某地块全案策划方案.pptx
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某地块推广策划方案(PPT 45张)
• 楼期选择：现楼和准现楼为主 • 户型：中小户型为主
• 内部设计：厅房通风采光、朝向好、实用率高
• 配套：小区绿化是最为关注的因素，其次是生活配套的完善
四、华宇城项目分析
1、华宇城项目概况
华宇城位于沙坪坝凤天大道，地处沙区和二郎片区的交汇处， 项目囊括五星级酒店、甲级写字楼、时尚shopping mall 、中心 购物广场、风情商业街、ART-DECO风格精品高层、原创洋墅、中 央别墅等多种物业形态，在不远的将来，华宇城将全面提升城市 区域价值，具有华宇特色的第三代城市综合体将成为重庆西中心 的核心商圈。
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2、项目的沟通主题
精彩生活一切就位
3、项目沟通主题的含义
• 沙坪坝是农林商业圈为数不多的真正将本土居住文化的精髓 发扬光大的楼盘，融合现代建筑设计技术，创造一个纯正的、
适合老城区居住、精彩而富有现代感的楼盘
• 沙坪坝具备高品质的生活配套环境，一切到位，因此居住于 此足以值得自豪，也是消费者心目中的优雅文化家园
小区占地面积18万8千多平方米，总建筑面积约9万8千平方米， 总户数4456户，地下停车场有5078个车位,绿化率：26.99%
2、“华宇城”SWOT分 析
优势（Strengthen）
教育资源：小学、中学、大学一体式教学；图书馆再添图文气息
风情商业街、中心购物广场、露天影院、露天酒吧等明星文化商 贸圈
户外的策略执行
• 针对目标消费群体较为集中的区域重点投放 • 品牌的形象长期暴光，接触的人口多而广泛 • 运用形式的建议 – 巴士车身广告 – 候车亭灯箱广告
我们选择的媒介
我们选择相应的媒体组合来配合产品销售推广 报纸 电视 车身、候车厅 输出产品形象和产品信息、活动信息 树立品牌美誉度 扩大接触面、输出产品形象
• 内部设计：厅房通风采光、朝向好、实用率高
• 配套：小区绿化是最为关注的因素，其次是生活配套的完善
四、华宇城项目分析
1、华宇城项目概况
华宇城位于沙坪坝凤天大道，地处沙区和二郎片区的交汇处， 项目囊括五星级酒店、甲级写字楼、时尚shopping mall 、中心 购物广场、风情商业街、ART-DECO风格精品高层、原创洋墅、中 央别墅等多种物业形态，在不远的将来，华宇城将全面提升城市 区域价值，具有华宇特色的第三代城市综合体将成为重庆西中心 的核心商圈。
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2、项目的沟通主题
精彩生活一切就位
3、项目沟通主题的含义
• 沙坪坝是农林商业圈为数不多的真正将本土居住文化的精髓 发扬光大的楼盘，融合现代建筑设计技术，创造一个纯正的、
适合老城区居住、精彩而富有现代感的楼盘
• 沙坪坝具备高品质的生活配套环境，一切到位，因此居住于 此足以值得自豪，也是消费者心目中的优雅文化家园
小区占地面积18万8千多平方米，总建筑面积约9万8千平方米， 总户数4456户，地下停车场有5078个车位,绿化率：26.99%
2、“华宇城”SWOT分 析
优势（Strengthen）
教育资源：小学、中学、大学一体式教学；图书馆再添图文气息
风情商业街、中心购物广场、露天影院、露天酒吧等明星文化商 贸圈
户外的策略执行
• 针对目标消费群体较为集中的区域重点投放 • 品牌的形象长期暴光，接触的人口多而广泛 • 运用形式的建议 – 巴士车身广告 – 候车亭灯箱广告
我们选择的媒介
我们选择相应的媒体组合来配合产品销售推广 报纸 电视 车身、候车厅 输出产品形象和产品信息、活动信息 树立品牌美誉度 扩大接触面、输出产品形象
某地块年度推广方案(PPT 82页)
3 、收藏
他们喜欢收藏古代字画，原因是古代字画所具有的稀缺性和不可再生性，使它 们的价值极具保障。他们在艺术品上的出手普遍不大，花几十万买艺术作品的 人很少，几万块是他们心里勉强能够接受的标准。
4 、休闲方式
他们最青睐的休闲方式前三名是旅游、高尔夫和品茶。其中，品茶是较为突出的 一项，比较爱喝铁观音。调查还显示，武汉富豪喝酒、抽烟比例高于全国平均水 平，当地品牌黄鹤楼格外受到青睐，和其他地区富豪青睐中华不同。
核心价值演绎
Байду номын сангаас我最？
