万科南通项目(精简版) (7.2终稿)

养颜养身
五星级影城
SHOPING MALL
16
项目商业定位
业态比重建议
17
项目商业定位
价值体现 南通商业现状 体验式“全生活”购物场所
业态规 划雷同
提升项目 商业、住 宅、办公 和LOFT 销售卖点
时尚精 品餐饮
SHOPING MALL
缺乏特 色经营 商业环 境较差 商业层 次较低
生活类大卖场 儿童主题
2168.82
28
项目租金收益预测
租金收益测算说明
租金收益测算方法:
a 比较法 b成本核算法
本项目属于售后包租 ,物业类型与 周边没有可比性,因此采取成本核 算法 预期租金=基准租金*修正系数
成本核算依据: 基准租金根据商铺 售价及反租比例确定年租金收益 1层均价: 3万/平方米 2层均价: 2万/平方米i 3层均价: 1万/平方米 前5年年均返租回报率5%
区域商业总结
缺乏竞
需要市
业态规
存在消
争力
场培育
划雷同
费空白
杂乱分散 小全雷同，缺乏特色经营 区域缺乏核心商业 缺乏辐射性强的主力店
本案恰当 的商业定 位填补市 场空白
承担 龙头 地位
12
项目商业定位依据
市场竞争分析的归纳
13
项目商业定位依据
项目定位依据—业态逻辑关系
定位依据—目标顾客特质
区域内追 求便捷消 费的顾客
十街：10条特色商业街
多点：54个市级社区服务中心
项目处于定位于区域商业中心，且距离市中心商业最近， 约4km；
目前市中心商业交通拥挤，购物环境较差，业态以百货为
主，并高程度的集中在南大街商圈附近零售品牌以本土二 三线品牌为主，品牌意识正在形成。
5
南通商业简析 南大街百货商圈
南通市商圈介绍 南大街商圈以百货店为主，各种业态并存，集购物 休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体，汇集文峰大世 界、百货大楼、金鹰百货、侨鸿国际、亚萍国际等 五个百货商场，以及大润发、家乐福、国美电器、 五星电器等多家卖场
修正系数: 免租期 空置率 其他不可预见因素, a修正系数主要体现在开业初的两年 第三年应恢复基 础租金(表中第三年租金为基础租金) b 免租期按每年3个月计算,空置率两年平均每年5% , 那么折价率为30%,前两年租金应为基准租金的70% c 租金递增: 前三年不变,第4年开始在第三年基础上每 两年递增5%
高 档
中 高 档
中 档
南通 壹城
南通市商业功能均以 基础性购物为主，文 峰城市广场和中南城 档次定位明显高于现 有商业的物业，但购 物占比仍然较高，除 金海岸外，休闲娱乐、 商务型消费集中商业 较少。
中 低 档
低档
9
项目所在区域分析
高档
南通主要商用物业对比
文峰城 市广场 年轻
中高档消费、商 务消费、家庭和 儿童类消费匮乏
租户服务
开业准备
30
项目经营管理策略
团队组织架构
项目经理
市场策划经理
商场管理经理
物业经理
文案策划
商管专员
工程部
平面设计
客户部
保安保洁
活动推广
经营管理团队人数预计30人（不包括保安保洁人员）
31
项目经营管理策略
项目推广示意
充分合理利用本项目的户 外广场资源，根据南通当 地消费文化 ,我们在进行 充分市调后将制定符合当 地文化的一系列主题活动， 根据上海商业对周边城市 的示范及辐射效应 ,我们 也可以主打上海牌 吸引商家及消费顾客的眼 球，汇集人气，增加收益， 提升项目自身价值。
老城区服务功能不足； 目前项目周边商业除 去outlets，其余均为 中低端商业，商业品 质、环境、氛围较弱， 项目区域商业功能规划以满足周边居民为主的社区型商业综合体 区域内缺乏标杆性商 8 业项目，且多以出售
项目所在区域分析
高档
南通主要商用物业对比
中高档消费市场匮乏
文峰城 市广场 娱乐 中南城 本案 金海岸 鸿鸣摩尔 现代生 活广场 购物
行政 中心 板块
开 发 区 配 套 商 业
3
项目概况
项目鸟瞰图
项目参数： 总建筑面积218650平方米，西侧商办地块100350平方米，其中商业总建筑面积47305平方 米，东侧居住地块118300平方米。
4
南通商业简析
