曲江新城规划方案共54页文档
新城规划方案
新城规划方案第1篇新城规划方案一、项目背景随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，城市人口持续增长，对城市基础设施、公共服务和生态环境提出了更高的要求。
为满足人民群众日益增长的美好生活需要，提高城市品质，促进区域协调发展，某地区决定开发一片新城区。
本规划方案旨在为新城区的建设提供科学、合理、可行的指导。
二、规划目标1. 构建宜居、宜业、宜游的城市环境，提升城市品质。
2. 优化城市空间布局，提高城市运行效率。
3. 保护生态环境，实现可持续发展。
4. 增强城市综合竞争力，促进区域经济发展。
三、规划原则1. 统筹规划，合理布局。
2. 生态优先，绿色发展。
3. 人本导向，注重民生。
4. 创新驱动，持续发展。
四、规划内容1. 空间布局规划（1）居住用地：合理配置住宅用地，满足不同收入层次居民的需求，构建多样化的居住环境。
（2）公共设施用地：按照城市功能需求，合理布局行政、文化、教育、体育、卫生等公共设施用地。
（3）商业服务业用地：结合城市发展方向，规划商业、商务、休闲等用地，促进产业发展。
（4）工业用地：优化产业布局，引导产业集聚，提高土地利用效益。
（5）绿地与开敞空间：加大生态绿地、公园等开敞空间的建设，提高城市生态环境质量。
2. 基础设施规划（1）交通设施：构建高效、便捷、安全的交通网络，提高城市内外联系。
（2）给排水设施：优化给排水系统，确保城市用水安全和污水达标排放。
（3）能源设施：合理布局电力、燃气等能源设施，保障城市能源供应。
（4）通信设施：加强信息基础设施建设，提高城市信息化水平。
3. 公共服务设施规划（1）教育设施：完善教育设施布局，提高教育资源配置水平。
（2）医疗卫生设施：优化医疗卫生服务网络，提高医疗服务水平。
（3）文化设施：加强文化设施建设，丰富群众文化生活。
（4）体育设施：加大体育设施建设，提高市民身体素质。
4. 生态环境规划（1）生态保护：严格保护生态敏感区和生态红线，维护生态安全。
韶关市人民政府关于曲江区大塘镇国土空间总体规划（2021—2035年）的批复
韶关市人民政府关于曲江区大塘镇国土空间总体规划（2021—2035年）的批复文章属性•【制定机关】韶关市人民政府•【公布日期】2024.06.26•【字号】韶府复〔2024〕31号•【施行日期】2024.06.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文韶关市人民政府关于曲江区大塘镇国土空间总体规划（2021—2035年）的批复曲江区人民政府，韶关市自然资源局：《韶关市曲江区人民政府关于审批〈韶关市曲江区大塘镇国土空间总体规划（2021—2035年）〉的请示》（韶曲府请〔2024〕11号）收悉。
经研究，现批复如下：一、原则同意《曲江区大塘镇国土空间总体规划（2021—2035年）》（以下简称《规划》）。
《规划》是大塘镇空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据，请认真组织实施。
《规划》实施要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，深入贯彻习近平总书记对广东系列重要讲话和重要指示精神，围绕高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务，支撑大塘镇打造成为韶关市现代农业示范基地、宜居宜游宜贸宜养的魅力城镇。
二、严守国土空间安全底线。
到2035年，大塘镇耕地保有量不低于23.33平方公里（3.50万亩），其中永久基本农田不低于20.05平方公里（3.01万亩）；陆域生态保护红线不低于10.46平方公里；城镇开发边界面积控制在7.48平方公里以内。
用水总量不超过上级下达任务。
划定落实蓝线、绿线、黄线、紫线、历史文化保护线以及洪涝风险控制线等防灾减灾底线，纳入国土空间规划“一张图”严格实施空间管控。
三、优化国土空间开发保护格局。
