项目部物业公司发展规划建议方案

项目部物业公司发展规划建议方案项目部物业公司发展规划建议方案提要：以方便物业公司的管理、方便业主，减少维护费用，节省人力资金等方面，对中拥海山花苑，项目建设的全过程全面参与，并积极提出参考性的建议，具体工作计划安排如下

项目部物业公司发展规划建议方案

中拥海山花苑的物业公司的《管理目标及整体设想》只是笼统的大概的发展规划，结合现在的工程进度、销售状态及2009年年底交付计划。中拥物业公司的工作计划具体安排如下：

一、立即着手准备组建中拥海山花苑项目部物业公司，做好物业管理的前期准备工作。

二、做好物业公司前期介入工作。

三、着手准备物业公司管理的全面启动阶段的工作。

四、物业公司全面正常运作阶段。

以下分项具体计划安排如下：

一、组建中拥海山花苑项目部物业公司；做好物业管理的前期准备工作。

1．组建物业公司，招聘各部门骨干人员。人员上岗时间截止到8末。

拟招物业主管1人，具体负责物业公司组建工作及前期细节准备工作。

工程部长1人，熟悉项目建设情况，制定相关维修、保养程序，流程制度。

综合管理部长1人，负责物业公司组建细节及相关工作。

保安部部长1人，保安4人，负责售楼处及小区形象岗。制定保安制度及培训计划

财务及人事管理暂由集团公司代管

2．建立物业公司各项管理流程、制度、责任、考核等书面文件 3．制定《业主临时公约》，《业主装修约定》《前期物业管理合同》《住户守册》《停车场规则》《业主收楼文件》等条例。

4．制定物业管理人员学习、培训、计划与执行与培训。

5．配合销售公司做好业主购房咨询工作（物业服务方面）

6．进行物业管理的财务预算、开支等测算（收入、支出、费用控制）

7．进行物业费标准的详细测算

8．筹措物业办公用房、员工住宿、食堂等场所。研究会所的使用方案。

9．着手准备办理物业管理资质、收费许可证的前期准备工作及办理。

10．与政府主管部门、行业协会做好先期的沟通、交流等工作。 11．探索物业公司创收工作（主动出击）

12．研究物业、业主共建和谐社区，美好家园系列活动，并寻求各项活动赞助商

13．学习研究《物权法》《新物业管理条例》及经典物业成功管理案例

14．小区分区分档次管理方案的探讨工作（普通住宅，公建去，别墅区）

15．物业公司有偿服务的范围及价格

16．物业公司所需办公用品，服装，物资等，在启动阶段前应全部或部分陆续备齐

二、做好物业公司管理工作的重要工作—小区项目建设前期介入工作

以方便物业公司的管理、方便业主，减少维护费用，节省人力资金等方面，对中拥海山花苑，项目建设的全过程全面参与，并积极提出参考性的建议，具体工作计划安排如下：

1．参与主体建设所用材料，设备等的选定工作，从质量，工艺，施工，使用效果维护，维修等进行参与一，建议选用材料质量上乘，施工质量优良的企业与之合作，房屋质量提高，免维修，物业公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。

2．参与安防，监控，可视对讲，一卡通，灯光照明等选定选址工作。要求先选定的设备可靠，性能运行稳定，维护费用低，厂家售后服务力量雄厚。目的是以良好的设备，全方面的安防监控一则节省维护维修费用，二则可以少上不少保安人员，增加小区的安全保障，使业主放心居住、生活。

3．参与小区整体封闭、车辆、居民（车人）出入口的选定规划。

地上地下停车场的出入口设置及车辆管理及收费系统的细节工作。小区出入口既要便于管理还要便于绝大多数业主的出行。少一个出入口则节省

项目部物业公司发展规划建议方案提要：以方便物业公司的管理、方便业主，减少维护费用，节省人力资金等方面，对中拥海山花苑，项目建设的全过程全面参与，并积极提出参考性的建议，具体工作计划安排如下

至少4个保安员。

4．参与小区园林绿化、景观设计、施工、监管工作，其目的就是要省人省钱还要安全

园林绿化的树种草坪要选耐候好、抗病虫害，维护费用低的品种，不赞成铺设草坪。

景观设计施工要考虑能否会给小区的居民带来一定的安全隐患；部分景观的耐久性如何，维护是否简易。

山体公园的出入管理，广场照明，业主休闲活动，公园的消防，安全，绿化用水等均要从细节参与。

5．参与物业全面接管验收楼宇前的项目验收工作，尽早发现问题，尽早整改，为正式接管工作创造良好的条件（如外饰，门窗，挡杆，消防，弱电，中水项目等）。

6．做好物业垃圾中转房的选址建设的建议工作。

垃圾中转房的选址既要便于保洁人员归集垃圾，还要考虑不要影

响业主的正常生活。

7．参与住宅精装修的效果图纸设计；参与施工管理验收工作。以做到心中有数，熟悉材料设备的供应商，施工方，为以后的维护及报修工作打下良好的基础。

8．参与小区外配套的监管工作，早熟悉图纸、管线、布局等，以方便日后的验收、接管、维护。

以上的前期介入工作一直要到小区全面竣工将会业主居住使用为止。其过程漫长，此时的物业公司起着参谋，监理的作用。

三、着手准备物业公司管理的启动阶段（人员约需80－100人左右）

此阶段是以物业的验收接管为始点和标志，具体如下：

（一）部门健全，人员到岗至100％，此阶段任务艰巨，为了提高物业管理，服务的水平，从部门设置，到人员的使用均达到高峰期。期间的支出费用也是最多的。等以后正常运行稳定了，可据实际情况“精兵简政”。

2009年5月左右，所用人员全部到岗，全面培训，实战操作演练。

（二）启动阶段的时间大约为2009年9月~10月左右至2009年末清水房交付使用。如果精装修，则物业公司将全力参与。（2010年1月至精装修结束）

（三）此房启动阶段具体工作：

1．楼宇的全面验收，整改合格后的接管工作。