甘生宇 深圳万科EPC工程总承包管理模式的探索和实践20170628

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四、深圳万科EPC
资源整合 ① 集团采购优势 ② PDC采购平台
③ 行业优质企业
成本管控 ① 限额设计 ② 目标成本制定 ③ 动态成本管控 ④ 严控过程变更
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四、深圳万科EPC
商业运营 ① 商业定位 ② 招商管理 ③ 经营管控 ④ 合作资源 文体/酒店运营 ① 定位策划 ② 管理公司选聘
③ 酒店设计施工
④ 策展运营管理 物业服务 ① 住宅服务 ② 商业物管 ③ 办公文体物业
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总包单位的管理能力 总包资源整合能力（特别是设计、专 业分包） 投资、成本控制的对立统一
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三、万科工程管理
万科质量文化
一个计划（已实现）： • • • • PC达到40%（应用PC的项目面积加权占比） 装配式内墙100% 取消抹灰100% 工期提效20% 排）
“两提两减”是纲
（提高质量、提高效率、减少人工，节能减
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四、深圳万科EPC
招标阶段 前期阶段 设计阶段 建设阶段
• 进度、质量、 安全、成本监控 • 重大变更审定
后期运营
业主
• 办理用地手续 • 选择EPC承包商
• 可研报告报批
• 方案审定
• 预算审定
• 物业管理标准
确认
• 产品建议 • 配合完成可研 报告编制 • 策划定位 • 设计规划 • 概念设计 • 方案设计 • 施工图设计 • 概预算编制 • 全过程、全方 位建造管理
问题：
减少了一些扯皮 万科的管理投入并未减少 总包管理费，成本增加 分包对总包颇多抱怨 设计-施工衔接问题还是不能解决
总包的管理能力、资源整合能力不够
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二、总包EPC管理模式探索：
万科：
投资、成本管理
项目设计 确定计划、质量和交付标准 基础、主要设备、幕墙、装修、园 建采购后纳入总包合同与管理范围
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二、总包EPC管理模式探索：
产品

