郑州未来5年房产升值最快区域：管城鄙视滨河国际新城，滨河国际新城鄙视白沙!

郑州未来5年房产升值最快区域：管城鄙视滨河国际新城，滨
河国际新城鄙视白沙!
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“
今天，有一个粉丝这样问我，“管城与白沙，未来五年哪个区域或者楼盘升值潜力最大?“
只见他说：“1、融创美盛象湖壹號，预计开盘价13500元，白沙比较好的位置，临金水大道，临地铁较远，融创品牌可以，但是郑州市场的品质还未知; 2、永威.森林花语，预计开盘价14500元，白沙比较偏的位置，临地铁比较远，永威品质有保障; 3、鑫苑国际新城，预计开盘价13500元，管城比较好的位置，临三环高架、临地铁2号线，交通便利，鑫苑品牌，千亩大盘配套全; 4、永威城，开盘价14000元，管城比较偏的位置，无地铁无主路，永威品质有保障。

”
管城区价值洼地的身份正在改变，白沙的前景也值得期待，其实在这两者之间还有一个区域，那便是经开滨河国际新城，其建设速度更快，具备舒适居住会早于白沙，居住属性更强，潜力也大。

于是，一个区域价值鄙视链产生了，管城鄙视滨河国际新城，滨河国际新城鄙视白沙!
今天我就来深度谈一下这三个区域的现状以及背后的战略，以及，与你我他相关联的细支末节。

希望能为广大购房投资者带去一些有价值的观点。

管城区：未来5年，郑州主城区中的黑马
管城区是郑州成立最早的行政区之一，比金水、中原、二七等大多数区域都要早，最早的商都也坐落于此。

历史地位突出，但经济实力却很尴尬，以2016年为例，管城GDP总量才干了313亿，在郑州所有区域中排行第七，低于金水、中原等实力老区也就罢了，低于集万千宠爱于一身的东区也算了，连成立时间较晚的经开也比不过，着实憋屈。

经济基础决定上层建筑，提起管城给大多数人的印象就是，区域
脏乱差以及配套落后，要学校没学校，要公园没公园，要医院没医院，有的是坑坑洼洼的商都路和城东路，上上下下找不到一个优点可以夸赞。

太TM尴尬!
先把学校拎出来说说：管城区的小学资源较为匮乏，创新街小学、管城区外国语小学、东关小学这三所优质名校还都集中在管城的西部和北部，而管城的东南区域则是空白;即便是这屈指可数的名校，虽历史悠久教学有特色，班额一般较大，每班人数在70-90人左右，入学名额一直处于比较紧张的状态，对招生范围要求严格。