南通商业简析 南通市区商业面积：140万平米 人均商业面积：1平米/人 商业规划： “一圈、双核、五心、两带、六道口、十街、 多点”的原则 一圈：换濠河特色圈： 双核：南大街商业中心、新城商业中心 两带：依托336线、外环北路为轴线发展新兴商业 五心：5个区域商业中心，包括工农北路外环路商业中心 六道口：集合高速公路、立交发展物流、仓储式超市
万科南通商业项目提报
--商业定位
经营管理
2012.06.29
1
一、商业定位
目录
项目概况 南通商业简析 项目所在区域商业介绍 项目所在区域分析 项目商业定位依据 项目商业定位 项目业态分布 目标租户 项目招商进度计划 项目租金收益预测
二、经营管理
项目经营管理策略
2
项目概况
项目地理位置
周边区域目标消费 顾客的普及型推广 回头顾客的捕获以及 数量逐渐增加，并努 力提升消费需求满意度 强化特点型商业（譬如儿童类消费） 和节假日消费的推广
我们采取“全面辐射-提萃 需求-扩大细分”的市场推 广策略。主要面向符合本 项目商业定位的细分目标 顾客，体现以家庭为核心 的体验型“全生活”购物 场所的概念，而非变化迎 合全部周边顾客需求。


7
项目所在区域分析
城际铁路：沪通铁路建好后，车站日均人流 1.7万； 轨道交通：1号线从火车站出发沿长华路穿过 通吕运河； 公共交通：目前公交线路很少，可根据区域 发展，结合沪通线设置公交线路； 道路建设：1.5号桥建成后（今年10月通车）， 长华路与南大街相连，直线距离2.5KM 项目区域规划
-1F
LOFT底商
以LOFT、办公配套商业为主，例如银行、干洗店、 便利店等。
19
项目业态分布
业态组合建议—负1F
超市大卖场
20
项目业态分布
业态组合建议—1F
21
项目业态分布
业态组合建议—2F
22
项目业态分布
业态组合建议—3F
23
项目业态分布
业态组合建议—4F
24
项目业态分布
业态组合建议—5F
青年路商圈
钟秀路建材商圈
青年路商圈西起外环西路东至工农路口，沿青 年路沿线分布，并向两侧延伸，汇集了近七十家中 高档餐饮、近20家酒吧、KTV休闲娱乐商家，是南 通最重要的餐饮休闲娱乐商圈。日韩异国餐饮主要 集中在工农路青年路路口，跃龙路青年路口则以商 务休闲餐饮较多，青年西路火锅相对集中。 钟秀路商圈西起濠西路钟秀路路口，沿钟秀路东至 工农路口，呈哑铃状商圈（两个十字路口集中）。 农路钟秀路路口为传统小商品市场与灯饰家居市场， 东星灯饰城、南方批发市场、鸿运木业。
体验店
五星级影院 养颜养生
提升住宅、办 公和LOFT品质
准确的商业定位让 项目销售更为顺畅
项目业态分布
F6
业态分布
4-7F
3F 2F 1F
影城+动漫电玩+健身+SPA+餐饮 主题餐饮＋特色餐厅+儿童教育培训+儿童职 业体验中心 特色餐厅＋时尚餐饮+时尚服饰+饰品+ 精品家居 品牌餐饮＋休闲餐饮＋时尚服饰 +个人护理生活+ 服务配套 大型超市
北大 街商 业
万科项目
通吕运河上 多座大桥的 建成，将整 个城北（港 闸）与南通 老市区距离 进一步拉近
南大街
东 区 配 套 商 业
项目地理位置：南 通北翼新城，长华 路永怡路口。距离 南通最繁华的商圈-南大街百货商圈 约4.5KM 城北板块商业目前 主要以港闸为主， 政府提出建设“北 大街”概念，以南 人街作为对照，人 力发展城北的商业， 满足区域消费需求。
未来规划有商业商务 300万平米，住宅900 万平米。
万科：商业建筑面积 47305平方米
交通规划
现有人口：不足5 万 规划人口：常驻人 口25万+流动人口 10万 开发周期：5-10年 人口导入速度：约 3-5万人/年
规划面积
人口发展 商业发展
战略定位
“以水为魂的商业游
憩新城”、“第二商 业中心”继续承担南 大街商居功能，弥补
成熟
高 档
中南城 本案 金海岸
鸿鸣摩尔 现代生 南通壹城 活广场
中 高 档
中 档
南通市现有商业面对 的消费群体中低档的 消费人群为主，而家 庭和儿童消费类人群 匮乏。
中 低 档
低档
10
项目所在区域分析
南通主要商用物业对比
休闲娱乐
现有商业购物占比较 大，娱乐休闲、以家 庭为单位的购物方式 较为匮乏。 金海岸
本案 鸿鸣摩尔 文峰城市广场
现代生活广场 中南城
购物 工薪 年轻人 群 商务人士 女士 家庭