以“三区三线”为基础，明确生态、农业和历史文化等保护要素空间范围和城乡、产业、交通等发展要素整体布局，构建“一核两心两带三片区”的镇域国土空间开发保护格局，积极融入中心城区发展，提升镇区综合服务核心要素集聚和服务辐射能力，强化南北两个节点的农文旅服务功能，依托国道G106和县道X312的发展带引导发展要素向中心和节点集聚，强化片区的交通联系，镇域范围内按照产城融合发展片区、农业旅游生态研学片区和温泉康养休闲度假片区差异化发展。
曲江规划(王志纲)54-精选文档
——王志纲工作室——
二、规划目标、准则及印象
2、曲江新城应整体规划、合理布局、分期开
发、预留管线，争取达到三年一小变，五年 一中变，八年一大变。
第三阶段（8年后） 曲江承接大部分行政功能，以旅游、商贸、居住、休闲、 商务以及现代服务业（金融、信息）和政务功能为主， 初步发展教育科技产业，打造西安的新都心。
——王志纲工作室——
四、项目的总体规划概念
2、曲江新城的城市意象构想 区域组成
– 要实施和形成中心地区与曲江新城之间的绿化隔离地区。 在城市中心区外围建起绿化隔离地区，阻止市中心地区 的无限发展，是遏制“摊大饼”的手段之一。 – 聚合诸多发展单元，强化网络联系，构建组群式都市区 结构；发展单元之间也应注意预留绿化嵌入空间。 – 通过快速交通网络沟通都市区内的多个发展单元，加快 区域内发展单元间的基础设施一体化、城市功能整体化 和布局结构网络化。适应未来城市发展的种种可能前景 与时序组合，建立一个高效率运行、高应变可能的组群 式都市区结构。
——王志纲工作室——
三、项目规划的总体思路
规划和设计思路可以用由西方国家引入的城市规划理念—— “新都市主义（the New Urbanism）”为理论基础。
1、整体规划、合理布局、分期开发、预留管线
– 规划时应该注意使曲江新城具有唯一性、权威性与排它性， 与西安历史文化的融合；应该坚持整体规划、合理布局、分 期开发、预留管线的战略思路，以适应土地开发与建设实际 情况；在规划还应考虑根据市场需求保持弹性，动态可调； 考虑未来经营过程中可分块转让的需要。 – 为了整体规划的需要，把整个区域统一审核（Planned Unit Developments，简称“PUDs”）,用地不再零散地一块一 块批准。这样，城区可以创造一些产业主题的社区，如“高 尔夫”社区等。 – 同时，“PUDs”可以采用部分地区相对密集的建设密度，以 换取更大的公共地块和空间作为公众主题活动使用；
曲江十二年扩张路线图
曲江十二年扩张路线图作者：秦沣来源：《新西部》2014年第07期十二年前，《曲江宣言》高调亮相时，曲江新区还在孕育当中，一年后才正式宣告成立。
十二年后，曲江新区的核心区从15.88平方公里扩大为40.97平方公里，这个文化旅游产业的“巨无霸”，不仅将位于核心区外的西安市区唐大明宫、明城墙景区纳入版图，还东至临潼，西到周至，甚至跨界到了宝鸡法门寺，在一片争议声中所向无敌地掠城夺地。
每天傍晚时分，游人就开始从四面八方向大雁塔北广场聚集。
8点半，当北广场的喷泉与悠扬的音乐共舞时，大雁塔的游人量也达到了一天的峰值。
哪怕在西安只停留短短一天，标准配置也会是白天看兵马俑，晚上赏大雁塔音乐喷泉。
截至2013年底，曲江新区五大景区的旅游接待人数突破5000万大关，同比增长10.4%；旅游综合收入28.5亿元，同比增长13.2%。
曲江旅游已成为西安旅游的核心板块，也是最重要的产业增长极。
而这变化的发端则始于十二年前的一篇《曲江宣言》。
三年巨变的曲江核心区严格来说，《曲江宣言》的发声者尚不是曲江新区，只是在其前任—旅游度假区之前加了曲江二字而已。
曲江旅游度假区新一届领导班子一上任，就明确提出“半年小变，一年中变，三年大变”的目标。
曲江名称来由是“因其水曲折，形似广陵之江”，故为“曲江”。
曲江与皇家的关系极密。
秦时，曲江建有著名离宫—宜春苑；汉时，曲江的上林苑七十行宫颇为壮观；唐时，建有芙蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙寺、大慈恩寺和大雁塔等诸多景观，着实是一个“三春车马客，一代繁华地”。
皇帝在曲江芙蓉园赐宴百官，百姓来此踏青，尤其是每逢科举发榜，新及第的进士最风光的事莫过于雁塔题名。
文人雅士游宴过后，留下了两千余首描绘曲江美景的珠玑佳咏。
“曲江流饮”四个字代表的是过往的热闹。
如此丰厚的历史资源，并没有自然而然地让这个省级旅游度假区兴盛起来，尽管早在1993年就成立了。
