2011年商业地产基础培训PPT课件
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商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
房地产专业术语
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
【全面版】商业地产基础培训专题PPT文档
➢从商品类型来分：
消费品批发市场：批发商品类别为人们日常生活用 品，比如服装、鞋包、日用百货、 文具、玩具、图书、副食品、粮 油、果蔬、茶叶、工艺品、礼品等
生产资料批发市场：批发商品类别为满足在生产的需 要，主要是各种工业原材料、辅 料、机械设备等；皮革、化工、 电子、印刷、纺织、金属材料等
现代专业市场的构成要素
➢ 从建筑形态上来分：
露天开敞型：如一些以农产品、 工业材料为主的批发市场，如 木材、钢材市场、河海鲜活市 成型场材：等P，P管这及其些他市管材场、交PC易管、量复大合镀，锌但管、橡胶管、阀门合金等 要灯有饰市自 ：己特场的种形支灯柱具象产、较业换和气差特扇，色、产插因业座此，、形开一成关般优、势草都企坪分业灯和、重路灯、射灯、筒灯、落地灯、吸顶灯、壁灯、吊灯等 壁纸布：国在产城工程乡纸结、进合口部工程的纸主、背要景交纸、通墙干布、无纺布、草编、金铂纸、绒布、绸缎、灯芯绒等 交皮易革线量 、占化旁据工；社、会消费品零售总额电的子1、/3印刷、纺织、金属材料等
餐饮娱乐：包括酒楼、中餐、西餐、风味小吃、特色菜、休闲餐饮、酒吧、茶馆、咖啡、洗浴中心、KTV等 交易量占据社会消费品零售总额的1/3 环境监测：污染检测、污染治理等 封闭室内型：又分为多层商场和商业街两种，目前大多专业市场，都采用这种建筑形式 主要还是辐射到周边区域。 封闭室内型：又分为多层商场和商业街两种，目前大多专业市场，都采用这种建筑形式 主要还是辐射到周边区域。 商务、生活配套设施：酒店、办公室、公寓、餐饮、购物等零售商业等； 交易量占据社会消费品零售总额的1/3 物流配送：物流公司、货运代理、分装配送等；
例如我们润城国际商贸港 物流配送：物流公司、货运代理、分装配送等； 生产资料批发市场：批发商品类别为满足在生产的需
商业地产培训PPT课件
二、商业地产的三大功能
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
商业地产基础知识培训课件(ppt 29页)
31.03.2020
31.03.2020
3、招商专业术语
▪ 产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有 数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的 分户房屋平面图。
▪ 意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人
由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而 是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式
31.03.2020
2、购物中心的定义及分类
➢ 摩尔(Mall)购物中心是指：
面积在10万平方米以上，由专业购物中心管 理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业 态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度 综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、 功能多,商品组合的宽度及深度极深（商品高中低 档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽 度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖 场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖 店、专业的不同行业主题大卖场实现。）
▪
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，
作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法
律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，
保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则
和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形
式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的
期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定
金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额
保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个
销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。
▪ 加盟商
加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品 价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重.
31.03.2020
3、招商专业术语
▪ 产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有 数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的 分户房屋平面图。
▪ 意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人
由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而 是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式
31.03.2020
2、购物中心的定义及分类
➢ 摩尔(Mall)购物中心是指：
面积在10万平方米以上，由专业购物中心管 理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业 态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度 综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、 功能多,商品组合的宽度及深度极深（商品高中低 档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽 度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖 场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖 店、专业的不同行业主题大卖场实现。）
▪
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，
作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法
律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，
保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则
和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形
式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的
期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定
金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额
保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个
销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。
▪ 加盟商
加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品 价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重.
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产知识培训课件(PPT 45页)
商业地产是包括购物中心、商业街、 SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、 批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商 业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住 宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单
大多数的住宅类产品的购买者在购买 住宅类产品时，主要是买来自住的
亚洲及国内：
亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、 城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城 市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展 条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、 城市家庭汽车拥有率达10－15％。
商业地产知识 商业地产的客户
投资者最关心什么？
商业地产知识
物业是否能增值
商业地产知识
怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
商业地产知识
背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产培训课件ppt
货流
车 流
客流
消化循环系 统
呼吸循环系 统
血液循环系 统
犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错
客流动线是商业体中最容易被感知的部分
消费者从各 个入口被吸 纳进入商业 体， 因此外部客 流的介接入
一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心
日 本 旧 船 厂 改 造 的 区 域 商 业
上海仲盛世界商 城
This
新加坡乌节湾商 业项目
or this？
立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵
商业 元素
多种材质的运用搭配出鲜活表情 色彩丰富、明快彰显商业活力 个性装饰风格体现商业主题和调性
国外商业案例
1
2
3. 洛杉 矶city walk 4. 新加 坡克拉码 3 头
1. 日本千叶区域商业 2. 日本山井奥特莱斯
优雅从容的弧形中庭
顶部注意引入自然采光
中庭专业 设计
引入人性化设计——休息座椅
5. 商业体建筑的主力店
• 一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品
什
牌有号召力的店，就是主力店。
么
• 包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大
是
人流。主力店一般面积在5000～2万平方米。另外
主
一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。
不同的商业分类是否有不同的建筑形态？
PART 1 PART 2 PART 3
商业基本概念及分类 商业建筑形体及空间设计
主题商业空间营造
商业形体变
化①
④
② ⑤
③
商业形体变化——商业和住宅、办公结合 的设计要点
１、首先要遵循地段的商业属性；