某项目全周期策划方案..
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92% 54% 11月15日 强销期 75% 2015年1 月17日 2015年6 月1日 持续热销收尾期 2015年9 月15日 100% 100% 80% 60% 19% 40% 公开发售 20% 8月 14年4月 14年6月 预热期 蓄客期
阶 段 划 分
38% 9月20日
地块
B1地块 B2地块 B3地块
四、全周期运营思路与计划
4.2 启动区、临时示范区计划 临时示范区为C地块南侧，确保在开盘前两个半月即2014年6月15日对外展示， 具体如下：
四、全周期运营思路与计划
4.3 亮点打造：启动区实景样板示范区 实景示范区位于B地块1#、6#楼之间，确保在开盘后一个月即2014年9月30日对 外展示，具体如下：
第五章
营销策划
销售目标制定 价格策略 推售策略
2015年营销推广 包装策略 电商合作
2014年销售目标分解
2014年营销推广
营销费用预估
五、营销策划
5.1 销售目标制定 5.2 价格策略 首期开盘均价制定 根据周边竞品当前成交均价及其去化速度研究分析，本项目如要实现快速去化，建 议项目首期开盘均价应稍低于周边竞品均价，建议开盘均价在13000元/平米左右。
五、营销策划 5.3 推售策略 推售节点
2014.8.30 2014.11.30
[ 全案推售节奏]
2015.5.1 2015.9.10 2015.12.10 2016.5.1
2016.12.25 2017.5.1
2016.12.25
首次开盘 房源：B1地 块高层：1#、
2#、6#、7#
四期加推 五期加推 六期加推 七期加推 八期加推 C2地块 房源： C1地块 房源： 房源： A1地块
57520 57520 24000
8.44
6.95 7.16 7.2
2015/9/10
2015/12/10 2016/5/1 2016/12/25
2017/4/10
2017/7/10 2017/12/30 2016/12/25
C2地块
C3地块
8期
9期
24000
20000
7.4
3.2
2017/5/1
2017/5/1
销售 中心、工法 展示、样板 房及景观示 范区
五、营销策划
5.8 电商合作
本项目电商合作模式： 首期开盘引入电商，提高电商导客量，加大拓客力度，拓宽拓客渠道，增加项目宣 传力度，提高每期开盘成交量。
五、营销策划 5.10 营销费用预估 详见附件：
营销 集团品牌及项 重点 目形象建立 营销 节点 营销 内容
售楼处、示 范区公开
销售物料制作，户外形象广告出街，巡展点上 线，派单，网络宣传，微信微博，报纸软硬广 告，电视、电台广告，媒体中南行，客户中南 行，沙盘、模型制作，宣传片制作，售楼处包 装、电商引入
品牌发布会暨产品推介会、销售中心公开、电商认筹启动、 世界杯系列活动、暖场活动、拓客活动、开盘活动
高层住宅： 1#、4#、 7#、8#
九期加推
房源： C3地块
soho公寓式 办公
二期加推
房源： B2地 块高层住宅：3#
、4#、8#
A2地块
2#、3#、 5#
A3地块
6#、9#、 10#
高层住宅：
高层住宅：
三期加推 房源： B3 地块高层住宅
：5#、9#
五、营销策划 5.3 推售策略 各期推售量 已推量与项目体量占比情况
全周期策划方案
中南房地产开发有限公司 2014年6月7日
目录
一、项目概况 二、产品定位 三、产品研发与设计 四、全周期运营思路与计划 五、营销策划 六、成本控制 七、财务策划
八、招采策划 九、工程策划 十、物业策划
四、全周期运营思路与计划
4.1 项目总体运营计划及分期示意
A-3 A-2
A-1
B-1
中秋节活动、国庆节活动、暖场活动、客户 中南行、购房欧洲游、开盘活动
五、营销策划 5.6 2015年营销推广
1月 3月 5月 7月 9月 11月 12月
推售 节点 营销 阶段
三期 加推
四期 加推
五期 加推
持销期
形象升华+突出产品核心卖点
春节 活动 五一节 活动 三期 认购 端午节 活动 四期 认购 中秋节 活动 五期 认购
分期
1期 2期 3期
面积（㎡）
63360 52800 21120
货值（亿元）
8.27 6.98 2.91
开盘时间
2014/8/30 2014/11/30 2015/5/1
入伙时间
2016/12/30 2017/3/30 2017/3/30
A1地块
A2地块 A3地块 C1地块
4期
5期 6期 7期
59400
营销 重点
营销 节点 营销 内容
线下暖场活动，派单，企业拓展，项目形象升华宣传，项目产品价值宣导，优惠促销活动进 行，老带新活动进行，客户维系活动进行
五、营销策划 5.7 包装策略 5.7.1 展示原则 本案为中小体量规模项目，在控制成本的前提下，展示需切合项目核心卖点及客户当下 关注热点 【如：工法展示区（智能化系统）、销售中心景观示范区 】 ，整体氛围需体 现出精致、温馨的感觉。 5.7.2 售楼处包装：略 5.7.3 三点一线包装 项目以“生态与西班牙水景 住宅”作为核心卖点之一， 我们希望能在预售期间能借 助“城市公园景观与西班牙 风格水景”先行的优势，在 售楼处周围打造出特色西班 牙水景园林景观样板区，让 到访者能设身处地感受项目 的“异域风情兼具品质”特 色。 围挡
