企业拆迁100问：企业承租土地自建厂房遇到拆迁确被认定为违章建筑,看律师怎么维权

企业承租土地自建厂房遇到拆迁确被认定为违章建筑，看律师怎么维权作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验

浙江宁波东钱湖街道的某企业拆迁时被认定为违章建筑，希望我们能帮助其维护权益。该企业早期和村里签订了一个土地租赁协议，租赁的是村里的荒地，平整之后在上面盖了一个厂房投资生产经营。经营了七八年时间并且缓解了村里剩余劳动力安置的问题，双方合作非常愉快。没想到2012年底2013年初被确定为违章建筑，要求限期拆除。企业主不能理解，自己跟村委会租赁的是非耕地，并在上面建了厂房，取得了营业手续，乡镇经常将其作为标杆性企业视察，现在又认定是违章建筑要拆迁呢？老百姓虽然不懂法律，但明白道理，所以到北京聘请我们为其维护权益。

在实践当中能遇到很多这种情况，特别是江浙沪一带。从维权的角度应该怎么做呢？我们上一期主要讲了法律适用的问题，这次讲一讲拆迁维护权益的思路方式。

首先要求政府出示认定违章建筑的法律文件，现在的城管只口头下达相关决定，不敢给文件，或者不便给法律文件，为什么说不便给文件呢？因为按照《行政处罚法》的规定，下达文件后可以在2个月内复议，6个月内诉讼。按照我国2012年《行政强制法》规定，诉讼和复议期间不能执行的，所以征收方就想利用基层的政治手段和办事方式吓唬、恐吓、威胁来达到目的。

我们当事人在此次拆迁中维护权益的决心比较强烈，首先，我们要求城管局出具相关的认定，第二，提复议和诉讼的程序。我相信现在地方性城管局认定违章建筑的时候，不是严格的根据相关的法律规定。而城管局迟迟不出示文件，也不找当事人谈话。我们在当地滞留了几天，城管局避而不见。城管局又不着急了吗？不是要强制拆除拆迁吗？为什么不出示文

件呢？城管根本不搭理我们，领导也回避、不接待。这些经历使企业主心里有底了，只要征收方没有按照正规的法律程序，那我就不认可。

上述是制约拆迁方的一种措施，同时也要有满足自己的措施。

第一，要求村委会来配合解释当时是怎么承租土地和建设厂房的。村委会和企业签了租赁合同，要对占用的是不是荒地进行合理性说明。

第二，向镇政府申请信息公开。要求公开这块土地到底是不是荒地，占用这块土地到底有没有合法性基础。如果存在合法性基础的话，占用土地就没有问题。另外，要求申请公开当时镇政府下达的政策文件或者会议纪要——“某某锻造厂来我市投资，解决剩余劳动力安置问题”等都有具体文件的，要证明镇政府知情和认可企业建厂房的事情。

第三，联系媒体。要求电视台报导反馈企业当时的情况。当时镇里或者区里的负责人还为企业这剪过彩、捧过场，现在说是违法性的企业，那当初为什么要给“违法企业”捧场剪彩？

这时职能部门都哑口无言，后来就不管不顾不了了之了。对当事人来说企业拆迁维权效果还不错。因为拆违章的主要目的主要是能按照正规的合法建筑补偿或者企业继续存续，一般实践企业拆迁案件当中达到其中任何一个都是令人满意的效果。

这种情况在杭州比比皆是，杭州萧山有一个企业进行拆迁，拆迁方大张旗鼓，做足形式，横幅天天挂，给工业园的企业主形成了很大的心理压力，创业之初都是经过相关部门认可的，虽然那时相关法律规定存在缺陷，但当地政府的相关工作人员当时很负责任，所以企业主是基于对他的信任才来的。谁知道现在这个也不认那个也不认，这个也违章那个也违章，对企业投资建设和回报率简直灭顶之灾。后来杭州的几个案件也引起主流媒体的关注。现在缺乏政府合理信赖的基础，又不认可当时建立的信赖，按照违章建筑每平方二三百块钱进行拆迁，怎么能满足一个企业正常的损失呢？我们到现场考察企业建筑，每平方建设质量都很高，成本都在1000块钱以上。而且当时的建筑都有一定的合理存在性，为什么建设的时候没人来管，这个时候却来管？怎么能拿着后生效的法律来要求前面的行为呢？法律上有明确的规定，法律不能溯及既往，明明是2005年所建的房屋，现在却用2008年才适用的《城乡规划法》来约束，难道合理吗？这不符合法律的基本原则，完全不合理不合法。，所以企业主感觉到很无奈。当然这个拆迁案件最后也得到了比较妥善的处理。用当地拆迁方的话讲，他也“放下身段”进行谈判，包括企业拆迁后的下一步安置问题，当地镇政府确实付出了很大的心力来申请安置。

这两期主要围绕违章建筑拆迁进行了探讨。违章建筑到底怎么认定？违章建筑本身就是一个纷繁复杂的法律适用问题，既不能按照哪一年的航拍决定是否是违章建筑，也不能按照

所谓的无建筑工程规划许可证来认定违章建筑，也不能因为所谓的建在了集体土地上就随便认定违章建筑，这都缺乏一定的合理信任原则，都是对现在政府具体行政行为的一种无限扩权，这些都是在实践企业拆迁当中应该解决问题。

我所律师参与维权的优势

1、针对环境整治行动进行合法性审查

通过信息公开等方式向政府各职能部门申请公开，调取政府及其所属部门在环境整治行动中的相关证据。通过合法性审查发现政府的问题，增加谈判筹码。

2、出具专业法律分析意见书

根据企业提供的资料，对企业的资产情况进行梳理，进行合法性论证；确定停产停业损失补偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实和法律依据，以期对企业存在的法律风险进行预防和控制。

3、通过合法维权手段为客户创造谈判机会

通过复议、诉讼等法律手段，应对政府部门可能作出的超越职权，违法作出行政处罚，滥用行政权力限制竞争，违法设定行政许可等问题，在法律框架内积极争取权益，使对方正视我方的合理诉求。

4、专业的谈判和监督手段制约配合

运用律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。针对环境整治运动中的严重违法点，通过举报、申诉方式，结合主流媒体监督，通过上级监察、舆论监督等方式促使对方进行平等协商，配合谈判。

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