享受
与众不同的市中心江景生活
学院的安宁、中心的丰盛 —— 在江边享受
橡树湾的情调、市中心的华润 —— 在江边享受
大牌的面子、大盘的里子 —— 在江边享受
有内涵的住区、有文化的邻居 —— 在江边享受
时间沉淀品质、成熟雕琢品味 —— 在江边享受
……
核心买点：你，不一样
2、策略：你，如何不一样
高端客户语录：
Ø“我现在可是住200多的房子，你那里的应该比这大吧。小了可不行，总不能 越混越差啊”（汉口某行长）
Ø“这样的户型有几层连着的？可以打通么，全家人一起住多好。” （温州某老板）
高端客户置业观：
Ø 投资：资产长期持有，对城市资源的占有。 Ø 支付：较强支付能力，愿意为服务买单。 Ø 消费：注重圈层消费与标签消费。 Ø 产品：需要足够舒适，体现身份。 Ø 服务：体现尊贵舒适，同时保证生活的私密。
“他们在财富的上层寻找着各类符号消费”
当财力数字已无法直接划分阶层时 标杆符号成为了衡量的另一个天平
1、形象区隔
最小200平方，江山珍座
2、快速对话
第一步：符号
梅赛德斯·悦府跨界珍座：360度经典美学
某地块项目开发策划概略方案PPT(共 46张)
对局策略 充分发挥自身优势，建造区域标杆项目。 品质、服务、诚信感动消费者。 加大营销力度，迅速奠定自己品牌地位。 政府基建、规划、宣传上的支持与配合。
028
1.5 市场态势分析与对局策略——
市场态势分析 区域价值远低于禅城；区域价格上涨快；禅 城、桂城的后花园；本区域功能规划前景好 。
★传统产业转型升级再创新绩
树立产业链招商和载体招商理念，加快建设国家级循环经济园区、纺织科技大厦等一批产业载体，引进啟盛、昱升、碧泉等一批新 项目。新国际轻纺城选址大岸片区，已完成征地工作，正在开展土地整理和项目规划。纺织企业继续加大技改力度，全年引进各类先进 设备795台套，投入资金3.1亿元。
★ 拓功能，优环境，城市格局日渐清晰
因为本项目负有与一般地产项目不同的责任，因 此定位逻辑顺序也不同一般地产项目。
031
2.2 目标市场定位范畴——
目标市场范畴包括两个方面：
① 目标区域市场； ② 目标消费人群。
目标区域市场 区域发展战略的目标市场区域范围，本项目 可辐射的市场区域范围
目标消费人群 具体针对的消费阶层，界定消费人群范围。
2.6 目标市场区域说明——
禅城、南海
顺德、三水、 高明 周边市、 投资客
本项目与周边的地缘沟通关系，决定项目的市场 区域范围，本项目与禅城地缘关系更加密切，因此本 项目的区域市场战略为：
主场区域市场——禅城、南海； 核心区域市场——顺德、三水、高 明；
战略区域市场——周边市、资客 。
区域市场主次关系将决定未来项目推广重点区域范围 ，塘厦镇将是本项目营销的主攻战场。
“蒙娜丽莎地块”项目开发策划概 略方案
大浪淘沙！英雄始出！
10年代的中国房地产，必将是巅峰对决的营销房地产时代！ 只有超级的营销人才和团队，才能打造超级的房地产航母！ 房地产无要素，关键在策划！ “媒体炒作＋专业操作＋资源整合”，是房地产开发的必要手段！ 专业所以领先，出奇方能制胜！
028
1.5 市场态势分析与对局策略——
市场态势分析 区域价值远低于禅城；区域价格上涨快；禅 城、桂城的后花园；本区域功能规划前景好 。
★传统产业转型升级再创新绩
树立产业链招商和载体招商理念，加快建设国家级循环经济园区、纺织科技大厦等一批产业载体，引进啟盛、昱升、碧泉等一批新 项目。新国际轻纺城选址大岸片区，已完成征地工作，正在开展土地整理和项目规划。纺织企业继续加大技改力度，全年引进各类先进 设备795台套，投入资金3.1亿元。
★ 拓功能，优环境，城市格局日渐清晰
因为本项目负有与一般地产项目不同的责任，因 此定位逻辑顺序也不同一般地产项目。
031
2.2 目标市场定位范畴——
目标市场范畴包括两个方面：
① 目标区域市场； ② 目标消费人群。
目标区域市场 区域发展战略的目标市场区域范围，本项目 可辐射的市场区域范围
目标消费人群 具体针对的消费阶层，界定消费人群范围。
2.6 目标市场区域说明——
禅城、南海
顺德、三水、 高明 周边市、 投资客
本项目与周边的地缘沟通关系，决定项目的市场 区域范围，本项目与禅城地缘关系更加密切，因此本 项目的区域市场战略为：
主场区域市场——禅城、南海； 核心区域市场——顺德、三水、高 明；
战略区域市场——周边市、资客 。
区域市场主次关系将决定未来项目推广重点区域范围 ，塘厦镇将是本项目营销的主攻战场。
