05修正系数计算方法及表格
基准地价系数修正法模板
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米3、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。
评估报告修正系数(住宅)
评估报告修正系数(住宅)评估报告修正系数(住宅)引言概述：评估报告修正系数是指在进行房地产评估时，为了考虑到不同因素对房屋价值的影响，需要对评估报告中的数值进行修正的系数。
在住宅评估中，修正系数是一个重要的概念，能够帮助评估师更准确地评估房屋的价值，确保评估结果的准确性和可靠性。
本文将就住宅评估报告修正系数进行详细的介绍和解析。
一、修正系数的概念1.1 修正系数的定义修正系数是指在进行房地产评估时，对评估报告中的数值进行修正的系数。
它是根据实际情况和专业知识，对评估报告中的数值进行修正，以反映出房屋真实的价值。
1.2 修正系数的作用修正系数能够帮助评估师考虑到各种因素对房屋价值的影响，如地段、房屋结构、市场需求等，从而更准确地评估房屋的价值。
通过修正系数的使用，评估报告的准确性和可靠性得以提高。
1.3 修正系数的计算方法修正系数的计算方法通常是根据专业知识和实际情况进行综合考虑，对评估报告中的数值进行修正。
评估师需要根据自己的经验和专业知识，结合市场情况和房屋特点，确定适当的修正系数。
二、修正系数的影响因素2.1 地段因素地段是影响房屋价值的重要因素之一，不同地段的房屋价值差异很大。
评估师在确定修正系数时，需要考虑到房屋所处地段对房屋价值的影响。
2.2 房屋结构房屋的结构也是影响房屋价值的重要因素之一，不同结构的房屋价值也会有所不同。
评估师需要考虑到房屋结构对房屋价值的影响，确定适当的修正系数。
2.3 市场需求市场需求是影响房屋价值的另一个重要因素，不同市场需求下房屋价值也会有所不同。
评估师需要考虑到市场需求对房屋价值的影响，确定适当的修正系数。
三、修正系数的应用范围3.1 评估报告编制在编制评估报告时，评估师需要根据实际情况和专业知识，确定适当的修正系数，以确保评估结果的准确性和可靠性。
3.2 房地产交易在房地产交易中，买卖双方可以根据评估报告中的修正系数，对房屋价值进行更准确的评估，从而避免因房屋价值估计不准确而导致的纠纷。
船舶量油计算密度修正系数
查表得出修正系数密度修正系数为查表所得，供油商备有这种密度-----修正系数对照表，一般远洋船上也备有这种表。
表8-8即为被公认的密度修正表。
修正表表中-----燃P15油在15 0C时的密度；Y-----密度修正系数。
在有些国家，采用容积修正的方法来确定实际的加装燃油的数量，为此要通过实验，计算出容积换算系数，列成表格供查对。
?√3. 修正燃油系数，在表中查到修正系数Y, 再根据燃油密度随温度变化的修正公式计算出燃油在加根据P15油温度下的实际密度。
- Y(t-15)Pt = P15式中Pt--------燃油在t℃时的密度；t---------加油时现场实测的燃油温度。
4. 确定加装的燃油容积在确定加装的燃油容积时，船方要自测加到油舱内的燃油容积，而供方也将邀请船方代表去测量油驳剩余的燃油容积或检验流量表的读数，双方测量的结果会存在差异，有时会是很大的差异，这就要求轮机长在确定自己无误的情况下，据理力争，并采取有力的措施，保证船舶所有人或租船人的利益不受到损失。
5.计算实际所加的燃油重量根据修正后的燃油密度p1和加装的燃油容积即可计算出实际的加油量。
如果不进行密度修正，将产生损失。
例如加1000t 180mm2/S的燃油，供油商提供的供油密度为15℃时0.967t/s,而当加油时的油温为45℃时，经查表可知，在45℃时的密度燃油应为0.9502t/s,根据下式计算，将要少加18.3m3（约17.4t）的燃油，因此轮机长应根据加油时的温度进行密度修正。
1000/0.9502-1000/0.967=18.3m3。
编制基准地价修正系数表及指标说明表
准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及 工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道 路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、 北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基 准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括 办公、塔台指挥场所、跑道、停车 场等用地
工业基 1.00 准地价
工业基 0.85 准地价 工业基 0.9 准地价 工业基 1.0 准地价 工业基 1.1 准地价 工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团 指用于党政机关、社会团体、群众 住宅基 1.00
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用 地
工业基 1.00 准地价
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。
05,地基计算
5 地基计算5.1 基础埋置深度5.1.1 基础的埋置深度，应按下列条件确定：1，建筑物的用途，有无地下室、设备基础和地下设施，基础的形式和构造； 2，作用在地基上的荷载大小和性质； 3，工程地质和水文地质条件； 4，相邻建筑物的基础埋深； 5，地基土冻胀和融陷的影响。
5.1.2 在满足地基稳定和变形要求的前提下，当上层地基的承载力大于下层土时，宜利用上层土作持力层。
除岩石地基外，基础埋深不宜小于0.5m 。
5.1.3 高层建筑基础的埋置深度应满足地基承载力、变形和稳定性要求。
