拆迁估价讲座
房屋拆迁补偿案例分析如何合理评估房屋价值
房屋拆迁补偿案例分析如何合理评估房屋价值房屋拆迁是在城市化进程中常见的现象，为了进行城市更新和土地利用的调整，许多居民被迫搬离原有的住所。
在这个过程中，与房屋拆迁紧密相关的问题是如何合理评估房屋的价值并确定合适的补偿金额。
本文将通过一个案例分析来探讨该问题。
案例描述：某市政府计划对市区进行改造，其中涉及一片住宅区的拆迁工作。
取得了相关政府手续的开发商F公司，负责进行此次拆迁工作。
住宅区内共有100户居民，他们住的是由相同建筑商建造的3层小区，每户居民的房屋面积大致相同。
评估方法：在确定房屋的价值时，我们可以参考以下几种方法。
1. 市场评估：市场评估是根据房屋所处地段、周边配套设施、房屋质量等因素，参考类似的销售房屋进行的评估方法。
对于本案例中的房屋，我们可以在同一小区内寻找类似的销售案例，或者参考周边区域的房价水平，从而初步确定房屋的市场价值。
2. 成本评估：成本评估是根据建造房屋所需的材料、工人费用、施工周期等因素，计算出建造房屋的实际成本，并根据使用年限和折旧率进行调整。
尽管该方法在拆迁补偿中并不常见，但对于了解房屋的基本价值还是有一定的参考价值。
3. 政府规定：政府根据法律法规规定了一些评估方法和补偿标准，可以作为参考。
例如，在某些地区，政府规定了按照房屋面积进行补偿，每平米补偿金额固定。
这种方法虽然简单，但并不一定能准确反映房屋的实际价值。
在本案中，我们可以同时运用以上三种方法对房屋的价值进行评估，并综合考虑后得出一个相对合理的结论。
1. 市场评估：我们在该市区找到了类似房屋的销售案例，单价大致在5000-6000元/平方米。
根据该市场参考价值，我们初步估算出该小区的房屋平均市场价值为5500元/平方米。
2. 成本评估：根据施工单位提供的资料和当地相关数据，我们计算出房屋的实际成本为3500元/平方米。
根据房屋使用年限和折旧率，我们将该价值调整为实际价值，约为3200元/平方米。
3. 政府规定：在该地区，政府规定的补偿标准是每平方米补偿6000元。
城市房屋拆迁估价基础学习知识标注.docx
城市房屋拆迁估价基础知识——云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司邓贵乾根据本次培训的时间安排，结合本次培训的特点，在此就房地产估价的一些基础知识和城市房屋拆迁评估的基本程序作一个简单的介绍。
这里我们将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
一、城市房屋拆迁评估的概念1、什么是房地产估价房地产估价是指由专门的机构和专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
估价目的：就是为什么进行估价，估价结果的期望用途。
常见的估价目的有：房地产转让、租赁、抵押、征收征用（包括城市房屋拆迁）、分割、损害赔偿、作价入股、税收、保险、司法诉讼等等。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“估价目的统一表述为‘为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
’ ”估价时点：是指一个房地产估价项目中由估价目的的需要评估的估价结果对应的具体日期。
由于市场的不断变化，估价结果通常只是估价对象在具体日期的客观合理价格或价值。
根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》规定：“评估时点以房屋拆迁许可证核发日为准。
”估价对象：指具体估价项目中需要进行估价的房地产。
包括土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
估价原则：（ 1）基本原则：独立、客观、公正，这是房地产估价的最高行为准则。
（ 2）技术原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
合法原则：是指估价时应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
即在估价活动中，对估价对象的产权、用途应尽可能以权属证明文件为依据。
最高最佳使用原则：是指估价时应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：l 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5 上述情形的某种组合。
PPT拆迁条例法律培训讲义(含案例分析)
1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房，花费120万元的建造费 。蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，失去了股民资格，没有了村 集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。