“蒙娜丽莎地块”项目开发策划概 略方案
大浪淘沙！英雄始出！
10年代的中国房地产，必将是巅峰对决的营销房地产时代！ 只有超级的营销人才和团队，才能打造超级的房地产航母！ 房地产无要素，关键在策划！ “媒体炒作＋专业操作＋资源整合”，是房地产开发的必要手段！ 专业所以领先，出奇方能制胜！
某地块策划定位报告模板ppt
上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅；
宏观办公市场
09年至今全市各区县办公市场价量对比
传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域
09年1月~10年00 400000 300000
中价段
高价段
250
25000
200
20000
150
15000
100
10000
50
5000
万平方米 0
供应 成交 成交均价
2005 161 150 13579
2006 192 159 13056
2007 149 181 14745
2008 178 130 17730
2009 191 204 19640
0 2010 108 72 20233
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
宏观办公市场
09年至今全市各环线办公市场价量对比
10368
郊环以外
内环以内
外郊环间
613889 16088
206988
中内环间
40000
578211 510240
17908
30000 20000 10000
0 中外环间
供应量
成交量
成交均价
办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场 主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻
宏观办公市场
09年至今全市各区县办公市场价量对比
传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域
09年1月~10年00 400000 300000
中价段
高价段
250
25000
200
20000
150
15000
100
10000
50
5000
万平方米 0
供应 成交 成交均价
2005 161 150 13579
2006 192 159 13056
2007 149 181 14745
2008 178 130 17730
2009 191 204 19640
0 2010 108 72 20233
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
宏观办公市场
09年至今全市各环线办公市场价量对比
10368
郊环以外
内环以内
外郊环间
613889 16088
206988
中内环间
40000
578211 510240
17908
30000 20000 10000
0 中外环间
供应量
成交量
成交均价
办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场 主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻
某房地产地块项目定位课件.ppt
一
竞争环境的自身定位
“跳出地产看地产，跳出项目做项目”
站在蚌埠整个城市发展的角度上，从整个时代的人居需求高度上出 发，立足于绿地集团对未来人居进程的社会使命，从城市形态与人 居需求等纬度来思考与定位本项目的价值，是我们颠覆性策略思考 的起点。
项目市场角色定位
在各个城市中，按项目规模、产品层级来划分，项目的市场角色定位大致有三种定位：
方式
特点
阳台
赠送一半面积
结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；
露台
赠送全部面积
奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；
内庭
赠送一半面积
内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也 可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率最高实用性较强。
赠送 面积
