项目融资与成本管理实践篇

金融工具
构
资 金 使 用 者
一、房地产融资概览——企业融资方式
内源性融资与外源性融资 直接融资与间接融资 股权融资与债券融资 公司融资与项目融资 其他角度下的融资方式 企业不同阶段的融资方式
一、房地产融资概览——房地产企业融资
特征： 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高 土地和房产的抵押是重要条件 资金面临比较大经济风险和财务风险
企业外部融资：
上市融资 发行债券 银行债券 其他融资机构的融资 合作开发 前沿货币合约 房地产辛迪加 房地产信托融资 租赁融资 回租融资 回买融资 夹层融资
一、房地产融资概览——房地产企业融资
房地产企业融资方式：
1、企业自有资金 2、预收账款 3、银行信托 4、房地产开发债券 5、上市融资 6、争取外单位投资 7、利用外资 8、合作开发
一、房地产融资概览——房地产企业融资
房地产企业融资风险来源
经济周期波动 国家宏观调控 市场结构变化 竞争地位变化
销售额波动
息税前盈余 （EBIT）波动
税后收益 （EAT）波动
一、房地产融资概览——房地产企业融资
房地产融资渠道
企业内部融资
企业Baidu Nhomakorabea部融资
商业银行
专业银行
商业银行
投资银行
保险公司
信托银行
养老金 房地产投资
政府 家庭 外国投资者
商 业 贷 款
政
策 性 贷
股 票
款
基信 金托
其 他 负 债
金 融 工 具
投资者
房地产资金流向
开发商 家庭 普通企业 土地所有者 政府
一、房地产融资概览——房地产企业融资
企业内部融资：
即开发企业利用企业现有的自由资金支持项目开发，或通过扩大自由资金基础
2006年8月18日，央行再次全面上调各档次存贷款利率，其中，5年期 以上的银行房贷基准利率由6.39%上调至6.84%。这是央行在加息后短 短四个多月时间里再次上调贷款利率，对房地产行业影响巨大。
导 言——形势分析与政策解读
土地紧缩政策：
2004年3月，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31 前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回 土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。
15.48
21.13
44.77
导 言——对开发商的建议
先练好内功是关键 多元化融资是上策 经济效益和社会效益要兼顾 精心策划、量力而为将实效
一、房地产融资概览——企业融资方式
企业融资是指企业为发展生产和进行投资活 动而进行的融通资金或筹集资金的活动。
资 金 提 金融工具 助 者
中
介 机
重要因素 我国房地产发展的轮动效应将使未来行业长期保持
高速成为可能
导 言——对房地产业基本判断
今后10年我国对商品住宅的需要量
需求项目
需求量 （亿平方米）
旧城改造 住宅条件改善
城市化 合计
27.2 23.82 32.5 83.52
商品化率 （%）
30 65 65
商品住宅需求 量
（亿平方米）
8.16
2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。要大力调整住房供应结构， 调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设。
导 言——形势分析与政策解读
宏观调控政策的影响： 一、引导房地产开发向理性回归 二、抑制投资过热 三、调整房地产业竞争格局 四、房地产融资走向多元化
导 言——重要政策解读
2003年、2004年我国政府出台了相关的调控 政策，许多房地产企业面临资金的压力，开 始另辟蹊径，在力争传统融资方式的情况下， 加大拓宽其他融资渠道的力度，但由于受当 前各种因素的影响，各地主要采取信托产品 的形式。
二、银行信贷融资——银行考虑的因素
总量控制（指贷款额度） 扶优限劣，重点扶持优质房地产企业 看企业自有资金是否充足 看企业资质及信用等级 看项目是否封闭式运作，四证是否齐全 针对不同区域和不同风险状况，采取不同的
其他, 38.14%
预算内, 0.08% 外资, 1.42% 债券, 0.003
自筹资金, 28.63% 国内贷款, 23.81%
一、房地产融资概览——热点融资方式现状
1、银行信贷 2、房地产信托 3、基金——集合筹资、分散风险 4、上市融资 5、房地产债券
二、银行信贷融资——热点融资方式现状
2005年3月，央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政 策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地 区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行 此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
2006年4月28日，房贷利率再次上调，央行全面上调各档次贷款利率 0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至 6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加 息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
121号文——加强房地产信贷管理 国务院18号文——促进持续健康发展 中国银监会《商业银行房地产贷款风险管理
指引》
导 言——对房地产业基本判断
宏观经济快速增长拉动房地产的增长 城市化进度加快、基础设施建设为房地产行业快速
发展提供了必要条件 房地产金融的快速发展是房地产行业发展的重要动
力 家庭住宅消费的持续增长是房地产行业快速发展的
一、房地产融资概览——房地产融资证券化
证券化、融资证券和资产证券化 国际上通行的房地产企业证券化融资方式 1、房地产投资信托（REIT） 2、基金 3、上市 4、不动产信托
一、房地产融资概览——我国房地产企业融资现状
总体情况： 融资规模持续增长 融资结构单一、方式有限
2003年房地产开发资金来源构成
导 言——形势分析与政策解读
房地产业政策紧缩与调控 信贷紧缩政策 土地紧缩政策
宏观调控 政策
金融政策 调整
土地政策 改革
税收政策 改革
结构调整 措施
市场秩序 整顿措施
……
导 言——形势分析与政策解读
信贷紧缩政策：
2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知》（121号文）。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上 (含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房 利率规定。