《曲江宣言》一出，第二年年底的最后一天，大雁塔北广场亚洲最大的矩阵式八级叠水音乐喷泉开放，当天吸引了15万游人。
曲江新城 西安城市化进程的必然选择
曲江新城--西安城市化进程的必然选择曲江新城--古都西安一个全新的城市副中心命题，一个创新规划开发的构想。
她于2002年7月诞生。
中国加入WTO，城市化进程加快，力度增大，形势逼人；省、市第十次党代会提出了"建经济强省（市），创西部最佳"的战略目标；党的十六大召开在即，全市上下以实际行动，掀起经济发展的热潮；西安城市规划建设现状亟待实施，曲江历史、文化、旅游资源正待深入挖掘、整体提升……在市委、市政府及曲江旅游度假区管委会新班子起始运转后，我委与雁塔区委、区政府"亲密接触"，一拍即合，决心携手共建"曲江新城"。
曲江新城系以曲江旅游度假区范围为基础，向周边（雁塔区辖范围）伸展，总设想规划面积约40平方公里。
其四向为：东至马鸣路；南抵雁塔区南界；西到翠华南路、纬一街、南窑村、长安南路一线；北达小寨东路、西影路、万寿南路、雁塔区北界东段一线。
本文着重论述城市南扩与城市化进程的关系，论述建设曲江新城的意义、功能布局、开发目标和建设运作措施，试图抛砖引玉，引发各方面进一步的探讨和研究。
我们不能再小步走了城市化的概念由西班牙工程师爱斯达1867年提出的，至今已有一百多年了。
从世界经济发展史来看，城市化进程强调的是一个动态发展和扩展过程。
城市化是市场经济发展的必然结果，是社会进步的自然选择，而非政府作用的结果。
目前，我国已是城市化的加速阶段，即便如此，我国的城市化程度还相当落后，世界城市化平均水平为50％，发达国家达70％以上，德国是87％，美国以95％的高分基本完成了城市化进程，中国则为30％，而我们西部地区仅仅是18％，这就是中国的现实。
中国全面实行市场经济，先发的是企业竞争，进而是区域竞争，区域竞争必然导致城市之间的竞争，市场经济的浪潮已经把中国的城市推向了市场经济的竞争舞台。
我们知道，加速城市化进程是实施十五计划的需要，是提高国际竞争力的需要，是为我们的城市经济增长提供动力的需要。
中规院西安曲江国家级文化产业示范区总规 216页
打造世界文化创意新地标曲江国家级文化产业示范区总体规划Mast Plan of National Cultural Industries Demonstration Zone,Qujiang Xian西安曲江新区管理委员会 中规院深圳分院 ● 西安市政院 ● 上海保柏 2010.01Tourism Culture Urban工作过程工作过程2009年10月29号至11月8号，现场调研； 12月13号管委会分管领导汇报交流 12月16日给管委会段市长及全体领导汇报； 12月17日给区人大汇报； 补充调研修改完善形成目前成果Tourism Culture Urban成果内容工作过程第一阶段： 第一阶段：总体规划 1、说明书、文本、图集 2、专题研究报告：文化产业专题、大遗址保 护专题 第二阶段： 第二阶段：控制性详细规划Tourism Culture Urban规划范围2009年9月 扩区发展 一期：20.47 平方公里 新增：20.4平 方公里 面积：40.87 平方公里Tourism Culture Urban核心技术思路规划思路城市规划、旅游规划、文物保护规划进行空间统筹整合 强调旅游+文化+城市的复合空间组织脉络; 空间弹性控制以及绿色生态理念新城建设理念; 强调文化遗产保护与发展的全新思路; 强调核心资产的沉淀，谋求曲江长期的可持续发展。
Tourism Culture Urban核心技术思路现状解读 现状解读现状综合分析 现状综合分析技术路线规划研究 规划研究历史山 历史山 社会 社会 水 经济 水 经济现状 现状 建设 建设资源 资源 特色 特色国家责 国家责 上位规划 上位规划 产业研 产业研 任 研究 究 任 研究 究Swot Swot 分析 分析定位、 定位 定位、 、发展模式与策略 发展模式与策略 定位、旅游地标 旅游地标 文物保护优先 文物保护优先 空间管制 空间管制 文保 文保 规划 规划 旅游 旅游 规划 规划 交通 交通 规划 规划文化引擎 文化引擎绿色新城 绿色新城 发展弹性控制 发展弹性控制 空间与功能复合 空间与功能复合 绿地 绿地 规划 规划 城市 城市 设计 设计 工程 工程 规划 规划空间布局 