全过程成本管理

上，把建设工程成本所发生的费用控制在合理的范围和合理的限
额以内，并及时纠偏，以保证工程目标成本及目标利润的实现， 从而为公司获取最大限度的经济效益和社会效益；
目录
一、全过程成本管理的概念和目的
二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点
四、招标阶段的成本管控的重点
五、结算阶段的成本管控的重点
三、设计阶段成本管控的重点
(5)半地下停车：往往用于坡地或山地建筑，其成本与收益情况介于
一层架空停车与地下室停车之间。 地面、楼面、屋面以及墙面等建筑做法应遵循技术合理，实用经
济的原则。
方案比较进行成本测算时，应注意容易忽略的露台、不算面积的 架空层、假复式、骑楼等引起的成本增加；有计算退台的建筑的
主体的外立面及公共部位的二次装修费用易被忽略或控制不严，
应提前在施工图设计时预测、确定其费用控制目标。 厨卫有装修时，固定橱柜、镜面覆盖处可以不满铺墙砖(或地砖) 。
三、设计阶段成本管控的重点
施工图设计阶段结构专业关注重点
应要求规划院在下发给设计院任务前应根据规划方案设计的成果 ，严格按成本中心发布的《设计限额指标表》中钢筋、砼含量执
行：并要求将相关指标在《设计指导书》或合同中列明；
若结构布置已确定，本阶段成本工作重点在于设计过程中对设计 院提供的计算书进行复核，核查配筋率，并在正式出图之前进行
细致的审图工作。
三、设计阶段成本管控的重点
施工图设计阶段给排水专业关注的重点：
室内管线敷设,满足管线敷设长度最短的原则。 外立面的雨水管、空调凝结水管除了在建施图中反映外，还需在
电气系统的线路设计时，应考虑各楼层共用电缆母线，到达楼层 再接分枝，在具备条件的情况下，优先考虑使用预分支电缆。室
内线管的敷设方案应在“沿地暗敷”、“沿墙敷设”中选择线路
较短的敷设方式。 卫生间的金属构件接地建议采用在卫生间埋设构件的方法，不从
配电箱内单独分设PE线回路。特别是给排水管采用塑料管的，在
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要好… 如何是好？
主动对接 成本 要省！
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一、全过程成本管理的概念和目的
二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点
四、招标阶段的成本管控的重点
五、结算阶段的成本管控的重点
三、设计阶段成本管控的重点
1、设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在
建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%， 但对工程造价的影响可达75-90%以上，由此可见，设计质量的好
水施图中表示，便于施工。空调凝结水管可考虑尽量合并到雨水
管，以节约管材、改善立面。立管的布置应综合考虑建筑使用功 能，避免影响门窗的开启。
对于底层花园、顶层为假复式或斜层面有单独水电要求时，应单
独绘制水电施工图；避免用标准层代替，而在施工过程中再以变 更进行纠正。
三、设计阶段成本管控的重点
施工图设计阶段电气专业关注重点：
差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、
物力和财力投入的多少，合理科学的设计，可降低工程造价10%。 因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩
初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批
复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩 初设计，以避免“先天不足”。
三、设计阶段成本管控的重点
2.扩初设计阶段重点关注：建筑平面、基础类型、结构形式、结
构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主 要设备选型等。
建筑专业:确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成
本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加。 同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度 ，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。在确定层高时，应综合市 场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，
院初步估算进行设计，再测算其准确造价。 结构形式的成本递增顺序一般是：矩形柱框架、异形柱框架、框
架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒
体结构。同样，相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒 。
三、设计阶段成本管控的重点
采用框架结构和框剪结构时，建筑与结构专业应互相进行反复修
过与业主各部门之间充分沟通、相互协调制订的，一旦制订后， 就可以按照这个计划去推进工作，详细的招标计划制订后，更方
便规避风险责任和推进落实工作。
如何编制招标计划各位都是专家，这里就不在赘述了！
四、招标阶段成本管控的重点
有关策划方案：由具体负责某一项目的项目经理来进行编制，一
个好的策划方案可以充分体现项目经理的水平、经验及公司的实 力、是全过程成本管理的指导方针；
(2)利用建筑物架空停车：多数城市可以颁发产权证，允许销售或 长租；结构可以利用上部住宅的柱网，若无环境的要求，对围护
结构要求也不高，故造价属中间水平。但因上部住宅的柱网不规
三、设计阶段成本管控的重点
则，平均每个车位的面积往往较大；对环境亦有轻微的影响。
(3)建筑物下的地下停车库：多数城市可以颁发产权证，允许销售 或长租。造价较高，且因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位
提交设计院的住宅套内的设计负荷指标、回路数量应合理考虑，
对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号、功
率的合理选择。
三、设计阶段成本管控的重点
施工图设计阶段建筑专业关注重点：
应配合规划院确定设计合同的经济条款、技术经济指标要求。在 设计过程中，须及时复核提供设计优化需要的各项成本数据。
五、结算阶段的成本管控的重点
一、全过程成本管理的简介
1、全过程成本管理的概念：为确保建设工程项目的投资效益和利
润最大化，对工程建设从可行性研究开始经初步设计、扩初设计、 施工图设计、招标、施工、竣工验收、工程结算、后评估等过程，
围绕工程投资所进行的全部业务行为和组织活动；
2、全过程成本管理的目的：在工程建设的各个阶段，采用科学有 效的方法和措施，在优化建设方案、设计方案和施工方案的基础
的面积往往较大，但因可以利用建筑的基础，实际增加的成本较
空地下的停车库反而要低，多数情况下可以通过销售收回成本。 (4)平战结合的人防地下室停车库：多数城市不颁发产权证，不可
销售，但对于是否可以租、售各城市规定不一。人防地下室兼作
停车库的成本非常高，即便可以长租往往也无法收回成本，故该 种停车方式除硬性要求外，一般不主动选择。