每期格上涨幅度：3%-4% 二期加推：高层住宅：13390元/平米，第二批房源采取价格销控策略，价格区间 可适当拉宽，减少目标客群的流失。 三期加推：高层住宅：13791元/平米，第三批房源同样采取价格销控策略，既避 免客户流失，也可以与前两批剩余房源呼应互补； 四期加推：高层住宅：14204元/平米； 五期加推：高层住宅：14630元/平米； 六期加推：高层住宅：15069元/平米； 七期加推：商业： 30000元/平米； 八期加推：商业： 30900元/平米； 九期加推：办公（精装公寓）：16000元/平米；
2017/5/1
2017/5/1
五、营销策划
5.4 2014年销售目标分解
2014年销售目标：13亿 以项目均价13000元/平米计算，完成年度销售目标需要去化100000平米住宅面积； 以项目每套住宅平均面积100平米计算，完成100000平米销售任务，需要销售1000套 住宅； 以当前解筹率1:3的比例计算，完成1000套住宅的销售任务需要有3000组客户认购， 以当前1:8的认购率计算，完成年度销售目标需要蓄客24000组客户；
7# 8#
A-1
9# 4# 1# 5# 6#
C-1
10#
A-3
6#
B-1
2# 7# 1#
B-2
A-2
3#
C-1
C-2 C-2 C-3
9#
8# 3#
2#
B-3
5#
B-2
4#
B-3
C-3
四、全周期运营思路与计划
4.2 启动区、临时示范区计划 启动区位于B地块，包括四栋高层层1、2、6、7＃楼。启动区计划根据“三先 六快”要求，具体如下：
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
二期 加推 8月30日首次开盘（744套）：前期蓄客需要完成5952组，认购客户2232组（内部认购目 标50组） 二期加推（614套）：前期蓄客4912组，认购客户1842组； 一期开盘销售目标596套房源，建筑面积平米，销售目标占推货量的78%，三个月内清盘 ； 二期推货量平米，二期销售目标491套房源，建筑面积平米，销售目标占推货量的75%， 三个月内清盘；
开盘
五、营销策划
5.5 2014年营销推广
5月
7月
8月
9月Baidu Nhomakorabea
10月
11月
12月
推售 节点 营销 阶段
开盘
二期 加推
预热期
蓄客期
开盘准备、形象、 产品价值宣导
产品品 鉴会 预约、认筹活动、 开盘活动
强销期
形象升华+突出产品核心卖点
二期认购 成交客户梳理，开盘热销宣传，项 目卖点宣传，加推信息释放，二期 认购活动
阶 段 划 分
38% 9月20日
地块
B1地块 B2地块 B3地块
四、全周期运营思路与计划
4.2 启动区、临时示范区计划 临时示范区为C地块南侧，确保在开盘前两个半月即2014年6月15日对外展示， 具体如下：
四、全周期运营思路与计划
4.3 亮点打造：启动区实景样板示范区 实景示范区位于B地块1#、6#楼之间，确保在开盘后一个月即2014年9月30日对 外展示，具体如下：
第五章
营销策划
销售目标制定 价格策略 推售策略
2015年营销推广 包装策略 电商合作
2014年销售目标分解
2014年营销推广
营销费用预估
五、营销策划
5.1 销售目标制定 5.2 价格策略 首期开盘均价制定 根据周边竞品当前成交均价及其去化速度研究分析，本项目如要实现快速去化，建 议项目首期开盘均价应稍低于周边竞品均价，建议开盘均价在13000元/平米左右。
五、营销策划 5.3 推售策略 推售节点
2014.8.30 2014.11.30
[ 全案推售节奏]
2015.5.1 2015.9.10 2015.12.10 2016.5.1
2016.12.25 2017.5.1
2016.12.25
首次开盘 房源：B1地 块高层：1#、
2#、6#、7#
四期加推 五期加推 六期加推 七期加推 八期加推 C2地块 房源： C1地块 房源： 房源： A1地块
57520 57520 24000
8.44
6.95 7.16 7.2
2015/9/10
2015/12/10 2016/5/1 2016/12/25
2017/4/10
2017/7/10 2017/12/30 2016/12/25
C2地块
C3地块
8期
9期
24000
20000
7.4
3.2
2017/5/1
2017/5/1
销售 中心、工法 展示、样板 房及景观示 范区
五、营销策划
5.8 电商合作
本项目电商合作模式： 首期开盘引入电商，提高电商导客量，加大拓客力度，拓宽拓客渠道，增加项目宣 传力度，提高每期开盘成交量。
五、营销策划 5.10 营销费用预估 详见附件：
营销 集团品牌及项 重点 目形象建立 营销 节点 营销 内容
售楼处、示 范区公开
销售物料制作，户外形象广告出街，巡展点上 线，派单，网络宣传，微信微博，报纸软硬广 告，电视、电台广告，媒体中南行，客户中南 行，沙盘、模型制作，宣传片制作，售楼处包 装、电商引入