空间布局设施 设施 配套 配套近期规划（ 近期规划 面向实施 近期规划（ （面向实施） 面向实施） ） 近期规划（ 面向实施）国家级文化产业示范区总体规划Mast Plan of National Cultural Industries Demonstration Zone,Qujiang Xian1 2 3 4 5 6解读曲江 国际视野 目标定位 空间结构 用地布局 行动计划国家级文化产业示范区总体规划Mast Plan of National Cultural Industries Demonstration Zone,Qujiang Xian第一部分 解读曲江Tourism Culture Urban1.3 现状特征历史山水格局 文化遗存丰富 经济品牌地区 文化初露端倪 布局有待优化Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局历史沿革 曲江 兴于秦汉 盛于隋唐周边地区 汉时上林苑 所在地区Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局历史沿革 杜陵 汉宣帝杜陵 遗址，紧邻 唐长安遗 址，为距城 区最近的一 处汉陵墓遗 址汉长安城遗址唐长安遗址 秦阿房宫遗址汉杜陵遗址周沣镐遗址Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局大山水格局神 皇 陵 塬Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局大雁塔曲江山水 台原地带 川原相间 高下相宜 山水俱佳浐 杜陵邑 河杜陵Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局地形分析Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局三位数字 模型分析Tourism Culture Urban1.2 文化遗存丰富国家级文保单位 省级文保单位 遗址/遗存大雁塔 大雁塔 杜陵邑 杜陵邑 唐城墙遗址 唐城墙遗址唐长城遗址大雁塔杜陵遗址 杜陵遗址杜陵遗址保护区Tourism Culture Urban1.2 文化遗存丰富曲江池遗址公园国家级文保单位 省级文保单位部分唐城墙遗址 部分唐城墙遗址曲江唐长城遗址遗址/遗存曲江池遗址 曲江池遗址 秦二世胡亥墓 秦二世胡亥墓 唐天坛遗址 唐天坛遗址秦二世胡亥墓唐天坛遗址Tourism Culture Urban1.2 文化遗存丰富国家级文保单位 省级文保单位 遗址/遗存芙蓉苑遗址 芙蓉苑遗址 大慈恩寺遗址 大慈恩寺遗址曲江池遗址 曲江池遗址马腾空遗址 马腾空遗址 寒窑遗址 寒窑遗址 三兆遗址 三兆遗址（宫灯制作） （宫灯制作） （仰韶文化遗存） （仰韶文化遗存）余王鳊遗址 余王鳊遗址（仰韶文化遗存） （仰韶文化遗存）甘家寨遗址 甘家寨遗址（陶器作坊） （陶器作坊）Tourism Culture Urban1.3 经济品牌地区民间民俗旅游线7 条旅游线路 西安的旅游品牌 地区。
西安曲江项目地块分析报告8-31
同时，近年西安人均GDP 保持快速增长，其增长幅度基 本维持在13%以上。 09年人均GDP增长幅度虽 呈现放缓的迹象，但是近年增 幅增长幅度仍然不容忽视，受 金融风暴影响较小。
（备注：以上信息来自西安统计公报）
边缘圈层主要是中端物业的竞争，以高层为主，60万以下的80-100m2两房、6090万的100-140m2三房是市场最快销产品，但此圈层市场价值低，且近期开始市 场竞争将越趋激烈。
地块分析—地块位置
1
城市概况
项目分析
4
房地产市场
3
2
宏观经济
地块分析—地块位置
曲江池 地块
地块位于西安绕城 高速（三环）南侧， 直线距离距大雁塔 3.5公里，大唐芙 蓉园3公里，曲江 池2公里。属曲江 新区范围。
量变
外埠企业全面进驻 郊区大盘 品质较高
质变
1996~2002
2002~2006
2007~~2010
幼年期
少年期
青年期
少年期：角力二环沿线，重点向南北辐射。 幼年期：集中于城市核心，向四周扩张。 青年期：决战三环，布局四大潜力区域。
西安房地产市场现状： 外埠开发企业整体带动西安房地产
行业全面发展，占据市场主流。
