产 进 行 拍 卖或 者 折价 处理 ，并且 享有 优先 变 卖所 得 的权利 。在这 一过 程 中 ，债权 人 处 势而 言 ， 抵 押权 人 对抵押 登 记部 门的依 赖很 大 ，没 能做到 自身对房 地产 抵押 严 格 把 关核 查，使得 登记 部 门工作 量大 大增 多 ，同时也带 来 了更 多的风 险 。对 于 抵 押权 人 也要注 意对 当事 人进 行查 验 ，确认 他是 否达 到抵 押登 记的 条件 ，对抵 押 主体 资格 、个人 印章 、身份 证姓 名 、本 人签 字 、有无 共 有人 等各 方面 都应 注
于 一个 较 为主 动 的地位 ，但 是其 中隐藏 的风 险还 是很 大 的 。 １ ． 房地 产 抵押 贷款 面 临 的风 险
１ ． １ 抵押权 人 操作 风 险
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。
银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。
根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。
如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。
（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。
根据《物权法》第一百八十七条“正在。
小议商业银行房地产抵押价值评估风险与防范
小议商业银行房地产抵押价值评估风险与防范抵押品是商业银行贷款的主要风险缓释措施之一，其中房地产类的资产是商业银行的主要种类，近年来我国房地产抵押贷款业务迅速发展，房地产抵押评估业务也随之快速发展。
由于房地产抵押价值评估中还存在一些问题，给商业银行带来了一定的风险隐患，本文从商业银行的角度对房地产抵押价值评估存在的问题进行分析，并在分析的基础上提出几点对策。
标签：商业银行;房地产抵押价值评估;风险;研究抵押品是商业银行贷款的主要风险缓释措施之一，其中房地产类的资产是商业银行的主要种类。
房地产抵押价值评估既是商业银行贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护商业银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防线。
因此，房地产抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。
一、商业银行房地产抵押价值评估存在的风险1.房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在。
现行的商业银行房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审核确定的。
因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。
我国开展房地产抵押价值评估工作已有近三十年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。
但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。
现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。
为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值;某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。
另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。
专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。
商业银行房地产贷款风险分析与防范策略
商业银行房地产贷款风险分析与防范策略随着经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产行业成为了各个国家的经济支柱之一。
作为金融体系中的重要一环，商业银行在房地产贷款业务中发挥着重要的作用。
然而，房地产贷款带来了一定的风险，商业银行需要对这些风险进行准确的分析并采取相应的防范策略，以确保自身的稳健经营和金融系统的健康发展。
一、房地产贷款风险的主要来源房地产贷款风险主要来源于以下几个方面：1.市场风险：房地产市场价格的波动性会直接影响到借款人还款能力和抵押品价值。
当房地产市场出现大幅下跌时，借款人还款能力减弱，抵押品价值下降，导致贷款违约和损失的可能性增加。
2.信用风险：商业银行在发放房地产贷款时，需要评估借款人的信用状况，包括借款人的还款能力、信用记录和还款意愿等。
借款人信用状况不佳，或者存在欺诈行为，都会增加商业银行的信用风险。
3.流动性风险：房地产贷款通常具有较长的期限，商业银行需要面对资金流动性的压力。
当出现大量借款人提前还款的情况，商业银行可能会面临资金紧张的局面，进而影响到其他业务的正常运营。
4.操作风险：商业银行在房地产贷款业务中可能存在操作风险，包括内部人员的错误操作、信息系统风险和业务流程不规范等。
这些操作风险可能导致贷款审批不准确、贷款违规等问题，进而增加商业银行的风险暴露。
二、商业银行房地产贷款风险分析在面对房地产贷款风险时，商业银行需要进行全面的风险分析，以便准确评估自身的风险承受能力和风险暴露程度，从而采取相应的防范策略。
1.建立风险评估模型：商业银行可以利用大数据分析和风险评估模型来对房地产贷款风险进行量化分析。
通过对借款人的信用、还款意愿、财务状况等因素进行评估，并考虑市场风险、流动性风险等因素，可以对房地产贷款风险进行科学的评估和判断。
2.加强监管和信息披露：商业银行在房地产贷款业务中需要加强监管和信息披露，及时获取房地产市场的动态和借款人的信用状况，并向监管机构和公众披露相关信息。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施随着房地产市场的不断发展，抵押贷款的需求也越来越大。
然而，抵押贷款评估存在一定的风险，可能会导致贷款风险的增加。
本文将探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险一：房产价值评估不准确
房产价值评估不准确是房地产抵押贷款评估中最大的风险之一。
评估过高会导致贷款方风险增加，评估过低可能会导致贷款方的利益受损。
因此，评估师必须具备丰富的经验和专业知识，确保评估准确。
防范措施：选择有资质的评估机构进行评估，同时对评估师进行认真的考核和培训。
风险二：贷款人信用评估不足
除了房产评估，贷款人的信用评估也是房地产抵押贷款评估中的重要环节。
如果贷款人的信用评估不足，将会增加贷款的风险。
防范措施：严格执行贷款人信用评估制度，确保贷款人信用评估准确。
风险三：房产抵押不完备
房地产抵押贷款评估中，房产抵押的完备性也是一个重要的风险因素。
如果房产抵押不完备，可能会导致贷款风险增加。
防范措施：确保房产抵押的完备性，避免抵押物权利出现争议。
结论
房地产抵押贷款评估存在一定的风险，需要严格按照相关规定进行评估和管理。
只有加强对房地产抵押贷款评估的监管和管控，才能
有效减少贷款风险，保护贷款人的利益。
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浅谈房地产抵押贷款评估风险的防范内容摘要：本文在分析房地产抵押贷款评估的内涵基础上，指出影响房地产抵押贷款评估风险的因素，最后提出了房地产抵押贷款评估风险防范的措施。
关键词：房地产评估风险防范
防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。
一、房地产抵押贷款评估的内涵
房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素
（一）政府因素
政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。
在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实
资产。
一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。
政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。
政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。
同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
（二）估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。
房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。
实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。
此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。
估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
（三）其他相关经济活动主体因素
其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、
担保人等。
每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。
如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。
不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以
获取高额贷款。
商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
三、房地产抵押贷款评估风险的防范
（一）规范房地产抵押贷款评估的程序
一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。
首先，必须审定抵押物的合法性。
包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。
然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。
实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。
以上工作为价格评估提供基础材料。
最后评估抵押房地产的正常价格。
（二）建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。
实行房地产估价师
资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。
在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。
要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。
这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
（三）提高估价人员素质和估价技术
一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。
因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。
面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
（四）商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。
目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。
业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。
这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良
资产的产生。
有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
四、小结
防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。
评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险
参考文献：
1. 于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[j].中国房地产金融
2. 谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷地产泡沫与金融危机经济管理出版社.
3.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[j].中国房地产估价师。
作者简介：曲海瑛，女，山东省莱阳市，1975.9，莱阳市房地产交易监理所房地产经济师、房地产估价师。
主要研究方向：物权法、房地产登记，房地产估价。
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