对房地产开发项目成本控制

对房地产开发项目的成本控制初探摘要：房地产开发的成本控制问题在我国还是一个比较新的概念，房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们投资、消费的热点。

这两年随着房地产冬天的到来，房地产开发的成本控制的重要性越来越受到人们的关注，它贯穿于房地产项目运作的整个过程，因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。

关键词：房地产；成本；影响因素；成本控制
随着房地产开发项目的日益增多，房地产开发企业考虑更多的是如何降低房地产开发项目的成本。

控制好房地产开发成本是每个房地产开发企业生存和发展的基础。

尤其在当前全球金融危机的影响下，为限制房价的持续上涨，保障房地产行业的良性发展，政府近几年出台了一系列调控政策，这样的时代背景下，如何做好成本控制工作，对房地产企业的生存和发展而言就变得越来越重要。

一、房地产开发项目成本构成
一般而言，房地产项目成本主要包括以下几方面内容：
1. 直接成本：主要包括土地费用、项目工程的前期费用、工程费用。

2. 间接成本：主要包括财务费用、管理费用、税费以及销售费用。

从成本的自身属性来看，财务成本、管理费用和土地费用在项
目前期即可大体确定，波动幅度较小，可控性较低。

而营销成本、工程成本及项目前期费用则会因各种因素的影响而出现较大变化，需要采取相应的、有效的措施对其进行压缩和控制。

二、影响房地产开发成本的主要因素
房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。

房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。

而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

1. 项目决策
项目决策阶段三个环节至关重要，一是确定项目最小化的深度投资方案；二是编制相当深度的可行性研究报告；三是强化可行性研究报告在项目财务评价方面的审查。

本阶段项目主要对于编制投资的项目进行控制。

开发项目决策离不开投资估算的依据，房地产开发项目的过程中，投资估算对于项目的开发与否有着决定性的作用。

投资主要采用朗格系数法，指标估算法，生产能力指数法和资金周转率法等方法来进行估算。

然而在房地产开发项目中，投资估算的编制通常采用的是指标估算法：（1）采用类似工程概预算编制，即对于已建的和本项目工程的建筑标准和建筑规模类似的工程，并
按照不同标准的用料和其他做法进行换算；（2）市场询价加系数法编制，这种方法主要对于专业分包工程和设备安装工程较为适用；（3）单项工程造价指标编制，这种方式适用于规划不严格的估算编制或者用于建设项目的附属配套项目之中。

2. 土地成本
在同一个区域内，地价主要受两大因素的影响。

一是土地的用途。

不同用途的土地所建房产会带来不同的收益，从而导致高低不同的地价；二是土地的容积率。

容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有不同的土地价格。

政府出让土地使用权之前都会公布土地的概况和使用要求，如土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求等指标，这些指标都与地价有着密切的关系。

发展商应仔细分析这些因素，在遵守土地使用限制的规定的前提下，充分利用没被限制的一切因素，构思出一个最佳的土地经营方案，以最佳的经营状态去评估地价。

三、工程建设成本
1. 工程设计方案的经济性
设计问题本身就是一个经济问题，它有设计的技术性，更包含设计的科学性和经济性，影响工程设计方案经济性的主要因素有以下八个方面：建筑造价构成比，建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值；户型，小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抹灰、管线敷设安装单方造价就高层高与层数。

室内净高直接影响建筑造价；高层建筑可以节约用地，
节约市政投资。

建筑的平面形状。

一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。

建筑的单位组合。

结构配筋。

结构工程师的设计水平，直接决定建筑钢筋含量的高低，从而影响造价。

建筑结构形式。

框架结构体系造价最高，框架异型柱结构体系次之，砖混结构造价最低。

2. 质量的影响
建筑产品的质量水平的高低与工程所耗费的成本水平有一定的关系，任何产品都有最起码的质量要求与之相适应的最低产品成本，当产品质量水平低到一定程度时，产品成本便不再降低。

建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。

一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的，相反，产品的质量降低，产品的价值就会随之减少，当产品质量提高到一定程度时，产品的价值就不再提高。

在相同的质量水平的情况下，用户希望购买价格尽可能低的产品，而企业则希望获得较多的利润。

3. 工期的影响
建筑工程成本与工期有着密切的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变化。

工程成本包括直接费与间接费两部分，这两种费用随着工期的变化而变化的规律是不相同的。

在一般情况下要把工期缩短，就要多支出直接（用于增加人力，机械和采取技术组织措施等）费部分，但是，工期并不是可以无限期缩短的，就是说，存在一个即使是直接费增加得再多也不能再缩短的工期，称为极限工期（或最短工期）相反，工期越长，直接费用就越少。

同样，
工期延长和直接费减少也是有限度的，因为对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们把正常直接费用所对应的工期称为正常工期。

间接费的大小一般与施工时间的长短成正比，即工期越长间接费越多，工期越短间接费越少。

4. 相关税费、管理费用和筹资成本
房地产开发相关税费、管理费用和筹资成本与国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金有关，在正常项目运作过程中该项成本所占比例不高，所以本文不对其进行详细的分析研究。

5. 市场条件
市场条件对房地产开发成本影响主要体现在两个方面：一方面是生产要素（人工费、材料费和机械台板费）价格波动都会极大影响工程成本；另一方面是行业竞争状况的影响。

建筑市场属于买方市场，施工力量供应远远大于施工需求，故建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。

承包商之间的竞争主要表现在价格上，招投标法又规定低价中标，所以低价成为中标的先决条件。

发包方，可以利用这一优势采取适合的、有限度的压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔导致的价格调有效控制。

四、结语
在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大，控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工
作，提高设计的质量，推行设计招标全过程的监理制，利用价值工程优选和优化设计方案。

在建设阶段要严格执行招投标工作，对材料和设备采购环节成本和质量的控制，做好现场变更和竣工结算和决算工作。

营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本。

房地产开发开发企业成本控制的关键还是组织的管理和制度的规范，通过多项目管理的组织模式，规范成本控制流程，设置强有力的成本控制机构来有效执行与监控成本控制工作，保障成本控制目标的实现。

房地产企业的成本控制是一项系统性的工作，不仅需要企业管理层人员具有开阔的眼界、高度的智慧，也需要高效率成本管理团队的支持，总之成本控制就是以求在项目建设中能合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。