2005年11月11日，政府核发蔡屋围 金融中心区改造项目《房屋拆迁许 ，蔡屋围集团 公司董事长蔡洪亮和京基公司签了 房地产开发合同，近4.6万平方米土 地（包括宅基地）已全部被卖掉。
案例思维
合法合规
法律关系
重点
主体关系
合情合理
大案例看历史性，小案例看法律性
先看法律性，再看历史性
关于主体、关系
拆迁管理人 拆迁人 被拆迁人 与被拆迁房屋相关的其他主体 拆迁单位
你认为哪些机关有权管理土地相关事宜？
本案中房屋评估机构的法律地位是什么？
城管是否有权进行拆迁？
拆迁管理人与拆迁人、拆迁人与被拆迁人、拆迁管理人与拆迁单位的关系是什么？
其次，其显然又是一个法律问题。 《城市房屋拆迁管理条例》与《宪 法》、《物权法》和《房地产管理法》 等有明显抵触，它本身并没有赋予拆 迁人和被拆迁人之间充分的对等关系。
仔细分析会发现，当下的拆迁行 为，很大因素上是地方政府执政理念 和政绩观的折射。为了快速实现城市 化，为了刺激房地产的发展以进一步 保证城市建设，地方政府不遗余力地 支持和授权开发商的拆迁行为。所以 它又是一个政府角色的问题。
背景链接
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——蔡珠祥把刚在3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民
私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”
京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/ 平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。此后，开发商作了让步，把补偿价 提至9000元/平方米。
拆迁问题讲座
拆迁问题讲座一、拆迁中的问题二、暂停有关活动（新建、扩建、改建）的意义：1、减少资源浪费；2、停止房屋用途的改变，减少房屋覆盖面；3、减少房屋租赁，减少房屋拆迁补偿安置压力三、如何暂停有关活动（不超过1年，可延长一次，延长时间也不超过1年）：工商部门、土地管理部门、房管部门、四、房屋拆迁中的评估：1、聘用有相应资质的评估公司、订立的合同要完整、规范。
2、规范、合法、正确评估（市场比较法）3、有效评估1、拆迁范围确定后暂停房屋用途改变将防止增加拆迁人负担。
2、拆迁范围确定后暂停房屋出租可以减少安置困难。
3、改变房屋用途和土地用途，应经工商部门和土地管理部门。
4、暂停活动应严格按照法定程序进行。
5、暂停租赁房屋，主要是房屋行政主管部门的职责。
拆迁中的评估事宜1、相当数量的评估师估价是为拆迁人牟取最大利益服务。
2、估价师往往依附于行政权力，依附于房地产开发商。
3、房地产开发商是房地产估价机构的最大客户。
4、估价师往往与拆迁人有利益关系，其评估活动带有倾向性。
5、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。
1、房屋拆迁合同存在着要约邀请、要约、承诺三个阶段。
2、依靠行政力量强力推行拆迁是我国目前的特色。
3、房屋拆迁中最好的要约邀请是宣传资料。
4、大部分的房屋拆迁是通过合同谈判、签定和履行来完成的。
5、要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。
房屋拆迁纠纷的防范和处理政府主导地位。
政府主导行为，采取强力推进；制订地方法规与政策的问题；为便于自己操作，制订时不愿意走群众路线，不民主，不公开；1、许多拆迁公司存在野蛮拆迁、非法拆迁等问题。
2、拆迁人不可以自行拆迁。
3、有些拆迁公司有严重的黑社会背景。
4、拆迁人要提供拆迁补偿资金的银行证明。
5、城市房屋拆迁需要调查摸底，编制拆迁计划和方案。
1、房屋拆迁许可审查应以程序性审查为主，实质性审查为辅。
2、申请拆迁范围不得超过土地使用权批准文件所确定的范围。
3、现在中国农村的拆迁一共有五种模式。
征地拆迁成本测算培训
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
11.摸底调查 11. 按照建筑面积每平方米1 按照建筑面积每平方米1至2元。 12.期间费用 12.期间费用 管理费用（2%-4%）、财务费用等 管理费用（2%-4%）、财务费用等 13.不可预见费用 13.不可预见费用 一般按照总拆迁成本的10%计取。 一般按照总拆迁成本的10%计取。
二、土地取得成本未来变动情况预测
土地取得成本变动相关因素的调查分析: 土地取得成本变动相关因素的调查分析:
房屋拆迁评估价格水平的调查分析 二手房交易价格的调查分析 济南市国有土地征地成本的调查分析 工业基准地价期日修正系数