（备注：以上信息来自西安政府网）
城市概况——城市规划
西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最 多、影响力最大的都城，是中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基 地。
西安城市现状呈现显“九宫 格局，棋盘路网，轴线突出，一 城多心”的布局特色。
合富辉煌_西安曲江新区项目发展策划报告_225PPT_2009年资料
区域发展：曲江新区的现状与规划，将会给项目带来怎样的开发环境？
区域的发展能给项目带来怎样的机遇？
曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西部” 区域，寒窑是近期将要开发的旅游项目，对项目带来一定利好
2004－2008年西安商品房成交走势图
（万㎡）
1200 1000
800 600 400 200
0
488.44
536.76
2004年
2005年
成交面积
681.04
958.01
2006年
2007年
成交金额
（亿元）
450
400
350
668.91
300
250
200
150
100
50
0
2008年
2004－2008年西安普通住宅成交均价走势图
谨呈：陕西三鼎实业有限公司
西安曲江新区项目发展策划报告
合富辉煌 发展策略·开发设计研究中心 2009年4月
合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究
目前，项目小组对曲江新区内所有项目进入了仔细的市场调研，并进行超过30次的深入访谈，其中包括消 费者、业内人士等，而在基础研究中，则包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面， 收集了充分的市场信息及数据，为策划工作的成功奠定了扎实的基础
中海集团成立于1979年，香港上市，在香港开发项 目超过60个，国内已进入20多个城市，已完成和计 划投入的房地产投资额超过1000亿元，开发总量超 过2500万平方米
新界
金地集团成立于1988年，2001年于上海上市，进 入城市超过15个，开发项目超过30个，房地产开发 企业国家一级资质单位，至2008年集团总资产 355.7亿，净资产87.1亿
西安曲江区域规划概况
一、前言二、西安曲江区域规划概况三、曲江房地产市场变化趋势四、未来曲江板块楼市预测五、购房者置业曲江区域调查前言：如今，提及“曲江新区”西安的消费者无人不知晓，一直以来备受西安购房者关注。
随着曲江新区的规划建设，如今已成为西安楼市的首选领地 (论坛新闻)，追求高品质生活的消费者所追逐的目标。
曲江新区占据了人文自然环境的绝对优势。
近期西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。
东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。
新扩区域预计总投资120亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。
据悉，国开金融有限责任公司与西安曲江新区管委会签订了《西安开元城市发展基金合作投资意向书》，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目。
2009年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。
曲江新区扩区后面积增加一倍，住宅用地新增6千亩再度吸引全城消费者目光，给千年古都带来冲击波，使曲江区域环境再次得到提升，吸引了更多购房者的关注。
二、西安曲江区域规划概况：（1）、地理区位：区位：曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；面积：曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；距离：曲江新区距离火车站9公里，距离机场28公里，距离钟楼9公里，距离二环2公里；（2）、功能定义：曲江新区是国家级文化产业示范基地；旅游资源：曲江新区拥有丰富的旅游资源。