凸窗 夹层
赠送全部面积 赠送全部面积
凸窗增加了室内可使用空间和视野开通感但赠送面积较小。
建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的 要求。”
——绿地集团副总裁陆新畬
使命感与产品 品牌意识的觉醒
传承创新中国 传统的居住文化
创立全国首席 的地产产品品牌
绿地打造地产品牌的原因所在 绿地打造地产品牌的时代意义 绿地打造地产品牌的企业价值
绿地旗下品牌 新里
老街坊 海珀
我家公坊 启航社
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的 面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。
复式
赠送部分面积
复式产品分区明确，坡顶设计2.2米以下空间赠送，平层设计 则可通过平台、露台实现面积赠送。
退台
赠送全部面积
退台式产生的露台，可赠送全部面积
入户 花园
赠送一半面积
入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品 舒适度。
某商业地块策划提案(PPT 95张)
1.1.4
周边配套
根据我们的了解，除了来福士商业广场（ 8 万方）、凯德商 业中心（ 5 万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城 已 经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区 域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和 其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的 商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5 幢星 级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共 同构筑了杭州未来的CBD中心。
1.1.2 交通状况
①大区位交通状况 钱江新城位于杭州老城 区东南部，与钱塘江咫 尺之遥，距离西湖风景 区约4.5公里，距离萧山 国际机场18公里，所辖 范围：东临钱塘江，南 靠复兴区块，西依秋涛 路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速 便捷，
②区域内交通状况 项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中 心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交 通4号线，地铁1号线、2号线近在咫尺，通过1号线可直 达 上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。
1.2.3 机会
①政策机会：
杭州政府新的城市规划，从“西湖时代”逐渐进入“钱 塘时 代”。目前钱江新城的开发正处于快速发展阶段，随着 世 界著名企业总部的进驻，为项目未来的办公、商业、商 务带来巨大的赢利机遇。
②区域消费潜力： 钱江新城4平方公里的核心区建成后，加上其周边的 居区，届时人口将会达到40万左右，其中商务办公 人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随 着杭州商圈格局的演变，钱江新城必定回辐射到更 广的区域。所以，随着钱江新城的崛起，必定为给 本项目带来更多的机遇。
第一部分
项目概况及SWOT分析
1.1 地块基本情况分析 1.1.1 区位概况
土地开发整理项目规划方案编制(ppt58页).ppt
16
3）生态环境效益评价指标
1）定量分析指标 土地垦殖率=耕地面积/项目区总面积×100% 林草覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草地面积-
项目实施前项目区林草地面积）/项目区总面积] ×100% 绿色植被覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草面 积+农作物面积）-（项目实施前项目区林草面积+农作 物面积）] /项目区总面积×100% 2）定性分析指标