三、设计阶段成本管控的重点
园林景观专业关注重点：
在委托园林景观设计之前，应根据项目档次所定的目标成本或《 设计限额指标表》，确定园林景观工程的单位成本(元/景观m2)，
并向设计院设计师进行交底，作为概念设计的依据。
根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅 间景观区等，设置成本分配系数，让成本投入能在重要的区域有
给规划院及园林景观设计公司。
对于表观性景观材料，最好向业主提出建议由其设计部、成本部 共同确定，保证合理的性价比。
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一、全过程成本管理的概念和目的
二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点
四、招标阶段的成本管控的重点
五、结算阶段的成本管控的重点
四、招标阶段成本管控的重点
制订详细的招标计划和策划方案：这个招标计划和策划方案是通
占地面积和屋面面积时，应注意与普通建筑的区别。
三、设计阶段成本管控的重点
结构专业关注点
钢筋和砼成本占主体建筑成本的较大比重，单方钢筋含量和单方 砼含量应作为结构设计控制、审查重点，并与同类建筑进行比较
分析。
设计工作小组应与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求 得到安全、最经济的结构参数，须重点审查以下内容：
三、设计阶段成本管控的重点
除此还应对方案调整引起的下列变化进行重点关注： (1)商业面积调整； (2)地下室及人防面积调整； (3)停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等 非路面”停车的比例) (4)基础形式的调整； (5)设备配套方案的调整； (6)场地平衡基础处理等内容的增加； (7)人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异 地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方 案。
四、招标阶段成本管控的重点
所侧重。
三、设计阶段成本管控的重点
详细的园林景观方案设计中，可把总的环境费用按道路及广场、
绿化、建筑小品、室外照明、室外部品及设施、围墙等进行拆分 ，明确方案的成本目标。在方案完成后，再逐步核算分项费用、
总费用是否超标，并反馈给设计师，再调整、再核算。
园林景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，应重点对 其进行分析、优化，同时将优化后的常用景观结构建议做法提供
浅谈全过程成本管理
集团成本中心： 日期：2013年 月
日
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一、全过程成本管理的概念和目的
二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点
四、招标阶段的成本管控的重点
五、结算阶段的成本管控的重点
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一、全过程成本管理的概念和目的
二、地产行业目前现状与挑战 三、设计阶段的成本管控的重点
四、招标阶段的成本管控的重点
三、设计阶段成本管控的重点
具体到各个设计阶段方案比较过程中应关注的重点：
1.概念设计阶段：在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、 功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个
方面：
(1)建筑主体应避开原水塘等淤泥质软地基所在位置； (2)±0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方 量最小； (3)水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能 使得各种管线的铺设长度最短。
正，在对户型进行少许修改能够在结构上有较大节省的方案应积 极采用，避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面。
异型柱框架与矩形柱框架和比较，结构造价一般会高出10-20%，
同时矩形柱的使用可能会对建筑使用功能造成一定影响，建议异 形柱和矩形柱综合考虑。
柱、梁截面尺寸直接影响结构的混凝土和钢筋含量，也对建筑使
二、房地产行业目前现状与挑战
二、房地产行业目前现状与挑战
二、房地产行业目前现状与挑战
推动产品标准化，严格控制成本
二、房地产行业目前现状与挑战
标准化 产品符合市场需求
高周转
两 大 挑 战
适度品质，价格合理 ……
什么样的 产品标准化？
更好满足
保证合理价格底线
能有效预控
严控成本
成本去向清晰 ……
二、房地产行业目前现状与挑战
结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、
结构构件的几何尺寸及配筋率。
三、设计阶段成本管控的重点
一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础
、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏 板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩；相邻的两
种在具体的设计方案中成本有时会颠倒，最准确的方法是请设计
满足规范的前提下建议不进行等电位联结板的设计。
三、设计阶段成本管控的重点
小区智能化系统中，监控系统的摄像头、周界防越界系统的定位
应做到合理考虑，在满足功能的情况下采用尽量合理的设备数量 。
居家防盗报警、对讲系统的方案设计，应充分了解产品性能，确
定性能稳定的对讲产品，了解当地相关政策，在满足规定的情况 下，尽量优先选择安保型(对讲报警一体)的对讲产品。
选择合适的层高等，层高每增加0.1m开发成本相应增加该层的3-5% 。
三、设计阶段成本管控的重点
在门窗的设计中，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选
择合适的窗地比(外墙ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ窗面积与建筑面积比)。铝合金或塑钢门 窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量。
在选择停车方式时，必须满足规划的要求，若规划只要求停车位 的数量，各停车方式的优势与劣势一般如下所述： (1)地面露天停车：造价最低，业主使用较为方便。但不可销售， 除月租金可补贴物业管理外，开发商没有收益；且对于景观的影 响较大。
用功能有一定影响，在做方案比较时需着重考虑。
三、设计阶段成本管控的重点
安装专业关注重点:给排水、电气设备、智能化设备的选择：首先应充
分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应状况；其次在满足使用 要求的前提下，性价比较高，且兼顾长期使用成本。

对于分期建设的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案
设计时，应提前做到合理规划，全面考虑。