区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；水景资源：拥有大唐芙蓉园内的北湖和曲江池遗址公园内的南湖共1200亩水面的稀缺水景资源；城市资源：拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源；（3）、区域规划：曲江规划有“一个发展核心、两个绿化带、三条轴线、四个功能版块”；“一心”：以大雁塔为整个曲江的发展核心；“两带”：贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块；（4）、历史文脉：曲江是我国历史上久负盛名的皇家园林 (论坛新闻视频)，是“盛唐气象”的典型代表；皇家园林：曲江，曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，她兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河；历史传承：秦时曲江称“陔州”，意为临水的长洲。
曲江板块定位与产业发展策略(王志刚)
4、政务中心和展览中心，新西安 的客厅。 构成： 已有 • 国际展览中心、国际会议中心等； • 曲江宾馆
新建 • 西安市政府办公场所、配套设施 • 大型户外展览公园； • 配套商务公寓等服务设施； • 商务写字楼 • 购物中心
——王志纲工作室——
4、功能与产业定位格局
——王志纲工作室——
3、产业定位
“鹰”型产业图
——王志纲工作室——
4、功能与产业定位格局
按照功能定位和产业定位，曲江新城将形成旅游商贸风情 区、政务会展中心区、高尔夫生态林休闲度假区、文化 教育区和曲江组团居住区五大功能板块。
——王志纲工作室——
4、功能与产业定位格局
——王志纲工作室——
五大功能板块图
——王志纲工作室——
4、功能与产业定位格局
西安的中央居住区 发展思路： 尽可能依托现有项目发展房地产，使每个 楼盘具有强烈的特色和概念，使景观资源、 文化资源、教育资源优势最大地释放到住 宅中去，使曲江新城成为西安最适宜人居 的地方。 构成：
• • • • • • •
环绕高尔夫球场和曲江湖滨建设的度假别墅、住宅； 依商贸、会展中心建立的商务公寓； 依托商务公园建的公寓、别墅； 依托曲江学村建设的青年公寓、社区等； 依托曲江南北湖建设发展的景观住宅； 依托大雁塔旅游区发展的酒店； 改造农民村形成的农民新城。
——王志纲工作室——
二、发 展 战 略
——王志纲工作室——
1、在发展过程中应处理好的关系
——王志纲工作室——
5、发展定位
现阶段 高强度发展板块： 旅游商贸风情区、政务会展中心区 重点土地经营板块： 曲江组团居住区 控制后续发展区： 高尔夫生态林休闲度假区、文化教育区
——王志纲工作室——
荣华曲江项目策划报告
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
第二部分：策划报告概述
前言
项目定位部分
项目分析 项目产品定位 项目客群定位 项目销售执行 项目整体营销推广思路
市场调研部分
基础环境分析 深度环境分析 相关链接分析
西安红岭风车
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
基础环境分析
西安房地产运行走势预测
西安房地产趋势
•
土地市场和供应状况将会出现明显的变化与改善
•
同质化楼盘增加
•
产品趋向精细化、专一化，市场趋向多样化，房地产业开始向纵深发展
•
房价继续保持平稳上升走势、市场整体良性发展
•
优胜劣汰，垄断加速，开发企业加快洗牌
西安红岭风车
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
2006年金融、土地、税收所出台的各项政策回顾
基础环境分析 政策回顾
西安红岭风车
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
2006年紧缩地根、规范市场秩序及综合调控
基础环境分析 政策回顾
西安红岭风车
[实战·实效·实用]
曲江荣华国际
基础环境分析 政策回顾
结论：
•
公务员, 25%
私营业主, 20%
企事业单位 中、高管,
35%
深度环境分析 曲江购房者分析
购房者购房次数分析
