项目定位

项目定位

1：项目定位的重要性：

“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。商业地产开发的最终目的在于使开发的项目适应市场的需求，从而获得长期的效益。由于商业地产兼有地产和商业的特征，商业地产的理念在于把地产开发与商业经营融为一体，也就是说在进行项目开发的时候不能单纯的以操作住宅项目的思路去进行规划和定位，还要考虑商业经营的各种需要，并能够使商业经营持续发展。所以如果说住宅产品是消费的终端，购买者是最终消费者，只要为消费者提供符合其需要的产品并能快速实现销售即可的话，那么商业地产的开发就是整个消费环节的开端，它的客户由投资者、经营者和消费者三方面构成，商业地产价值链上的投资者、经营者和消费者三者的链动传动关系构成了商业地产最根本的价值链体系。通过商业地产价值链终端的消费者的消费带动经营，从而提升商业地产项目的投资价值。可以说，商业地产开发只是作为一种手段，商业才是地产价值体现。

因此，商业地产开发最重要的一步就是要确定商业地产的经营方向，因此，就要发掘商业物业潜力的价值点，所以，商业地产的定位就是商业地产开发的核心要素。只有准确的定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。定位的基本思路具体分析如下。2: 项目定位的原则

①：从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；消费

者各方面的条件不同,对商品的需求也不相同,因此,商品经营者经营的商品不可能满足所有顾客的要求。商业地产定位可以根据顾客的需求将市场细分化,从中选出适合自己经营特点,能够获得最大利润的细分市场作为目标市场"开发商将项目定位在目标顾客所偏爱的位置上,并通过一系列的营销活动向目标顾客传达这一信息,从而真正将目标市场转化为现实市场。

②：针对铁定目标市场，而非整个市场；

市场细分(segmentatinn)、目标市场(targeting)与定位(Positioning)都是营销战略的要素。根据适合自己经营特点,能够获得最大利润的细分市场作为目标市场"开发商将项目定位在目标顾客所偏爱的位置上。

③：充分考虑市场风险和市场潜力；

一些商业地产开发商出于自身利益的需要,追求商业地产开发带来的高额利润,引发了大型商业网点建设热潮,有些开发商先把项目建设完毕才做定位和招商,以至于开发出来的商业地产产品的多项指标都不能满足招商对象的要求,项目控制,造成了极大的风险和损失。但是如果在项目开发之前就进行定位工作,定位时通过与商家的招商接触,就能把握市场的需求状况,对可能进驻的商家在具体地产的方面要求会非常清晰,开发商可以按照商家的要求进行“订单式”的开发,从而降低开发风险,提高收益。

④：结合项目区位特点，充分发挥区位环境优势；

项目位于地块位于重庆沙坪坝西永组团，重庆西部物流园多式联运区，地块位于重庆主城核心区--沙坪坝西永组团，鼎立渝遂高速之边、西部物流园门户位置，扼守渝新欧铁路运输终端稀贵地脉。

⑤：寻求差异化的产品，创造出项目所在地的样板品牌，形成自己优势;

准确的市场定位能够有效地吸引消费者的目光,使该商业地产项目给顾客留下深刻的印象,引起消费者的购买欲望,从而打败竞争对手,形成竞争优势,利于获得成功。

3：项目定位的要求

①切合实际性：必须符合法律法规或者地方性的政策的限制；商业资源和

消费者也必须具有一定的基础，否则是不切实际的；开发商自身得具备一定开发的实力，包括资金实力和运作项目的能力。

②特色性：商业地产项目定位的特色性，就是根据房地产企业开发、企业

文化、周边环境、文化概念等集约整合，创造出一个不一样的商业房地产项目，从而吸引消费者进行购买。商业房地产一定要追求自己的个性，个性就是竞争力，有特色的项目才能够取得成功。

③驱动性：商业房地产项目要想成功，必须得市场存在需求，具有一定的

投资回报率，研究好市场，目前大多数的商业地产项目属于市场驱动的项目,这些项目把重心放在研究商圈的饱和度和消费者的需求上;驱动市场的项目则创造新的需求,这种项目虽然风险较大,但是一但成功可以获得超额利润。因此,商业地产项目在定位是要兼顾这两种驱动型,做好市场驱动型的项目并努力向驱动市场的项目发展。

4：定位模式

现有城市商业综合体多采用‘持有/半持有型’经营模式。具体开来，该经营模式所对应的主要有以下的四种模式。

①精细丰富定位，特点有：潮流时尚、奢侈时尚、娱乐文化体验等多类商

户精心规划组合，兼有都市文化展示交流中心作用，时尚的引领者，旗舰或者MAISON店较多；休憩娱乐、主题娱乐、景观休闲多向度融合；

娱乐、文化艺术中心、休息场所等。

②粗放丰富定位模式，特点有建筑物全封闭覆盖和全围合，建筑体之间的

商业步行街尺度过大，建筑物之间仅有简单平面联系，综合体缺乏美誉度；以万达广场、万达模式为典型代表；每个项目缺乏针对性的定位与设计研究；可复制性强，大部分商业街拆售，小业主自由招租经营；商业街易沦为小商品市场；管理混乱，商户任意组合，缺乏统一明确的整体形象；回现快，滚动性强，但无法保证商业品质与经营状况。

③潮流时尚定位模式，特点有主要将客源锁定在年轻一代，整个购物中心

的设计与招商全部集中在流行时尚（中高端服饰、餐饮、浅娱乐体验）领域；功能较为多样，有浅层次文化、娱乐业态功能；随着客户的成长，商业中心也进行一定的品牌组合调整与建筑空间序列调整，乃至功能改造。有逐步朝中型lifestyle center发展的趋势；定位不高，运营效果良好；

④全奢侈定位模式，特点有：多以大牌自主指定地块+名师设计群落构成作

为高端都市综合体附属群落或购物公园的核心，一般作为高端丰富定位购物中心的子类型存在。一般作为档次招牌吸引高端时尚消费人群，其租金与流行定位购物中心类似。

综上所述：本项目位于重庆沙坪坝西永组团，重庆西部物流园多式联运区，地块位于重庆主城核心区--沙坪坝西永组团，鼎立渝遂高速之边、西部物流园门户位置，扼守渝新欧铁路运输终端稀贵地脉，属于物流中心。粗放丰富模式将无法适应未来竞争力激烈的市场，全奢侈定位不适合经济和交通并不发展的本地块。本地块宜采用潮流时尚定位模式，将客源定位在写字楼的目