个人房地产投资(精)

比较法
– 过程：找到可比对象，比较修正 – 关键：找到最接近的可比实例
收益法
– 收益乘数法
7
房地产金融
Real Estate Finance
收益乘数法示例
可比实例
估价对象
价格 ？
A 740 000
B 770 000
C 810 000
实际收入
运营费用率 净收益(NOI) 收益乘数
80 000
选择投资的城市
– 城市规模的扩张，带来的地价变化 – 因此，城市规模发展预测对房地产投资有重要意义 – 影响城市规模发展的因素： 就业机会 气候 城市基础设施
12
房地产金融
Real Estate Finance
选择投资区域
– 房地产价格的等高线 交通干道 生活设施 – 次中心和新中心 辐射范围越广的核心其价值越高 – 政府规划的影响
2
房地产金融
Real Estate Finance
– 所得税优势 在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的折 旧都可以抵减其应税所得。 房租是在缴纳所得税后支付的，而贷款买房的还 本（相当于房屋折旧）付息是在税前支付的，这 就是买房的避税效应。 对于，买房一段时间后出售的人，折旧的提取将 地房屋的账面价值，从而增加卖出时的资本利得， 对资本利得的征税，抵消了部分避税效应，但延 迟纳税也是有好处的。 目前，我国个人所得税制度不完善，没有上述优 惠。但上海有一些尝试。
4
房地产金融
Real Estate Finance
个人房地产投资的方式
– 直接房地产投资与间接房地产投资
间接房地产投资包括：投资房地产公司股票、房 地产信托投资 – 期房投资与现房投资 期房投资：预售房与楼花（香港地区） 期房投资与现房投资的比较
我国住房投资的交易成本（上海为例）
10
房地产金融
Real Estate Finance
预期到的利率变动对房价的影响
年份 租金 r = 8% 1 10 贴现因子 1.08–1 房价 贴现因子 1.05–1 房价 1.05–2 2 10 1.08–2 3 10 1.08–3 125 1.05–3 200 1.05–4 1.05–5 4 10 1.08–4 5 10 1.08–5
3
房地产金融
Real Estate Finance
– 对抗通货膨胀 银行存款、债券的价值会受到通货膨胀的侵蚀； 而房地产、股票往往能抵消通货膨胀的影响。 通货膨胀对房地产的影响：建筑成本的上升、租 金的上涨，推动房地产价格的上涨。 劣势： – 流动性略差 – 要求的投资金额大 – 高风险 其风险程度与收益程度对应 房地产的周期 杠杆效应更放大了风险
9
房地产金融
Real Estate Finance
租金价格下降是否一定带来房地产价格下降？ – 此问题的关键在于租金的下降是暂时的还是 长期的。 利率变动对房地产价格和投资收益的影响 – 贴现率的下降，会使房地产价格上升 – 贴现率下降带来的房地产价格上升会使投资 者获得额外的收益吗？ – 例：见下页 – 市场的有效性：如果这种利率下降已经被市 场预期到，那么投资者就不可能取得高于市 场的投资回报。
房地产金融
Real Estate Finance
第7章 个人房地产投资
本章包含如下内容： 个人房地产投资概述 个人房地产投资的估价 个人房地产投资分析 个人房地产投资与风险
1
房地产金融
Real Estate Finance
个人房地产投资概述
房地产投资的优势与劣势
优势： – 可观的投资收益 房地产投资的收入和成本 国际经验，房地产投资的平均收益率高于银行存 款和债券，仅次于股票 我国的机会：城市化 –财务杠杆 运用财务杠杆的优势：一个简单例子 房地产是我国的现行个人投资方式中唯一可以运 用财务杠杆的
20% 64 000 ？
120 000
21% 94 800 7.81
126 000
22% 98 280 7.83
132 000
19% 106 920 7.58
注：收益乘数 = NOI / 价格
8
房地产金融
Real Estate Finance
– 收益现金流折现法 原理 无限期的公式： – NOI不变：P = NOI / r – NOI以比率g递增：P = NOI / (r–g) – 引伸出的几个问题： 租金增长率与房价增长率的关系 – 房价(P)与租金(近似为NOI )：P = NOI / (r–g) – 租金增长率g越高，房价越高 – 租金增长率g越高，房价的增长率越高 – 那么投资于高租金增长率的房地产是否能获 不是 得较高的投资回报？
– 交易代理费（二手房） – 契税 – 营业税及其附加
5
房地产金融
Real Estate Finance
上海市二手房过户交易费用 （2005）
收费项目 1 2 印花税 手续费 出售方 0.05% 购买方 0.05% 收款人 交易中心 交易中心
5元/平方米（上下家各付一半）
3 4 5
6 7
契税 权证登记费 权证贴花
房地产投资的时机——把握房地产市场节奏
– 宏观经济波动与房地产景气 利率的影响 – 购房者类型与房地产景气周期
13
房地产金融
Real Estate Finance
地基图 代理费
免交 免交 免交
免交 1%
普通住房1.5% 非普通住房3%
交易中心 交易中心 交易中心
交易中心
Leabharlann Baidu
100元 5元/本
25元--192元 1%
中介机构或经 纪公司
6
房地产金融
Real Estate Finance
个人房地产投资的估价
– 个人房地产投资需要抓住被低估的投资机会。 – 个人房地产投资的估价不同于为其它目的（抵押、 保险等）强制性房地产估价。
r = 5%
–1 – 预期1年 贴现因子 1.08–1 1.08–1 1.05–1 1.08–1 1.05–2 1.08 3 1.05 1.08–1 1.05–4 后r从8% 194 降到5% 房价
11
房地产金融
Real Estate Finance
个人房地产投资分析
– 上面的分析说明：投资者只有发现市场还没完全发 现的投资机会，才会有丰厚的回报。 – 房地产投资分析的核心在于：区位