品牌发布会暨产品推介会、销售中心公开、电商认筹启动、 世界杯系列活动、暖场活动、拓客活动、开盘活动
高层住宅： 1#、4#、 7#、8#
九期加推
房源： C3地块
soho公寓式 办公
二期加推
房源： B2地 块高层住宅：3#
、4#、8#
A2地块
2#、3#、 5#
A3地块
6#、9#、 10#
高层住宅：
高层住宅：
三期加推 房源： B3 地块高层住宅
：5#、9#
五、营销策划 5.3 推售策略 各期推售量 已推量与项目体量占比情况
全周期策划方案
中南房地产开发有限公司 2014年6月7日
目录
一、项目概况 二、产品定位 三、产品研发与设计 四、全周期运营思路与计划 五、营销策划 六、成本控制 七、财务策划
八、招采策划 九、工程策划 十、物业策划
四、全周期运营思路与计划
4.1 项目总体运营计划及分期示意
A-3 A-2
A-1
B-1
中秋节活动、国庆节活动、暖场活动、客户 中南行、购房欧洲游、开盘活动
五、营销策划 5.6 2015年营销推广
1月 3月 5月 7月 9月 11月 12月
推售 节点 营销 阶段
三期 加推
四期 加推
五期 加推
持销期
形象升华+突出产品核心卖点
春节 活动 五一节 活动 三期 认购 端午节 活动 四期 认购 中秋节 活动 五期 认购
分期
1期 2期 3期
面积（㎡）
63360 52800 21120
货值（亿元）
8.27 6.98 2.91
开盘时间
2014/8/30 2014/11/30 2015/5/1
入伙时间
2016/12/30 2017/3/30 2017/3/30
A1地块
A2地块 A3地块 C1地块
4期
5期 6期 7期
59400
营销 重点
营销 节点 营销 内容
线下暖场活动，派单，企业拓展，项目形象升华宣传，项目产品价值宣导，优惠促销活动进 行，老带新活动进行，客户维系活动进行
五、营销策划 5.7 包装策略 5.7.1 展示原则 本案为中小体量规模项目，在控制成本的前提下，展示需切合项目核心卖点及客户当下 关注热点 【如：工法展示区（智能化系统）、销售中心景观示范区 】 ，整体氛围需体 现出精致、温馨的感觉。 5.7.2 售楼处包装：略 5.7.3 三点一线包装 项目以“生态与西班牙水景 住宅”作为核心卖点之一， 我们希望能在预售期间能借 助“城市公园景观与西班牙 风格水景”先行的优势，在 售楼处周围打造出特色西班 牙水景园林景观样板区，让 到访者能设身处地感受项目 的“异域风情兼具品质”特 色。 围挡
每期格上涨幅度：3%-4% 二期加推：高层住宅：13390元/平米，第二批房源采取价格销控策略，价格区间 可适当拉宽，减少目标客群的流失。 三期加推：高层住宅：13791元/平米，第三批房源同样采取价格销控策略，既避 免客户流失，也可以与前两批剩余房源呼应互补； 四期加推：高层住宅：14204元/平米； 五期加推：高层住宅：14630元/平米； 六期加推：高层住宅：15069元/平米； 七期加推：商业： 30000元/平米； 八期加推：商业： 30900元/平米； 九期加推：办公（精装公寓）：16000元/平米；
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五、营销策划
5.4 2014年销售目标分解
2014年销售目标：13亿 以项目均价13000元/平米计算，完成年度销售目标需要去化100000平米住宅面积； 以项目每套住宅平均面积100平米计算，完成100000平米销售任务，需要销售1000套 住宅； 以当前解筹率1:3的比例计算，完成1000套住宅的销售任务需要有3000组客户认购， 以当前1:8的认购率计算，完成年度销售目标需要蓄客24000组客户；
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四、全周期运营思路与计划
4.2 启动区、临时示范区计划 启动区位于B地块，包括四栋高层层1、2、6、7＃楼。启动区计划根据“三先 六快”要求，具体如下：
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
二期 加推 8月30日首次开盘（744套）：前期蓄客需要完成5952组，认购客户2232组（内部认购目 标50组） 二期加推（614套）：前期蓄客4912组，认购客户1842组； 一期开盘销售目标596套房源，建筑面积平米，销售目标占推货量的78%，三个月内清盘 ； 二期推货量平米，二期销售目标491套房源，建筑面积平米，销售目标占推货量的75%， 三个月内清盘；
开盘
五、营销策划
5.5 2014年营销推广
5月
7月
8月
9月Baidu Nhomakorabea
10月
11月
12月
推售 节点 营销 阶段
开盘
二期 加推
预热期
蓄客期
开盘准备、形象、 产品价值宣导
产品品 鉴会 预约、认筹活动、 开盘活动
强销期
形象升华+突出产品核心卖点
二期认购 成交客户梳理，开盘热销宣传，项 目卖点宣传，加推信息释放，二期 认购活动