三、案例分析： 三、案例分析： 济南土地取得成本测算 济南土地取得成本测算
10.评估费用 10.评估费用
《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 面积为基础，评估收费标准为8 平方米；评估户数在100 面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元 元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。
一、国有存量土地取得成本测算 一、国有存量土地取得成本测算
（二）成本测算方法及依据
1. 房屋重置价 依据：济南市房屋重置价格准（济政第223号令 依据：济南市房屋重置价格准（济政第223号令 《济南市城市房屋拆迁管理办法》及实施细则） 济南市城市房屋拆迁管理办法》及实施细则） 方法：全新重置价标准x 方法：全新重置价标准x（1+房屋成新率系数） 房屋成新率 2.土地补偿 2.土地补偿 区位价（住宅、办公、临街商业） 基准地价（工业、仓储、空地）
万顷良田工程项目拆迁评估培训
产权调换房款计算规则
产权调换房款计算公式： 选择安置房的面积S≦（合法面积+10m2) 安置房款=550×S
建房用地条件。严禁城镇居民在农村购买宅基地建 设住宅。”所以农民宅基地上的房屋不可以随意买 卖，Tex换t in句he话re说买房的人是有条件限制的。有条件的 买卖就不是完全公开的市场交易行为，则也谈不上 公开的市场价值。此类房屋价格的评估只能采用成 本法定价。
评估技术路线：根据拟安置房屋重置价格水平和 组成，评估和判定同类被拆房屋全新状态下的重置 价格，再结合实际房屋的新旧程度和高度修正得出 被拆迁房屋的价格（重置折扣价）。
价格评估文件依据
1、江都市集体土地房屋拆迁管理实施细则； Text in here
2、江都市集体土地房屋拆迁相关补助标准； 3、小纪镇“万顷良田建设工程”房屋拆迁补偿 安置实施办法； 4、江都市国有土地上房屋征收补偿装饰装修及 附属物价格参考标准。
补偿安置政策解读
补偿安置的方式 本T次ext拆in h迁ere补偿安置的方式有两种： 1、房屋产权调换（通俗称“以房换房”）； 2、货币补偿（通俗称“拿钱走人”）。 补偿安置的面积依据 各种补偿的面积依据均为该户的合法面积。违法建 筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。
附属物价格评估
附属物价格评估明细表
附属物是指固定在宅基地范围内的不可移动或 移动后就被破坏原有功能的设施。例如围墙、水 井、假山、院落内的混凝土地坪、猪圈、厕所、 砖砌的水池等。
征收评估培训
八、评估方法及技术路线
查阅收集拟征收房屋的产权证明文件，并了解周边房 地产市场情况。根据委估房地产的实际状况和特点， 确定具体评估方法。 （一）评估思路 1、同一区域内的成幢住宅拟选取一个具有代表性的 房屋进行评估，作为货币补偿评估基本价，具体分户 评估时由估价师结合房屋结构、成新、层次、配套等 修正因素计算； 2、具有共性的非住宅（包括商业、办公等）也可选 取一个具有代表性的房屋进行评估，作为货币补偿基 本价，具体分户评估时由估价师结合房屋用途设定相 应的修正因素进行计算； 3、零散性或特殊性商业、办公、工业用房一户一价 进行评估（不宜出具预评估，应实地勘察后出具初步 评估结果）；
五、征收评估报告格式 （一）有房地产评估内容的征收补偿评估按房 地产报告格式出具 统一出具房地产征收评估报告，整体报告和分 户报告均由两名注册房地产估价师签字，公司 盖章。 （二）无房地产评估内容，仅有构筑物、附着 物等征收补偿评估按照价格评估报告格式。
六、征收评估项目内容 1、住宅类房屋的货币补偿价格： 被征收房屋的价值、构筑物（附属物）的价值 、室内自行装修装饰费的价值、搬迁费等。 2、非住宅类房屋的货币补偿价格： 被拆迁房屋的价值、构筑物（附属物）的价值 、室内自行装修装饰费的价值、搬迁费、停产 停业经营损失等。
2、构筑物、附属物及装饰装修 （1）资产占有人能提供相关资料的，估价人员按 照相关资料进行一一核实，拍照、摄像，并写入现 场勘察记录，相关当事人签字盖章； （2）如不能提供相关资料的，估价人员结合造价 人员对现场进行丈量、清点，做好现场勘察记录， 与征收主体双方要充分沟通，要求勘察记录清晰明 了，不可随意涂划，复杂项目需附绘图。
（三）重建价格（复制） 重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象 建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设 备和建筑技术等，在估价时点时的市场价格体 系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新 建筑物所必需的支出和应获得的利润。 （四）重置成本法评估的市场价格 重置成本测算的在相同成新状态下的建筑物的 正常价格。 （即：重置价-折旧 或 重置价*成新率）