南通市商业物业目前金海 岸规划有较多的休闲娱乐， 而其他商业物业均以购物 为主。餐饮、休闲娱乐、 家庭式消费为主的商业综 合体项有较大的发展空间。 这是目前南通商业市场的 一个发展机会点。
11
项目所在区域分析
项目市场推广策略
增加租户销售额,提升盈利能力 通过租户获益,提升商场物业价值 提升商场品牌知名度
鸿鸣摩尔
鸿鸣摩尔地处港闸区北翼新城核心地段，东起北大街 ，西至濠西路、南临外环路，北接通宁大道，火车站 、长途汽车站分布左右。 是港闸第一个集五大主力 商业(超市、百货、影院、酒店、宾馆)，十大功能(购 物、娱乐、休闲、餐饮、健身、旅游、商务、会展、 居住、文化)于一体的大规模的城市综合体。 鸿鸣摩尔规划由知名品牌大卖场、连锁品牌百货商场 、星级酒店、电器大卖场、精品步行街、大型游乐场 电玩城、数码影院、高档餐饮、特色小吃、KTV娱 乐城等组成，为消费者提供便利的一站式休闲购物超 级乐园。 鸿鸣摩尔全面推行招商租赁为主，持续经营为先，统 一营销推广。
以上面积以建筑面积计算
29
项目经营管理策略
经营管理配合招商工作的执行流程
招商协调
制定《租户管理手册》和《物业管理手册》，明确服务内容和收费方式； 确定《租赁合同》和《合作经营合同》文本和管理系统； 协助完成招商； 相关证照的办理。 中央收银系统和租户管理系统的软硬件购置和安装； 《商场市场推广公约》的确定以及与租户协商共同促销或优惠活动细则； 租户的装修审图和营业员培训； 标示系统的统一。 租户进场装修的监督管理； 协调租户的证照申领； 商场开业活动的筹划和准备； 设施设备的调试完成； 新进员工的培训。
6
项目所在区域商业介绍
商业项目介绍
金海岸
金海岸位于南通工农路外环北路核心段，距市中心南大街 仅10分钟车程，北靠永怡路，西临工农北路，南近外环北 路，交通便捷完善，数十条交通线路连接市中心和周边地 区，工农路外环北路向南直达新市政府、苏通大桥，向北 直达火车站、飞机场。 金海岸占地面积约61175 平方米，总建筑面积97067平方米 （地上85000平方米），。 在业态规划上，金海岸38000 平方米高端商业街区，12幢商业独栋，每一栋皆可自称一 体，每一栋皆前后街区，铺铺临街，户户门面。其中，4# 5# 6#业态定位主要经营大型中式餐饮，中心广场的7# 8# 9#是休闲餐饮、港式餐饮、咖啡厅为主。10#以时尚的娱 乐建筑形态定位为酒吧、KTV以及商务会所，11# 12#也 是项目的一个特色---日式风情街区，主要做日式餐饮、料 理、日式酒吧、茶社等。
截止2014年4月 1日招商签约率 达到90%
27
项目租金收益预测
租金收益预测表
面积
第一年 （万元/年）
第二年 （万元/年）
第三年 （万元/年）
第四年 （万元/年）
第五年 （万元/年）
1层 2层
6182.17
2.88
649.12
2.88
649.12
4.11
927.33
4.32
973.69
4.32
973.69
25
目标租户
MALL部分目标租户
零售品牌
餐饮品牌
休闲娱乐
儿童体验
26
项目招商进度计划
项目招商进度配合销售时间节点计划
2012年11月1日前 完成8家主力品牌 店的签约配合项 目销售前期工作
2014年5月1日开 业。
第一阶段招商
Leabharlann Baidu
第二阶段招商
第三阶段招商
商场开业
截止2014年1月 1日招商签约率 达到70%
7507.92
1.92
525.55
1.92
525.55
2.74
750.79
2.88
788.33
2.88
788.33
3层
7748.52
0.96
271.2
0.96
271.2
1.37
387.43
1.43
406.8
1.43
406.8
总计
21438.61
1445.87
1445.87
2065.55
2168.82
主力店偏 爱型顾客
自驾车顾客
家庭式消费 为主的顾客
项目内部循 环消费顾客
14
项目商业定位
业态定位
体验式“全生活”购物中心
精品与商 务的结合
集聚与便 利的汇总
餐饮与娱 乐的互动
生活与家 庭的融合
15
项目商业定位
“全生活”市场定位
生活类大卖场
儿童主题体验店
挖掘商业特性
突显体验式“全生活”场所
时尚精品餐饮