而中学资源更为匮乏，整个管城没有一所省级示范性高中。

也许看到这里会有人说，“你妹的，郑州回民中学不是省级示范性高中吗?”我想告诉你的是，郑州回民中学，其招生是由金水区教体局主管的，招生区域主要为金水区。

管城区无论是初中还是高中，数量都很少，尤其是管城区的东南区域高中数量更少。

道路也不让人省心：近几年随着BRT公交线路的丰富，对道路的集中整治，再加上地铁5号线的修建，极大地提升了管城交通的便利性。

但是在此之前，管城区的道路状况几乎是郑州最差，以城东路为例，大坑小坑的不断，能把你的爱车磕废。

再来看公园：在郑州目前各区已经开放的主要公园种，管城区排名倒数第一，只有两个，一个是商城遗址公园，一个是城隍庙，并且绿植覆盖率也都很少。

商业：原本，管城凭借百盛、大上海城引领着郑州的零售百货类商业市场，可以说是管城商业的两大商业龙头。

但是从去年上半年开始，就频繁传出管城区百盛要关店的消息，直至百盛商业公司的“告顾客书”彻底将此传言坐实，2017年5月31日百盛将终止营业。

百盛停车场的一位师傅称，百盛在此处租用场地十五年，现在租赁到期，加上实体店近几年生意受困，百盛才借租赁到期的机会选择撤店。

其实深层次原因是，其商场规划、动线和空间设计的落后，业态更新缓慢。

具备同样弊病的大上海城，也正陷入泥沼。

还有楼盘：一直以来，管城就是刚需楼盘的大本营，由此区域也是刚需客户聚集地。

这并不是说这些民生刚需楼盘不好，而是从大的区域来讲，缺乏改善型品质盘。

价格也上不去：比如现在住宅已经清盘的永恒理想世界，位于紫荆山路航海路交叉口，是货真价实的二环双地铁盘，2015年在销售时价格却一直在1万/每平上下浮动，去年6月，城东路航海路附近的奥兰和园对外报价是1.2万/每平左右，相当担忧客户能否接受这样的价格，毕竟管城区还没有卖过这么高的价位。

直到2016年11月，未来路航海路康桥知园开盘时，均价1万7，才算卖出了管城航海路沿线的最高价。

这合理吗?如果管城区是脏乱差，那么金水南阳路板块缺乏高端配套，也没有啥好学校，好医院，周边购买力也一般，但却成就了郑纺机地王。

假如，郑州地铁5号线开通、商城遗址改造完成，管城航海路沿线是否会爆发超强地王?
我认为，可能性极大。

更何况，近两年管城区的千亩大盘，正在凭借自身规划，使得区域配套变得丰富起来。

如永威城三期的周边，全都是各种学校环绕，还意向引进的省实验中学和小学;如绿都的创新澜湾小学、并配合政府建设了100亩的体育公园;如鑫苑国际新城距离地铁口最近，体量巨大，自身配套比较全面;如绿地公园城规划的商务商业规划逾50万㎡，郑新路沿线规划约16万㎡商务写字楼，规划三个地块体量约35万㎡的集中商业，预计后期引进大型商超，以及金地铂悦和康桥知园的街区商业。

除了品牌房企的集聚，管城的楼盘也开始尝试精装修，并取得不错的市场关注度。

以绿地公园城为例，一期规划有精装高层以及电梯洋房，户型设计还可以，做到了南北通透，取得了不错的客户关注，在这背后是其对片区配套的完善与推进，规划了多所学校，其中有4所小学以及多个幼儿园初中高中，规划有80万方的商业配套，后期会引进大型商超，立足品牌，通过从教育到商超的建设与引进，提升客户对区域的认可
度。

规模性的房企如催化剂一般，也在迅速催熟区域的价值。

根据近期一份业内流传的管南房企拿地图显示，融创、名门和振兴也都已加入。

现在的管城区，已云集了万科美景、金地、康桥、绿都、鑫苑、永威、正商、绿地、融创、碧桂园、振兴、名门等品牌开发商。

康桥知园、永威城三期、金地铂悦的热销，充分证明了当下购房群体对管城区的关注：教育、商业、道路、公园都在升级，品牌房企、楼盘品质、社区配套逐渐聚集，管城区未来房价增值一定不会少!
滨河国际新城：未来5年，三区交会的新中心
目前，经开老城区域基本已经饱和，在售新房非常少，随着城市的发展、人口的增多、城市框架拉大，滨河国际新城应运而生，这是一个城市发展的必然结果。

滨河国际新城属于经济技术开发区，它是由经开区建设，中建股份以及中建七局共同开发建设，区域范围是潮河以南，机场高速以东，经南十四路及经南十五路以北，四港联动大道以西。

从地图上来看，滨河新城位于港区、老城区、东区三区交会处，城市框架拉大后的新中心——在政府权力与市场机制的相互作用下，得到迅速发展。

如，滨河国际新城引进的产业和创造的就业机会是现在的绿博和白沙比不了的，滨河国际新城有海马汽车、中烟、海尔、上汽、日产等制造和物流业，划到自贸区后，多家大型金融、创投、基金、人工智能，以及知名的国际进出口公司正在入驻。