初次置业, 30%
二次及以上 置业, 60%
西安红岭风车
购房者主要关注因素分析
新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议 2019-135页
未央 车程1小时
板块
城北未央 湖
长安秦岭
主城区 车程半小时 曲江
曲江
总结
自然景观资源为主 休闲度假/生活区 位于城市边缘
人文景观资源为主 观光旅游区 临近主城区
定位
曲江位于城 市豪宅的价 值体系，竞 争优势明显
独栋 联排 叠加
0
航天御苑价格变化
17000 14300
11500 8990
8380 6700
切合客 户需求
•越接近核心景观的项目客户层面越高，外围的客户层面更复 合，低密度物业成为客户追捧的对象；
•进驻曲江核心圈的客户多数将其作为终极置业，由于之前存 在丰富的置业经验，客户对产品的要求极高。
高端项目的溢价空间更大，更容易产生附加值
14
项目整体发展战略与定位
借区域规划之力，成就城市价值峰值区 塑造全面超越竞争对手的城市高端豪宅 以产品创新、极致奢侈，形成产品核心竞争力 产品档次确定为绝对领先的高档的低密度社区
临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好
景观 资源
城市
富人区
历史 文化 资源
城市 资源
景观资源 文化积淀 配套资源 交通资源 土地资源 依托板块 政府规划
大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等 自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰 现主要依托雁塔城区，未来有大唐不夜城等商业配套 四周为主要交通干道环绕，通达性良好 开发中期，核心区土地资源稀缺 位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高新 低密度居住区，中国传统文化为主题的文化旅游区
北侧：建设中的南湖一号 （烟草局集资房，不公开销售， 与项目之间有一条规划路向西 与雁南四路连通）。
韶关市曲江区土地利用总体规划
第一章总则一、规划目的本规划旨在保障土地资源可持续利用，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，在保护耕地、节约集约用地、保护生态环境的前提下，优化土地利用结构和布局，强化土地用途管制和建设用地空间管制，保障重点项目建设和城镇发展用地需求，提高土地利用率和产出效益，促进曲江区经济社会全面可持续发展。
二、规划编制原则1、依法编制遵循《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规和规章的规定，符合国家和广东省有关土地管理法规的要求。
2、统筹兼顾统筹考虑经济、社会、资源、环境条件和土地供需状况，妥善处理全局与局部、当前与长远、经济发展与资源环境保护的关系，合理安排土地资源的利用，为经济社会的可持续发展提供用地保障。
3、上下结合曲江区区、镇两级土地利用总体规划同步编制，在确定土地利用目标、土地利用主要调控指标、土地利用布局与用途分区过程中，注重上下级规划协调衔接，确保规划目标的落实。
4、充分协调与相关规划在用地规模和布局等方面做好协调。
城市总体规划、村庄和集镇规划等规划应与土地利用总体规划相衔接。
5、公众参与采取多种可行方式，广泛吸纳基层政府、专家和社会公众对规划目标、方案、实施措施等的意见和建议。
三、规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《广东省基本农田保护区管理条例》；3、《广东省土地利用总体规划》；4、《土地利用总体规划编制审查办法》（中华人民共和国国土资源部令第43号）；5、《关于印发<广东省各级土地利用总体规划审查审批办法>的通知》（粤国土资规保发〔2009〕198号）；6、《转发国土资源部关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知》（粤国土资规保电〔2010〕30号）；7、《关于市县镇级土地利用总体规划修编有关问题指导意见的通知》（粤国土资规划发〔2010〕207号）；8、《县级土地利用总体规划编制规程》（TD/T 1024-2010）；9、《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T 1021—2009）；10、《关于划定基本农田实行永久保护的通知》（国土资发〔2009〕167号）；11、《广东省国土规划（2006-2020）》（报批稿）；12、《广东省韶关市土地利用总体规划（2006-2020年）》；13、与本规划相关的其他法律法规、政策文件、技术标准和规划。