位于岩石地基上的高层建筑，其基础埋深应满足抗滑稳定性要求。
5.1.4 在抗震设防区，除岩石地基外，天然地基上的箱形和筏形基础其埋置深度不宜小于建筑物高度的1/15；桩箱或桩筏基础的埋置深度（不计桩长）不宜小于建筑物高度的1/18。
5.1.5 基础宜埋置在地下水位以上，当必须埋在地下水位以下时，应采取地基土在施工时不受扰动的措施。
当基础埋置在易风化的岩层上，施工时应在基坑开挖后立即铺筑垫层。
5.1.6 当存在相邻建筑物时，新建建筑物的基础埋深不宜大于原有建筑基础。
当埋深大于原有建筑基础时，两基础间应保持一定净距，其数值应根据建筑荷载大小、基础形式和土质情况确定。
5.1.7 季节性冻土地基的场地冻结深度应按下式进行计算：ze zw zs d z z ψψψ0= (5.1.7)式中：z d ——场地冻结深度(m)，当有实测资料时按z d =h'-△z 计算；h ’——场地最大冻土层厚度(m)；△z ——最大冻深出现时场地地表冻胀量(m)；、z 0——标准冻结深度(m)。
当无实测资料时，按本规范附录F 采用； ψzs ——土的类别对冻深的影响系数，按表5.1.7-1； ψzw ——土的冻胀性对冻深的影响系数，按表5.1.7-2； ψze ——环境对冻深的影响系数，按表5.1.7-3。
注：环境影响系数一项，当城市市区人口为20～50万时，按城市近郊取值；当城市市区人口大于50万小于或等于100万时，只计入市区影响；当城市市区人口超过100万时，除计入市区影响外，尚应考虑5公里以内的郊区近郊影响系数。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（2）表现形式：楼面熟地价。
（3）基准期日：2014年1月1日。
（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。
（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。
05 修正系数计算方法及表格
05 修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表（续表）注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正综合用地出让转让年期修正系数表五、综合用地街角地修正分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价=正街地价+旁街地价x修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价=正街地价+正街地价x修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=(Uh x dVh x fh) + (U1 x dV1 x f1)其中：V-----待估宗地地价Uh------高价街路线价dVh-------高价街临街深度修正系数fh------高价街步行街宽深度修正系数U1------低价街路线价dV1------低价街临街深度修正系数f1-------低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度=----------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度=---------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价。
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05修正系数计算方法及表格
注：各地区标准不同
综合用地修正系数体系
一、综合用地深度修正
综合用地路线价深度修正系数表
二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表
三、综合用地容积率修正
注：当容积率W 2.0时，容积率修正系数为1,当容积率〉10・0,容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正
五、综合用地街角地修正分两种情况:
1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价二正街地价+旁街地价X 修正系数
综合用地路线价街角地修正系数表
2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价二正街地价
+正街地价x 修正系数 综合用地路线价街
角地无旁街路线价修正系数表
六、两面临街地修正
对两面临街的宗地，釆用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点）
，以
合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：
V 二（Uh x dVh x fh ） +
（U1 x dVl x fl ）
其中：V ------- 待估宗地地价 佈 ------ 高价街路线价
dVh ——高价街临街深度修正系数 fh ------- 高价街步行街宽深度修正系数 U1 ------ 低价街路线价
dVl ------- 低价街临街深度修正系数 fl ——低价街临街宽深比修正系数
高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价
高价街影响深度二 ------------------------------------------- X 全部深度
高价街路线价+低价街路线价
低价街路线价
低价街影响深度二•
舟价街路线价+低价街路线价
X 全部深度。