一个区域提供的就业机会越多，经济发展越快，未来房价上涨就越快。

有产业，就必然会带来就业人群，也肯定会产生居住需求。

随着后期更多的工厂、企业、专业市场进入，这个区域的人口肯定会越来越多。

而且，这里还会承接一部分经开老城区外溢出来的人口，而且上班路上绝对不会堵车。

如，滨河国际新城完全是一张蓝图绘到底，整个区域内住宅容积率不超过2.5，且规划一河两湖三公园，每天出门即可有氧运动，在原有潮河河道基础上，修建了蝶湖、荷湖和中心渠、连通渠、城南渠、
潮河支流4条人工渠，蝶湖水系面积达1360亩，荷湖水域面积86亩，绿化173亩，低密宜居。

如，滨河国际新城的“孤岛型区域”形象正在发生改变，规划有地铁3号线、11号线、14号线，并且有郑机城铁，其中3号线确定2020年通车，14号线也已提前修建，未来公共交通发达，加大与郑州市区的衔接。

如，滨河国际新城计划引入14所学校，有郑州一中经开区实验学校、北京海嘉国际学校、郑州二中经开校区、滨河二小、滨河一小，北大附属实验学校幼儿园，教育资源完善。

医疗方面，有滨河国际新城建设有第七人民医院和欧亚心血管研究中心，以及地下全是综合管廊设计，是最先进的海绵城市，未来不会有“天天挖沟”。

经开滨河国际新城在外来房企的评价体系中，属于A+++级，也就是说优质地块，与现在的绿博白沙一样，房企们有着强烈的进驻欲望。

与此同时，从2014年到2016年滨河国际新城的土地单价涨了800%，楼面价涨了1000%，房价涨了200%，除了市场自身的火爆之外，有一个重要的原因就是这些地块都是净地，这在以城中村改造为主的郑州是较为稀缺的。

如此净地，自然吸引不少房企，正商、康桥、海马、绿地、保利、亚新，根据2017年的土地供应计划，经开区住宅供应计划为1088亩，其中滨河国际新城为871.8亩，占比约为80%，全部都是招拍挂，今年势必一场龙争虎斗的拿地大战! 也预示着将有更多房产大鳄进驻，正荣、中南、金辉等等的开发商正跃跃欲试!
按照去年的滨河国际新城三地王的楼面价来看，房价妥妥破两万，而且还都是大户型。

经开滨河国际新城值得关注的改善盘有：
►康桥悦城是康桥地产在经开区的首个城市综合体项目，占地面积240亩，建筑面积45万㎡，规划有高层住宅、商业、写字楼等业态。

目前一期康桥悦城一号院、二号院及二期康桥悦城三号院已全部售罄。

目前正在推售的为康桥悦城七号院3、7号楼，在售户型89、125、144平米的精装三房或四房。

康桥的产品很好，不管是景观还是户型、智能化家居、人车分流，还是配套学校，现在三期采用精装修，这些都是可圈可点的，临近地铁临近蝶湖，该盘值得期待。

►中建观湖国际一共分三期开发，一期目前已经售罄，并于2016年底交房;二期是目前正在对外销售的部分;三期目前也已经动工，规划为高端社区。

二期房源总建筑面积约12万方，共计规划14栋楼，由6栋高层、7栋层洋房和1栋3层商业组成。

其中1#、2#、4#为33层，设计为两梯三户，3#、5#楼为30层，设计为两梯四户，洋房全部为6+1的多层。

项目整体采取点式布局、无楼间设计，北高南低，以保证各楼栋日照充足。

户型设计也是项目的一个亮点，多处阳台设计，赠送面积大，性价比高。

开发商作为央企中建，从一期交房看品质有保障，二期和三期位置优于一期，户型有多处阳台设计，容积率低，得房率高，内部规划有幼儿园，临着郑州一中实验学校，作为最早来此区域的开发商，业主可享受到滨河一小、滨河二小等教育资源。

