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第二章 房地产市场
➢房地产市场相关问题 ➢房地产市场分析：
市场调查、市场细分、目标市场选择 ➢房地产市场预测
第一节 房地产市场相关问题
一、房地产市场 （一）概念 1.市场 ➢存在着可供交换的产品 ➢存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主 ➢具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件
➢市场=人口+购买力+购买动机
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 4.房地产周期理论内容
循环中的重要阶段如下： 1） 经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生； 2） 新建筑的刺激加剧经济扩张； 3） 经济的持续扩张进一步刺激新建筑； 4） 新建筑的供给超过需求； 5） 超额建筑产生； 6） 调整，需求减少导致新建筑物增长缓慢； 7） 复生，需求开始增加消化既有的超额建筑； 8） 回到供需平衡状况； 9） 经济扩张导致对新建筑的需求增加； 10） 经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生。
➢“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济 变量的循环，例如价格、租金、吸纳率、空置率和建筑活动。 但如果用一种标准的经济变量来表示房地产景气循环，应是 所有物业总收益率的周期性波动。
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 3.房地产周期循环原因 ➢供需：金融 ➢市场信息不对称 ➢心理因素 ➢政策因素 ➢制度因素 ➢生产时间落差、季节性调整、总体经济形势
二、房地产市场的供求分析 （三）房地产均衡分析
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 1.影响房地产市场发展的社会经济因素 ➢社会因素 ➢经济因素 ➢政策因素
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 2.影响房地产市场结构变化的社会经济力量 ➢金融业的发展 ➢信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善 ➢生产方式和工作方式的改变 ➢人文环境的变化 ➢自然环境的变化 ➢政治制度的变迁
第一节 房地产市场相关问题
长实：李嘉诚
恒基兆业：李兆基 新鸿基 ：郭氏兄弟
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 1.房地产市场需求层次 ➢现实需求 ➢可能需求 ➢已实现需求：成交量 ➢边际需求
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 2.房地产市场需求类型 ➢生产性需求 ➢消费性需求 ➢投资性需求
第一节 房地产市场相关问题
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 1周期
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 2.房地产周期
➢英国皇家测量师协会（RICS）在1994年的《理解房地产景 气循环》著作中给出的，即“房地产景气循环是指所有类型 房地产的总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其 他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领 先于上述房地产总收益率周期”。
第一节 房地产市场相关问题
2.房地产市场
➢狭义：房地产交易所 ➢广义：经济关系的总和、买卖双方相互作用的一种机制
第一节 房地产市场相关问题
（二）主体和客体 1.主体 ➢需求主体 政府、房地产商、企事业单位、居民 ➢供给主体 居民、房地产商、政府和企事业单位、涉外房地产需求者 ➢房地产中介 咨询机构、价格评估机构、经纪机构 ➢房地产市场管理者 房地产行政主管部门、财政部、物价局、工商部门、税务局
第一节 房地产市场相关问题
（四）房地产市场分类 ➢按实物形态 地产市场、房产市场 ➢按交易方式 买卖、租赁、交换、抵押、典当 ➢按活动对象 房地产金融市场、物业管理市场、房地产中介服务市场 ➢按用途 住宅、工业、商业、写字楼
第一节 房地产市场相关问题
（五）房地产市场功能 ➢优化配置房地产资源和利益 ➢调节房地产需求和价格 ➢政府宏观管理的基础 ➢指导政府制定科学的土地供应计划
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 5.我国房地产周期循环表现 ➢第一个周期：1985-1990 ➢第二个周期：1991-1997 ➢第三个周期：1998-
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （三）房地产周期对房地产开发投资决策的影响 ➢反周期运作
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 3.房地产需求影响因素
价格水平
房地产需求影响因素
国民收入
人口
城市化
消费预期
宏观调控 政策
消费者偏 好
其他因素
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 4.房地产需求弹性 ➢价格弹性 ➢收入弹性 ➢人口弹性 ➢交叉价格弹性
第一节 房地产市场相关问题
2.客体：交易对象 ➢实体 房地产、地产 ➢权益 占有、使用、收益、处分 买卖、租赁、抵押、典当等 3.媒介 ➢货币
第一节 房地产市场相关问题
（三）特征 ➢市场参与者多，需要高素质的专业顾问服务 ➢交易对象差异大，只能产权转移 ➢区域性 ➢易出现市场的不均衡和垄断 ➢较多受到国家政策法规的影响和限制
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 5.房地产需求曲线
我国住房市场的经济学分析及政策建议
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 1.房地产供给层次 ➢市场交易供给 ➢非市场交易供给 划拨、配给等
第一节 房地Βιβλιοθήκη Baidu市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 2.房地产供给影响因素
价格水平
房地产供给影响因素
投资目标
生产要素 价格
开发建设 能力
资金来源 数量
宏观调控 政策
投资预期
建筑技术 水平
原有房地 产数量质
量
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 3.房地产供给弹性 ➢价格弹性 ➢要素成本弹性
4.房地产供给曲线