农用地整理主要指耕地整理、园地整理、林地整理、牧草地整理 和养殖用地整理等，也包括大片农用地整理区内零星的农户、零 星城镇和工矿用地、小型水利设施、田间路以及零星的废弃地。
农用地整理主要包括农用地面积、位置的变动、性质的置换、低 效农用地的改造（ 应和农业部门结合进行）以及地块规整重划， 水、林、路等小型基础设施配套和零星农宅的拆迁或合并。
土地开发整理项目规划方案编制
目录
土地开发整理项目区的划定和要求 土地开发整理项目规划方案编制及内容 作物灌溉制度和水资源分析 土地开发整理项目規劃方案编制的思路 土地开发整理项目规划方案择优的做法 项目规划方案判别和注意的问题
一、土地开发整理区的划定和要求
(一)土地开发整理区的划定 土地开发整理区 1、土地单项整理区 2、土地综合整理区 3、土地复垦区 4、土地开发区
17
4）社会效益评价指标
定量分析指标:
（1）土地利用率增量= ［（项目完成后项目区已利用面
－项目实施前项目区已利用面积）积/项目建设规模］ ×100％ （2）新增耕地面积和新增耕地率
新增耕地面积=项目实施后耕地面积-项目原有耕地面积 新增耕地率=新增耕地面积/项目建设规模× 100 ％ （3）新增耕地可供养人数＝新增耕地面积×（项目区所 在乡镇人口/项目所在乡镇耕地总面积）
3）生态环境效益评价指标
1）定量分析指标 土地垦殖率=耕地面积/项目区总面积×100% 林草覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草地面积-
项目实施前项目区林草地面积）/项目区总面积] ×100% 绿色植被覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草面 积+农作物面积）-（项目实施前项目区林草面积+农作 物面积）] /项目区总面积×100% 2）定性分析指标
农用地整理主要指耕地整理、园地整理、林地整理、牧草地整理 和养殖用地整理等，也包括大片农用地整理区内零星的农户、零 星城镇和工矿用地、小型水利设施、田间路以及零星的废弃地。
农用地整理主要包括农用地面积、位置的变动、性质的置换、低 效农用地的改造（ 应和农业部门结合进行）以及地块规整重划， 水、林、路等小型基础设施配套和零星农宅的拆迁或合并。
土地开发整理项目规划方案编制
目录
土地开发整理项目区的划定和要求 土地开发整理项目规划方案编制及内容 作物灌溉制度和水资源分析 土地开发整理项目規劃方案编制的思路 土地开发整理项目规划方案择优的做法 项目规划方案判别和注意的问题
一、土地开发整理区的划定和要求
(一)土地开发整理区的划定 土地开发整理区 1、土地单项整理区 2、土地综合整理区 3、土地复垦区 4、土地开发区
17
4）社会效益评价指标
定量分析指标:
（1）土地利用率增量= ［（项目完成后项目区已利用面
－项目实施前项目区已利用面积）积/项目建设规模］ ×100％ （2）新增耕地面积和新增耕地率
新增耕地面积=项目实施后耕地面积-项目原有耕地面积 新增耕地率=新增耕地面积/项目建设规模× 100 ％ （3）新增耕地可供养人数＝新增耕地面积×（项目区所 在乡镇人口/项目所在乡镇耕地总面积）
某地块项目策划报告PPT(共92页)
期未开盘
销售393套
金海园
一期90% 2006.3-2207.3共
二期40%
销售670套
天水印象 清华瑞鑫 清华瑞景
20%
2006.7-2007.3共 销121套
10%
2006.11-2007.3 共销售14套
40%
2006.9-2007.3共 销售118套
户型比例 70-80平米 18.3% 80-130平米69.3% 130平米以上12.2%
“老百货地块” 策划报告
四方大泽（天津）房地产营销有限公司 2007.5
《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789
感谢百恒公司给予四方大泽公司本
次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全 力，运用自己的专业优势及力量，为静 海老百货项目做全面、立体的剖析，并 拿出符合即实际情况和独到见解的策划 方案。
静海县近期供应楼盘分布如下图所示：
商品房成交统计
新建住宅房交易套数和均价对比 ：
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0