►亚新海棠公馆占地面积约68亩，规划10栋建筑，容积率2.0，5栋高层，5栋洋房;主力面积为140㎡、160㎡、180㎡、200㎡。

其中140㎡三房厨房增加储物间，北向生活阳台，160㎡四房中西双厨设计，厨房赠送生活阳台。

该项目距离地铁3号线与4号线的换乘站经南八路站约1.1公里，距离地铁3号线经南十二路站约1.4公里，交通条件便利。

海棠公馆周边配套规划优越，南侧紧邻滨河国际新城中央滨水景观大道，距离荷湖不足1000m，先天景观资源优越。

地块北侧为九年制国际学校，规划国际化学校1所、公立中学4所、公立小学8所，其中经开一中实验中学(郑州市重点中学)2012年已启动招生。

►绿地澜庭总占地约140亩，分三期开发，其中一期占地77亩，包括6栋精装高层和12栋洋房，已经售罄。

目前，澜庭二期房源持续在售，购房享总房款1%折扣。

其中，高层卖的2号楼位置不错，前边是洋房，视野无遮挡，有89平的小三房，采取连廊设计，这几乎快成郑州小三房的标配了，好多都在采取连廊设计，增加透风性……随着经开老城区海珀兰轩的清盘，澜庭以精装户型面市，精装给项目带来了一定的溢价空间。

经开滨河国际新城未来升值潜力巨大，不过区域的成熟，区域配套的完善，的确需要比较长的一段时间来填充。

对于目前的滨河国际新城而言，临近水景、临近地铁的项目可以重点关注!
白沙：未来5年，省政府搬迁可能性小
被整个河南瞩目的郑东新区，目前四个比较重要的区域，目前的企业办公地如意湖CBD、未来无比高大上的北龙湖、正在发力的高铁商务区、未来走小资范儿文艺范儿的龙子湖湖心岛。

郑东新区往东自然发展，作为中间地带的白沙是郑东新区发展延伸最自然的方向。

从2013年白沙基本确定定位行政服务区，郑东新区在2014年左右才规划了象湖政务区以及拆迁商都大道、绿博大道间的白沙镇一带。

所以白沙不是一张蓝图全部规划，而是一边规划，一边拆，一边建，定位与规划存在一定变数。

白沙最早属于中牟，后来被扩张的郑东新区抢走，一直抢到东面的万三公路，郑东新区的地盘更大，中牟地盘更小，目前在白沙购买楼盘将取得郑州户口，享受郑州东区相关配套和待遇。

虽然业内疯传省政府搬迁白沙，目前也有地矿厅、公安厅进驻，以及河南日报总部基地在中牟奠基，项目不远处还有省移动总部郑开大道北还有省传媒总部基地，省级资源向东已经势不可挡。

但多方信息验证，最起码今年秋天十九大之后的五年时间里，省委省政府不会搬迁。

站在郑开大道贾鲁河桥上可以看到，象湖正在蓄水，象湖生态文化公园一共占地3000多亩，象湖的北面规划商务用地，未来的省级行政区，东西两侧多为高校用地，预计引进有20多所中高等院校;象湖正南边将来规划有省博物馆、图书馆、体育馆等文化配套。

所以，白沙主要是行政和商务，提供就业机会少。

已经开工的地铁8号线是既经过白沙又经过绿博的，但是12号线
和13号线基本只为白沙服务，但这两条地铁线路眼下也只是远期规划——城市发展的趋势是由近及远，由核心到外围，不可能跨区域发展，白沙组团相较于绿博组团的话，距离主城区近，但中间还有东三环到东四环之间待开发区域。

此外，公交线路少的可怜，郑州市公共交通总公司无一辆去白沙的路线，只有白沙定制专线城郊公交721路，以及绿城巴士公司开通的游568、573等;虽有镇兴路小学、新城小学、润丰小学以及润丰中学四所学校的进驻，河南省直第三人民医院老年病医院、河南省肿瘤医院东院以及阜外华中心血管病医院会相继落成投入使用，但总体白沙的医疗教育资源仍短缺。

大量的拆迁和在建工程让片区目前尘土飞扬，目前房企虽有融创、雅居乐、蓝城、旭辉、华强新芒果、永威、美景、亚新、瀚海、正商、新东润，但也有中原智慧城、星联湾、吉地澜花语、盛驰花园里、郑东尚庭、象湖里等小开发商、楼盘小、规模小、证件不全、性价比低的垃圾盘要放弃。