第一节 房地产市场相关问题
➢房地产市场相关问题 ➢房地产市场分析：
市场调查、市场细分、目标市场选择 ➢房地产市场预测
第一节 房地产市场相关问题
一、房地产市场 （一）概念 1.市场 ➢存在着可供交换的产品 ➢存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主 ➢具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件
➢市场=人口+购买力+购买动机
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 4.房地产周期理论内容
循环中的重要阶段如下： 1） 经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生； 2） 新建筑的刺激加剧经济扩张； 3） 经济的持续扩张进一步刺激新建筑； 4） 新建筑的供给超过需求； 5） 超额建筑产生； 6） 调整，需求减少导致新建筑物增长缓慢； 7） 复生，需求开始增加消化既有的超额建筑； 8） 回到供需平衡状况； 9） 经济扩张导致对新建筑的需求增加； 10） 经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生。
➢“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济 变量的循环，例如价格、租金、吸纳率、空置率和建筑活动。 但如果用一种标准的经济变量来表示房地产景气循环，应是 所有物业总收益率的周期性波动。
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 3.房地产周期循环原因 ➢供需：金融 ➢市场信息不对称 ➢心理因素 ➢政策因素 ➢制度因素 ➢生产时间落差、季节性调整、总体经济形势
二、房地产市场的供求分析 （三）房地产均衡分析
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 1.影响房地产市场发展的社会经济因素 ➢社会因素 ➢经济因素 ➢政策因素
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 2.影响房地产市场结构变化的社会经济力量 ➢金融业的发展 ➢信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善 ➢生产方式和工作方式的改变 ➢人文环境的变化 ➢自然环境的变化 ➢政治制度的变迁
第一节 房地产市场相关问题
长实：李嘉诚
恒基兆业：李兆基 新鸿基 ：郭氏兄弟
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 1.房地产市场需求层次 ➢现实需求 ➢可能需求 ➢已实现需求：成交量 ➢边际需求
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 2.房地产市场需求类型 ➢生产性需求 ➢消费性需求 ➢投资性需求
第一节 房地产市场相关问题
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 1周期
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 2.房地产周期
➢英国皇家测量师协会（RICS）在1994年的《理解房地产景 气循环》著作中给出的，即“房地产景气循环是指所有类型 房地产的总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其 他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领 先于上述房地产总收益率周期”。
第一节 房地产市场相关问题
2.房地产市场
➢狭义：房地产交易所 ➢广义：经济关系的总和、买卖双方相互作用的一种机制
第一节 房地产市场相关问题
（二）主体和客体 1.主体 ➢需求主体 政府、房地产商、企事业单位、居民 ➢供给主体 居民、房地产商、政府和企事业单位、涉外房地产需求者 ➢房地产中介 咨询机构、价格评估机构、经纪机构 ➢房地产市场管理者 房地产行政主管部门、财政部、物价局、工商部门、税务局
第一节 房地产市场相关问题
（四）房地产市场分类 ➢按实物形态 地产市场、房产市场 ➢按交易方式 买卖、租赁、交换、抵押、典当 ➢按活动对象 房地产金融市场、物业管理市场、房地产中介服务市场 ➢按用途 住宅、工业、商业、写字楼
第一节 房地产市场相关问题
（五）房地产市场功能 ➢优化配置房地产资源和利益 ➢调节房地产需求和价格 ➢政府宏观管理的基础 ➢指导政府制定科学的土地供应计划
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （二）房地产市场的周期循环----房地产波动 5.我国房地产周期循环表现 ➢第一个周期：1985-1990 ➢第二个周期：1991-1997 ➢第三个周期：1998-
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （三）房地产周期对房地产开发投资决策的影响 ➢反周期运作
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 3.房地产需求影响因素
价格水平
房地产需求影响因素
国民收入
人口
城市化
消费预期
宏观调控 政策
消费者偏 好
其他因素
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 4.房地产需求弹性 ➢价格弹性 ➢收入弹性 ➢人口弹性 ➢交叉价格弹性
第一节 房地产市场相关问题
2.客体：交易对象 ➢实体 房地产、地产 ➢权益 占有、使用、收益、处分 买卖、租赁、抵押、典当等 3.媒介 ➢货币
第一节 房地产市场相关问题
（三）特征 ➢市场参与者多，需要高素质的专业顾问服务 ➢交易对象差异大，只能产权转移 ➢区域性 ➢易出现市场的不均衡和垄断 ➢较多受到国家政策法规的影响和限制
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （一）房地产需求分析 5.房地产需求曲线
我国住房市场的经济学分析及政策建议
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 1.房地产供给层次 ➢市场交易供给 ➢非市场交易供给 划拨、配给等
第一节 房地Βιβλιοθήκη Baidu市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 2.房地产供给影响因素
价格水平
房地产供给影响因素
投资目标
生产要素 价格
开发建设 能力
资金来源 数量
宏观调控 政策
投资预期
建筑技术 水平
原有房地 产数量质
量
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 3.房地产供给弹性 ➢价格弹性 ➢要素成本弹性
4.房地产供给曲线
第一节 房地产市场相关问题