北京市商品房交付条件

1．工程竣工验收合格是交付条件之一！

⑴《城市房地产管理法》第26条；《城市房地产开发经营管理条例》第17条；《建设工程质量管理条例》第十六条关于房屋交付条件的规定，房地产开发项目经过验收合格后方可使用。

竣工验收合格分单体工程验收合格，分期验收合格，综合验收合格。只有单体加分期或单体加综合验收合格，才能是工程验收合格。

单体工程验收是对购房对象的单体住宅工程验收；综合验收是对整个小区住宅和基础设施（包括水、电、暖、天燃气、通讯、有线、电视信号）、公共配套（包括停车场、小区道路、运运动场、游泳池、中心花园、医院、学校、会所、商店、绿化）等进行的验收；分期综合验收是分期建设的小区按期进行综合验收。

★工程质量验收的层次包括：

①建设、设计、施工、监理、物业（分户验收）对所有工程验收合格；

②建设行政部门（建委质检站）对所有工程的验收合格；

③公安消防部门对小区道路楼内消防设施的验收合格；

④规划验收是对已完工程进行的小区规划，用地范围，绿化，单体配套建设的综合验收合格；北京市建设工程规划监督若干规定》要求，只有通过规划验收，方可办理产权登记手续。

⑤人防部门对地下室防空质量验收合格。

2．取得《竣工备案表》是交房的条件之二！

《北京市城市房地产转让管理办法》该办法第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：⑴取得建筑工程竣工验收备案表；⑵取得商品房面积实测技术报告书；⑶预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”

★《竣工验收备案表》通常包括以下内容：

1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；

2、勘察、设计、施工、监理单位意见；

3、竣工验收备案文件清单，主要包括：

（1）工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；

（2）规划许可证和规划验收认可文件；

（3）、工程质量监督注册登记表；

（4）工程施工许可证或开工报告；

（5）消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；

（6）建设工程档案预验收意见；

（7）、工程质量保修书；

（8）住宅质量保证书；

（9）住宅使用说明书；

（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算；

（11）房屋建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

（12）法规、规章规定必须提供的其他文件。

《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，并有单位盖章和法定代表人的签字。缺少任何一项，买受人不能接受。

需要提醒业主的是①建设、施工、监理、物业（只负责分户验收）只是对施工过程和竣工质量的抽查和评定；②《竣工验收备案表》只是政府有关部门对工程质量的少部分抽查，更不可能全查。并不能证明该建筑物没有质量问题，如果该商品房确有质量问题，主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，全部整改完毕后重新组织工程竣工验收。

3．取得《商品房面积实测技术报告书》是交付条件之三！

《房屋测绘技术报告书》是开发商在预售商品房前委托有资质的测绘机构对商品房进行的面积测绘的技术文件。是购房人所购商品房面积说明套内面积、分摊面积、建筑面积的的测绘文件，是购房人应交房款的计价依据，是购房人应得房屋面积的依据。

《北京市城市房地产转让管理办法》第46条规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：⑴商品房预售面积测绘技术报告书。⑵商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致；根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测，并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。“

4．得到合同约定的其它交付的条件之四！

合同约定有其它交付条件时，应达到约定的交付条件。同时开发商应发给业主《质量保证书》和《使用说明书》。

重要法规依据：

《城市房地产管理法》第26条；

《城市房地产开发经营管理条例》第17条；

《建设工程质量管理条例》第16条；

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》建设部2000年第78号令各条；

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》建设部〔２０００〕１４２号）令各条；

《北京市城市房地产转让管理办法》该办法第50条，46条：

《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》各条；

《北京市人防工程建设审批暂行规定》京民防发〔2007〕121号各条。