要知道，白沙未来总人口应该在50万左右，目前这些资源是远远不够的，虽然各项工程和配套都在建设和完善中，但是真正能够享受到这些红利还要五到十年的时间。

但，前途是有的，只是时间要更长。

在白沙，值得关注好购买的楼盘有：
►融创美盛象湖壹號一期118亩，二期71亩，二期位于一期南侧，容积率2.49，产品类型有高层和洋房，高层4栋，洋房10栋，紧挨着二期东侧是龙华小学和龙华中学，一期和二期都是毛坯交付，该楼盘位于象湖的东南角，属于象湖版块的行政核心区域，周边有地矿厅、公安厅等众多省级行政单位，还有象湖生态公园，一期产品种类多，二期较一期产品更纯粹，规划的高层少，洋房多，属于融创单独操盘，产品更富有融创的特点，后期居住起来更舒适。

预计二期6月开盘。

►永威森林花语涵盖建面约220-247㎡叠拼、建面约94-179㎡高层、建面约169/276㎡洋房——总户数1485套，叠墅186套，洋房22套，高层1277套，叠墅套数虽少，但基底面积占据了小区近60%
的地块，由于限高，中间洋房很少，高层栋数户数较多，整个小区采用围合式布局，高层分布在两端，低密产品处于中心，呈南北朝向布局，最大限度的满足了整个小区的日照需求。

该楼盘容积率2.45，所以对低密产品有特殊偏好的客户，可以优先选森林花语，作为白沙低密楼盘之一，星联湾的别墅品质感还真不一定比的上森林花语的叠墅。

如果说，东棠是永威2.0产品，五月花城还是永威3.0产品，那么森林花语就是永威4.0产品，而且是永威第一个森林系作品，引进了意大利景观设计公司--迈丘，传承永威目前景观优良风格又有新的不同变化，加上院落组合，三轴五院二十景，其交房之后给业主呈现的是一个全新的“永威式景观”。

►蓝城玫瑰园项目总占地约150亩，总建面29万方，由南向北三个地块组成，1期、2期地块为住宅用地，北侧3期地块为商业用地。

其中一期为坡顶住宅区，占地88亩，建面5.9万方，容积率只有1.0，包括6栋7+1层坡顶洋房、6栋4+1层叠加别墅、4栋3+1层的4联排别墅，10栋双拼别墅;二期为9-11层平顶小高层。

建筑风格为绿城擅长的纯法式。

一期236户，二期240户，加起来不过476户，这么纯粹高端低密的社区，恐怕就北龙湖能媲美，居住舒适度数一数二。

从地段上来看，蓝城玫瑰园地处绿博大道(即郑汴物流通道)与雁鸣路交会处西南角;紧邻地铁8号线雁鸣路站，距离绿博园3公里，距离东四环不过7.5公里，未来的省府区。

交通便利、升值潜力两头都占了。

►亚新紫藤公馆由台湾设计大师唐忠汉亲自操刀设计，全部做成了大户型，目前来看应该是突破了白沙的极限，一共分为四个面积段，最小面积为145㎡，中间的面积为165㎡、185㎡，最大面积为215㎡，大面积容易增加项目的溢价;其二也是精装修入市。

可以说，亚新在这个楼盘上做了大胆尝试与突破，亚新全新的都市轻奢豪宅值得期待。

“
在2016年火爆行情下，我们又太多的盲目与恐慌，使得一些区域
增长过快、用力过猛，随着郑州限购连升N级，不管你是投资、改善，还是刚需，一刀下去，切中要害之后市场鸦雀无声。

市场冷静后，我们终于可以冷静审视当下区域、楼盘。

伴随着管城区众多千亩大盘的出现，教育、公园、医疗、商业、交通等配套短板逐渐被弥补，购房群体也在加深对其的认知，在这种情况下一旦出现优质楼盘，一定疯抢;而经开区的新区滨河国际新城，自贸区、湖泊、净地，三区交汇处，又将成为未来5年潜力巨大的区域;作为改善型、投资型客户，白沙组团是可以关注的，其未来价值得肯定的，在名企聚集效应中，在城市向东下，未来会是一个比较火热的板块。