违章建筑拆迁中对待问题(访谈)

访吴少博律师：违章建筑在法律中有哪些“短板”

问：违章建筑在拆迁中会有哪些法律风险？

吴律师：我们从网络或媒体上都能看到，现在很多地区在进行大范围的征收拆迁的时候，政府走在前边。从2011年590号令实施之后，现在跟被拆迁人进行具体谈判的时候，都不是由开发商委托的拆迁公司来谈的，大部分都是由政府的房屋征收主管部门或住建部门设置的房屋征收办公室来跟被征收拆迁人谈。

在实践当中有很多没有证照、建设工程规划许可证、房产证的房屋会被征收方拆迁方以违章建筑为名要求无偿拆除，其目的就是给被征收拆迁人施加足够的压力，接受比较低的补偿价格。

问：被认定为违章建筑的企业都有什么共同点？

吴律师：特别针对的企业往往都是存在以下情况的：

1.没有证照；

2.租赁的土地；

3.一部分有证照一部分没有；

4.在自己有建设用地使用权或者工业用地上进行房屋建造，也就是说有土地使用权但是房屋建造并没有合法手续；

这往往就成为征收方抓住被征收拆迁人的弱点，进行施加压力的一个方面。特别在这个时候，作为被征收拆迁人心里特别苦，因为按照法律规定也好按照征收方的一惯说法也好，违章建筑是不予补偿的。

问：如果最后真的不予补偿怎么办？或者补偿很低怎么办？

吴律师：作为被拆迁方心里特别恐慌，但是从法律的缺陷来讲，

确实这里是一块短板。这就需要我们在实践维权过程当中，如何来掌握这个事情，如何拿捏这个事情。我们在实践当中一般情况下会视具体情况不同来进行区别对待。

第一，如果你有完全的土地使用权，只不过没有房产的建造手续并且建造的年限和时间都是在2008年之前，我可以明确告诉你不用

恐慌。那个时候国家调整违章建筑的基本法律《城乡规划法》还没有实施，现在拿着城乡规划法以及地方性的城乡规划条例来约束你当时的行为是没有法律溯及力的，也就是说找不到任何法律依据。而且最终要的是土地，土地使用权完全在你手里，就是建筑真的被认为违章建筑对于你来讲没有任何意义，也就是说对于对方来讲达不到腾退和索要土地的目的。所以说完全的土地使用权以及房屋建造在08年之前，我认为即便没有相关的房产证和建设工程规划许可证，也不用过于担心，在实践中基本没有太大的风险。

第二，土地是租赁的，但是房产相关的手续建造时间不长。对于这种从法律的严格的层面来讲，往往就有被确定为违章建筑的可能性。全国各地在进行违章建筑认定的时候往往都是根据两次大航拍。应该讲以前的国土资源部在2008年和2012年搞过两次土地督查和大航拍，如果那个时候你的建筑不存在，政府就会画杠，如果我发现08年你

的建筑不存在，直接认定为违章建筑。或者2012年之后建的，有些

地方政府也会随便划时间节点，我认为这里有一定的风险，要找出自己合理合法的依据。就像有些是招商引资来的，政府在某个方面立项、规划，发改委在项目引进上出具相关的手续，这就是对你建造行为的

认可和默许，如果出现这种方式，也就是说政府利用某方面的语言或者文字、文件，给你一定的认可，就说明他是知晓这件事的，并且鼓励你进行企业经营。这方面你也大可放心，应该从法律的实体方面没有问题，只不过从法律程序上可能会存在瑕疵，但是不足以导致到最后真正被认定为违章建筑，不用太担心。

第三，在集体土地上进行建筑的厂房。集体土地我们都清楚，分集体建设用地和非集体建设用地，或者有的地方讲耕地和非耕地。如果你用的是耕地，那么这里要区分你是租赁耕地还是自己的承包经营地。你本身就是本村村民，利用自己的承包经营地进行实际经营的，利用自己的承包经营地就有完全的土地经营权。租赁就没有土地承包经营权，仅仅有租赁权，我国在物权上不承认租赁权，租赁权还介于债权之中。这种情况可能会产生一定法律风险，特别是建筑时间靠后的，特别是2008年以后建造的，可以会产生法律风险。如果在自己土地承包经营权上进行实际建造并且实际经营的，特别是用于农牧畜业的，也就是说本身用于土地正常的一种合法用途的，即便没有房产证，没有建设工程规划手续，我们认为也不会产生特大风险。

第四，批的临时用地。临时建设规划许可证超期了，我们认为在实践当中可能使用于两年的法律追溯时效，你的临时建设规划许可证满两年了，满了就属于违法状态存在了，是否有持续的存在的状态？我们认为在司法界和法律实践中是有争议的。也就是说有临时建设规划许可证，但是没有按照城乡规划法的要求影响到城市以及相关的国家重大的安全工程、军事工程，并且是满足了续期要求，也是可以合

理合法存在的。

在实践中，完全具有房产手续以及土地手续的企业很少，这时候就要根据你的不同状况以及法律风险进行区别对待，这里有量的问题也有质的问题，希望各位企业家在实践中具体对待。