房屋拆迁评估》ppt课件讲义
产权证、农村住宅基地使用证或者建房批准文件的 记载为准（除违章建筑外以实际为准 ） ——补偿安置的时间界定：征地公告时，已取得建 房批准文件且新房已建造完毕；已取得建房批准文 件但新房尚未建造完毕（协商）；拆除未超过批准 期限的临时建筑；违章建筑、超过批准期限的临时 建筑以及征地公告后擅自进行新建、改建和扩建的 部分
2001年通过了新修改的 《城市房屋拆迁管理条例》
2004年出台了《关于完善 征地补偿安置制度的指导 意见》
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——《物权法》颁布实施后的房屋拆迁制度 征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补
偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿 费等费用，安排被征地农民的社会保障费用， 保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合 法权益。 征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依 法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益； 征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住 条件。
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被拆迁人可以选择补偿方式，但是选择权要受以下 两种条件的限制：一是规定了拆迁非公益事业房屋 的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择 货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁 关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人 不能选择货币补偿。
——附属物不具备独立使用性质，产权调换后无法独立 使用。另外，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物 的要求也不相同。
-易地建房并获得相应货币补偿：（被拆除房屋建安重
置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆 迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村 或者村民小组。
-货币补偿（或与货币补偿金额同等价值的产权房 屋调换，不得申请宅基地新建住房）
3.拆迁房屋其他补偿项目：
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拆迁估价培训讲座广东工业大学唐晓莲教授、博士一、广州市目前拆迁评估存在的问题（一）、方法选用问题❖规定：拆迁估价一般应当采用市场法。
不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
❖问题：在实际评估中有部分评估报告直接选用收益法、成本法进行评估，未对不选用市场法的原因进行说明。
（二）、评估目的和价值定义不规范、准确❖估价目的应表述：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格❖价值定义应表述：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
（三）、市场背景分析粗糙❖对当地房地产市场缺乏充分的调查和分析，很多报告缺乏当前房地产市场供求、价格、租金状况及其变化趋势的分析，导致期日修正缺乏依据。
❖如某些报告，市场背景分析部分完全没有涉及估价对象所在区域房地产市场状况的内容描述，有的只是简单写些政策、规划之类的东西。
❖某些报告完全是复制其他报告内容。
（四）、评估过程技术处理问题❖1、市场法评估存在的技术问题❖1）、交易案例的选择没注明来源，只是简单说“选取同地段或同一供需圈三个案例。
❖2）、交易案例情况描述不具体，各项因素说明过于简单，因素修正分析不详细。
如：❖——交易案例具体位于第几层未做交待，导致楼层修正缺乏依据甚至错误；❖——交易案例的交易日期应该确定为具体的年月日，而不是近期，导致期日修正缺乏依据；❖——可比实例建设年代未交待，新旧程度修正缺乏依据。
❖——可比案例具体地址描述不明确，交易案例的区域状况未进行详细交待，导致区域因素修正缺乏依据；❖3）、选取案例的具体情况描述与修正系数的取值相矛盾。
如：❖——待估对象为混合结构，但交易案例均为框架结构，但却未进行修正。