交易套数 交易均价
交易套数 交易均价
2007年1月
2007年1月 565
2444.3
2007年2月
2007年2月 307
3187.1
2007年1月静海 县新建住宅商品 房交易565套、 面积62560.8平 方米，平均价格 每平方米2444.3 元。
均价格2043.7元。
价格1988.7元。
Hale Waihona Puke 商品房与二手方交易对比70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
地块整体营销策划(PPT 60页)
说明：
回款金额包含当月签约房源的房款 以及当月的银行房款
银行房款日期假似设定周期为3个 月
每月签约客户中，假似设定10%一 次性付款、30%为首付30%，60% 为首付60%。
截止至2013年底，共 达成全案销售的86%，回 款达成全案签约金额的 88%。
推案计划（二）
推案顺序及楼栋选择（二）
项目立势期
同策的观点： 1、绝对价格不占优势，优势产品入市抢占市场关注； 2、优势与中等产品形成价格挤压，促进4#去化； 3、9月-10月，竞品多以四房为主力去化产品，本案以三 房高度去化，四房分流竞品客户为首次推案去化目标。
总销金额：约2.50亿元 （拟定均价36500元/M2）
推案顺序及楼栋选择说明
第三次推案，8#65套 第一次推案，1#36套，4#18套，5#18套
第二次推案，6#36套，7#36套
推案户型数据统计
推案批次 1
2 3
户型 二房 三房 四房 合计 三房 四房 合计 办公 合计
套数 8（复式4套） 37（复式1套） 27（复式2套）
72 45（复式5套） 27（复式2套）
72 65 65
项目开盘流程
2012年 8月
8.25
9.8
售楼处进驻 VIP预约
集中蓄客
9月
9.22 样板房开放
10月
首次VIP预约
10.20 10.28 认筹 首次开盘
11.28 实景样板 12.09 段开放 二次开盘
集中三房封盘，四房续销期
续销期
10月20日—10月27日启动开盘认筹，建发新钻卡会员可通过支付10万元认筹金，获得开盘当天选房资格，选房 顺序以认筹顺序号为准。
推案顺序及楼栋选择说明
相关主题
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小结
u旅游业带动房地产发展，整体潜力巨大，但仍存在去化压力，供过于求。 u本地消费以刚需为主，改善型需求逐渐增长，外地人置业增加。 u排屋、别墅项目成为市场特色，占一半份额，房价具有一定升值空间。
大势当前 且看庖丁解牛
Part 2.寻找契机
项目扫描
项目地处安吉县龙墩路西侧，雾山寺路 北侧。（在建的青青家园东侧），位于 城北阳光工业区内。
阳光工业区集中了众多加工制造企业， 包括家具、竹木制品、中医、包装、喷 塑、五金、4S店等等，更有安吉50强部 分企业。
项目扫描
地上 8.7万方
商业 2.9万方 办公 5.8万方
地下 2.2万方
项目共11万方，容积率2.69，主要产品为商铺和酒店式公寓（40-80m2）， 在区域内无同类竞品。
项目扫描
安吉城北地块全案策划方案
2015年6月
战者，以正合，以奇胜。
——《孙子兵法》
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
目录
Part 1.突破迷局 Part 2.寻找契机 Part 3.主题探寻 Part 4.全新包装 Part 5.行动为上
Part 1.突破迷局
地理
l安吉县，地处浙江西北部，湖州市辖县之 一，北靠天目山，面向沪宁杭。 l三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成 安吉的三张名片。 l休闲旅游篷勃发展，被评为中国最佳生态 旅游县。
p与工业园区内知名企业众筹自建酒店，改变传 统消费模式，自家生意，自家人做原则。
p与旅行社合作，分享旅游红利，安排住宿至此。
产品塑造
挑空大堂
空中酒吧 宴会厅
产品塑造
第二步 投其所好
产品塑造
4#
5#
3#
1#
2#
阳光
工业 区
在什么山头唱什么歌
2#业态布局
学
校 ？业态
产品塑造
综合体业态组合悄然变化
l休闲旅游文化产业项目的纷纷落户，使安 吉成为一块热土，来安吉游玩、来安吉居 住、来安吉创业，将成为许多外地人的追 求。
经济
联合国粮农组织恩格尔系数标准
59%以上
50%-59%
贫困