通过设计与施工的交互融合，编制精准的 施工图，实现对成本的精准把控和工期的精准 控制。 成本 四维度 评价标准 工期

形成可复制EPC工作模式和管理方法。
质量
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二、总包EPC管理模式探索：
内容
• •
工期
2018年10月30日交付 EPC进度控制报告 •
二个憧憬： • • 万科的房子质量好，成为社会好口碑 万科的工地上，工友的生命有保障
三个没有：
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没有空鼓、没有开裂、没有渗漏
三、万科工程管理
质量好不好，客户说了算！
万科工程师文化：
• 坚持 • 讲真话 • 有担当 • 不给别人添麻烦 • 照顾比我更弱的人
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三、万科工程管理
1. 两个工具一张表
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三、万科工程管理
2. 天网行动
覆盖主体、装饰装修、机电设备、园建景观等各分项工程 严格执行合同要求，保证质量
不同问题级别采取不同处理措施
纳入供应商评估体系
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三、万科工程管理
3. 数字工程 数字工程是一个集工程管理与客户服务功能为一体的网络平台，支持App及PC端操作。
•
万科监控层级
•
• 每月一次专题汇报 • 关键点专题汇报 • 万科质量管控标准文件
• • • •
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二、总包EPC管理模式探索：
阶段性成果：
精细化施工图，BIM应用
计划管理更加有效 分包合同界面清晰 有利于安全文明、质量管理 充分发挥总包的主观能动性
不足与思考：
总包单位的人员配置
建筑面积：21万㎡ 业务模式：代建总承包 2010年开工，2013年交付
2
前海企业公馆
业主方：深圳市前海开发投资控股有限公司
建筑面积：6.4万㎡ 业务模式：BOT，2014年完工
3
龙岗三馆
（科技馆、公共艺术馆、青少年宫）
业主方：深圳市龙岗区住房和建设局 建筑面积：约3.9万㎡ 业务模式：代建管理，在建
深圳万科EPC总承包管理模式的探索和实践
2017 . 6 . 28
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一、2016年深圳万科
在建项目19个，建筑面积523万平米 新业务（酒店、学校、泊寓等）工程 全年装修交付12个项目，6286套 工程管理人员142人，人均管理面积3.68万平米 中型项目人员配置：项目经理1人、土建工程师1人、 机电工程师1人、项目秘书1人
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四、深圳万科EPC
7 崇文花园三期
业主方：南山区建筑工务局
建筑面积：约23万㎡
业务模式：代建管理，在建
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智园D区
业主方：南山区建筑工务局 建筑面积：约22.5万㎡ 业务模式：代建管理，在建
9
深圳国际大学园院士科研中心
业主方：龙岗区住房和建设局 建筑面积：约1.6万㎡ 业务模式：EPC总承包，新开工
•
管控方法和重点
•
精细施工图，消除错 • 漏碰缺 合同界面的清晰划分， 消除索赔 • 总分包协调管理 • 每月一次成本汇报； 月度或季度审核的控 制项 常规变更EPC解决，向 公司报备 功能性变更审核签发 • •
深度对标辅助决策，如机电 设备系列确定、智能化方案 选型 前置审图，初设阶段设计、 工程介入 以BIM形式展现精细施工图 确定产品标准、配置标准 各分项工程、材料部品采购
• 全面取消砌筑、抹灰等湿作业，不仅提高建筑质量，而且大大改善现场施工作业环境，减少建筑垃圾排放。
• 彻底颠覆了传统建筑生产方式，引领了建筑行业的一次根本性变革。 • 通过千亿计划、VIP计划，长期的工程实践，培养了一批人才、资源、合作单位
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四、深圳万科EPC
1 龙悦居三期
业主方：深圳市住宅发展事务中心
产品
“一标准三手册”：建立基 于本项目的自持写字楼物业 交付标准体系，编制项目工 程技术标准手册，编制招商 产品手册，编制物业运营管 理手册。 EPC产品设计工作方法总结
具体目标
• • 编制涵盖设计、采购、工 程相互的完整计划； 梳理风险点，风险预判， 制定正负偏差措施 提前 编制重难点策划，针对重 难点编制专项策划；资源 组织保障 ，工序穿插组织 每周和每月和主要节点上 报进度报告和风险点； 实时更新纠偏措施上报； • • • •
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四、深圳万科EPC
10 留仙学校
业主方：南山区建筑工务局 建筑面积：约4.2万㎡，54班九年一贯制 业务模式：代建管理，在建
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西藏非物质文化遗产博物馆
业主方：深圳市人民政府 建筑面积：6000㎡，园林面积2.5万㎡ 业务模式：合作+EPC总承包，在建
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盐田中央公园
业主方：盐田区人民政府 建筑面积：约5.7万㎡ 业务模式：代建管理，2016年完工
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四、深圳万科EPC
4 深圳龙岗书城
业主方：深圳出版发行集团公司
建筑面积：约2.5万㎡
业务模式：代建管理，在建
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宝龙保障性住房
业主方：龙岗区住房和建设局 建筑面积：约48万㎡ 业务模式：EPC总承包，新开工
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南约保障性住房
业主方：龙岗区住房和建设局 建筑面积：约7.8万㎡ 业务模式：EPC总承包，新开工
EPC总包：
设计、施工大总包管理
土建、机电成本包干，总成本1%变 动率 建筑、机电深化设计 主要设备、幕墙、装修、园建万科采 购后纳入总包合同与管理范围，包括 深化设计、BIM应用与施工管理 总包配备适应项目的管理人员
万科滨海置地大厦
项目建设管理（1个项目经理、1
个主管工程师）
质量
深圳市建设工程优质奖、 • 广东省建设工程优质奖， 总包评估成绩在广深区 • 域总排名达到前20%分 • 位，全年度评估成绩需 达到A，绿色三星金级、 金牛奖。 形成质量控制总结报告、 安全文明施工总结报告 分包管理 评估策划编制 质量关键点梳理 工艺标准编制和监管 • • •
成本
消除常规变更，功能 性变更率不超过1% 成本控制不超过3.2亿 建立自持写字楼的采 购管管理体系、供应 商目录 •
万科 EPC
• 配合完成增加 • 完成投标工作 保障房指标相 关审批工作 • 协助明确保障 房面积段、户 型配比
• 变更审核
• 采购管理 • 成本管理 • 项目验收
• 物业管理策划
• 物业管理 • 商业运营
• 报批报建工
作
• 项目移交
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四、深圳万科EPC
万科EPC优势：万科品牌合作与输出
万科地产统一的设计、采购、成本、工程管理平台
2008，第五寓 先浇后外挂
2010，龙悦居三期 内浇外挂（后浇）
2015，云城 工业化全面应用
2012，公园里、翡丽郡
内浇外挂+内墙板，铝模板
2007，青群 全预制试验楼 2009，标准化预制楼梯
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深圳万科工程技术应用
• 预制PC+铝模板+全混凝土外墙+装配式内隔墙+机电工业化+穿插流水施工+全装修+精品园建，形成了万科 先进的建筑工业化体系，颠覆了传统的建筑工艺和生产方式，实现建筑工程质量的大幅提升。
从项目开始至交付、运营，全生命周期、全方位介入，依托手机、Pad等终端进行无纸化、无线数据 信息管理。
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三、万科工程管理
3. 数字工程
01 工序自检与验收 02 形象进度 03 数据统计与分析 04 一户一档
03 数据统计与分析
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深圳万科建筑工业化之路：
2016，产品定型2.0 2014，7个项目产品 定型，新五四运动
万科地产管理能力
万科地产资源整合能力 提供运营管理服务：物业管理、商业运营、文体运营、学校运营
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四、深圳万科EPC
设计管理 ① 项目定位策划 ② 设计链条整合 ③ 后续端口深度交叉 ④ 国内外优质合作方 工程管理 ① 实测实量、评估体系 ② 精细化管理
③ 工业化建造
④ 数字工程平台 ⑤ 天网行动
综合体 21% 度假 16% 商办 21% EPC 5% 住宅 37% 住宅 度假 综合体
商办
EPC
人均管理面积大、工作量大，协调事务繁多，如何提高管理效率？
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二、大总包管理模式探索
土建大总包：含土建、机电、消防、铝合金门窗、入户门、防火门等
装修大总包：含装修、户内门、橱柜收纳、木地板等