❖——期日修正与市场价格变动状况矛盾❖如某报告交易案例A与待估对象都是2004年10月，修正系数却取值100/105，而交易案例B与待估对象相差10个月多，修正系数却取值100/100。
❖4）、当评估一幢楼房或一幢楼中的多套房屋时，未考虑相应层差、朝向等修正。
❖如某估价报告评估一幢楼中的102、303、402、403、405、503、505的拆迁价值，以102房为依据，选择三个交易案例通过修正得到比准价格，将该价格作为均价，直接确定303、402、403、405 、503、505的拆迁价值。
❖如评估某幢楼的拆迁价值，直接选用单套房屋作为交易案例，通过修正得到比准价格，将该价格作为该幢楼房的价值2、收益法评估存在的技术问题❖1）、市场租金的确定依据不足❖——未通过列举实际交易案例并分析确定租金水平；❖——采取市场法求取租金时，交易案例情况描述不具体（如成交时间、建筑结构、楼层、朝向等），各项因素说明过于简单，因素修正分析不详细，可能造成租金水平的确定有误差。
❖——租金层差取值缺乏依据，主要是商铺的首、二层租金差异的取值缺乏依据；❖2）、收益年限的确定有误❖3）、资本化率的求取未考虑不同用途的房地产的风险报酬差异❖如某报告采用收益法评估住宅，但采用安全利率+风险利率方法确定资本化率时，其风险利率却以商场考虑。
❖4）、经营费用的计算存在缺项，如费用的计算未考虑维修费、保险费等3、成本法评估存在的技术问题❖1）、采用成本法进行房地分估时，土地取得成本按基准地价评估时，未将基准地价修正为宗地地价，而是直接套用基准地价；❖2）、利息和利润计算时未考虑土地取得成本。
❖3）、建筑成新率的确定缺乏依据（五）、评估说明问题❖（1）拆迁报告的估价时点确定未作说明。
一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
❖（2）评估机构未获入室勘察，宜补充提供委托方出具的免勘证明材料。
❖（4）附件中缺少委托书、房地产测绘附图。
❖（5）报告缺法人代表及估价师签名。
❖（6）委托书日期与估价报告出具日期不符未进行说明。
❖（7）附件中缺少估价对象室外、室内照片二、拆迁评估疑难问题分析及解决思路❖1、估价对象证载用途与实际用途不一致，如住改商等应如何评估拆迁价值。
❖解决思路：❖1）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质是否协商一致，如果一致可以按照协商结果进行评估。
❖2）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质各持己见、无法获得一致意见，应按照证载用途评估，适当考虑实际用途对房屋价值的影响进行相应的修正。
❖2、估价对象的装修价值应如何评估？❖解决思路：❖1）按照《城市房屋拆迁估价指导意见》规定处理：❖——房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
❖普通装修房屋可以不单独评估装修价值，选取类似交易案例评估房屋价值；精装修房屋可以单独评估。
❖2）按照《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》进行装修价值评估❖房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限❖房屋装修装饰重置价格应按照广州市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。
❖各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。
❖估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。
但与按直线折旧计算的差异不宜超过30％。
3、如何评估已拆除房屋的价值？❖解决思路：❖1）已拆除房屋的估价，需由纠纷受理机构（市国土资源和房屋管理局裁决处或法院）出具“已拆除房屋估价通知书”。
❖2）评估机构可根据当事人填报的估价对象情况，参照相同或类似地段同类房屋进行估价。
4、由拆迁方或被拆迁方提及的“余地”如何评估？❖解决思路：❖1）对一幢楼中某些房屋单元采用市场法进行评估时，不需要再单独评估余地价值。
❖2）对一幢独立楼房如别墅评估时，应考虑其所占地面积对价值的影响，可以采用市场法和成本法进行评估。
❖3）房产证上专门将余地单列，可单独评估余地价值。
5、被拆迁房屋比较破旧（如老城区一些年代久远的砖混、砖木房屋），类似市场成交案例很少，如何评估？❖解决思路建议：❖1）采用成本法进行房地分估，土地价值采用市场比较法评估，交易案例采用土地招拍挂成交案例；❖2）采用收益法评估，租金参考同地段租金水平，再利用该区域的房屋租售比情况进行价格修正。
❖3）参照广州市基准房价进行相应修正。
