万科金域传奇首开复盘报告

145
假开盘
/
276
518
80
154
假开盘
/
520
630
230
193
假开盘
/
198
385
150
254
假开盘
/
221
458
150
355
1104
400
428
1472
650
315
469
150
765
假开盘
/
到场人 数 600 150 800 / / / 300 / 650 / 450 / 380 800
1100 350
项目
爱琴海岸 珑庭三期 金廷一期 外滩首府二期 海棠湾五期 金廷（8号楼） 湖滨1号 香缇公馆二期
凯旋门 爱琴海岸二期
雍锦园二期 香缇公馆三期 爱琴海岸北苑
大公馆 碧桂园一期 海派公馆 滨江九里
推出套数 诚意金数 实筹
281
588
200
212
150
70
436
1200
450
304
假开盘
/
197
假开盘
/
产品配比
品类 首置 首改
二改 合计
面积（㎡）
88-105 120-125
140 165 顶跃 ——
套数
522 282 149 87 20 1060
比例
49.2% 26.6% 14.1% 8.2% 1.8% 100%
市场概况
市场筑底下行，宏观政策转向，处于调控窗口期
2014年温州市区项目开盘表现情况
楼栋 1# 7# 10# 12# 15#
金域传奇一期产品结构
01单元 02单元 03单元
99㎡
86㎡
86㎡
165㎡
140㎡
0
141㎡
120㎡
120㎡
124㎡ 104㎡
120㎡ 88㎡
120㎡ 88㎡
04单元 86㎡ 0 141㎡ 124㎡ 88
诚意金认筹情况
250 200 150 100
50 0 10-12 10-13 10-14 10-15 10-16 10-17 10-18 10-19 10-20 10-21 10-22 10-23 10-24 10-25 10-26 10-27
开盘时间
2014.1.18 2014.1.18 2014.1.20 2014.1.30 2014.3.29 2014.3.8 2014.3.30 2014.4.3 2014.4.24 2014.4.27 2014.5.11 2014.5.16 2014.8.31 2014.9.12 2014.9.27 2014.9.27 2014.9.5
• 与项目同展厅的金域中央因为市 场、车位配比等原因出现群诉， 客户多次冲击项目展厅开业、样 板房开放、诚意金、开盘等活动， 严重影响客户信心以及项目正常 营销工作展开；
项目前面两次开盘都因为基金、群诉等问题搁浅 因此本次推盘是“破釜沉舟”必须成功
第二部分：销售数据回顾
一期推售房源
一期预售证范围：一期已于9月23日走完价开 盘流程，其中 1号、2号、7号、10号、12号、15 号6栋楼共计548套房源。 一期销售范围：1号、7号、10号、12号、15 号五栋楼共计480套，以88-100和120-140方产 品为主。
万科金域传奇首开复盘报告
2014-11-08
目录
第一部分：推盘背景简述 第二部分：销售数据回顾 第三部分：营销推广回顾 第四部分：销售策略回顾 第五部分：成交客户分析 第六部分：未成交客户分析
第一部分：推售背景简述
项目概况
弱区位、大品牌、好产品
地理区位：温州高新技术产业开发区科技园(三垟街道黄屿村) 瓯
-9%
拼前套数，碧桂园项目未算入
合计 8669 99.52 5692 68.08 -34.3%
筑底市场：纵观整个上半年市场，受温州本土 经济形势以及全国宏观趋势影响，2014年1-10月 温州房地产处于下行筑底周期，量、价同步下跌， 尤其是成交量萎缩三成多，整体价格也出现1015%左右不等的跌幅。 政策窗口期：随着限购、限贷接连松绑，市场 信心短期内逐步企稳。市场整体上访量和成交量 有小幅提升。 销售不力：从销售来看，2014年开盘销售项目 除经开区的碧桂园以及地段优势明显的大公馆之 外其余项目则皆因市场原因，蓄客不足导致无法 开盘，或开盘销售不佳。
系列1
日 期
10月 12日
10月 13日
10月 14日
10月 15日
10月 16日
10月 17日
10月 18日
10月 19日
10月 20日
10月 21日
10月 22日
2014年温州市区项目开盘表现情况
年份
2013年 1-10月
2014年 1-10月
上年同比 备注
区域
鹿城 瓯海 龙湾
成交套数 成交面积 成交套数 成交面积
——
1966 26.24 1537 22.85 -21.8%
5110 57.84 2706 30.26 -47%
1593 15.44 1449 14.97
/
实筹/房 源
200/281 70/212 450/436
/ / / 80/276 / 230/520 / 150/198 / 150/221 400/355 650/428 150/315 /
去化率
40% 25% ห้องสมุดไป่ตู้2%
/ / 66% 22% / 20% / 36% / 45% 73% 90% 23% /
• 双限松绑、政策回暖：随着市场 政策反转，客户观望情绪有所好 转，但是处于政策窗口期，客户 出手动力仍然不足；
• 区域放量，竞争激烈：温州东区 市场上半年滨江九里、爱情海岸、 一品国际等区域竞品集中放量推 盘，价格比较、客户分流压力大。
• 受温州整体市场下行影响，购房 客户与开发商之间的矛盾激发， 房闹四起；
推盘背景
两度搁浅，酝酿10月，绝地出击
项目条件
• 工程：4月出地面大道预售条件， 推售时已接近结顶按揭放款条件
• 样板房：88、125、165三套样板 房全部公开；
• 实景示范区：约万方实景示范区 具备开放条件；
市场背景
群诉因素
• 市场筑底，量价齐跌：温州市场 连续三年下跌，客户陷入一买就 跌的恐慌，市场信心降至谷底。
海大道以北、铁道南路以南、江南路以东、垟上西河以西
周边配套：三垟湿地公园、家乐福、卜蜂莲花、南仙花苑菜场、幼
儿园、三垟中学
项目定位：以首改及首置为主的全装修刚需项目 SWOT简析：
优势：万科品牌、物业服务、人性化装修房、湿地生态资源、产品； 劣势：区域认知弱、周边配套不成熟；铁路、高压线、加油站、高架、 工业区等不利因素较多； 机会：市场上唯一的装修房、政策调控释放的潜在需求； 风险：小区域市场竞争激烈、金域中央群诉事件；