某地块全案策划方案.pptx

平稳发展 以质量为主
缓慢发展 综合发展型
安吉人口约46万，农村人口占多数，非 农业人口只有8.9万人。流动人口约10 万。
安吉人口整体消费力尚可， 2014年外 地人在安吉购房面积总量达到8.38万平 方米（621套），同比上升89.16%。外 地投资进驻增加。
市场
销量冰火两重天
2014年销售量比去年上升19.81%。 NO.1楼盘一年卖出716套，也有楼盘 出现了“卖不出去”、“资金严重短 缺”等状况。
安吉城北地块全案策划方案
2015年6月
战者，以正合，以奇胜。
——《孙子兵法》
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
目录
Part 1.突破迷局 Part 2.寻找契机 Part 3.主题探寻 Part 4.全新包装 Part 5.行动为上
Part 1.突破迷局
地理
l安吉县，地处浙江西北部，湖州市辖县之 一，北靠天目山，面向沪宁杭。 l三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成 安吉的三张名片。 l休闲旅游篷勃发展，被评为中国最佳生态 旅游县。
酒店！！
万达的酒店发展策略是“肥水 不流外人田”的win-win模式
产品塑造 4#
3#
5#
p考虑到临街与主入口位置，建议将1#改造成为
品牌酒店。
Байду номын сангаас
①与品牌酒店洽谈合作；
②自建星级酒店，与湖州知名企业洽谈赞助冠名。
1#
2#
1-2F： 挑空大堂 气派高档 3-5F： 餐厅 宴会厅 图书馆 会所 健身房 足浴 物业用房 6F-顶层：五星级酒店套房 空中酒吧
Opportunity 机会
O1.安吉市场中小户型可售房源较少，且无竞品； O2.地块附近企业职工消费潜力旺盛； O3.城镇化进程对住房消费心理的冲击。
Threat 威胁
T1.距离市区较远，减小了目标客群的受众面； T2.周边高压电的置业考虑。
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
小结 u本案产品和位置上无特别突出的卖点可提炼。 u抓住“一个中心 两个关键点”
小结
u旅游业带动房地产发展，整体潜力巨大，但仍存在去化压力，供过于求。 u本地消费以刚需为主，改善型需求逐渐增长，外地人置业增加。 u排屋、别墅项目成为市场特色，占一半份额，房价具有一定升值空间。
大势当前 且看庖丁解牛
Part 2.寻找契机
项目扫描
项目地处安吉县龙墩路西侧，雾山寺路 北侧。（在建的青青家园东侧），位于 城北阳光工业区内。
备注：安吉县城镇居民人均可支配收入达到19200元， 19200元≈3093美元。
800~1000美元
1000~4000美元
4000~8000美元
8000~20000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
减缓发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善 需求兼有
快速发展 以数量为主
兼顾质量
改善需求为主 改善需求为主
交通：距离县城大概5公里左右 ，可以打的，也可以坐到梅溪方向的公交车 城北大桥那下车。 配套：在建第四中学、雾山寺菜场、便利店以及周边楼盘社区商业等
SWOT分析
Strength 优势
S1.地块平整，紧邻阳光大道，交通方便； S2.类住宅产品为小户型。具有较大市场稀缺优势。
Weakness 劣势
W1.地块离市区相对较远； W2.地处工业区内，生活配套不完善； W3.近距离内无景点，旅游人流聚集度不高。
多重利好为购房“减压”
2014年，湖州周边县区销量持续下降， 安吉上升了19.81%。一是政府对楼市 的“松绑”政策影响，二是安吉休闲 旅游度假产业的发展。
开发减缓，存量下降
2014年全县土地供应量同比下降 53.29%，新开工面积86.59万平方米， 同比下降45.97%。
薄利吸引购房者入市
普通住宅每平方米5000元以下的房价 已无法保本。安吉住宅均价60007000元。
阳光工业区集中了众多加工制造企业， 包括家具、竹木制品、中医、包装、喷 塑、五金、4S店等等，更有安吉50强部 分企业。
项目扫描
地上 8.7万方
商业 2.9万方 办公 5.8万方
地下 2.2万方
项目共11万方，容积率2.69，主要产品为商铺和酒店式公寓（40-80m2）， 在区域内无同类竞品。
项目扫描
地处长三角经济圈的几何中心，杭州都市经济 圈重要的西北节点，自然资源得天独厚，是长 三角最具投资价值县之一。
交通
交通畅达，以安吉为中心构筑与上海、杭州、南京、宁波、苏州等周边大城市的3 小时经济交通圈，即将迎来“高铁时代”。
旅游
l自然资源：中国大竹海、黄浦江源龙王山、 灵峰寺和竹博园景区等
l旅游资源：新开发的hello Kitty乐园，正 在兴建的戛纳小镇，安吉影视产业园等等。
l休闲旅游文化产业项目的纷纷落户，使安 吉成为一块热土，来安吉游玩、来安吉居 住、来安吉创业，将成为许多外地人的追 求。
经济
联合国粮农组织恩格尔系数标准
59%以上
50%-59%
贫困
温饱
安吉GDP逐年变化趋势
40%-50% 小康
安吉为32.9% 30%-40% 富裕
低于30% 最富裕
经济
人均收入发展水平
p与工业园区内知名企业众筹自建酒店，改变传 统消费模式，自家生意，自家人做原则。
p与旅行社合作，分享旅游红利，安排住宿至此。
产品塑造
挑空大堂
空中酒吧 宴会厅
产品塑造
第二步 投其所好
产品塑造
4#
5#
3#
1#
2#
阳光
工业 区
在什么山头唱什么歌
2#业态布局
学
校 ？业态
产品塑造
综合体业态组合悄然变化
产品塑造
酒店式住宅
客群定位
穷则变 变则通
Part 3.主题探寻
产品塑造
4#
5#
酒店式
3#
住宅
商铺
1#
2#
商铺
价值高、面积少，消化部分社 区配套，难以支撑主题商业需 要的面积数。
酒店式 类住宅
量大，资金回流快，区域竞品 少，产品在市场上须试水。
产品塑造
第一步 众矢之的
产品塑造
当人们谈论起本案的时候，有什么标志性建筑？
国内购物 中心新兴
时期
商业逐步发 展，消费者 品牌意识日
趋先烈
快时尚+集合店
带动时尚人群的主要引力：为购物中 心提供持续的时尚客群
传统百货/超市+院线
百货由于面积大、品牌多、品 类全、促销力度等特点成为购 物中心主力店，加上影院这种 目的性消费业态，成为购物中 心一首一尾的集客利器。
人气餐饮
客流的发动机：餐饮业态在满足大众 日益提升的品质生活追求和社交需求 方面功能显著