6、拆迁踏勘时，被拆迁人不同意在踏勘记录表中签名，或被拆迁人不同意对被拆迁房屋进行实地查勘，对此如何处理？❖解决思路：❖拆迁人可申请免勘评估，评估机构应在估价报告中予以说明，并且在附件中放入免勘评估申请证明。
7、集体建设用地拆迁评估中集体土地评估方法及应注意的问题。
❖解决思路：❖参照《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》进行评估❖1）、评估方法：❖按照被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。
❖计算公式为：❖货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。
❖按照上述公式确定的补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。
❖最低补偿金额计算公式：❖最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积）+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积❖宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市人民政府批准后定期公布。
2、注意问题❖（1）补偿依据：❖A、以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。
B、被拆迁人提供其它产权证明文件，经国土房管部门确认可以作为权属证明的，作为补偿依据。
❖（2）估价时点以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁补偿的估价时点。
❖（3）面积确定A、如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额❖B、被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。
❖（4）其他给予补偿的房屋❖A、未超过批准使用期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外应给予补偿；❖B、已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。
❖（5）不给予补偿房屋❖A、超过批准使用期限的临时建设房屋；B、新房建成后应当拆除的旧房；C、地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。
8、被拆迁方因拆迁而导致停产、停业损失如何评估？❖解决思路：❖1、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》处理。
❖《意见》第三条规定：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
❖搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省。
自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。
❖2、如委托方要求评估停产、停业经济损失❖停产、停业经济损失应单独评估，形成单独经济损失咨询报告❖经济损失涉及的主要内容：❖1）经营损失：❖2）交通费用❖3）安置职工所涉及的费用等；❖4）设备搬迁和安装、调试的费用；5）无法恢复使用的设备价值。
❖9、不同土地使用性质的房屋拆迁评估价值的区别？❖（1）依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
❖（2）依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。
10、临时建筑和违章建筑如何评估？❖1）拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，可以评估其建筑物重置折旧价，折旧年限按其批准期限计算。
❖2）拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，不需要评估。
11、如何进行成片房屋的拆迁补偿估价？❖1）“标本房屋”市场价格评估技术路线❖——先评估出在拆迁片区内有代表性的“标本房屋”的市场价格，以此为基准评估出其他拆迁房屋的市场价格。
❖具体思路为：❖A、确定“标本房屋”的基本条件❖a、建筑类型。
当拆迁片区存在多种类型的房屋，应选择所占比重大的作为“标本房屋”；❖b、建造年代。
根据不同房屋的建造年代，确定平均使用年限，选择平均使用年限的房屋作为“标本房屋”。
❖C、建筑结构。
根据不同建筑结构类型，选择所占比重大的结构类型房屋作为“标本房屋”；❖d、楼层、户型、朝向、面积、装修❖B、选择“标本房屋”❖根据上述“标本房屋”的基本条件，在每一拆迁片区内一般选择一套“标本房屋”。