温饱
安吉GDP逐年变化趋势
40%-50% 小康
安吉为32.9% 30%-40% 富裕
低于30% 最富裕
经济
人均收入发展水平
国内购物 中心新兴
时期
商业逐步发 展，消费者 品牌意识日
趋先烈
快时尚+集合店
带动时尚人群的主要引力：为购物中 心提供持续的时尚客群
传统百货/超市+院线
百货由于面积大、品牌多、品 类全、促销力度等特点成为购 物中心主力店，加上影院这种 目的性消费业态，成为购物中 心一首一尾的集客利器。
人气餐饮
客流的发动机：餐饮业态在满足大众 日益提升的品质生活追求和社交需求 方面功能显著
地处长三角经济圈的几何中心，杭州都市经济 圈重要的西北节点，自然资源得天独厚，是长 三角最具投资价值县之一。
交通
交通畅达，以安吉为中心构筑与上海、杭州、南京、宁波、苏州等周边大城市的3 小时经济交通圈，即将迎来“高铁时代”。
旅游
l自然资源：中国大竹海、黄浦江源龙王山、 灵峰寺和竹博园景区等
l旅游资源：新开发的hello Kitty乐园，正 在兴建的戛纳小镇，安吉影视产业园等等。
酒店！！
万达的酒店发展策略是“肥水 不流外人田”的win-win模式
产品塑造 4#
3#
5#
p考虑到临街与主入口位置，建议将1#改造成为
品牌酒店。
①与品牌酒店洽谈合作；
②自建星级酒店，与湖州知名企业洽谈赞助冠名。
1#
2#
1-2F： 挑空大堂 气派高档 3-5F： 餐厅 宴会厅 图书馆 会所 健身房 足浴 物业用房 6F-顶层：五星级酒店套房 空中酒吧
平稳发展 以质量为主
缓慢发展 综合发展型
安吉人口约46万，农村人口占多数，非 农业人口只有8.9万人。流动人口约10 万。
安吉人口整体消费力尚可， 2014年外 地人在安吉购房面积总量达到8.38万平 方米（621套），同比上升89.16%。外 地投资进驻增加。
市场
销量冰火两重天
2014年销售量比去年上升19.81%。 NO.1楼盘一年卖出716套，也有楼盘 出现了“卖不出去”、“资金严重短 缺”等状况。
备注：安吉县城镇居民人均可支配收入达到19200元， 19200元≈3093美元。
800~1000美元
1000~4000美元
4000~8000美元
8000~20000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
减缓发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善 需求兼有
快速发展 以数量为主
兼顾质量
改善需求为主 改善需求为主
Opportunity 机会
O1.安吉市场中小户型可售房源较少，且无竞品； O2.地块附近企业职工消费潜力旺盛； O3.城镇化进程对住房消费心理的冲击。
Threat 威胁
T1.距离市区较远，减小了目标客群的受众面； T2.周边高压电的置业考虑。
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
小结 u本案产品和位置上无特别突出的卖点可提炼。 u抓住“一个中心 两个关键点”
多重利好为购房“减压”
2014年，湖州周边县区销量持续下降， 安吉上升了19.81%。一是政府对楼市 的“松绑”政策影响，二是安吉休闲 旅游度假产业的发展。
开发减缓，存量下降
2014年全县土地供应量同比下降 53.29%，新开工面积86.59万平方米， 同比下降45.97%。
薄利吸引购房者入市
普通住宅每平方米5000元以下的房价 已无法保本。安吉住宅均价60007000元。
交通：距离县城大概5公里左右 ，可以打的，也可以坐到梅溪方向的公交车 城北大桥那下车。 配套：在建第四中学、雾山寺菜场、便利店以及周边楼盘社区商业等
SWOT分析
Strength 优势
S1.地块平整，紧邻阳光大道，交通方便； S2.类住宅产品为小户型。具有较大市场稀缺优势。
Weakness 劣势
W1.地块离市区相对较远； W2.地处工业区内，生活配套不完善； W3.近距离内无景点，旅游人流聚集度不高。
产品塑造
酒店式住宅
客群定位
穷则变 变则通
Part 3.主题探寻
产品塑造
4#
5#
酒店式
3#
住宅
商铺
1#
2#
商铺
价值高、面积少，消化部分社 区配套，难以支撑主题商业需 要的面积数。
酒店式 类住宅
量大，资金回流快，区域竞品 少，产品在市场上须试水。
产品塑造
第一步 众矢之的
产品塑造
当人们谈论起本案的时候，有什么标志性建筑？