曲江新城开发造势推广策略课件
• 在确定曲江新城形象广告语后，即在机场、 机场高速路、进出西安高速路口、钟鼓楼、 兵马俑、大雁塔广场等处，以户外广告的 形式进行形象预告，提前锁定和积累客源。
曲江新城开发造势推广策略
阶段动作2：中华文脉征集
• 在媒体上发布邀请公告（广告），提出曲 江新城和大唐旅游文化商贸圈的意义和价 值，邀请全国及世界各地艺术家，从旅游 者角度出发，以各种雕刻、绘画、书法等 艺术形式，表现中华文化四条脉络中的事 件、人物和诗文，。
总体目标
使曲江新城成为今后相当一个 时期内万众瞩目的焦点，为旅游休闲、 房地产等先导产业的启动，储备大规模 关注人气和消费客流;
引发投资关注，树立“投资西安， 首选曲江”的形象。
曲江新城开发造势推广策略
指导思想（1）
“大传播、泛造势” 与外界一切的沟通行为，客观上都是对市场、对购 买、对投资的拉动。 将曲江新城包括对外招聘、领导视察、拆迁改造、 招商引资、土地整治、规划设计、文物、诗词故事 征集等一切的对外活动都纳入造势传播范畴
•
老领导——通过对曲江新城一个方向
性的引导和相应配套政策的出台，营造
“投资洼地”效应，引发新闻的聚焦。
•
曲江新城开发造势推广策略
老百姓 ——发起一场群众运动，使区域未动先热，拥有广
泛的消费群，为投资拉动奠定坚实的群众基础，老 百姓，包括本地市民和外地游客。
结论： “政策面和市场面”虚、实结合的雄起，带动投资
面的跟进。
曲江新城开发造势推广策略
中、后期（示范引导期、高速扩张期）：
以“1老”（投资者）带“2老”（老领导、老百姓） 以项目带动为主，发挥启动示范项目和强势品牌 项目的“羊群”效应，吸引后续投资客商加入。 以项目的特色、区域的魅力，吸引大众持续消费， 促成政府跟进。
曲江新城规划的方案-精选文档
——王志纲工作室——
二、规划目标、准则及印象
2、曲江新城应整体规划、合理布局、分期开
发、预留管线，争取达到三年一小变，五年 一中变，八年一大变。
第三阶段（8年后） 曲江承接大部分行政功能，以旅游、商贸、居住、休闲、 商务以及现代服务业（金融、信息）和政务功能为主， 初步发展教育科技产业，打造西安的新都心。
——王志纲工作室——
三、项目规划的总体思路
3、规划设计充分整合各方资源，使城市建设 与旅游、休闲、会展、教育等产业融为一体， 结合项目的开发策略，正确处理八大引擎、 先导产业、支柱产业之间相互关系。 4、对曲江新城规划设计要综合考虑外部的老城、 韦曲工业园，内部的原、林、水、园，统一 设计，内外兼修 。
——王志纲工作室——
三ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ项目规划的总体思路
规划和设计思路可以用由西方国家引入的城市规划理念—— “新都市主义（the New Urbanism）”为理论基础。
1、整体规划、合理布局、分期开发、预留管线
– 规划时应该注意使曲江新城具有唯一性、权威性与排它性， 与西安历史文化的融合；应该坚持整体规划、合理布局、分 期开发、预留管线的战略思路，以适应土地开发与建设实际 情况；在规划还应考虑根据市场需求保持弹性，动态可调； 考虑未来经营过程中可分块转让的需要。 – 为了整体规划的需要，把整个区域统一审核（Planned Unit Developments，简称“PUDs”）,用地不再零散地一块一 块批准。这样，城区可以创造一些产业主题的社区，如“高 尔夫”社区等。 – 同时，“PUDs”可以采用部分地区相对密集的建设密度，以 换取更大的公共地块和空间作为公众主题活动使用；
第三阶段曲江腹地是陕西、西部、中国，成为西部乃至 中国最具有活力的经济增长区域，成为西部的信息中心、 金融中心、科技教育中心和经济桥头堡，其功能主要是 集聚、中转、疏解、配送等。